银川市图书馆

詹姆斯是我们来美后认识的一位美国朋友。他是房地产中间人，会讲中文，帮许多华人买过房子。一听我找他有事，以为我也要请他帮忙买房，便满口应允。他说买房是美国人家庭建设的第一大事，每个人一踏上社会就在考虑买房子。中国人要有立足之地，站稳脚跟,有自己的房子就是生活稳定的标志，还说我来美不久就开始考虑买房子很有道理。我讲明来意，虽然没有为他带来生意，詹姆斯仍然很热情地向我介绍了美国住房制度的情况。美国不像中国，无论政府部门还是工矿企业，都不提供住房。像纽约，只有州长和市长有官邸，华盛顿白宫是美国总统的官邸，但任期一结束就得搬出来，所以连他们也得自己解决住房问题。解决住房不是租就是买，月租通常为房价的1%,租和买每月花的钱差不多。而买房花的钱为自己购置了产业，租金却似流水一去不返，所以只要有可能，美国人都选择买房。美国人生性好动，经常变动工作地点，他们宁可不断买房卖房搬家，也很少长期只靠租房度日。买房主要靠贷款，即使有能力一次付清，也大多选择分期付款。原因是虽然贷款要付利息，但这利息可以冲抵所得税，手头的钱则可投资股票等获利，算起来反而比一次付清合算。住房抵押贷款是美国银行的重要业务，由个人向银行申请，一般头期付20%,余款分30年、15年或10年付清，目前贷款利率约7%,比存款利率高不少。银行发放住房贷款要进行信用调査，一般情况下要求贷款人过去两年内有稳定的收入，贷款额根据收入控制。美国法律规定每月贷款偿付额不得超过全家收入的36%，其中住房贷款偿付额不超过28%o买什么样的房子，主要看收入情况。美国房产由市场调节，价格相差很大。一般来说，大城市贵,市区贵，经济越发达、人口越密集越贵。比如在纽约曼哈顿买一套一室一厅公寓的钱，可以在离曼哈顿只有20分钟车程的新泽西买一幢不错的带院子的三套卧室的别墅。用在曼哈顿住房的一半租金可以在华盛顿租到面积大一倍的房子。同是市区或是郊镇，住房价格也因交通、公用设施、环境、学校特别是治安状况而有很大区别。纽约治安差的地方和好的地方,其他条件相仿,房价可差几倍,有的地方再便宜也无人住,被称作“鬼楼”。城里的公寓房分合作公寓和共有公寓两类，前者由专门机构管理，相当于只买使用权，价格较廉，每月要交相当数量的管.理费，后者产权全归己，由房主组成委员会管理，价格贵些，要交地产税，各个区镇的地产税和每幢楼的管理费数额不同，有时相差不少，因而其数额大小也是选择房子时考虑的因素之一。买房子还必须购买房产保险，室内修理个人负责，种种费用加起来，一般美国人总要把收入的1/3用在住房上，甚至更多。住房贷款是必须按期偿还的，不还贷款房子就会被银行收去拍卖。房屋拍卖往往低于原价，有时是买便宜房的机会。美国人平均收入高,一般人只要有工作,有稳定收入,总能根据自己的收入水平买上适当的房子。对于低收入者，政府筹资建设专用房供他们居住。一般是租，少数也卖。房屋条件一般也不错，由于政府补贴，租金非常便宜，有的只要几十美元，不到市价的l/10o但居住者须通过政府有关部门的审核,确认属于低收入，而且要排队等有房子时才能入住。这种房子不能转让和转租，子女继承也必须通过低收入审査。这些年美国经济景气，住房需求大,房地产业很兴旺,房屋闲置率很低，像纽约目前只有1%，空房多的地方也不会超过百分之十几。美国处处通过市场调节,房子也一样。房子缺了房价就贵，就会有人造；房子多了价格就低，住宅就无人投资，自然形成平衡。住房是日常生活中的大事，美国对住房有许多法律的规定，对从事房地产业也有很严的制度，以防止房地产交易中的漏洞和问题。只要你按章去做，就不易受骗上当，出了问题也可以找法院，但市场情况下变万化，里面的名堂很多，如果你精明，就可以少花些钱买到好一些的房子。