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东营市人民政府关于深化城镇住房制度改革的实施方案
（一九九八年十二月二十五日）
为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，根据国家和省的有关政策规定，结合我市实际，提出如下实施方案：
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求的新的城镇住房制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止实物福利性分房，逐步实行住房分配货币化；积极稳妥出售公有住房，逐步实现成本价售房；积极推进住房公积金制度，不断提高公积金归集率；稳步提高公有住房租金标准，逐步实行成本租金；搞好住房资金的管理和运营；大力发展住房金融和房屋保险；改革建房方式，搞好经济适用房建设和廉租房建设，建立和完善多层次的城镇住房供应体系；大力培育和规范公有住房售后交易市场；全面推行社会化物业管理。
（三）深化城镇住房制度改革的基本原则是：坚持统一政策目标，因地制宜，量力而行；坚持政府、单位和个人合理负担；坚持平稳过渡，综合配套，做到“人民安心，中央放心，有利稳定，促进发展”。
二、停止福利性分房，实行新房新政策
（四）自1999年1月1日起，全市新建、新购公有住房（不含1998年12月31日前已开工建设并于1999年底之前竣工交付使用的经济适用房）停止实物福利性分配，实行只售不租。职工按房改政策购买公有住房，每个职工家庭只能购买一套，由房屋产权单位和房改部门审查批准。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房抵押贷款和住房补贴等。
（五）出售公有住房，逐步实行成本价。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金七项因素构成。1999年1月1日至12月31日出售公有住房执行房改成本价（基准价）建筑面积825元／平方米，折旧率年20/0。职工购房时给予房改成本价3010的现住房优惠、应交购房款IO%的一次付款优惠和建筑面积7.00元／平方米的房屋保险优惠。
（六）自1999年1月1日起，各级各类人员售房控制标准建筑面积是：一般职工及初级技术职务人员80平方米；科级及中级技术职务人员90平方米；县级及高级技术职务人员110平方米；市级干部150平方米。对超标准购买公有住房的，超标部分执行市场价，1999年1月1日至12月31日市场价（基准价）为建筑面积1200元／平方米，折1日率年2%。
（七）职工按房改成本价购买公有住房时，根据房屋座落区域、地段、建筑结构、施工质量、装修标准、楼层和建成年限等因素，经具有资质的房屋估价单位评估定价，由房屋产权单位按规定缴纳丈测估价服务费。出售公有住房的具体办法另行制定。
（八）职工按标准价购买的部分产权的公有住房（一期房改个人产权比例70%，二期、三期房改个人产权比例80%)，必须在规定期限内将产权单位拥有的30%或20%产权部分按购房当时的房改成本价计算，补交差价款，并扣回购房当时享受的工龄优惠款，过渡到全部产权。产权过渡的具体办法另行制定。
（九）职工按房改政策购买的公有住房，因工作调动、职务（包括职称）晋升等原因，需调换住房的，经市、县区房改部门批准，可准予调房。调房时，对房屋进行评估定价，购房款实行多退少补。调换住房的具体办法另行制定。
（十）租住公有住房，执行准成本租金。准成本租金由折旧费、维修费、管理费、投资利息四项因素构成。1999年1月1日至12月31日准成本租金为月使用面积4.69元／平方米。租金提高后，离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象继续享受减、免、补政策。租住公有住房的具体办法另行制定。
（十一）经有关部门批准认定的中低收人家庭和住房困难户，可以购买经济适用房；最低收入家庭可租住由政府或单位提供的廉租住房，廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可由政府或单位出资兴建，租金实行政府定价。
