中卫市图书馆

中卫建市两年，房地产业迅猛发展，房价过高成为居民谈论的话题。2005年，中卫市房地产市场持续升温，外地开发企业竞相涌入，显现出新建旅游城市的建设热潮，有效地带动了全市经济的增长。据市城调队对全市一区两县的28家房地产开发企业、3家交易所、3家土地管理部门、28家房屋租赁单位、9家物业管理公司的价格抽样调查显示,2005年我市房地产价格总体稳中趋升，但呈现出价格涨幅逐季回落发展态势。商品房销售价格1—4季度分别比上年同期上涨8.8%、4.1%、2.8% 、1.8%；年内涨幅回落了 7个百分点，全年累计上涨4.4%,比全区的4.6%低0.2个百分点；土地价格全年累计上涨1%;房屋租赁价格全年累计上涨8.1%。具体变动特点如下： 一、房地产价格变动特点（一）房屋销售价格稳中趋升，涨势趋缓抽样调査显示，2005年我市房屋销售价格趋升，同比上涨4.4%。其中，商品房销售价格同比上涨4.3%,二手房交易价格同比上涨4.7%。 1—4季度环比指数分别为100.2%、100.2%、100.8% 、99.2%,发展趋势呈现出涨势减缓的势头。由于我市是新成立的地级市，也是房地产业需要快速发展地区之一。从中卫市的具体情况看，加大固定资产投资力度，加快城市建设步伐，符合我市的实际。但从宏观调控角度出发，国家陆续出台了控制房价过快上涨的各项措施，从银行利率到控制房价的“8项措施”，使得房价上升的现象在一定程度上得到了遏制。目前，我市在房屋销售中，商品房和二手房交易市场受地段影响涨势起伏较大，繁华地段房屋销售比较活跃，价格仍呈涨势，而偏僻地段的房屋销售不畅，价格基本平稳。
  1.商品房价格上涨4.3%。调查显示，2005年我市商品房价格同比上涨4.3%。在商品房销售中，住宅类价格上升4.2%。其中，经济适用房上涨2.6%；普通住宅上涨4.7%;非住宅类上升4.7%。
  2•二手房价格上涨4.7%。随着住房制度改革的深入,2005年，我市的房屋二级市场进一步开放，过去的房改房允许进入市场进行交易，私房交易日趋活跃，二手房价格同比上涨4.7%。其中，住宅房同比上升3.3%。其主要是随着我市城市化进程的加快，城区规划面积扩大，外来人口增加，农民进城经商人数递增，一些外来人口和被'拆迁户由于经济条件的所限，二手房以其相对低廉的价格受到这一群体的青睐，拉动了二手房价格的上涨。
  （二） 房屋租赁价格涨势明显2005年，全市房屋租赁价格总水平同比上涨价格变动主要受城市框架拉大,外来人口的增加，新增道路和老城区街道进一步拓宽改造，商业繁荣、繁华地段的商业用房房源不足，偏僻地段的商业用房闲置较多的影响。由于城区大面积拆迁， 使租赁住宅用房房源趋紧，价格攀升。调查显示，2005年，住宅租赁价格上涨3.5%,商业娱乐类上涨16.4%,工业仓储用房价格同比上涨15.2%。
  （三） 土地交易价格微涨2005年，全市土地交易价涨1.0%。其中，居住用地价格上涨1.2% ;商业、旅游、娱乐用地价格上涨2.3%。全年城区土地招标拍卖258.13亩，土地交易金额达6951万元。由于土地管理制度进一步完善，招标拍卖方式在全市展开，并逐步规范，特别是部分县区对城市规划区内商业、金融、旅游、娱乐、经营房地产用地全部实行招标拍卖，土地市场化程度提高，市场竞争加剧。但国家出台控制房价的“8项措施”中严格加强了对土地的管理，加强土地审批制度，使土地价格涨幅比去年有所缓和。
  二、房价上涨的原因（一）撤县设市拉开了房价上涨的空间市场经济的发展显示出房地产业在经济构成中的地位。撤县设市以前，中卫的房地产初具雏形,2003年房价850元/平方米左右。撤县设市以后，市区规划调整，由过去的20多平方公里，调整到50多平方公里。市区面积大增，外地涌入我市的干部和经商人员逐步增加，对住宅房和营业房需求大增，造成房价飞涨。
  2004年，我市商品房供销两旺， 几乎没有空置的商品房。一些设施不全的住宅和办公楼大面积拆除、城市道路的拓宽，造成住宅房、写字楼需求较旺。今年我市扩大了招商引资力度，年初开发商涌入中卫，开发项目增多,开工面积增大,对稳定中卫的房价起到了积极作用。 （二）成本提高带动房价上涨2005年，由于建筑装饰材料价格的上涨，使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力。去年市场价格整体上升，能源、运输价格的此起彼伏，造成建筑钢材价格上涨。
  据调查，钢材价格比2004年上涨6％，水泥价格运行平稳。在房屋销售价格中，作为成本的原材料和建筑安装工程费用所占比重不断增加，成为推动房价上涨的内在动力之一。房屋销售价格的上涨刺激开发商和投资者逐利而至，推动房屋开发投资增加。据不完全统计，中卫城区外来开发商就有10家，自然扩大了对建筑装饰材料的需求，而反过来拉动建筑装饰材料价格的上涨。 （三）商品房供求结构不合理造成价格涨势趋缓由于我市住房需求的主体是无房户和拆迁带来的安置型需求，对价格承受能力较低。就商品住宅而言，到2005年年底， 我市普通的商品住宅房平均价格达到1203元/平方米，其中城区平均价达到1400元/平方米左右，比建市之前的850元/平方米净增550元，大大地超过了居民的收入增长幅度，给居民的预期支出造成了很大的压力。2006年不知名的涨价压力继续酝酿，二者的矛盾将使我市商品房市场在总量平衡的前提下面临着结构性不平衡。 据调査，商品住宅户型结构中，中低价位、中小套型的住宅供应比例偏低，从而限制了中、低收入群体的购买欲望，造成了购买人群数量减少。供求矛盾比较突出，形成今年的房价上涨速度相对减缓。
  三、2006年房地产价格走势目前，我市正处于经济快速发展和城市化水平不断提高的时期,房地产需求总体上仍将呈不断增长趋势。由于我市刚拉开了城市框架，急需大量投资,城市拆迁规模越来越大， 今年年底竣工面积将有所增加,今后一段时期房地产价格上升仍有空间，但涨势将会稳步推进,有可能逐渐减缓。此外，一是国家加强对房地产价格的宏观调控，国家出台的调控房价的“8项措施”及央行的加息将会抑制房地产的需求，抑制撤县设市之初房地产价格上涨过快的现象。二是国家加大了对房地产投资清理及对市场的规范力度，严格控制土地审批和房地产投资贷款工作,并加强对房地产市场交易行为的规范。这些措施将会使中卫的房地产市场逐步规范，防止不正当竞争的出现。三是房地产开发成本将趋于稳定。建筑钢材、玻璃、 水泥等原材料价格已处于高位,近期不太可能有较大幅度的上涨。四是从供给、需求、成本的角度分析,国家宏观调控措施的出台,不论是开发商，还是消费者,都有持币观望的心理,有可能造成短时间的房屋降温。
  因此，2006年中卫市房地产市场仍将保持小幅上扬的发展态势，不会出现大涨大落的现象，人们的购房意向更加理性，设施、功能完备的住宅小区仍受到居民的青睐，中卫的房地产市场将会更加有序、规范，向着良性方面发展。 本版图片均由本报实习生杜颖霞张志伟摄