福建省图书馆

物业管理服务收费是指物业管理企业接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区、工作（管业）场所等的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费是否合理，既涉及到机关、企事业单位和广大居民的切身利益，又关系到物业管理行业能否健康发展的问题，因而对物业管理服务收费的管理备受各方面的重视。
  物业管理作为一种不动产的管理模式，引进我国只有十几年的历史，已发展成为房地产业中一个不可缺少的部分。本省物业管理的历史也比较短。80年代末期，开始实行物业管理还比较原始，其管理模式有房管所（居委会）与新村管委会管理两种。房管所管理主要是公房，新村管费会管理的既有公房，也有部分私房。当时，全省大中城市普遍要求新村成立管委会，由管委会进行统一管理，如福州市房管局于1986年颁发了新村管理条例，要求各小区普遍建立新管理委员会，对房屋、道路、绿化、交通、治安、环境卫生等实行统一管理。漳州市政府于1991年颁发《漳州市城镇住宅小区管理暂行规定》，规定住宅小区由小区管理委员会负责管理，管委会以街道办处为主，吸收派出所、居委会、房管、城管、园林等部门及单位自管房代表、居民代表组成；实行统一领导，联合办公，分工负责，综合管理的原则。其时管理方式较为粗放，主要是为满足居民最基本的生活需要。
  自1991年起，本省房地产开发比较兴盛，房地产开发企业为了适应加强城市管理要求，促进市场销售，纷纷成立物业管理公司或物业管理部，进行专业化物业管理。特别是沿海地区的物业管理公司发展较快，当时仅福州和厦门两市的物业管理企业近百家。1991～1993年城市物业管理处在新旧管理体制交替过程中，管理模式较多，有房地产开发公司自建自管即房地产开发公司下属的物业部或下属的物业管理公司、专业化物业管理公司、小区管委会三种管理形式。据福州市有关部门统计，上述三种管理方式的公司数量大约各占三分之一。专业化物业管理公司和房地产开发公司下属的物业管理公司或部门与小区管委会相比，其管理较规范，管理服务内容较细，而且管理服务的目标和责任也比管委会明确。
  随着房地产业的迅速发展，物业管理引各级政府重视，并逐渐纳入政府管理序列。1994年3月31日，国家建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，规定了小区物业管理的具体原则，确定物业管理单位和住宅小区管理委员会之间相互的权利和义务以及违约责任等问题，标志着物业管理逐渐走向规范化管理的轨道。本省行业主管部门也开始加强对物业管理行为的规范，在福州、厦门等市实行小区物业管理的试点。部分地市政府陆续制定了有关物业管理的政府规章。如三明市人民政府于1995年8月发出《关于印发<三明市区住宅区物业管理规定（试行）>的通知》，对三明市区住宅区的物业管理问题作出规定，明确物业管理公司和业主双方的权利和义务，并对物业管理过程中其他一些如住宅区的移交、使用和维护、资金筹措渠道等都作了规定。厦门市政府也于1995年9月颁发《厦门市居住小区物业管理规定》，对物业管理公司、房地产开发企业和业主三方面的行为规范作了较明确地规定。福州市人民政府也于1995年10月制定《福州市住宅新村建设与管理暂行规定》，指出：“住宅新村开发建设单位在申请商品房预售许可证时，或回迁安置房交付使用前必须考虑物业管理，并向福州市房管局提交物业管理方案，方案中所明确的物业管理机构应在住宅新村竣工综合验收之前组成，并参与住宅新村竣工综合验收……”。对物业管理公司、房地产开发公司以及相关部门的职责分工都作出规定。1996年11月29日，福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过《关于批准<福州市城市住宅小区物业管理办法>的决定》，对物业管理公司、物业管理行政主管部门、业主委员会的职责、权利和义务都作出明确规定，对物业管理的移交、物业的维护以及各方应负的法律责任也作出详细的规定，同时《管理办法》第三十五条还规定，综合性商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照该《管理办法》委托物业管理公司实施物业管理。《管理办法》于1997年1月1日起正式施行。物业管理的模式逐渐向专业化、社会化、企业化的物业管理过渡，管理方式也比较精细，物业管理行政管理部门、房地产开发企业、物业管理企业和业主双方之间的权利和义务也比较明确，各方面的关系也相对理顺，促进了物业管理行业的发展。据统计，至1998年5月底，全省经工商注册登记的物业管理单位（包括专业和非专业的）近600家，其中福州和厦两市的物业管理单位就占全省总数的75%。
  本省物业管理收费的管理与物业管理的历史沿革相似，对收费的管理方式大体可分为三种，即物业管理萌芽时期的政府定价、物业管理发展初期的企业自主定价和物业管理发展壮大时期的政府定价。物业管理服务收费从混乱到有序，收费管理从不完善、不规范逐步发展到完善和规范，建立起符合本省实际的物业管理服务收费管理办法。
  第一节 1990年前
