宁海县图书馆

推进农村住房制度改革和住房集中改建（简称农房“两改”）是对千百年来农民传统居住方式的重大改革。农房“两改”以推进城市化、促进城乡一体化为目标。宁海县按照城乡统筹建设、区域协调发展、节约集约利用土地的要求，引导农民合理住房消费，加快农民由分散居住向适度集中居住转变、由单家独院向多层居住转变。全面改善农村人居环境，依法合理增加农民住房收益，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好的农村新社区，促进农村经济和社会持续健康发展。
  一、组织领导
  2009年，宁海县成立农房“两改”领导小组。2010年7月27日，领导小组人员调整，由县委副书记、县长褚银良为组长，各相关单位领导为成员，下设农房办①，编制2人，负责领导小组办公室日常工作，包括全县农村住房制度改革和住房集中改建政策研究、情况综合、指导协调和督查考核等工作；牵头落实农村住房制度改革试点工作，加强专项补助资金管理；牵头落实新农村试点用地管理工作。2011年，为推进农房“两改”，县政府先后出台《关于印发宁海县农村住房制度改革和住房集中改建工作领导小组成员单位工作职责的通知》《关于加快推进农村住房制度改革和住房集中改建工作的意见》《关于建立县农房“两改”项目推进联系制度的通知》《农村住房集中改建审批程序试行办法》等文件；组织召开农房“两改”工作协调会、现场会、推进会、专题汇报会，建立农房“两改”工作进展月报制度，加强指导督查，推进全县农房“两改”工作步伐。
  二、相关政策
  2007年，宁海出台退宅还耕补助政策，补助标准从每亩2.2万～2.5万元提高到每亩3万元，全县共补助3000多万元，新增耕地1300亩。
  2010年，县农房“两改”领导小组出台《关于进一步贯彻落实农村住房改造建设中有关价格收费政策的若干意见》《关于印发宁海县移民安置试行办法的通知》《关于继续实施低收入农户住房救助的通知》等文件。
  2012年，对农房改造中相关费用减免、收费标准进行细化，具体落实到各有关部门。在农房“两改”过程中，完善规划、国土、建设、审批服务、金融支持等各方面政策措施。以土地综合整治为契机，优化农村土地资源配置，拓展城乡建设用地，进一步拓宽农房“两改”项目用地空间。在村庄建设中，除城市规划区外，宅基地整理和土地整理等继续享受省、市有关扶持政策，对退宅还耕土地实行同等面积置换，实施前可按规划复垦耕地面积的80％核发用地周转指标。整理后按规定获得的用地指标优先用于当地村庄建设，用地指标不足部分由国土资源部门优先保障供给。整理和建设后多余的指标，由国土资源部门有偿调剂使用，收益全部返回村集体，用于村庄建设。
  2013年，出台规费减免等意见，进一步明确减免行政事业性收费项目和收费标准，供电、供水、电信、有线电视等服务性收费原则上不高于农民自建房标准。城区外的公寓式农房“两改”项目，允许不超过住宅面积的20％对外销售，所得资金用于平衡项目资金和项目配套建设。开展农村土地综合整治和农民宅基地“一户多宅”清理，建立增减挂钩复垦任务与年度计划指标安排挂钩制度，逐步提高建设用地复垦后指标有偿调剂价格。
  2014年，完善农房“两改”政策体系，与有关部门协调对相关建设规费减免。电力设施建设招投标及费用承担选择两种实施方案，农民集中居住区内电力明线改为地埋线，由县供电部门负责实施，县供电部门对电力明线和地埋线安装分别编制线路造价预算，经县物价部门审核后，差价与小区实施主体协商确定，由小区实施主体承担，或者小区实施主体根据物价测算成本与县供电部门商定价格。通信设施安装费用参照现行农户通信（有线电视、网络、电话）设施安装办法，架设明线的，按农户自建房标准收取；改地埋线安装的，有线电视安装费可按实际成本收取，最高不超过每平方米7元，开户费免收。网络、电话安装综合管道费用由农民集中居住区项目实施主体承担，线路费用由电信部门负责。土地出让金补缴、销售办证、税费等，实行部分返回、部分减半、部分免缴。
