慈溪市图书馆

土地价格管理主要采取3种手段：土地价格评估、土地基准地价确定、补缴土地出让金。全市土地价格管理工作从1992年开始，逐步完善。
  一、土地价格评估
  （一）土地价格评估工作进程
  慈溪市土地定级估价工作从1992年1月开始。以国家土地管理局《城镇土地定级规程》为依据，市土管局对中心城区约7.20平方公里面积的土地进行分等定级估价，并写出《慈溪城区土地分等定级报告》，为全省第一个开展土地评估工作的县（市）。1995年，为防止国有土地资产流失，市土管局配合国资委开展企业土地资产清产核资工作，显化、量化土地资产，全年经确认土地资产国有的企业137家，面积1071900平方米，计1608亩，土地资产21458.32万元。
  1996年，完善地价评估体系，开展规范化评估5宗，评估资产总额238万元，非规范化评估276宗，评估资产总额5623万元。2000年，土地评估进一步扩面，做好190家382宗改制企业的土地评估，还承办土地使用权作价入股、抵押、转让和拍卖底价等评估，共评估49家56宗土地。2001年，全面开展农用地分等定级评估试点工作，并抓好日常土地评估，共完成评估项目186个。
  2002年，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》精神，市政府于7月5日印发《关干加强国有土地资产管理的意见（试行）》。从此，土地市场地价管理力度明显加强。土地使用权进入土地交易市场，必须符合规定条件，向市土地交易中心提出申请。原行政划拨土地使用权和出让土地使用权经批准同意改变用途性质和使用条件入市交易的，均须在委托具有资质的评估机构评估地价的基础上，按规定标准补缴土地出让金。
  （二）土地价格评估范围和程序
  2004年2月16日，慈溪市政府印发《关于切实加强地价管理的若干意见》，规范了地价评估范围和程序。
  范围 凡属下列土地的地价评估均须委托有资质的地价评估机构进行评估：土地使用权出让或国家收回土地地价评估；土地使用权转让、抵押、作价入股地价评估；企业改制土地评估，司法执行土地资产地价评估；国有土地使用权招标、拍卖、挂牌地价评估；国家收购土地地价评估；出让土地改变土地用途、容积率等用地条件补缴出让金地价评估。
  程序 委托人向有资质地价评估机构委托评估；评估机构运用评估技术和评估方法进行评估；市国土资源局作为地价管理部门根据规定的地价审核制度对地价评估结果进行集体评审；市国土资源局出具地价评估结果认定意见。
  二、土地基准地价确定
  2003年8月27日，慈溪市政府印发《关于公布调整更新后全市土地基准地价的通知》，其中确定：
  土地基准地价更新对象及范围 全市区域范围内的非农建设用地。
  更新评估的基准日 2002年9月1日。
  土地基准地价内涵及表达方式 基准地价为各土地级别一定年期的平均土地使用权收益价格，由级别价、线路价、楼面地价和通天地价等不同表示方式，商业、住宅和工业等不同类型的价格体系组成，土地开发程度按熟地设定，即达到市政基础设施配套要求。地价内涵构成包括国家土地所有权益（纯土地出让金）、征地费用和开发费。土地使用权期限为法定最高年限。
  “基准条件”界定见 界定表（表16-5）。
  三、补缴土地出让金
  2002年7月5日，慈溪市政府发出《关于加强国有土地资产管理的意见（试行）》，其中规定补缴土地出让金的标准：
  划拨土地 在2002年1月1日后批准的全额补缴。2002年1月1日前批准的，中心城区规划控制区范围内按标定地价，用于房地产和商业用途的补缴70％；用于工业用途的补缴20％。中心城区规划控制区范围外，用于房地产和商业用途的，补缴40％，用于工业用途的补缴20％。私人非公寓式住宅用地按基准地价的20％补缴；私人公寓式住宅按原标准补缴。
  出让土地 在2002年1月1日后批准出让的土地全额补缴地价差额。2002年1月1日前批准的出让土地，在中心城区规划控制区内的，按标定地价差额补缴90％；在规划控制区范围外的，补缴60％。
  2004年2月16日，慈溪市政府发出《关于切实加强地价管理的若干意见》，进一步明确和细化了土地出让金补交办法和标准：
  划拨土地 划拨土地使用权经批准后改变用途性质、使用条件入市交易的，补缴出让金标准：
  慈溪城区主城（北至三塘横江，东南至杭甬高速慈溪连接线，西至历庵公路，下同）范围内：城区主要商业道路两旁商业用房土地按交易楼面基准地价（附表16-6）修正法评估地价的40％补缴；其他房地产和商业用途按标定地价的70％补缴；2004年1月1日前经批准用于工业、教育、科技、文化、卫生、体育和市政公用设施等用途的，按标定地价的20％补缴；2003年12月31日后批准的，按批准时的工业协议出让价格与取得划拨土地所缴国家税费的差额补缴；多层、高层住宅用地按基准地价的5％补缴，低层住宅用地按基准地价的40％补缴（附表16-7）。
  慈溪城区主城范围外：用于房地产和商业用途的，按标定地价的40％补缴；2004年1月1日前经批准用于工业、教育、科技、文化、卫生、体育和市政公用设施等用途的按标定地价的20％补缴。2003年12月31日后批准的，按批准时工业协议出让价格与取得划拨土地所缴国家税费的差额补缴；多层、高层住宅用地，按基准地价的5％补缴；低层住宅按基准地价的20％补缴（附表16-8）。
  出让土地 土地使用权出让后，土地使用者须严格按照土地出让合同规定使用土地，严禁擅自改变土地用途、容积率等用地条件行为。符合城镇规划，经规划部门批准同意改变用途和容积率等用地条件的，在委托具有资质的评估机构评估的基础上，对2002年1月1日后批准的土地全额补缴地价差额，对2002年1月1日前批准出让的土地，按相应的标准和计算公式补缴出让金。