  80年代末期，本省成立的新村管理委员会和房管所（居委会），收取的管理费或卫生费标准实行政府定价，一般由当地政府（物价部门）制定；收费标准也比较低，多数都是每户每月收取1～5元的管理费。如《漳州市城镇住宅小区管理暂行规定》、对收费标准作了规定：“小区公共设施（包括住宅公共部位）的维修养护费以代征费用由开发公司按市物价委员会、建设委员会、建设银行等单位共同核定的该小区配套费的5%～10%一次性向购房户征收（具体标准由物价委员会、建设委员会、建设银行等部门在审定商品房价格时视商品房开发面积与配套费比例情况酌定），已出售交付使用的住宅小区采取公司出一点、购房户一次性拿一点的办法协商解决。”“住宅小区的治安保卫、环境卫生清扫、公共绿地养护、化粪池定期清运由小区受益居民共同分担，每人每月交纳管理费1元，环卫部门、所在地公安派出所不再另收卫生费和联防费”。房管所管理的全是公房，按规定收取公房租金，用于房屋的修缮和管理；居委会则按当地政府或物价部门制定的收费标准，向住户每月收取1～3元的卫生费、治安联防费。
  第二节 1990～1993年
  90年代初期，物业管理发展较快，但行业管理尚未规范，物业管理企业的收费管理也未能及时跟上，物业管理收费比较混乱。物业管理服务收费标准大都是由物业管理企业根据企业实际情况自行确定。部分物业管理企业的管理费标准虽有与部分业主商定，但还存在另外收取诸如装修管理费、各种押金或案金等收费项目和标准。1992～1994年6月份，本省物业管理服务收费标准大体如表3-7-1。
  在这期间，一方面，物业管理服务收费标准由物业管理企业自行定价，收费较乱，而且缺乏管理和监督机制，特别是有部分物业管理企业只收费不管理或管理服务不到位，业主意见较大，到物价部门投诉的比较多；另一方面，部分群众在观念上未转变，也出现拒交管理费问题。许多物业管理企业迫切要求物价部门予以核价，以确定其收费的合法性，如福州市有一部分物业管理企业向福州市价格事务所申报收费标准，要求予以评估等等。
  第三节 1994～1995年
  1994年初，物业管理在本省开始处于试点阶段，但物业管理行业的市场尚未形成，多1995年初起，省物价委员会在征求各级物价部门、物业管理单位和物业管理行业主管部门意见后，于1995年8月对《暂行管理办法》进行修订，修订后的《暂行管理办法》对物业管理服务收费的内涵作了较大补充，规定物业管理服务收费的项0包括前期管理费、质量保修管理服务费、综合管理服务费、停车管理费、二次装修垃圾清运费、水电周转金、公共水电费和特约专项服务费等8项；对物业管理服务收费根据其管理服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价三种；并对物业管理费项目的构成作了些调整，特别是根据当时的实际情况对利润率作了适当调整，即属于福利房、微利房性质的住宅和非经营性的机关、事业单位办公用房的收费，其利润率按不超过管理服务人员工资福利总额的5%计取；商品住宅、高级公寓、营业性用房等的利润率按不超过工资福利总额的20%计取。修订后的《暂行管理办法》对收费的8大项目中，实行政府定价的有综合管理服务费、停车管理费；实行政府指导价的有：质量保修管理服务费、水电周转金、二次装修垃圾清运费；由经营者自主定价的有：前期管理费、公共水电费、特约专项服务费。对实行政府定价的综合管理服务费、停车管理费，由物价部门根据物业管理服务所发生的费用和物业管理单位服务的内容、服务质量和服务深度、结合所管物业的档次，同时充分听取物业管理单位和小区管委会及业主的意见，从既有利于物业管理单位的价值补偿，也要考虑到业主的经济承受能力，按各个不同的管理范围为单位，具体核定其收费标准；对实行政府指导价的水电周转金和二次装修垃圾清运费是由业主在入伙前一次性交给物业管理单位，水电周转金和二次装修垃圾清运费由各地物价部门根据当地不同时期所需费用的大小制定相对统一的收费标准；对实行经营者自主定价的前期管理费、公共水电费和特约专项服务费的收费项目内涵都作出较详细的规定。至1995年底，本省有开展物业管理的地区主要集中在沿海城市。沿海市、县物价部门按照省物价委员会的《暂行管理办法》，将物业管理服务收费逐步纳入规范化管理轨道。
  数物业管理公司是由开发商直接委托或开发商自设的；业主没有自由选择物业管理单位的条件，因而在管理上多带有强制性质。事实上，物业管理处于垄断经营地位，业主的权利无法得到保障，收费较乱，时常发生纠纷。同时，物业管理行业尚未被大多数群众所接受，物业管理单位的正当管理服务收费遇到困难，影响其正常管理和服务，要求物价部门予以核定收费标准，以提高收费的权威性。为规范物业管理收费行为，保证物业管理企业合理收费，省物价委员会在对本省沿海城市和广州、深圳等地物业管理现状调查的基础上，于1994年5月颁布《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》（以下简称《暂行管理办法》），对物业管理单位的管理范围、管理服务的具体项目、收费的项目构成以及监督检查等方面都作了规定。而规定物业管理服务收费实行政府定价，按照统一领导、分级管理的原则，由各地市物价部门根据当地的具体情况，以小区为单位具体核定收费标准。同时，对各级物价部门在核定物业管理服务收费标准时，应掌捤的基本原则作如下规定：物业管理单位应提供一定的管理服务才能收取相应的管理服务费，物业管理单位要本着节约成本，降低费用开支，合理确定工资及管理服务人员职数的前提下，区别不同的服务对象分档次收费。福利房、微利房住宅及非营业性机关事业单位办公用房，其管理服务利润率按不超过管理服务人员工资总额的3%计取；商品住宅、高级公寓（花园、别墅）、营业性用房等利润率按不超过管理服务人员工资总额的10%计取；对物业管理单位和业主双方违反规定的也作了制约。