余姚市图书馆

各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门：
  为改善农民的生产生活条件，促进建设用地节约集约利用，加快社会主义新农村建设，根据宁波市政府《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》（甬政办发〔2007〕107号）、宁波市委市政府《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党〔2009〕7号）和市政府《关于印发切实推进节约集约利用土地实施办法的通知》（余政发〔2008〕134号）精神，现就鼓励农民建造多层公寓式住房提出如下实施意见。
  一、指导思想、基本原则和建房规划定位
  （一）指导思想。以科学发展观为指导，以统筹城乡发展、改善农村人居环境、提高土地利用率为目标，积极引导农民由单家独院式和低层联列式居住转向多层公寓式居住；推动城市基础设施向农村延伸、城市现代文明向农村辐射，提升农民的生活质量，提高公共基础设施投资效率。
  （二）基本原则。科学规划，合理布局，防止二次拆建；节约集约利用土地，确保耕地占补平衡；政府积极引导、推动，但不搞强迫命令；依法审批，市场化运作，资金收支自求平衡。
  （三）建房规划定位。为提高土地利用率，盘活存量建设用地，今后农户按政策规定新审批宅基地建房，从严控制建造单家独立式或几户联列式低层住房，由行政村或乡镇政府（街道办事处）组织住房紧缺户联建多层公寓式住宅；重大建设工程所涉及的拆迁安置，应以建造多层公寓式安置房为主；各乡镇（街道）和行政村，要积极创造条件成片拆迁旧村旧房，并改建多层公寓式住宅小区。
  二、建设管理
  （一）组织实施。
  1．建造以农户为居住主体的多层公寓，入住对象为一个行政村范围内的，组织实施主体为村委会；入住对象跨行政村的，组织实施主体为当地乡镇政府（街道办事处）。
  2．建造多层公寓式住房的实施方案、旧房拆迁补偿、建房选址用地、住宅户型设计、拆迁户或住房紧缺户购房价格、建设资金管理办法、物业管理方案等，要求由组织实施主体根据相关法律、政策规定和拆旧建新收支平衡的原则，在广泛、深入地征求相关组织和村民意见的基础上，经村民代表会议（村委会为实施主体的）或乡镇政府（街道办事处）领导班子（乡镇政府或街道办事处为实施主体的）审议后形成制度性规定，并报市农村住房制度改革试点工作指导小组办公室（设在市农办）备案。
  3．旧房拆迁补偿和用地成本、房屋建筑、基础设施配套、税费、贷款利息等支出计入多层公寓的建造成本，原则规定所建造的多层公寓按成本价出让，村集体经济或乡镇（街道）财力较强的，可对多层公寓出入道路等配套设施的建设投资予以补贴。
  4．新建多层公寓的出让对象原则规定为3种：拆迁集体所有土地上的住房并退还属于集体所有的全部老宅基地者；依法按政策规定可新批宅基地建房者；经村委会审批同意将集体所有土地上的全部旧房转卖给可审批建房的本村社员者。
  （二）规划管理。
  1．新建多层公寓的选址，必须符合土地利用总体规划、城镇建设规划、村庄建设规划，项目选址的确定必须经过乡镇政府、街道办事处和市国土资源局、市规划局的审批同意。
  2．新建的多层公寓，若入住农户基本上已从事二三产业，要求建筑容积率达到1.5左右；若入住农户中有部分为务农户，可以建造底层为放置小型农具、少量农产品、交通工具的储物间和上三层为套房的四层楼，建筑容积率可放宽到1.3。
  3．新建的多层公寓，可以是1幢或多幢，每幢住户一般要求12户以上。
  （三）用地管理。
  1．建造多层公寓的用地，可以是集体所有的建设用地，也可以是经依法征用的国有行政划拨建设用地。跨村的建设项目原则上使用国有行政划拨建设用地。
  2．严格实行《土地管理法》和《农村宅基地管理办法》所规定的“一户一宅”原则，依法可审批宅基地建房的农户限购一套住房，人均建筑面积50平方米左右（单身户可适当增加一些建筑面积），拆迁安置户迁居多层公寓套房后必须拆除旧房、退出旧宅基地。组织实施主体在与购房者签订购房协议时，应在购房协议上写明其土地使用面积。