（十二）按规定交纳住房公积金的职下，按房改成本价购买全部产权的公有住房时，一次付清房款有困难的，可提出申请，经房改等有关部门批准，到公积金开户银行办理个人住房政策性担保贷款。住房担保贷款的具体办法另行制定。
（十三）凡按房改政策购买公有住房、办理房屋产权过渡的，可同时办理职工所购住房的房屋保险。
三、实行职工住房分配货币化制度
（十四）继续推行住房公积金制度。全市住房公积金归集率，1999年达到70%，2000年达到80%。住房公积金缴交率，1999年1月起市区执行单位9%、个人7%，县和农场根据实际情况自主确定，以后根据经济发展逐年增长。
（十五）发放职工住房补贴。按照《山东省职工住房货币化分配暂行办法》的有关规定，我市自1998年7月起发放职工住房补贴，按职工月基本工资（基础工资、工龄工资、职务工资、级别工资）的25%计算，随职工工资按月发放。职工住房补贴发放到离退休之日，离退休时年龄不到国家规定年限的，发放到规定年限。
（十六）发放职工住房补贴的资金来源是：行政及全额事业单位由财政负担；差额事业单位由财政按差额比例给予补助；自收自支事业单位由单位自己负担。
（十七）职工住房补贴，不直接发给职工个人，由单位集中存人在承办银行开设的“职工住房补贴专户”，由各级住房资金管理机构按住房公积金管理办法统一管理，专项用于家庭购买、建造、维修住房或交纳住房租金。职工住房补贴比照职工住房公积金的利率计息。
（十八）实行职工一次性住房资金补偿。对1998年6月30日以前参加工作的职工，参加房改时，从参加工作之日起至1998年6月30日（已离退休的截止到离退休之日，离退休时年龄不到国家规定年限的计算到规定年限）给予一次性住房资金补偿，由售房单位在售房款中抵扣。夫妻双方不属同一工作单位的，可分别计算。
（十九）一次性住房资金补偿的计算公式是：一次性住房资金补偿额=现行工龄折扣额（5.06元） X规定的住房面积（一般及初级技术职务人员72平方米，科级及中级技术职务人员82平方米，县级及高级技术职务人员92平方米，市级干部为120平方米） X工龄X职务级别系数（一般及初级技术职务人员1.042，科级及中级技术职务人员1.098，县级及高级技术职务人员1.304，市级干部1.250) X现级别任职年限系数（1+任职年限X 1010，正、副职任职年限连续计算）。
（二十）为减轻单职工家庭购房的负担，在给予职工本人一次性住房资金补偿的同时，再给予一定的优惠照顾。优惠最高限额=单职工工龄折扣额9.10元（5.06元X 1.8） X该职工工龄X规定的住房面积一该职工个人的一次性住房资金补偿额。按照就高不就低的原则，双职工家庭的一次性住房资金补偿，既可夫妻双方分别计算，也可按单职工家庭计算。
（二十一）对按标准价购得部分产权住房的职工，在房屋产权过渡时，其-次性住房资金补偿与产权过渡差额款相比，多余部分做挂账处理（挂账期间不计利息，下同），不足部分由购房者补齐；逾期不进行房屋产权过渡的，不准动用其一次性住房资金补偿。对尚未购房的职工，由所在单位计算其一次性住房资金补偿后做挂账处理，待职工购房时再予兑现。
（二十二）实行住房分配货币化，不搞-JJ切。各县区、农场和企业可参照执行，根据财力、经济状况自主决策，有条件的可先执行，条件不具备的可后执行。公积金缴交率、住房补贴比例、一次性住房资金补偿的工龄折扣额可适当降低，待条件成熟时再逐步到位。各县区、农场的住房分配货币化实施方案要上报市住房委员会审批。住房分配货币化的具体办法另行制定。
四、加强住房资金的管理和运营
（二十三）住房资金管理要坚持“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则，确保专款专用。
（二十四）住房资金坚持在所有权不变的前提下，把住房公积金、售房收入、租金收入及住房补贴纳入各级住房资金管理机构统一管理，集中用于住房建设、职工个人购房和住房抵押贷款。提取售房款的20%作为住房维修基金，其利息长期用于住房共用部位的维修。住房资金管理的具体办法另行制定。
五、加快经济适用房建设
（二十五）为保证“居者有其屋”，搞好我市的住房解困，政府要集中一定财力，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的办法，分期分批地建设经济适用房。
