慈溪市图书馆

中华人民共和国成立前，现市域内各地农村农（盐）民住宅差别较大。东部地区相对较好，建有质量相对较好的瓦房，小部分砖木结构的楼房。中西部沿大塘一线农村，农民住宅平瓦房居多，间有少量楼房。西北部沿杭州湾的农民盐民，居住条件极差，草舍居多。中华人民共和国成立初期，农（盐）民人均仅有砖瓦房0.66平方米。以后逐步改草舍为瓦屋，20世纪80年代平屋（瓦屋）翻造楼房，至80年代末，样式新颖的楼房已屡见不鲜。同时，农民使用的宅基地面积也愈来愈大。据统计，1980年末全市农（盐）民人均住房（建筑）面积9.60平方米；1988年末人均24.40平方米；1996年，人均40.84平方米；至2006年，农村人均居住面积55.47平方米。
  2008年，全市农村居民建房和土地供应矛盾凸显，农村出现“建房难”现象。为节约、集约利用土地，缓解农村住宅建设用地紧张状况，政府提倡农村传统建房方式开始实现“四个转变”：建房方式转变，要求“控制单家独院，推广多户联排，鼓励多层公寓”；审批方式转变，由原来的分户审批向联户审批转变；农村建房标准转变，由原来的以户为标准向以人均为标准转变，以批建筑占地面积为主向建筑占地面积和建筑面积结合转变；供地方式转变，农民建房供地方式以集体土地为主向国有（行政划拨或国有出让）和集体用地相结合转变，跨村跨镇的建设项目以国有行政划拨方式供地。
  一、农民传统建房
  中华人民共和国成立前，农民生活极为艰苦，住房更为简陋。特别是地处西北部的沿海盐民，能住瓦屋的仅存10％，其余均住草房，有的还住“火洞舍”（简陋的小草舍）。“高坨基、茅草房、淡水汪、吊角泥担四棚汪”，是当时盐民住宅、生产的写照。
  中华人民共和国成立后，农（盐）民生活逐步改善。如盐民，至1959年，盐区部分草舍改建为瓦屋；1963～1967年，盐业连续5年丰收，大部分盐民得以改造住宅。至2001年，盐场全部废盐改农，1300多年的产盐历史结束。盐区开展一业为主、多种经营，发展工副业，盐民的年收入由1956～1978年的人均131.66元，提高到1986年的422.11元，以后逐步提高，新建住宅逐年增多。2006年底，据杭州湾新区富北村调查，全村社会总产值9967万元，人均收入7668元，村集体可用资金15万元。出现住宅小区和单家独院散户住宅并存的现象。多数村民在原宅基地上翻建平房，新建楼房。当时由于缺乏统一规划和引导，宅基地之间空隙过大，大.占用土地资源。据初步统计，该村户均占用1.73亩。
  20世纪50年代开始，农村个人建房一般用宅旁地或原地翻建。20世纪60～70年代，凡有新建住宅需占用耕地的，以家庭自留地相抵，一般不占用集体耕地。需使用集体耕地的须报县革委会生产指挥组审批。1981年3月，省第五届人民代表大会常务委员会第七次会议通过《关于国家建设和农村社队建设用地管理办法（试用）》规定：社员修建住房，需服从规划，尽量利用宅基、荒地、山坡，不占用耕地。社员的自留地须用于种植。不准侵占社队的土地，或在自留地上擅自建房。如果确需占用耕地（包括自留地），要经生产队社员大会讨论通过，人民公社审核，报县土地管理部门批准。自此加强了对农村个人建房用地管理。
  二、农村建房管理
  1992年7月19日，市政府印发《慈溪市私人建房用地管理办法》，私人建房用地必须服从和纳入镇（乡）、村建设规划，按照“合理布局、有利生产、方便生活”原则，与改造旧镇、旧村相结合，充分利用村内空闲地、原有宅基地搞拆建和翻建。可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。且必须按规定上报审批。同时，对私人建房用地标准作出规定，农村建私房用地限额：小户（1～3人）房屋占地面积（即房屋垂直投影占地面积，包括附属建筑设施和原有住房面积，下同）不超过75平方米；中户（4～5人）房屋占地面积不超过110平方米；大户（6人及以上）房屋占地面积不超过125平方米。私人建房使用耕地，实行指令性计划管理；使用非耕地的，实行指导性计划管理。
