宁海县图书馆

1957年，宁海县人民委员会公有房地产管理委员会成立（简称房管会），行使对全县公有房地产管理的职能。1973年1月，房管会更名为宁海县财税局房地产管理所。1978年5月又更名为宁海县房地产管理所。1979年7月，县革委会决定，将县房管所划归县基本建设局。1984年10月，宁海县房地产管理所更名为宁海县房地产管理处。至2010年末，在册正式人员38人，编制外用工39人。
  县房管处主要职能：贯彻执行国家和省、市有关房地产管理的法律、法规和政策，参与本县房地产管理规范性文件的拟订，并按照职能分工组织实施。负责全县城镇房屋产权产籍管理。办理全县房产登记、发证、交易工作；负责全县房产测绘成果的认定、使用和管理工作；按照职能分工，管理房地产转让、抵押工作；协助建设部门加强对房地产交易市场和中介、估价评估机构、房产测绘机构的管理；协助财税部门做好税费的征管工作。负责全县房屋租赁管理，办理房屋租赁登记备案。协助建设部门做好全县房地产开发管理工作，负责全县商品房预（销）售网上备案管理工作。负责全县直管公房的维护、调配、租赁和权属管理工作。负责本单位及单位职责范围内的安全工作。承办上级部门交办的其他事项。
  随着城市建设的快速发展，房地产开发的推进，房地产市场体系逐步形成。为加强管理，县建设局于2002年6月设立房产物业管理科，其职责是：制订房地产开发规划和年度计划；对房地产企业的资质审核；指导城镇住房开发和住房保障体系建设；全县住宅小区的物业管理；监督房地产业的管理及行业统计等工作。
  第一节 产权产籍管理
  一、房屋所有权登记发证
  根据省政府《浙江省城镇房屋所有权登记发证办法的通知》精神，县政府于1988年5月7日成立“宁海县房屋所有权登记发证领导小组”。由县长为组长，县政府办公室副主任为副组长、兼任领导小组办公室主任，县直机关有关局、委、办、行、房管处等单位主要负责人为成员。下设办公室，县房管处主任为办公室副主任。办公地点设房管处，具体工作由办公室操作。
  1988年10月22日，县政府印发《宁海县城镇房屋所有权登记实施办法》的通知，规定凡在县域范围内全民、集体、个人所有的，以及中外合资、合作经营企业的现有房屋，均按规定申请办理房屋所有权登记，经审核后由县政府发给房屋所有权证。至2010年末，累计登记发证125476件，计房屋面积35228740平方米。
  二、产权产籍管理
  1996年7月15日，县政府下发宁政发〔1996〕129号文件，授权县房地产管理处负责全县房屋产权产籍的管理，并按照《浙江省城市房屋产权产籍的管理条例》执行。
  2005年3月15日，宁海县根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，变更房屋产权证书发证机关；从2005年4月1日起，县房屋产权发证机关由“宁海县人民政府”变更为“宁海县建设局”。从2005年4月1日起，原颁发的房屋产权证书应该换发新产权证书，截至2008年8月底，共换发产权证书14472件，计房屋面积343.38万平方米。
  健全档案管理设施。县房管处设有档案库房面积270平方米，占全处办公房面积的20％，档案室配置密集架387立方米，可满足20年的档案库存容量；配置了现代化档案设备，有电脑、刻录机、高速激光打印机、复印机、电子扫描仪等办公设备以及档案消毒柜、空调、除湿机、温湿度自记钟和防磁柜等；设置防盗报警器、消防灭火器等安全措施。2010年投入20万元安装了环境控制系统、信息显示系统、消防及闭路监控系统，为档案保护提供了必要的硬件和软件保障。
  建立档案管理网络和档案收集登记、保管、利用等管理制度。档案室档案员8名，其中专职档案员7名（有1名取得馆员职称，1名兼职档案员，1名助理档案馆员，6名取得档案上岗证）。2004年，获得“省建设系统档案目标管理省一级认定单位”称号。2010年度，被评为浙江省建设系统档案工作先进集体。
