宁海县图书馆

一、农用地定级与估价
  1950年，县人民政府为了确定农业税累进税额，评定土地等级。规定全年亩产500斤以上为甲级，全年亩产400斤以上为乙级，全年亩产300斤以上为丙级，全年亩产不足300斤为丁级。等级评定工作先由乡单位评议，以区为单位评定，报县人民政府批准。土地等级确定后，根据每户田亩等级，确定税额。
  1952年复查定产，评定等级。是年8月，先在桥头胡区回浦乡试点，9月11日全面开展，11月底完成。此次全县土地等级评定划分30个等级，另设最高等级为特级。
  之后，国家于20世纪70年代对农用地分等定级与估价工作实施了多轮试点。浙江省也于20世纪中后期在多个县市开展试点工作。这期间，宁海县农用地分等定级与估价工作一直未开展过。
  2007年12月6日，浙江省国土资源厅根据国土资源部的工作部署，确定宁海县为2007～2008年开展农用地分等定级与估价工作试点单位之一。此次试点工作范围为县域内2007年土地利用现状变更调查中的全部耕地，列入定级的耕地总面积27354.74公顷。
  农用地定级与估价工作于2008年4月全面启动。县政府成立领导小组。委托浙江大学地球科学系和杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司联合开展项目研究。全县农用地定级与估价工作历时半年，项目成果于当年11月12日经国土资源部验收组验收通过。宁海县农用地定级划分为8个级别。在土地级别划分的基础上，依据《农用地定级规程》和《农用地估价规程》，评估出宁海县农用地基准地价（见表7—12、表713）。
  二、建设用地分类定级与估价
  土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地某一时间使用权价格进行综合评定，分为“基准地价”和“宗地地价”评估。
  （一）基准地价
  基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。1992年9月，宁波市土地管理局公布宁波市区及各县部分城镇分类定级生地出让价地价表，宁海县城关镇属三等，西店镇属四等。宁海县城关镇基准地价分商业、工业和普通住宅用地三种，每种又分三个级别。生地出让价：一级商业用地860元／平方米，工业用地100元／平方米，普通住宅用地110元／平方米；二级商业用地460元／平方米，工业用地80元／平方米，普通住宅用地85元／平方米；三级商业用地135元／平方米，工业用地70元／平方米，普通住宅用地75元／平方米。
  根据上述地价标准执行情况，1993年4月，县土地评估委员会对暂时执行的标定地价重新作出调整和确定：城关镇城区地段（包括新老规划区和城北经济区），工业用地为4万元／亩，商业旅游用地为5万元／亩，房地产用地为8万～10万元／亩。城关镇规划区外及其省道公路两侧为一类，在原征地税费基础上，工业用地加收0.8万元／亩，商业旅游用地加收1万元／亩。西店、梅林、桥头胡、黄坛等镇规划区内及其省道公路两侧为二类，在原征地税费基础上，工业用地加收0.7万元／亩，商业旅游用地加收0.9万元／亩。其他一般地区为三类，在原征地税费基础上，工业用地加收0.6万元／亩，商业旅游用地加收0.8万元／亩。偏远山区为四类，在原征地税费基础上，工业用地加收0.5万元／亩，商业旅游用地加收0.7万元／亩。上述地区房地产用地6万～7万元／亩。
  是年10月，为深化土地使用制度改革，加强地产市场的宏观调控和规范管理，县土地评估委员会对暂时执行的出让地价又作了调整：城关镇规划区内（不包括跃龙开发区A区）及其行政区域内省道公路两侧为一类，工业用地为5万元／亩，商业用地为8万元／亩，房地产用地为8万～10万元／亩；西店、梅林、桥头胡、黄坛规划区内及其行政区域内省道公路两侧、城关镇规划控制区内为二类，工业用地4.2万元／亩，商业用地6.5万元／亩，房地产用地7万～8万元／亩；长街、力洋等其他建制镇规划区内及其行政区域内省道公路两侧为三类，工业用地4万元／亩，商业用地5.5万元／亩，房地产用地6万～7万元／亩；其他乡村及一般地区为四类，工业用地3.2万元／亩，商业旅游用地4万元／亩，房地产用地5万元／亩。
  1994年，根据国家土地管理局《城镇土地估价规程》的要求，在城关镇进行分类定级试点，当年底完成基准地价评估初始工作。1995年3月6日，县政府公布城关镇国有土地使用权基准地价、商业用地路线价和生地出让基准地价，初步建立土地评估和地价管理制度。
  生地出让基准地价，除工业用地仍采用协议出让外，商业用地、房地产用地都实行评估出让。城关镇规划区内（不包括宁海经济开发区A区）及其行政区域内省道公路两侧均为一类级别，其他地区和各建制镇、乡（村）为二至五类级别。工业用地按级别出让。
  以上出让地价含土地补偿费、劳务安置费用、造田费、耕地占用税、土地管理费、征地事务费、地租收益，均不包括城建部门按规定的各种收费项目。
  此后，县政府根据经济社会发展状况，使基准地价能及时反映地产市场水平，先后于1997年、1999年、2003年、2008年对城镇土地地价进行过四次调整、更新。2008年12月31日，更新城区及镇乡土地级别基准地价，于2009年3月1日执行。地价实行综合定级与分类定级相结合的原则。全县土地用途仍分为商业、住宅和工业用地。调整后的中心城区为跃龙街道、桃源街道、梅林街道和桥头胡街道。中心镇为西店镇、长街镇和岔路镇。这些地区的规划控制区都实行分类定级。中心城区土地分4个级别。基准地价分熟地、生地。
  调整后的各镇乡土地级别分类：长街、岔路、深甽、强蛟、大佳何、前童、黄坛、力洋等镇均分二级。一市、桑洲、茶院、越溪、胡陈等镇乡不分级。
  （二）宗地地价
  宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。宗地地价评估有基准地价系数修正法和市场交易资料直接评估法。市场交易资料直接评估法主要有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等。