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东营市人民政府印发关于加快城镇住房制度改革的实施意见（试行）的通知
  东政发[1994] 35号
  各县区人民政府，市政府各部门、单位：
  一九九四年，第八次、第九次市长办公会议研究制定了《关于加快城镇住房制度改革的实施意见》 （试行），并业经市委同意、市人大批准。现印发给你们，请认真遵照执行。
  城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是一项复杂的系统工程，直接关系到广大职工的切身利益。各级各部门要加强领导，做到统一政策、统一标准、统一运作，确保房改工作扎实健康地进行。
  一九九四年五月三日
  关于加快城镇住房制度改革的实施意见（试行）
  根据《山东省人民政府关于城镇住房制度改革的意见》 （试行），结合我市实际情况，制定本实施意见（试行）。
  一、城镇住房制度改革的指导思想、重点和原则
  我市城镇住房制度改革的指导思想是：以党的十四届三中全会精神为指针，全面落实《山东省人民政府关于城镇住房制度改革的意见》 （试行），改革旧的住房投资体制、运行体制和分配体制，逐步实现住房商品化、社会化，建立起适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度的基本框架，到-OOO年，使城镇居民住房达到小康水平。近期房改的重点是：妥善做好公有住房的出售工作；适当提高公有住房租金；全面推行住房公积金制度；加快经济适用住房开发建设。其基本原则是：坚持国家、集体、个人三者合理负担；坚持售、租、建并举；坚持机制转换、配套改革；坚持统一政策下因地制宜，分类指导，分散决策。
  二、房改的主要内容和措施
  （一）认真妥善地做好出售公有住房工作
  城镇公有住房，除当地政府认为不宜出售的以外，均可出售。职工购买公有住房，坚持自愿的原则。
  1．合理确定售房价格
  根据新的住房制度和目前我市职工家庭经济承受能力的实际情况，先实行标准价售房，逐步过渡到微利价售房。标准价由负担价和抵交价两部分组成（一九九四年砖混结构一等成套住宅的标准价为每平方米建筑面积367元。其中，负担价为225元，抵交价为142元）。旧房的负担价按使用年限成新折扣（每年每平方米建筑面积折扣2qo，折扣最多不得超过25年）。旧房的抵交价可比新房抵交价有所降低，但最多不能低于新房抵交价80%。职工购买现住房给予优惠，一九九四年优惠负担价的10%，从一九九五年起每年减少2%。职工购买公有住房给予每一年工龄每平方米建筑面积2.20元折扣，双职工工龄可合并计算。职工工龄由主管部门按国家有关规定确认。离、退休职工工龄按国家规定的离退休年龄计算。住房实际售价根据住房区域、结构、等级、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。
  出售公有住房的价格，由当地人民政府房改办会同物价、财政、建设、土地、国有资产、统计、劳动、人事部门逐年测算，价格一年一定，经市人民政府审核，报省政府批准后公布执行。
  职工按标准价或微利价购买公有住房每户只能购买一套和只能享受一次。职工购买住房标准按东房改发(1993)4号文件规定的住房控制标准执行，超过控制标准部分，实行市场价。
  售房价格要逐步从标准介向微利价过渡。新房负担价随双职工每年平均工资收入的增长逐年提高。
  2．付款方式及优惠
  鼓励职工购房一次付清房款，对一九九四年六月三十日前一次付清房款的给予应交购房款200/0的折扣。对一九九四年七月一日至一九九五年六月三十日前一次付清购房款的给予14%的折扣，一九九五年六月三十日后按新规定执行。实行分期付款的，首次付款不低于购房款的30%，在此基础上每多付购房款的10%，给予2.5010的折扣；未付部分按政策性抵押贷款利率计收利息。新房分期付款最长不超过15年，旧房分期付款最长不超过10年。
  经办政策性房改金融业务的银行，向购房职工提供个人买房政策性抵押贷款。
  职工按标准价购买公有住房免交契税。
  3．明确产权，完善房产交易市场
  职工以标准价购买的住房，产权归个人所有，住满5年后可依法进入市场出售或出租，收入归个人所有。原售房单位有优先购买权或租用权。原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买或租用权。
  职工购买公有住房，要向政府房产管理部门办理住房产权过户登记手续；出售、出租、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，按国家和当地人民政府的有关规定交纳税费。
  4．加强售房款的管理
  售房收入归产权单位所有，分别纳入各级住房基金，全部用于住房建设和住房制度改革，不得挪作它用。
  5．加强公房售后服务管理
  房改部门或房产主管部门要大力发展多种形式的物业管理企业，积极开展社会化的房屋管理、维修、服务业务，解决购房户的后顾之忧。