  房屋产权档案全部实现数字化管理。2003年，计算机图文信息管理系统应用于房产档案管理，6.5万余册产权档案全部进行数字化转换，并新配地籍图2836幅。至2010年末，实现产权登记网络化，登记信息数字化。库存的18万余册房屋登记档案已全部完成数字扫描工作，实现数字化管理。房屋权属档案信息入库率达到100％，经登记的产权档案资料全部进行了数码影像微缩，业务办理可直接调阅电子档案，采用“一房一档”模式，清楚地显示房屋历史交易和查封、抵押等历史情况。实现“图书证档”同步实时联查的查询功能，真正体现了数字化管理的高效和快捷。2005年，被国家建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。2010年，被评为浙江省建设系统示范数字档案室。
  2008年7月23日，宁海县建设局制定出台《宁海县房屋权利人信用档案建设管理暂行办法》，是年8月1日起施行。此《办法》获得金融部门的赞同，采纳应用，由中国人民银行宁海县支行与宁海县建设局联合发文《关于共享房屋权利人信用信息有关问题的通知》，将房屋权利人信用信息纳入人民银行征信系统，作为各金融机构办理贷款业务的重要依据。此项《办法》是当时宁波市范围率先实行的询问档案制度。制止了在房产交易和抵押贷款中的假冒违规行为。
  三、房地产测绘
  宁海县房地产测绘始于1985年。根据国家城乡建设环境保护部、国家统计局文件《关于开展全国城镇房屋普查的通知》（〔1984〕城住字391号）、浙江省〔1984〕41号文件和宁波市政府〔1985〕8号文件精神，宁海县城关镇被列入普查范围，从1985年3月始，历时一年，按全国统一标准时间1985年12月31日为准的调查项目，分类统计、汇总上报。在普查前，组织培训普查工作人员，使他们能熟练掌握测量、绘图、登记造册、校对、汇编等工作流程。
  1987～1988年，城乡建设环境保护部、省政府和市政府发文通知，认真做好在全国范围内开展房地产登记发证工作。宁海县在1989年开始在县域内全面开展房地产登记发证工作。房地产测绘逐渐成为房地产产权产籍管理不可缺少的工作。经过房地产普查与房地产登记发证工作，更加凸显测绘工作的作用与重要性。
  2002年2月，国家测绘局制定《房地产测量规范》，是年10月印发《房地产测绘管理办法》。是年8月29日，国家主席令：颁发《中华人民共和国测绘法》，并于12月31日施行。标志着全国房地产测绘标准的统一，使房地产测绘行业的地位得到合法保障，房地产测绘工作走向法制化轨道。
  2004年，宁海县根据测绘资质管理的要求以及房屋登记工作的实际情况，房地产测绘作为交易发证一条龙的前置工作，实行“测、管分离”，测绘业务由具有测绘资质和法人资格的社会专业机构经营。2004～2005年，经过相关部门批准，全县有3家从事房地产测绘业务的单位，分别是：宁海县东泰房地产咨询测绘有限公司、宁海县太平洋房地产测绘咨询有限公司以及宁海县开发区设计所。
  全县房地产测绘实行“测、管分离”后，县房管处加强房地产测绘管理、监督机制，加大房地产测绘成果管理的力度，同时配备了专业的测绘管理人员。
  第二节 国有直管公房管理
  一、县国有直管公房
  公房来源包括新中国成立初期接管民国时期国民党党政军机关房产，社会团体的房产，土地改革时没收地主多余的房屋及官僚、不法资本家、反革命分子的房产，征收寺院、庙宇、祠堂的房产，个人赠与的房屋及1965年对私有房屋出租进行社会主义改造、被经租为公有房屋的房产，共计公有房产24670平方米。20世纪50～80年代，新建公房30730平方米。
  至1987年，城区直管公房建筑面积共计247幢56585平方米，其中，住宅房48159平方米，营业房6056平方米，办公房1185平方米。1993年房改中，出售公房134套，6888平方米，收入151万元。1997年末，直管公房共有使用面积41600平方米，承租户756户（含非住宅承租户60户）。2010年末，城区直管公房使用面积共36134平方米，折算为建筑面积共计46354平方米，其中，住宅房31507平方米，营业房5077平方米，均为使用面积。
