中卫市图书馆

物业管理作为社会主义市场经济条件下的新兴服务产业， 经历了从无到有、从小到大的发展过程。近年来，特别是设市以来，随着我市房地产业的迅猛发展和城市建设的快速推进，广大市民对住宅环境质量的要求不断提高，对物业服务的要求越来越高，物业管理已经成为一个初具规模的新兴行业和城市管理中不可缺少的重要组成部分。
  近年来，我市推行业主自治与物业企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理体制，物业管理由原来的社会福利型向市场服务型转变，物业管理内涵不断深化，服务面不断扩大。到目前为止，中卫市沙坡头区有资质的物业服务企业 14家，服务住宅小区43个，服务面积195万平方米，从业人员近 300人，享受物业管理服务的人口近8.5万人。
  那么，我市物业管理行业存在哪些问题？第一，物业管理服务费价格机制尚未理顺。一是物业服务收费标准低于实际成本，致使全市物业企业没有一家盈利，进而有可能制约物业管理这一新兴行业进一步发展壮大。目前我市物业服务收费实行政府定价管理，没有实行政府指导价和市场价相结合的收费方式，住宅小区物业管理综合服务费标准为0.15元至 0.30元不等，这样的取费标准低于物业服务实际发生的成本，企业无自主定价权，其本身违背了市场经济运行规律。二是“物业服务也是商品”的意识尚未被广大市民完全接受，造成物业服务费用收取率低、收费难，2008年各物业企业物业费收取率普遍在 60%至70%，企业经营困难，举步维艰，造成了服务质量差、管理水平低的恶性循环。三是开发环节配套设施不齐全等遗留问题造成业主与物业服务企业之间矛盾不断。
  第二，新旧小区发展不平衡，物业服务普及率有待进一步提高。我市现有住宅总量近380 万平方米，除物业企业管理的 195万平方米外，其余近185万平方米的住宅没有纳入正规物业管理范围之内，这些住宅一大部分是各单位自建自管的多产权房屋，由于达不到实行物业管理的硬件要求，推行物业管理工作有一定难度。
  第三，以业主自治和物业企业专业化服务相结合的社会化、 专业化、市场化物业管理新体制尚未形成。目前我市有资质的物业管理企业多为各开发企业或相关人员出资成立，尽管具有法人资格，但开发企业和物业企业仍然是“主业”和“副业”的关系，没有真正做到自主经营、自 ，负盈亏，造成物业企业与房地产开发建设单位产权关系不清，职责不明。
  第四，物业服务市场没有完全形成，物业服务行为不规范，规模较小，服务范围过窄，服务水平不高。我市物业管理行业起步晚， 没有形成规模效应，服务范围窄、 项目少，物业管理消费市场尚未形成，各物业企业发展过程中积极性不高，难以更好地提高服务水平和质量，一些业主认为物业企业只收费不服务或少服务，难以同物业企业达成共识。
  第五，市民素质亟待提高。 中卫市是在农业县的基础上成立的，农业人口变成城市人口， 但人们的素质转变需要一个过程。很多业主在小区内私搭乱建、乱堆乱放，也有的业主享受服务而拒绝交费，这些都阻碍了物业管理的正常发展。
  正是这些问题的存在，中卫市政府将开展“住宅年”活动列入2009年为民办的15件实事之一。2月24日，市政府专门召开物业管理动员会，我市物业正规化管理工作拉开序幕。