  职工购买的公有住房自用部位的维修费由产权人负担。共用部位和共同设施的维修，从售房款中按10c/o的比例提留维修基金，其维修费从基金的利息（储蓄期间按银行规定的个人储蓄存款利率计息）中支出。
  （二）逐步加大租金改革力度
  1．“八五”期末，租金支出按占家庭收入10%的比重确定； “九五”期末，租金支出按占家庭收入17%的比重确定。
  按照上述原则，从一九九四年五月一日起，将砖混结构一等成套住宅使用面积每平方米的月租金提高到0.80元，一九九五年提高到1.20元，一九九八年提高到1，95元，二000年提高到3.00元。各类房屋的具体租金标准按房屋结构、区域、层次、朝向和设备装修区别确定。
  2．租金改革后，离、退休职工、民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户等实交租金超过个人合理负担的部分，实行减免补办法。老红军新增租金全免；抗日战争、解放战争时期参加革命工作的职工，到一九九五年（含一九九五年）分别减免新增租金的65%和50%；社会救济户和非在职的优抚户减免的租金由发放救济金和优抚金的部门予以补贴。
  （三）全面推行住房公积金制度
  所有行政机关、企事业单位的职工均应交纳住房公积金。住房公积金主要用于职工个人购、建、大修住房和偿还购、建房的抵押贷款及交纳超过家庭合理负担的租金。职工离、退休或死亡后，本息一次结清，退还职工本人或法定继承人。
  对住房公积金办法作相应调整，由原来以标准工资为计存基数，调整为以上一年底的月工资总额为计存基数，一九九四年5%的系数不变。
  （四）加快经济适用住房的开发建设
  1．经济适用房原则上由房改部门和房产主管部门按照政府规定的房改目标、住房计划和城市规划，负责开发建设，各级政府在征地、拆迁、规划、金融等方面要给予政策扶持。
  2．房改归集的资金要专项用于住房建设和住房制度改革。按照解困优先的原则，搞好经济适用房分配。经济适用房实行平价销售，购房职工按房改政策支付房价款，其差额部分由购房职工所在单位负担。从一九九四年五月一日起，凡在我市从事房地产开发的公司，都要承担20%以上的微利居民住房建设任务，或将20%成本价与市场价的差额资金上交当地政府房产管理部门，用于解危解困。
  3．发展集资、合作建房。按新的政策规定，可将集资、合作建设的住房，按标准价售给个人。个人出资部分不低于标准价的，拥有全部产权。
  三、加强城镇住房制度改革的领导
  城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是一项复杂的系统工程，直接关系到广大职工的切身利益和社会的稳定。各级政府要切实加强对房改工作的领导，保证房改各项政策落到实处。要进一步建立健全各级房改领导小组及其办事机构，强化职能，发挥作用。各部门、单位要在房改部门的指导下，切实抓好各自的房改工作。
  要广泛开展房改的宣传教育工作。各级、各部门特别是报社、广播电台、电视台等新闻单位要利用多种宣传形式和手段，广泛深入地向广大职工宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策，引导职工转变观念，增强参与房改的自觉性。
  住房制度改革实行属地原则。除单独批准方案的外，各部门、单位不论隶属关系，都要执行市政府统一的房改政策。
  要加强房改的监督检查指导工作。各级监察、建设、物价、财政、国有资产、金融、房改等有关部门，要密切配合，加强房改监督检查。要严格执行国务院、省和市规定的统一政策。对违反房改政策，低价售房，随意扩大“减、免、补”范围等违纪行为要严肃查处，以保证我市城镇住房制度改革工作的顺利进行。
  各县要据此认真制定房改的具体实施意见，报市房改领导小组批准后，于一九九四年七月一日前组织实施。
  东营市市区出售公有住房具体办法
  根据《东营市人民政府关于加快城镇住房制度改革的实施意见》 （试行），制定本具体办法。
  一、售房范围
  市区（指东营、河口两区不含乡）范围内党政机关、群众团体、企事业单位的公有住房，符合出售条件的，按本具体办法出售给职工。
  胜利石油管理局、石油大学、东营军分区及铁路系统不在本售房范围[包括夫妇双方或一方在地方工作，已在上述四单位（系统）购房的和夫妇双方均在上述四单位（系统）工作，居住地方房屋的]。
  已纳入近期城市改造规划、无土地使用权、产权不清、具有历史保护价值的公有住房，影响城市规划的公有住房以及市、区政府认为不宜出售的房屋，均不得出售。
  出售公有住房，需经产权单位申请，主管部门同意，市区规划部门审核，房改办批准（中心城规划区内的由市规划处审核，市房改办批准）。
  二、购房对象
  在“售房范围”所列单位中工作并具有城镇常住户口（含中心城户口）的职工（包括离、退休职工）。
  购买公有住房，坚持职工自愿的原则。
  三、购房对象的审定
  购买标准价公有住房，每个家庭只能购买一套和只能享受一次。产权单位和主管部门要严格审查购房对象。直管公房的购房对象由房管所审查确定，自管公房的购房对象由售房单位和主管部门审查确定。