  与1987年相比，2010年，直管公房建筑面积总量减少10231平方米。从实际情况分析，1987～2010年，房地产开发、拆旧扩建等累计新增面积31108平方米，但2010年直管公房实际面积却少于1987年，其原因有拆迁、火灾、危房拆除和住房制度改革成套房出售到户、直管公房划拨，还有1995～2000年的企业改制、无偿划拨等。
  1998年5月，为确保国有、集体企业改制顺利进行，县政府决定，国有、集体企业租用的直管公房，可进行公开拍卖或有偿转让，其所得资金首先用于弥补该企业职工安置费用的不足，剩余资金按比例划归城建部门和企业主管部门管理。1998～2000年3月，无偿划拨中大街、桃源南路等21处非住宅直管公房6502平方米，评估价617万元。1998年，县政府办公室印发《关于划拨转让部分国有商业用房的通知》，无偿划拨15处3963.84平方米。
  二、公房租金
  新中国成立初期至1954年前，国家党政军机关、企事业单位的干部职工，实行供给制、包干制待遇，住房不交房租费。1954年实行工资制，住房实施租赁费，公房均是砖木结构三合院和四合院及坐落零星的平矮楼房，计租费以自然间为起点。20世纪70年代，开始以使用面积的平方米为单位计租费，根据地段坐落、房屋质量、朝向采光等系数，每平方米0.05～0.14元。县房管处每年房租收入4万元左右。
  1985年，对非住宅的营业房的租金作过微量调高。1982年起租住成套砖混结构公房，按使用面积每平方米调至0.48元，并实行超标加租和租房保证金制度。1994年4月，对非住宅租金从每平方米2.59元调至4.1元，增幅58％。1997年11月，成套砖混结构住宅房月均租金每平方米调至1.5元。2002年调至2元，2007年调至2.2元，市场价租金住户从5.5元调至8.3元。非住宅公房租金从2005年起实行市场价，采用公开招租、拍租的方式确定租金。
  三、房屋租赁管理
  1996年12月30日，县政府《关于颁发〈宁海县房屋租赁管理实施细则〉的通知》，该《细则》共6章50条，其中第四条明确规定，宁海县城乡建设委员会为房屋租赁管理行政主管机关，房地产管理处负责房屋租赁管理工作。该《细则》从1997年3月1日起施行。
  租赁管理实行登记制度，递交出租人承租人签订的租赁合同，双方身份证或法人资格证书，经办单位审核合同与合法的房产权证，发给房屋租赁证作为房屋租赁关系成立的有效凭证，每年验证一次。在实施租赁管理的同时，建立租赁登记备案表和租赁登记备案询问表的制度。
  1997年3月至2008年9月末，县房管处核发《房屋租赁许可证》2.6万件次；至2011年末，累计核发3.35万件次。
  四、乡镇公房处置
  乡镇公有房产来源，土地改革时，没收地主多余的房屋，分配给贫雇农之后所保留的房产及征收宗祠庙宇房产，房产的坐落均在当时乡政府所在地。1951年末，全县乡镇公房拥有1万余平方米，产权属国有归县财政局管理，该局再委托区公所代管后归区财税所管理。房屋的使用，作集会及文娱活动场所；由于农村供销社的发展，公有的大部分作为供销社的营业房，只有少数房屋出租给个人居住。用于租住的乡镇公房数量随之逐年减少，至1987年，对公房进行调查，全县乡镇农村公房仅存楼房100间、平房33间，合计建筑面积5513平方米。1978年，乡镇公房租金收入近万元。1986年，仅西店镇一处收公房租费48元。乡镇公房租金低微，逐渐成为“零租金”。
  2009年，县房管处再次组织调查，分布在8个乡镇的直管公房仅存22处，建筑面积3333平方米，占有土地面积2608平方米；其中有土地无房屋建筑4处，占地面积406平方米。这些房屋建造时间均在70年以上，多属危房。县建设局根据房管处的调查上报县政府，县政府办公室于2009年11月5日以第285号承办单的方式，在2010年4～5月把力洋、长街、桥头胡、越溪、前童、茶院6个乡镇（街道）的19处公房，共计建筑面积3241平方米，占地面积2548平方米，划拨给各自所在乡镇（街道）政府管理使用。具体手续由宁海县房地产管理处与涉及乡镇签订《乡镇直管公房调拨协议》手续。另有西店、桑洲二镇3处公房，计建筑面积92平方米，占地面积60平方米，尚未处理落实。
