阿克苏地区图书馆

物业管理，是我国改革开放后出现的新兴行业，是与住房商品化、市场化相适应的一种房屋管理新模式。近几年，由物业管理引发的物业服务收费是社会各界关注的热点话题，也是容易引发社会矛盾、群众反映比较热烈的难点问题。作为地方价格主管部门，阿克苏地区发改委认真贯彻执行自治区发改委、建设厅出台的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，努力做好物业服务收费管理工作，积极维护广大业主和物业管理企业的合法权益，促进物业服务行业，服务和谐社会建设。
  一、阿克苏地区物业企业及收费基本情况
  1、物业管理企业发展情况。据了解：阿克苏地区注册物业服务企业98家，其中：临时资质20家，三级资质78家。目前阿克苏地区物业管理主要有三种形式：一是独立的专业化物业企业进行管理；二由房地产开发公司派生出来的物业管理企业，属于“谁开发、谁管理”的形式，这类企业也具有物业管理资质；三是由一些机关、企业的后勤服务部门进行管理，大多没有物业管理资质，随着物业管理规范化、专业化的要求，这类管理形式将越来越少。以上三种形式的物业管理并存，使我地区物业管理服务标准不一致，管理水平参差不齐，经营状况也有很大差别。
  2、物业服务现行的收费政策。阿克苏市现行的物业服务收费政策执行的是《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，针对不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的综合服务费及专项服务费实行政府指导价，别墅、度假村、高档住宅等其他服务收费实行市场调节价。其管理形式：实行政府指导价的综合服务费，按照“分等级定价”的原则，由业主大会和物业管理企业根据房地产行政主管部门规定的物业服务质量等级标准确定本小区物业服务质量等级；业主大会未召开的，由房产主管部门会同价格主管部门核定前期物业服务质量等级；以上两种情况均由物业服务企业报房产主管部门审核后报价格主管部门备案，执行价格主管部门制定的基准价格。
  阿克苏市普通住宅物业服务的基准价格最高价格水平（按每月每平方米建筑面积计）：多层住宅及不带电梯的7层住宅一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，四级0.30元；高层住宅：1.00-1.10元（其中0.20元为二次转供费用）。阿克苏市2000年之前建成小区一般为四级收费，2000年之后的大部分为三级收费，阿克苏市现有香格里拉、航空花园、左岸明珠、金桥现代城、金桥苹果苑、水韵明珠6家小区物业收费为二级。小区停车场收费与垃圾清运费实行政府指导价，停车场收费每辆每月45-60元不等，垃圾清运费每户每月4.5-9.00元不等。实行市场调节价的综合服务费，物业管理企业与业主大会或业主协商确定收费标准，前期物业服务费由建设单位与物业管理企业协商确定。
  二、认真分析，找准问题从调研情况来看，现有的物业服务管理及收费在执行中仍存在一定的问题，主要表现在：
  1、物业管理是一项综合系统的管理工作，有较强的综合性、专门性和区域性特点，涉及建设、房产、市政、物价、消防、供电、供水等多个部门管理服务职能。目前，各县市区政府既是物业管理监管部门又是职能部门，物业行政主管部门缺乏专职人员，对物业管理工作缺乏全面监管。
  2、服务收费不符市场价值。长期以来，物业服务收费价格不能真正反映物业服务的市场价值，即物业服务收费不能市场化。而在这其中，业主和物业管理企业双方信息的不透明是重要的原因之一。由于信息不透明，一些业主总是抱怨物业管理企业的服务成本低，但收费却很高，所以要求降低物业费；反之，一些物业管理企业总认为服务成本高，但物业服务收费却太低，要求提高物业服务收费。
  3、物业服务收费收缴困难，制约行业加快发展。全市物业管理住宅小区收费平均标准0.3元/平方米左右，收费率仅达80％。物业服务企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院起诉。但又面临着起诉周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。出现这种问题的主要原因是业主商品意识、物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，久而久之，就形成了物业管理与服务收费难的恶性循环。
  4、代收费存在问题。由于地区供水、供电部门，在水、电费收缴上，大部分没有抄表到户，而是以其管理的区域为一个用水、用电单位，以该小区的总表来收费。收费基本上由各物业公司代收代缴，而这中间实际发生的滴、漏、跑、冒和变损、线损等，则由各物业公司对小区住户分摊，而水、电费的损耗分摊也是五花八门，基本上由物业公司操作，造成各小区水费、电费无法按国家定价执行。
  5、物业服务企业不能有效解决问题，影响物业服务收费。部分住宅小区存在开发房屋质量存在问题、开发商承诺未兑现等开发商遗留问题未得到有效解决，个别住宅小区环境建设不到位、屋顶渗漏等问题，或者开发商承诺的配套设施没有建，业主不找或找不到开发建设单位，把责任都埋怨到物业服务企业上，有的甚至以此为由拒交物业服务费，物业服务企业有苦难言。许多旧住宅小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾箱等公共设施，地下管网大都年久失修，排污能力较差，并且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。