（二十六）对经济适用房的开发建设要在政策上予以扶持，所需土地实行划拨，清理各种不合理收费，控制开发利润，以降低工程造价。
六、积极培育和规范公有住房售后交易市场
（二十七）房改房屋交易市场经省有关部门批准后实行准开制度。房改部门要对现有住房情况进行清理登记，建立个人住房档案，对上市交易的住房逐一审查后实行准入制度。
（二十八）职工以标准价购买的公有住房获得全部产权的或以房改成本价购买的公有住房可按规定进入市场，原产权单位有优先购买权，在补交土地使用出让金或含土地收益和按规定交纳有关税费后，增值部分全部归购房职工个人所有。没有获得全部产权的公有住房不能进入市场。以市场价出售所购公有住房的职工，不得再按房改政策购买住房。
七、全面推行住宅小区物业管理
（二十九）各住宅小区要组建住宅小区管理委员会或业主管理委员会，聘任或委托物业管理企业实行统一物业管理，按国家有关规定统一制定管理标准，实行封闭式管理。新建小区要全部实行物业管理，旧住宅小区和有条件的单位自管房也要逐步实行。
（三十）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住房居民负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。有关部门要加强对物业管理企业的监管。
八、加强领导，严肃房改纪律
（三十一）各级政府要切实加强领导，把房改工作列入重要议事日程，作为经济建设和社会发展的大事来抓。各级住房委员会要及时发现、研究解决工作中出现的问题和矛盾，为政府决策及时提供参谋意见，做好房改政策的宣传、房改人员的培训，根据房改工作情况，抓好典型，全面推进。
（三十二）进一步健全完善监督约束机制，加大监督力度。各单位要严格执行届时房改政策，纠正低价售房和多占住房等违纪违规行为，对违反房改纪律以权谋私搞不正之风的，要严肃查处。房改、建设、财政、监察、计划、金融、税务、土地等部门，要各尽其职，各负其责，密切协作，合力推进我市住房制度改革健康快速发展。
原房改政策和规定与本方案不一致的，以本方案为准。
本方案由东营市住房委员会办公室负责解释。
（一九九八年十二月二十五日）
为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，根据国家和省的有关政策规定，结合我市实际，提出如下实施方案：
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求的新的城镇住房制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止实物福利性分房，逐步实行住房分配货币化；积极稳妥出售公有住房，逐步实现成本价售房；积极推进住房公积金制度，不断提高公积金归集率；稳步提高公有住房租金标准，逐步实行成本租金；搞好住房资金的管理和运营；大力发展住房金融和房屋保险；改革建房方式，搞好经济适用房建设和廉租房建设，建立和完善多层次的城镇住房供应体系；大力培育和规范公有住房售后交易市场；全面推行社会化物业管理。
（三）深化城镇住房制度改革的基本原则是：坚持统一政策目标，因地制宜，量力而行；坚持政府、单位和个人合理负担；坚持平稳过渡，综合配套，做到“人民安心，中央放心，有利稳定，促进发展”。
二、停止福利性分房，实行新房新政策
（四）自1999年1月1日起，全市新建、新购公有住房（不含1998年12月31日前已开工建设并于1999年底之前竣工交付使用的经济适用房）停止实物福利性分配，实行只售不租。职工按房改政策购买公有住房，每个职工家庭只能购买一套，由房屋产权单位和房改部门审查批准。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房抵押贷款和住房补贴等。
（五）出售公有住房，逐步实行成本价。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金七项因素构成。1999年1月1日至12月31日出售公有住房执行房改成本价（基准价）建筑面积825元／平方米，折旧率年20/0。职工购房时给予房改成本价3010的现住房优惠、应交购房款IO%的一次付款优惠和建筑面积7.00元／平方米的房屋保险优惠。