  第三节 房地产交易管理
  根据国家建设部、国家工商行政管理局《关于加强房地产市场管理》的通知精神，县政府于1989年2月21日，以宁政发〔1989〕1号文件批复：为加强对房地产市场管理，做好房屋所有权和使用权的转让，产权产籍的相互印证，以及评估、登记等工作，同意建立“宁海县房地产交易所”，系全民事业单位，隶属县城建局领导。人员编制暂定10名，实行单独核算，自收自支。
  1991年6月24日，县政府印发《关于宁海县房地产交易管理实施细则的通知》。《细则》共27条，其中第二条规定：本县城关镇及各建制镇内各种所有制房屋的买卖、赠与、所有权交换、抵押、典当、租赁以及其他在房地产交易活动的管理范围，其交易活动必须通过宁海县房地产交易所进行。第三条规定，宁海县房地产交易所的主要职责是：（1）宣传房地产交易活动的有关政策和规定，为交易各方提供洽谈协议、交流信息、展示行情、提供有关房地产的法律、政策咨询等各种服务；（2）查勘房屋，评估房地产价值价格；（3）办理房地产交易登记、监证、立契和过户手续；（4）接受委托、办理帮购、帮销、拍卖、中介、出租、承租等业务；（5）制止场外交易，查处非法交易活动。该《细则》从1991年10月1日起施行。
  1994年10月21日，县政府为贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》，成立宁海县房地产交易市场管理委员会，副县长为主任，城建局局长为副主任，成员由县工商、财税、土地管理、房管处等部门负责同志组成，下设办公室，主任由城建局主要负责人兼任。之后组织成员因人事变动而调整。
  1999年11月26日，房地产交易所在桃源中路135号新落成的交易大厅开业。从此，房地产交易与相关的财税、金融、房地产中介等管理工作在交易大厅里实行一条龙流程服务，方便群众，提高了工作效率。2001年10月8日，房地产交易与管理工作移至宁海县行政服务中心大厅，设立房管窗口。
  2005年10月起，房地产交易所与房管处合署办公，人事统一安排，财务统一核算。
  房地产交易所自成立以来，按职责履行的22年间，共办理房地产交易和抵押件数147107件，年均6687件。
  房地产抵押贷款 1994年11月，县城乡建设环保局与县工、农、中、建4家商业银行联合发文《宁海县房地产抵押贷款管理若干规定》，开始办理房地产抵押登记业务。1997年8月15日，县政府印发《关于〈宁海县房地产抵押贷款管理办法〉的通知》。《办法》共10条，8月20日起施行。《办法》第四条规定，房地产作抵押的由县房地产管理部门负责登记。1999年11月26日，登记业务到新落成的房地产交易大厅办理，后于2001年10月8日移至宁海县行政服务中心大厅，设房管窗口办理。1995～2010年，共办理房地产抵押事项108050件。
  商品房预售管理 1997年，全县对商品房预售实行发放许可证制度，由县房地产管理处向房地产开发企业核发商品房预售证。2000年，预售管理工作由县城乡建设委员会直接管理。是年4月28日，根据国家建设部《商品房住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，县城建委印发《关于实行商品房〈住宅质量保证书〉和〈住宅使用说明书〉制度的通知》。
  2003年10月，县政府办公室批转建设局《宁海县房地产市场秩序专项整治工作实施意见》，希各地各部门照此贯彻实施。
  2004年，实行商品房预售合同到县房管处登记备案制度。为提高商品房销售的透明度，规范商品房预（销）售行为，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预（销）售管理办法》，结合本县实际情况，宁海县建设局于2006年印发《宁海县商品房预（销）售合同网上备案办法》，依据该《办法》，公民可在中国宁海房产信息服务网上公开查询宁海县商品房预（销）售合同备案情况。