  2002年对农村宅基地管理进一步加强和规范。9月13日，市政府印发《慈溪市农村宅基地管理办法》，规定：各镇政府（街道办事处）要在搞好土地利用总体规划基础上，着重编制和完善城镇居民点和村庄建设，特别是中心村规划。个人建住宅应当符合城镇总体规划和村庄、集镇规划，鼓励自然村向中心村、中心镇集聚，鼓励实行统建、联建，有条件的地方提倡建造公寓式住宅。城镇居民点、中心村实行统一规划、统一报批、统一设计、统一建设，使村庄整洁、美观、有序。农村个人建住宅，应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边荒地。严格控制占用耕地建住宅，严禁占用基本农田保护区的土地建住宅。农村个人建住宅确需占用耕地的，应当主要通过土地整理折抵指标和旧村改造及旧址复垦置换指标解决。农村村民宅基地的所有权属于集体，农村村民个人只有使用权。实施村镇规划或旧村、旧镇改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
  农村村民宅基地限额为：使用耕地的面积标准为小户（1～3人）最高不超过86平方米，大户（4人以上）最高不超过125平方米，使用其他土地的每户可增加15平方米。农村村民建住宅人口的计算，以每户现有农村正式户口为准。已领取独生子女父母光荣证的独生子女可作两人计算；现役军人（已提干的军官并配偶随军的除外），在校大、中专生可作建住宅人口计算；国家干部、职工的配偶是农村户口且干部、职工本人长期与其一起居住，并未享受过福利分房或集资建住宅的，按管理权限，经批准，可随其配偶申请宅基地。
  2008年4月，市政府办公室印发《慈溪市农民建房用地管理办法》，对农村居民房屋建设的总体原则是“控制单家独院，推广多户联排，鼓励多层公寓”。城区90平方公里规划范围内农民住宅建设实行由镇（街道）、村统一规划，统一设计，统一建多层、高层公寓的方式。其他区域的农民住宅建设实行统建、自建相结合的方式。其中在农民住宅集聚区范围内，建设低层多户、联排房屋及多层公寓；在梳理式改造区推广多户联排，鼓励建设多层公寓；确实不能联排建设的，允许以单家独院形式建设。经批准的农居集聚区范围内低层住宅占地面积标准调整为：2～4人户不超过95平方米，5人（含5人）以上户不超过125平方米，1人户不单独在新农居点安排宅基地，但可申请购买多层公寓。梳理式改造区范围内低层住宅占地面积标准为：1人户不超过50平方米，2～4人户不超过95平方米，5人（含5人）以上户使用耕地的不超过125平方米，使用其他土地的不超过140平方米。在农民住宅建设具体实施过程中均遵循以下原则：
  符合规划原则 农民住宅必须符合土地利用总体规划、村镇规划，农民住宅点建设必须符合区域详细规划要求。
  节约、集约原则 农民住宅建设必须坚持“一户一宅，建新拆旧”，严格控制宅基地面积，农民住宅建设应当与旧村改造、村庄整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的荒地。严格控制村庄外移扩张，严格限制占用耕地建住宅。
  统一建设原则 农民住宅点布局应当具有整体性、时代性风格，结构设计具有合理性、经济性。实施过程中应由镇（街道）或村统一建设，统一监管，并委托有资质的单位统一设计及有资质的单位参与招投标和施工建设。
  三、效益型建房
  按照适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活的原则，深入推进农民集中居住区建设。
  农民集中居住区建设规划先行。2007～2008年，先后编制完成《慈溪市农民集中居住区布点规划》。对全市16个镇的123个村进行系统规划，确立集中建设、改造梳理和建设控制区域3种区域和组团集聚、中心集聚和梳理集聚3种模式，统一兴建多户联排、多层公寓和小高层公寓等形式的新型农民住宅区。明确27个农民集中居住区建设点（不含城区和镇区），共涉及91个行政村，其中保留10个相对独立村，22个村纳入城镇规划建成区范围。从根本上改变农村建房无规无序的
  格局。
  2008年，全市安排315.90亩土地指标集中用于农民住宅区建设，重点安排22个点。据统计，2007～2008年全市各镇（街道）共报批用地项亩目36个，总用地面积615亩，规划建筑面积69万平方米，约4800套。至2008年底，全市己启动农民集中居住区建设点16个，30万平方米，共1900套开工建设，竣工23万平方米，其余正在建设中。
  全市把各行政村用于农民建房的土地指标集中起来，打破村级行政辖区，对全市农民集中居住区建设采用镇村共建、村村联建、单村独建3种形式。