（六）自1999年1月1日起，各级各类人员售房控制标准建筑面积是：一般职工及初级技术职务人员80平方米；科级及中级技术职务人员90平方米；县级及高级技术职务人员110平方米；市级干部150平方米。对超标准购买公有住房的，超标部分执行市场价，1999年1月1日至12月31日市场价（基准价）为建筑面积1200元／平方米，折1日率年2%。
（七）职工按房改成本价购买公有住房时，根据房屋座落区域、地段、建筑结构、施工质量、装修标准、楼层和建成年限等因素，经具有资质的房屋估价单位评估定价，由房屋产权单位按规定缴纳丈测估价服务费。出售公有住房的具体办法另行制定。
（八）职工按标准价购买的部分产权的公有住房（一期房改个人产权比例70%，二期、三期房改个人产权比例80%)，必须在规定期限内将产权单位拥有的30%或20%产权部分按购房当时的房改成本价计算，补交差价款，并扣回购房当时享受的工龄优惠款，过渡到全部产权。产权过渡的具体办法另行制定。
（九）职工按房改政策购买的公有住房，因工作调动、职务（包括职称）晋升等原因，需调换住房的，经市、县区房改部门批准，可准予调房。调房时，对房屋进行评估定价，购房款实行多退少补。调换住房的具体办法另行制定。
（十）租住公有住房，执行准成本租金。准成本租金由折旧费、维修费、管理费、投资利息四项因素构成。1999年1月1日至12月31日准成本租金为月使用面积4.69元／平方米。租金提高后，离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象继续享受减、免、补政策。租住公有住房的具体办法另行制定。
（十一）经有关部门批准认定的中低收人家庭和住房困难户，可以购买经济适用房；最低收入家庭可租住由政府或单位提供的廉租住房，廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可由政府或单位出资兴建，租金实行政府定价。
（十二）按规定交纳住房公积金的职下，按房改成本价购买全部产权的公有住房时，一次付清房款有困难的，可提出申请，经房改等有关部门批准，到公积金开户银行办理个人住房政策性担保贷款。住房担保贷款的具体办法另行制定。
（十三）凡按房改政策购买公有住房、办理房屋产权过渡的，可同时办理职工所购住房的房屋保险。
三、实行职工住房分配货币化制度
（十四）继续推行住房公积金制度。全市住房公积金归集率，1999年达到70%，2000年达到80%。住房公积金缴交率，1999年1月起市区执行单位9%、个人7%，县和农场根据实际情况自主确定，以后根据经济发展逐年增长。
（十五）发放职工住房补贴。按照《山东省职工住房货币化分配暂行办法》的有关规定，我市自1998年7月起发放职工住房补贴，按职工月基本工资（基础工资、工龄工资、职务工资、级别工资）的25%计算，随职工工资按月发放。职工住房补贴发放到离退休之日，离退休时年龄不到国家规定年限的，发放到规定年限。
（十六）发放职工住房补贴的资金来源是：行政及全额事业单位由财政负担；差额事业单位由财政按差额比例给予补助；自收自支事业单位由单位自己负担。
（十七）职工住房补贴，不直接发给职工个人，由单位集中存人在承办银行开设的“职工住房补贴专户”，由各级住房资金管理机构按住房公积金管理办法统一管理，专项用于家庭购买、建造、维修住房或交纳住房租金。职工住房补贴比照职工住房公积金的利率计息。
（十八）实行职工一次性住房资金补偿。对1998年6月30日以前参加工作的职工，参加房改时，从参加工作之日起至1998年6月30日（已离退休的截止到离退休之日，离退休时年龄不到国家规定年限的计算到规定年限）给予一次性住房资金补偿，由售房单位在售房款中抵扣。夫妻双方不属同一工作单位的，可分别计算。
（十九）一次性住房资金补偿的计算公式是：一次性住房资金补偿额=现行工龄折扣额（5.06元） X规定的住房面积（一般及初级技术职务人员72平方米，科级及中级技术职务人员82平方米，县级及高级技术职务人员92平方米，市级干部为120平方米） X工龄X职务级别系数（一般及初级技术职务人员1.042，科级及中级技术职务人员1.098，县级及高级技术职务人员1.304，市级干部1.250) X现级别任职年限系数（1+任职年限X 1010，正、副职任职年限连续计算）。
