河东区图书馆

物业管理活动主要是以物业企业为业主提供服务、业主接受服务为表现形式的，因此，物业管理的核心问题是依据等价交换原则进行的交费和收费。物业管理公司向业主收取物业服务费．对物业企业来说是困难重重。而对业主而喜，物业管理企业乱收费或收费标准不明确等问题是有关部门收到群众投诉较多的一个热点问题。
  物业纠纷成热点
  据统计，今年上半年关于物业管理问题投诉案件占到所有案件的10％，而且此类案件大多数是群体行为，众多的物业纠纷成为社会的一个新的不稳定因素。熟悉物业行业的人心里都有几个数字：一般的住宅小区物业服务费收缴率在50％—70％之间，当然，也有更低的或高一点儿的；在一个相对规模的小区，按正常的服务定价，如果服务费的收缴率达到80％—90％之间，那么．这个物业企业可能就不至于亏损，也就是说达到了企业的止亏平衡点，不过，这里牺牲了企业的利润。这组数字说明，绝大部分物业企业或者说有80％的物业企业，是处于亏损或接近于亏损状态的。
  2004年春节刚过，本市河东区法院在审理一起物业服务费欠费案时，一个物业企业的负责人曾说到：“现在．不论是理论研究，还是政府倡导、舆论引导，都说物业行业是新兴产业。可是在实践中，几乎所有的物业企业都不得不面临着一个难以逾越的障碍，就是业主欠费。严重的欠费问题，成为企业发展的瓶颈，阻滞着行业的进步……”
  与此同时，业主对物业管理公司的投诉，主要集中在在“三个方面”：一是自立项目乱收费。如装修押金、水电安装费、自来水二次加压费等名义随意收费；二是超过规定标准收费。如超过价格主管部门规定的标准，多收物业管理费、停车费、垃圾清用费、卫生费等；三是只收费不服务或少服务．在业主交了物业管理费后，享受不到应有的服务。
  法规制定要细化
  任何事物的发展，都离不开法规制度的规范。这两年，物业管理法规建设的步伐较快，各地和国务院的《物业管理条例》相继出台，与之相配套的辅助性规定也陆续制定，这为保证行业的发展起到了约束、规范、导向的作用，其积极意义不可估量。但是相关的法律法规出台后物业管理的矛盾和纠纷反而更加突出起来了呢？这当中的原因，除了行业本身发展迅速、两个平等主体维权意识加强等原因外，与政策缺乏必要的可操作性有关。
  首先是业主会和业主委员会的法律地位问题。我国的物业管理主要是借鉴了国外和香港地区的先进经验，特别是业主会的设置，模仿香港的色彩很浓。香港的模式是在小区管理上有一个实质性的社团组织，叫“立案法团”．这个组织可以决定小区管理的重大事项。但是我国物业管理小区的业主会既不是社团法人，又不是普通的群众组织，甚至给个明确的定义都很难，这和香港的模式是有区别的。这就难怪打起官司来，业主会的法律主体地位都不好确定。
  其次是到底什么人能进业主会？表面上看，有些条例规定得很明确，但操作起来很难．有争议。比如《业主大会规程》里就对业主委员会委员的条件写得很清楚，其中一条是“模范履行业主义务”，那么什么是业主义务？主动交纳物业服务费算不算业主义务？很显然，这是最浅显的道理，因为业主交纳服务费用已经明确写进服务合同的义务条款里。
  类似的问题还有，比如业主可以查看物业公司的帐，但是谁能查，怎么查，查什么帐？是由审计部门查，还是由业主委员会查，亦或随便哪一个业主都可以查？如果不规定明确，那岂不乱套了吗！这些问题在条例法规中也是语焉不详，操作起来很难，有时企业和业主为此打架。再比如，各地和国务院的《条例》都明确规定了通过选聘物业企业来进行小区物业管理的形式，那么，这就从法规上排除了其他形式的物业管理模式，象台湾等地区很流行的业主自营式管理等等，这是很不公平的，也没有照顾到不同地区不同小区的实际情况。
  随着社会的进步．我们应该相信物业管理的法规建设将会进一步完善。现在的问题在于，在各个小区，物业管理活动的开展，不是取决于任何一方，而是需要两个平等主体的共同努力。在现有的法规框架下，结合一些先进小区的经验，我们大家都可以把工作做得更好，这样才能为我们自身换得一个良好的工作和生活环境。
  明码标价是关键
  为提高物业服务收费透明度，维护业主的合法权益，规范物业管理企业的收费行为，国家发改委有关部门制定并发布了《物业管理服务收费明码标价规定》，要求从今年10月1日起实施物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点．可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。标明物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当按照规定的内容和方式明码标价。