  镇村共建 附海镇中心区域相关行政村统一建造农民公寓（银桂公寓），总规划用地104亩，总建筑面积107255平方米，规划入住户数763户。一期建筑面积78199平方米，共4幢多层建筑，可以入住533户农民。
  村村联建 宗汉街道农民公寓采用村村联建的方式，由周塘西村、史家村、漾山村、江东村、潮塘村和二塘新村6个村联建农民公寓，主要解决6个村的住房困难户。总规划用地279.30亩，总建筑面积219157平方米，规划入住户数998户。
  单村独建 三北镇施公山村规划用地46亩总建筑面积64800平方米，入住户数380户。其中按多层建筑设计，建筑面积41410平方米，共6幢，260套，于2008年11月通过市发改局组织的综合验收。其余工程正在建设中。长河镇宁丰村规划用地31.09亩，总建筑面积32708平方米，可入住户数194户，工程正在建设中。到2008年底，全市采用“镇村共建、村村联建、单村独建“的形式，已完成建设农民集中居住区用地460.17亩，建筑面积423920平方米，入住农户2365户。在建设农民集中居住区之前，即农民分散建房，一亩地最多能安排3户农户建房，如果要安排2365户农户建房，需占用土地780.33亩。集中建房较之农民分散建房节 约320.16亩土地资源，户均节 约土地90平方米左右。
  四、青田移民建房
  滩坑水电站是浙江省一项规模巨大的基础设施建设工程，具有发电、防洪和其他综合效益，对促进全省经济社会全面、协调发展具有重要战略意义。2002年，省政府发出《关于切实做好滩坑水电站库区移民安置工作的通知》。2003年，宁波市政府印发《关于滩坑水电站库区移民安置工作的若干意见》，慈溪市政府印发《关于滩坑水电站库区移民安置工作的若干意见》。滩坑水电站库区移民工作，涉及全市16个镇、2个街道、54个村。
  市政府《关于滩坑水电站库区移民安置工作的若干意见》对移民住房的解决：
  一是移民建房应符合土地利用总体规划和村镇建设规划，占地面积标准按省政府和市政府的有关规定安排：移民建房由安置村统一选址，统一依法办理有关手续，由移民自建、联建。
  二是鼓励移民购入迁入地农村产权清晰、权属合法的闲置房。闲置房应是结构牢固、使用安全的住房。在买卖双方认可的前提下，由双方签订闲置房购买合同（协议），有条件的要办理房产和集体土地使用权过户手续。
  三是移民建房的“三通一平”（通电、通水、通路，平地基）由安置行政村负责解决。
  根据以上规定的要求，在2003年附海镇等6个镇、28个行政村，建房293间，接收安置移民115户、397人；2004年，宗汉街道（镇）等7个街道（镇）、19个行政村，建房349间，接收安置移民户127户、475人；2005年，新浦镇等5个镇、7个行政村建房202间，接收安置移民75户、296人。至此，3年合计接收滩坑水电站库区移民317户、1168人，建房844间，共用地55.14亩，户均用地0.17亩。
  五、外来人口公寓建设
  慈溪经济发展的同时，外来暂住人口不断增多，2008年达到80多万人。为使外来暂住人口安居乐业，2007年9月28日市委、市政府发出《关于加快暂住人口集中居住点建设的若干意见》。各镇、村及市级有关职能部门，根据文件精神，积极推进暂住人口集中居住点建设。力争通过3～5年努力，建成一批暂住人口集中居住点，使暂住人口居住条件和生活环境得到明显改善，暂住人口集中居住率达到50％以上。到2008年底，全市外来人口公寓共有44个立项项目，涉及17个镇（街道）、40个村，合计用用地552.50亩。其中已建成项目28个，占地面积302.90亩，建筑面积330384平方米；正在建设项目9个。另外，利用闲置房、旧厂房改造村级外来人口公寓项目21个，涉及9个镇（街道）、18个村（社区），合计用地面积208.43亩，实际居住外来人口9821人。据2008年7月底统计，全市已有26个新建外来人口公寓，3100个企业集体外来人口公，集中居住人口达15万人，外来人口集中居住率超过15％。
  外来人口公寓建设，都纳入城镇总体规划和土地利用总体规划，统一实施规划管理。建设所用土地，本着节约、集约用地精神，除争取耕地指标安排外，主要是充分挖掘农村宅旁地、宅基地、村级闲散地、村发展留用地和村庄改造及梳理改造后土地资源潜力。