（二十）为减轻单职工家庭购房的负担，在给予职工本人一次性住房资金补偿的同时，再给予一定的优惠照顾。优惠最高限额=单职工工龄折扣额9.10元（5.06元X 1.8） X该职工工龄X规定的住房面积一该职工个人的一次性住房资金补偿额。按照就高不就低的原则，双职工家庭的一次性住房资金补偿，既可夫妻双方分别计算，也可按单职工家庭计算。
（二十一）对按标准价购得部分产权住房的职工，在房屋产权过渡时，其-次性住房资金补偿与产权过渡差额款相比，多余部分做挂账处理（挂账期间不计利息，下同），不足部分由购房者补齐；逾期不进行房屋产权过渡的，不准动用其一次性住房资金补偿。对尚未购房的职工，由所在单位计算其一次性住房资金补偿后做挂账处理，待职工购房时再予兑现。
（二十二）实行住房分配货币化，不搞-JJ切。各县区、农场和企业可参照执行，根据财力、经济状况自主决策，有条件的可先执行，条件不具备的可后执行。公积金缴交率、住房补贴比例、一次性住房资金补偿的工龄折扣额可适当降低，待条件成熟时再逐步到位。各县区、农场的住房分配货币化实施方案要上报市住房委员会审批。住房分配货币化的具体办法另行制定。
四、加强住房资金的管理和运营
（二十三）住房资金管理要坚持“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则，确保专款专用。
（二十四）住房资金坚持在所有权不变的前提下，把住房公积金、售房收入、租金收入及住房补贴纳入各级住房资金管理机构统一管理，集中用于住房建设、职工个人购房和住房抵押贷款。提取售房款的20%作为住房维修基金，其利息长期用于住房共用部位的维修。住房资金管理的具体办法另行制定。
五、加快经济适用房建设
（二十五）为保证“居者有其屋”，搞好我市的住房解困，政府要集中一定财力，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的办法，分期分批地建设经济适用房。
（二十六）对经济适用房的开发建设要在政策上予以扶持，所需土地实行划拨，清理各种不合理收费，控制开发利润，以降低工程造价。
六、积极培育和规范公有住房售后交易市场
（二十七）房改房屋交易市场经省有关部门批准后实行准开制度。房改部门要对现有住房情况进行清理登记，建立个人住房档案，对上市交易的住房逐一审查后实行准入制度。
（二十八）职工以标准价购买的公有住房获得全部产权的或以房改成本价购买的公有住房可按规定进入市场，原产权单位有优先购买权，在补交土地使用出让金或含土地收益和按规定交纳有关税费后，增值部分全部归购房职工个人所有。没有获得全部产权的公有住房不能进入市场。以市场价出售所购公有住房的职工，不得再按房改政策购买住房。
七、全面推行住宅小区物业管理
（二十九）各住宅小区要组建住宅小区管理委员会或业主管理委员会，聘任或委托物业管理企业实行统一物业管理，按国家有关规定统一制定管理标准，实行封闭式管理。新建小区要全部实行物业管理，旧住宅小区和有条件的单位自管房也要逐步实行。
（三十）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住房居民负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。有关部门要加强对物业管理企业的监管。
八、加强领导，严肃房改纪律
（三十一）各级政府要切实加强领导，把房改工作列入重要议事日程，作为经济建设和社会发展的大事来抓。各级住房委员会要及时发现、研究解决工作中出现的问题和矛盾，为政府决策及时提供参谋意见，做好房改政策的宣传、房改人员的培训，根据房改工作情况，抓好典型，全面推进。
（三十二）进一步健全完善监督约束机制，加大监督力度。各单位要严格执行届时房改政策，纠正低价售房和多占住房等违纪违规行为，对违反房改纪律以权谋私搞不正之风的，要严肃查处。房改、建设、财政、监察、计划、金融、税务、土地等部门，要各尽其职，各负其责，密切协作，合力推进我市住房制度改革健康快速发展。
原房改政策和规定与本方案不一致的，以本方案为准。
本方案由东营市住房委员会办公室负责解释。