  三、农房改建
  农房改建是新农村建设中农民的迫切要求，早在开始新农村建设规划的2004年，全县拆除旧房6.3万平方米，新建农村住房7.1万平方米。2009年，在城乡接合部、城中村、中心镇所在地、中心村及下山移民村进行农村住房制度改革试点，鼓励农民退出宅基地，在规划农居点建设公共设施比较完善、集约型的联体多层和高层住宅。2010年，胡陈乡联胜村在村庄整治的基础上，实施退宅还耕，开展农村住房改造，建设多层公寓，探索偏远山村住房改造的新路子。
  2010年10月，由县农办牵头、县财政安排启动资金3000万元（2013年将注册资金增资到1亿元），注册成立县农村住房建设投资有限公司（简称“农房公司”），系国资局下属独资企业，有员工6人。农房公司探索开展统一授信授额、在建项目联贷联保等方式，帮助农房改建单位解决融资问题。通过县政府、桥头胡街道与农业银行县支行等部门衔接，同意提前办理房产证，部分用于农户安置，部分用于抵押贷款，解决国有划拨土地抵押贷款难题，使项目得以顺利推进。采取“市、县政府补一点，镇、村贴一点，农民筹一点”的办法，拓宽农村住房建设融资渠道。统筹安排市级补助资金，降低农房建设成本，在一定程度上减轻融资压力。
  农房建设用地紧张，上级每年下达宁海县的切块指标在800亩左右，而每年实际用地需求在3000亩左右。县政府积极推进农村土地综合整治工作，城乡建设用地增减挂钩指标优先用于农民建房，指标有偿调剂所得收益专项用于土地综合整治、农村住房改造建设等方面，保证年度新增建设用地的10％以上专项用于农村住房改造建设等项目，在一定程度上缓解了用地指标的紧缺。
  2011年，根据县委十二届十一次全体（扩大）会议的部署，紧紧围绕“东崛起、北跨越、西统筹、中提升”的区域发展战略，把农房建设作为扩大投资、改善农村群众居住条件、提升文明程度、加快城乡统筹的重要平台和抓手，探索农村宅基地置换乡、镇所在地或中心村农居点套房的方法，多途径、多渠道、多方面促进农房建设。
  2012年，针对城郊村、中心镇、中心村、规划保留村、下山移民村实施农房建设中出现的新情况、新问题制定相应措施。根据集聚发展、节约用地的原则，引导农村人口向城镇和中心村集中，提高基础设施和公共服务设施的共享度，构建“中心城区—城镇集中居住区—中心村集中居住区”的新型城镇体系，将农村集中居住区作为区域协调互动的重要节点来抓。加强农房建设与县域村庄布点规划、土地利用总体规划的有效衔接，优化规划建设用地，为农村住房改造建设和农村其他建设预留用地空间。实施农房集中改建项目的乡、镇、街道，面对建设资金紧缺、融资难度大、融资渠道变窄等情况，探索工程代建模式、村民筹资等模式，搭建农房公司投融资平台。
  2015年，对已建农房项目开始后续管理服务。农房集中改建项目相继建成，部分已进行安置分配和落户办证，农民住进崭新的小区。房屋分配方案由各乡、镇、街道制定指导意见，坚持公开、公平、公正的原则，严格执行民主决策，提交村民大会或村民代表会议通过后实施，严格控制住房分配对象，防止出现以权谋房和分配不均等现象。对已分配的小区，引导制定农村社区物业管理办法，配置村级集体经营性物业资产，及时提取物业维修基金，由村里统一进行安保和卫生保洁等工作，降低管理成本。
  至2016年底，已启动农房集中改建项目23个，新建改建建筑面积486.8万平方米，完成投资91.5亿元。累计完成农村住房改造48827户，其中，安置26641户，下山移民2437户，危房改造1900户，拆迁17736户，拆迁总建筑面积约154万平方米，节余土地1149亩。