  四、售房建筑面积控制标准
  售房建筑面积控制标准：一般职工每套住房75平方米；科级干部或相应技术职务的每套住房90平方米；处级干部或相应技术职务的每套住房105平方米；市级干部或相应技术职务的每套住房135平方米。购买公有住房建筑面积在上述标准内的，按标准价计价；超过控制标准部分按市场价计价，不享受任何优惠。
  单位新建住房要先卖后租、优先售给无房户；已租住房只限于售给符合条件的现住户。
  预购自住公房和集资建房另行规定。
  五、售房价格
  经省政府批准，一九九五年六月三十日以前我市区繁华地段的新建一等砖混结构住房，每平方米建筑面积标准价为367元，其中负担价为225元，抵交价为142元（见附表）。
  企业可根据实际情况，制定执行不低于上述标准的售房价格。
  新、旧住房都以所在区域、结构、等级、层次、朝向、设施、装修标准等因素核定售价。旧房负担价年折旧率为2010，折旧年限不超过25年；旧房抵交价年折旧率为1%，折旧年限不超过20年。
  六、购房程序
  出售公有住房必须经政府房产管理部门办理产权确认。凡符合购房条件的职工，须填写“东营市市区出售公有住房审批表”，由职工及其配偶所在单位、主管部门把关，售房单位审核，房改办批准，并核定售房价格。售房单位开具“东营市市区出售公有住房交款单”，购房者持交款单和审批表，将购房款交所在单位财务，由购房者所在单位财务统一到承办银行房地产信贷部交款，并到房屋交易监理部门和房产管理部门办理房产交易手续，申请产权登记，领取房屋所有权证。
  七、付款办法
  购买现住房者，可一次付清购房款，亦可分期付款。分期付款的，首次不得少于购房款的30%。未付部分按规定支付利息，利率按政策性抵押贷款确定。分期付款的，新房不得超过15年；旧房不得超过10年。
  分期付款期间，如购房者居住地址变更或死亡，由其符合购房条件的法定继承人付款；如法定继承人不需要住房，其住房由售房单位收回，已付房款扣除折旧费后退还；如无法定继承人，其住房由原售房单位或房管部门收回，任何人不得侵占。
  八、优惠政策
  符合售房范围购买公有住房者，享受下列优惠：
  （一）购买现住房者，每平方米建筑面积给予负担价10%的折扣（此优惠自一九九五年起每年减少2%）。
  （二）对购房者给予工龄折扣，年工龄折扣价为每平方米建筑面积2.20元。购房者工龄由主管部门按照国家有关规定确认。双职工工龄合并计算；离、退休者工龄按国家规定的离、退休年龄计算。
  购房者享受上述优惠后，每平方米建筑面积售价不得低于所购住房标准价的35%（在此基础上，所购住房给予折旧折扣）。即：
  最低限价（应交款）（元） =所购住房标准价建筑面积x35%X（1-所购住房折旧年限%）
  （三）按标准价购买现住房者，在一九九四年六月三十日前一次付清购房款的，再给予应交购房款20%的折扣。分期付款的，在首次付款30%的基础上，每多付应交款的10%，给予25%的折扣。
  一九九四年七月一日至一九九五年六月三十日期间，一次付清房款的，给予应交购房款14%的折扣；分期付款的，在首次付款30%的基础上，给予应交购房款2%的折扣。
  综合上述各项折扣，在一九九四年六月三十日前一次性付清购房款的职工，购买自住公房实交款计算公式为：
  实交款（元）=[（所购住房标准价一抵交价X折旧年限X 1% -负担价X折旧年限X 2% -2.2 X工龄一楼层调减±装修增减） X购房建筑面积一室内设施调减+购庭院、小棚、地下室款] X 80%
  九、产权与交易
  以标准价购买的住房，产权归个人所有，自购房之日起满五年后，可依法进入市场出售或出租，收入归个人所有，原售房单位有优先购买权或租用权；原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买或租用权。
  职工购买公有住房，要向政府房产管理部门办理住房产权过户登记手续；出售、出租、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，按国家和当地人民政府的有关规定交纳税费。
  十、售后服务与管理
  市房改办、房管部门尽快制定《公有住房售后服务管理暂行规定》，建立完善的住房管理体系和方便的维修服务市场。职工购买的公有住房，自用部位的维修费用由产权人负担。售后公房共用部位、共同设施的维修，从售房款中提取10%建立维修基金，存人承办银行房地产信贷部。直管公房的基金由房管所管理，自管公房的基金由售房单位管理。共同部位的维修费用从基金的利息（储蓄期间按银行规定的个人储蓄利率计息）中支出，不足部分从基金中按折旧比例适当支出；仍然不足的，由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。
  十一、发放住房补贴
  职工按照售房政策购买自住公房以后，住房补贴继续发给，即享受一九九三年底职工月工资总额2%的补贴（含购买胜利油田、石油大学住房的地方职工）。一九九五年住房补贴理人住房公积金。
  十二、本具体办法自一九九四年五月一日起实施。