  3．用地审批，以农民联户建房用地等方式报批。
  （四）项目审批。
  1．建造农民多层公寓，先由乡镇政府（街道办事处）审定，然后报送市发展改革局审批立项；项目规划经市规划局审批后核发规划选址意见书。
  2．需要新增农用地转建设用地和使用国有行政划拨土地的，由建设单位持立项批复、规划选址意见书等相关资料报市国土资源局办理用地审批手续。
  3．建造多层公寓的规划设计、初步设计会审、建设事项办理等，按现行审批规定操作，由市规划局核发建设工程规划许可证，由市建设局核发建设工程施工许可证。
  （五）建筑施工。
  1．建造多层公寓，出入道路、供排水、供电、生活污水处理和绿化等配套设施应与住房一并设计，一并交付验收。
  2．建筑工程通过招标发包给依法中标的承建单位。
  3．建筑工程实行监理制度。
  （六）竣工验收。
  1．竣工后，由实施主体按规定组织竣工验收，
  并向市建设局作竣工验收的备案。质量验收不合格的不得交付使用。
  2．竣工后，应委托市审计中心对工程决算、工程财务进行审计。
  （七）物业管理。
  1．根据多层公寓坐落地的实际情况，参照城市居住区物业管理的有关规定，由实施主体在物业管理行业主管部门的指导下制定并实施物业管理的操作办法。
  2．新建规模较大和跨行政村的多层公寓住宅小区，应按相关法律、政策规定缴纳物业专项资金，配建物业管理办公用房和物业管理经营用房。其中物业经营用房出租收入用于补贴住宅小区物业管理经费的不足。
  3．农村新建住房小区可配置一定数量的村级集体物业资产，也可按照本市扶持村级集体经济组织发展物业经济的政策，购置一定的物业资产，通过规范运营，壮大村级集体经济，增加社会福利。
  三、扶持措施
  （一）优先安排用地指标。为安排住房紧缺户或实施旧村改造而建造多层公寓，确需新增农用地（待置换用地）转建设用地的，用地指标由市政府统一安排，并在上级下达的新农村建设用地计划指标中优先予以安排。该专项用地计划指标不得转用于商业性房地产开发。
  （二）规费减免。根据宁波市委市政府《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党〔2009〕7号）规定，各级财税部门对于在农民多层公寓建造过程中依法收取的各项税收及附加，除上缴中央、省部分外，宁波及本市地方留成部分原则上应用于建造农民多层公寓的补助。行政事业部门征收的规费，除上缴国家、省部分外，宁波市级及以下的行政性规费、城市建设配套费等全额免收或收取后再给予返还。供电、供排水、电信、广电等经营性项目建设，应按实际成本收取。要加强上述资金的监管，防止截留、挪用，确保资金使用绩效。
  （三）奖励性补助。市财政对建造农民多层公寓式住房给予奖励性补助。其中建设规模在12户至100户或建筑面积在1000平方米以上、1万平方米以下的，按建筑面积给予50元／平方米的补助；建设规模在100户至300户或建筑面积在1万平方米以上、5万平方米以下的，按建筑面积给予100元／平方米的补助。列入宁波市级农村住房制度改革试点的建设项目，原则上按宁波市政府文件规定的配套贴息额给予奖励性补助，若补助额低于本市补助标准，则补足到100元／平方米。
  （四）权证办理。对入住农民多层公寓的住户，根据其项目用地性质登记办理集体土地或国有行政划拨土地使用权证、房产权证。
  四、加强组织领导
  市级建立农村住房制度改革和农房集中改建工作领导小组及协调组织，加强对建造农民多层公寓式住房工作的政策研究、情况综合、指导协调和督查考核等。各乡镇政府、街道办事处，应积极引导和组织各村建造农民多层公寓式住房。组织建造农民多层公寓式住房的乡镇（街道）或行政村，应建立多层公寓建设项目领导小组，制定操作办法，明确责任人员，做到有章理事、有人管事，确保多层公寓建设项目依法、廉洁、顺利实施。
  本实施意见自发布之日起施行。要求各乡镇政府（街道办事处）在2009年度至少启动1～2个试点项目，相关市级部门要根据本实施意见制定资金补助的实施细则。