  2008年7月23日，宁海县建设局《关于印发〈宁海县房屋权利人信用档案建设管理暂行办法〉的通知》。该《办法》共14条，自2008年8月1日起施行。
  房地产中介服务 1996年2月，县房地产管理处成立房地产中介服务部，首次开展二手房交易代理服务业务。之后，个人开办房地产中介机构增多，至2004年，房地产中介服务机构增至30余家。2005年，对房地产中介服务机构进行整顿，实行备案管理制度，当年有12家机构进行了备案。2006年9月23日，县政府印发《宁海县社会中介机构管理办法的通知》。至2011年，呈报县建设局房产物业管理科备案在册的房地产中介服务机构有32家。
  房地产价格评估 1995年前，房地产价格评估工作由县房地产交易所承担。1995年3月宁海县房地产价格评估事务所成立，属县房管处直属企业。当年完成兴宁路拆迁10万平方米的评估任务。翌年完成沿海南线、同三高速公路、县城高科技园区建设等涉及拆迁户房屋的评估面积14万平方米。受到县政府与同三高速公路指挥部的表彰嘉奖。
  1999年6月25日，浙江省建设厅浙房〔1999〕86号文件公布1998年度房产评估机构年审结果，宁海县房地产评估事务所被评为三级资质。2001年7月，宁海县房地产评估事务所与县房管处脱钩，通过企业改制成立了宁海县正平房地产估价事务所有限公司。2001年10月29日，省建设厅《关于公布2001年第一批审定合格的二、三级资质房地产价格评估机构名单通知》，审定批准“宁海县正平房地产价格评估事务所，资质为三级”。
  至2007年，县内有“正平”、“恒基”、“永正”和“众城”4家房地产价格评估事务所。
  第四节 物业管理
  1997年前，县内住宅小区无物业管理机构。住宅小区物业管理是随着经济发展、居民生活水平提高和社会文明进步而逐步发展起来的。住宅小区的物业管理有两大功能，一是提供一个舒适的居家环境服务；二是保护住宅小区安全，利于维护社会安定。
  宁海的住宅小区物业管理始于1997年。是年5月23日，县城乡建设委员会发文同意成立松竹新村住宅小区物业管理处，隶属于县房地产开发公司，非独立核算单位。
  2000年4月6日，县城乡建委主持召开物业管理试点工作协调会议，认定正学公寓住宅小区规模适当，具有实施封闭式物业管理的条件，该小区在开发建设时已成立了新园物业公司，建成后被受托管理。
  2001年6月26日，为加强住宅小区物业管理，县城乡建委批准，成立宁海县物业管理办公室，设在县房管处，对住宅小区物业公司实施管理。是年7月10日，县政府出台了《宁海县住宅区物业管理试行办法》，共8章45条。其中，第五条明确县城乡建设委员会是县物业管理的主管部门，委托县房管处管理。
  2002年1月，县城乡建委更名为县建设局，是年6月，该局设立了房产物业管理科，统一实行房产物业管理。从2002年起，随着房地产开发和住宅小区建设的发展，房屋所有权人、使用人，要求对住宅小区实施物业管理，以维护住宅小区公共秩序与安全，创建良好的居住环境。住宅小区是指住宅建筑面积1万平方米（住户100户）以上、公共设施配套齐全、具有物业管理规模的居住生活区。当小区建成交付使用时，由开发建设单位选择或组建物业管理企业进行前期管理，并报县物业主管部门备案。
  物业管理的主要职责：督促住宅区开发建设遗留问题的整改；建立住宅区各项物业管理制度；对住宅区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务。应住户半数以上，方始成立小区住宅业主委员会。该委员会的成立，应经县物业管理部门会同当地镇政府及住地社区召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。管委会委员中的业主代表名额比例应不少于80％。管委会是小区业主的自治组织，每届任期3～5年，委员可连选连任，管委会主任、副主任在委员中推选产生。业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主代表大会应当有半数以上代表出席。业主代表大会作出的决定，应经全体代表半数以上通过，方始有效。