各地市物价委员会都特别是福州、厦门两市，根据省物价委员会印发的《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》，加强对物业管理服务收费的管理和监督。一方面，各级物价部门及时转发省物价委员会制定的《暂行管理办法》，并结合当地的实际情况提出贯彻实施意见，做好物业管理公司上报的物业管理服务收费标准的审核工作；另一方面，加强舆论宣传和检查监督，促进物业管理公司规范收费行为。如省物价委员会在审核省属物业管理公司的物业管理服务收费前，要求物业管理公司上报的材料要符合规定，并到实地了解情况，认真听取物业产权人和使用人的意见和建议，经过仔细测算，综合物业管理公司的各方面情况予以核定，经审批后的物业管理服务收费标准，物业管理公司要在收费处（点）实行明码标价，接受群众监督。福州市物价委员会结合本地的实际情况，要求物业管理公司收费前到市物价委员会申领《福建省经营性收费许可证》，亮证收费，主动接受物业产权人和使用权人的查询和监督。具体收费标准，见表3-7-2。
  第四节 1996～1998年
  从1996年开始，物业管理开始从沿海向内地发展，各级政府开始重视对物业管理服务收费的管理，规范物业管理公司的收费行为。1996年2月份，国家计划委员会、建设部联合印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定：“各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关，物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导”。《暂行办法》对公共、公众性服务收费实行政府定价，对高档物业的收费实行政府指导价，对个别特约专项服务收费实行企业自主定价，本省的《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》与其《暂行办法》管理思路基本相近。主要是为了加强对物业管理服务收费的管理，规范物业管理服务收费行为。本省的物业管理服务收费管理继续按照《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》执行。1997年起，本省各级政府和物价部门加强对物业管理服务收费的管理。省物价委员会发出《关于重申物业管理服务收费申报审批有关规定的通知》，重申物业管理公司在向业主收取物业管理服务费前，应将有关管理服务情况及收取的标准上报省物价委员会审批，凡未按规定执行的均属违价行为，物价检查部门将按规定予以查处。各有关地市政府则根据国家和省物价委员会的有关规定，制定出符合当地实际情况的物业管理服务收费管理规定。如福建省人大常委会批准通过，并于1997年1年1日起开始实施的《福州市城市住宅小区物业管理办法》，第十三条规定：“物业管理公司应按物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳……”从立法上确定物业管理服务收费实行政府定价。1997年11月，厦门市人民政府颁布《厦门市物业管理服务收费办法》，第四条规定：“厦门市物价局是该市物业管理服务收费的主管机关，市建设委员会在其职责范围内与市物价局密切配合，共同做好物业服务收费的监督管理工作。”第六条规定：“物业管理单位收取的综合管理服务费实行基准价管理。基准价按小区、楼宇类型，经市物价局按咨询听证程序核定，并报市政府批准后，于每年1月31日向社会公布；由政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准，应低于非政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准；物业管理服务范围内的停车场收费实行政府定价，其管理办法由市政府另行制定；物业管理单位为业主和非业主使用人提供的特约服务，市物价局有收费标准的按规定执行，没有规定收费标准的实行经营者定价。”同时规定，实行经营者定价的物业管理服务收费项目和标准，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人协商议定，并向物价局备案；《办法》第十一条规定：“综合管理服务费标准需低于基准价的，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人代表协商制定，报市物价局备案。因增加服务内容或被各级政府评为优良的小区、楼宇，其收取的综合管理服务费需高于基准价格的，须向市物价局提交书面申请，经审核批准后方可执行。”《办法》还规定，物业管理服务收费实行经营性收费许可证制度，物业管理单位应亮证收费，并接受市物价局年审。此外，还对特约服务费、装修保证金和公共水电费等方面作出了规定，并对物业管理单位在物业管理服务收费方面享有的权利和应履行的义务以及业主管委会在物业管理服务收费方面的职责作出详细规定。该《办法》于1998年2月1日起在厦门市施行，进一步规范了厦门市物业管理服务收费行为。
  随着各地进一步加强对物业管理服务收费的管理，规范收费行为，各级物价部门建立起行之有效的物业管理服务收费审批制度，严格核定成本，合理定价，促进物业管理行业的发展。至1998年，全省各级物价部门共审批近500多家物业管理公司的收费标准。由于各地经济发展程度和物业管理服务水平等方面存在着差异，物业管理服务收费标准也有所差别，特别是沿海和内地的差异较大。具体管理服务收费标准见表3-7-3、表3-7-4。