  6、业主委员会成立难，小区管理不规范。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠城区街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。业主物业管理的主体意识不强，大多数业主缺乏参与意识，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际问题难以解决。
  三、理顺收费，完善措施
  随着物业管理法规的不断完善，物业服务行为逐步规范，物业服务正逐步成为人们购房时考虑的重要因素。如何贯彻执行好《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，进一步完善价格政策，促进物业管理行业的健康发展，是价格部门当前的一项重要工作。根据阿克苏地区实际，提出以下意见和建议：
  （一）科学确定物业服务收费。
  要根据自治区有关法律、法规和政策规定，针对物业服务差异性、多样性和不对称性特点，进一步完善物业服务收费政策，坚持市场化方向，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，突出体现市场主体的自主性，兼顾业主和经营者的利益，合理制定收费标准，在确定政府指导价收费水平时，必须坚持统筹兼顾，综合考虑各方面因素。
  1、加强企业成本核算。物业服务个别成本的差异性收费给合理确定物业服务收费标准带来一定难度，既不能片面强调个别成本的差异性，脱离实际确定收费标准；又不能片面强调社会平均成本，忽视了不同小区、不同服务质量之间的差异性。因此，摸清物业服务的社会平均成本，确定政府指导价标准，以平均成本合理确定政府指导价标准和浮动幅度，合理测算基准价标准。
  2、合理制定收费标准。物业服务和收费不能脱离本地客观实际，尤其是不能脱离具体住宅小区居民的收入水平，片面提高服务设施投入、高质量服务和高收费水平。对实行市场调节价的，由业主委员会与物业管理企业签订物业服务收费合同；实行政府指导价的，由各地方政府根据本地物业管理企业近三年来的服务收费平均水平制定收费标准，报政府备案审定后实施。
  （二）提高物业服务质量。
  物业服务是无形产品，不同服务之间存在差异性。要不断完善物业服务收费政策，针对物业服务存在的突出问题，采取措施，完善物业服务收费政策，理顺收费存在问题，促进物业服务行业的发展。
  1、要调整指导收费标准。在考虑居民承受能力的情况下，适当调整物业服务收费政府指导价，要在充分成本监审、测算社会平均成本的基础上，以社会平均成本为依据，充分考虑当前和今后一个时期的情况，通过必要的程序重新制定公布物业服务政府指导价标准。
  2、要理顺相关服务收费。根据自治区有关政策规定，研究建立业主（或装修企业）装修保证金（押金）、建筑垃圾清运、装修工人出入证押金制度，促进小区管理。完善对尚未成立业主委员会的收费约定具体操作规定，理顺小区转供电、供水价格，推进直抄到户。
  3、加强立法，深入贯彻《物业管理条例》。要促进物业管理企业的健康有序发展，必须依靠法律法规对物业管理企业、业主和相关职能服务部门的行为进行规范。各地价格和房地产主管部门应积极创造有利于物业管理行业发展的环境，协调物业管理企业与水、电、暖、垃圾清运处置等单位关系，按照《物业管理条例》尽快彻底地解决水、电、暖、垃圾等代收费间题。实行水、电、暖的抄表到户，通过平等协商，实行有偿服务，从根本上彻底解决代收代缴费中发生的亏损间题。
  4、要依法查处违禁行为。要按照出台的《物业服务收费管理办法》规定，对有下列行为之一的物业管理企业，价格主管部门依法查处：未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；擅自设立强制性收费项目的；不实行明码标价或不按规定明码标价的；不按规定备案的；擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；其他违反价格法律、法规规定的。
  （三）完善各项收费管理制度。
  政府相关职能部门和物业管理企业要建立健全规范物业服务收费各项管理制度，规范收费行为，加强对物业服务收费管理和监督，强化收费约束机制。
  1、健全财务管理制度。物业管理企业应实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督，定期向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。由相关部门组织并邀请部门业主地物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况实行定期审计。
  2、健全成本监审制度。根据国家发改委、建设部颁布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》，规范物业服务成本构成、固定资产折旧年限和有关费用分摊，对物业管理企业建立定期的成本和价格报送制度，建立成本监审制度，定期进行成本监审，定期公布物业服务社会平均成本，为政府价格部门、业主与物业管理企业确定收费标准提供依据。
  3、完善收费公示制度。要求各物业管理企业必须按照规定实行收费公示制度，收费公示不仅要公示物业服务收费、停车场收费和收支情况，而且要公示各种代收费和涉及小区住户电价、水价等相关价格，提高收费透明度，规范收费行为。