  已实施物业管理的27个住宅小区，均按《物业管理试行办法》规定房地产开发企业按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。至2010年末，配置物业管理用房13213平方米，其中，5700平方米作为门卫、管理人员办公、水电工用房及小区娱乐活动室等，还有7513平方米住宅小区沿街（路）房作为营业房出租，租费收入归集物业维修专项资金。自2004年起，对住宅小区进行专项整治改造，增设围墙，设置门卫岗亭、停车位、宣传橱窗、休闲场地添置座凳、体育保健器具、消防栓，改善小区绿化、路灯等。
  至2010年末，全县实施物业管理的住宅小区27个、计17794户，占住宅小区总数43个的62％。全县11家物业服务公司，均设公司经理为法人代表，注册资本多则2000万元，少则50万元。资质等级：一级2家，二级1家．三级4家，暂三级4家。服务管理27个住宅小区，总面积1861092平方米。物业服务管理员工总数786人。营业盈亏情况：有4家共盈476900元，5家共亏2705400元。亏损的原因有：配套设施投资大，不列入住户业主负担；物业管理费的应收率低，有的住宅小区收费率仅占应收的40％。
  宁海县实施物业管理以来，运作正常的9家，一般的2家。2001～2010年，华山花园、银海家园、泉水职工小区、天景园等先后获得“宁波市物业管理示范（优秀）住宅小区”称号，得力物业管理有限公司经理刘亚丽被推选为“宁波市先进物业管理工作者”。2010年，阳光小区被评为宁波市园林式居住小区。
  第五节 房地产业协会
  一、协会沿革
  为促进本县房地产业健康有序发展，建设局于2004年11月2日，同意成立“宁海县房地产业协会筹备小组”，组长林金辉，副组长葛海峰，成员有张伟平、胡深苗、严跃飞、娄绍泰、杨继森等。之后，根据国家《社会团体登记管理条例》的有关规定，经各方联络、筹备，报请县民政局审批，准予注册登记。
  2005年1月7日，宁海县房地产业协会成立大会在县城京都宾馆召开，参加单位61个，首批会员58人。2006年新增成员单位10个。
  在协会成立大会上，讨论通过《宁海县房地产业协会章程》；选举产生宁海县房地产业协会首届理事会理事13人，并推举会长、副会长、秘书长、副秘书长等。
  2005年11月8日，宁海县房地产业协会首届二次理事会议表决通过，聘请林金辉担任协会名誉会长。
  2007年8月10日，协会二届第一次理事会议根据省政府《关于行业协会改革和发展的若干意见》的精神和宁海县宁发改〔2007〕97号文件的要求，经讨论决定：推选葛海峰为宁海县房地产业协会会长，陈建伟为副会长；同意胡余静、张伟平辞去会长、副会长职务。法人代表由胡余静变更为葛海峰。协会办公室改设在县房管处。
  二、协会工作
  县房地产业协会，按照协会组织性质和协会章程，其业务范围，在本县内研讨房地产业的改革和发展，加强房地产业专业教育和交流合作。
  2006～2008年，理事会主持召开社区负责人会议，布置宣传《浙江省物业管理条例》、《宁波市房屋使用安全管理条例》，利用横幅及小区宣传栏张贴条例，分发宣传资料、宣传条例，以提高居民物业管理和房屋使用安全管理意识。
  参与县文明办、物价、街道、园林、环卫等单位组织的对住宅小区物业管理情况进行综合考评工作。
  为正确理解和执行2008年版《浙江省商品房买卖示范文本》，是年4月2日，县房协会邀请市房协会法律专家在宁海宾馆召开《示范文本》解读座谈会，参会者有房地产开发企业、房产中介服务、评估、测绘、房管处等60多人；通过法律解读，使与会者对商品房买卖合同规范签订、减少合同纠纷等方面知识有了一定的了解和掌握。
  2009年“5·19”开游节期间，参与县建设局举办首次房地产业高峰论坛活动，邀请县政府有关领导、县内外知名学者和有一定影响力的房地产开发商代表等60余人出席论坛；组织房地产业推介和楼盘展示活动。