河东区图书馆

物业管理活动主要是以物业企业为业主提供服务、业主接受服务为表现形式的，因此，物业管理的核心问题是依据等价交换原则进行的交费和收费，并由此引发众多的是是非非问题。
  熟悉物业行业的人心里都有几个数字：一般的住宅小区物业服务费收缴率在50％——70％之间。在一个相对规模的小区，按正常的服务定价，如果服务费的收缴率达到80％——90％之间，那么，这个物业企业可能就不至于亏损，也就是说达到了企业的止亏平衡点，不过，这里牺牲了企业的利润。这组数字说明，绝大部分物业企业处于亏损或接近于亏损状态。
  2004年春节刚过，河东区法院在审理一起物业服务费欠费案时，一个物业企业负责人说：“现在，不论是理论研究，还是政府倡导、舆论引导，都说物业行业是朝阳产业。可是在实践中，几乎所有的物业企业都不得不面临着一个难以逾越的障碍，就是业主欠费。严重的欠费问题，成为企业发展的瓶颈……”
  收费难，在业界已经是众所周知的现实。这是笔者所熟悉的一个小区。小区不到3万平方米，有252户居民，拥有小轿车120多辆。当初，由于小区的设施较好，绿地面积较大，所处的地段相对又好，物业服务费定位在每月每建筑平方米0.60元。后来，企业主动降档，改为0.45元。就是这么一个小区，服务费就是收不上来。截止到2004年初，企业累计亏损30余万。
  那么，为什么物业服务费收缴这么难？难又难在那里呢？综合起来看，大致的情况无非是房屋质量（这和物业管理不搭边）、服务不到位等问题。按说有的问题在物业管理中也不属于小问题，但由于矛盾错综复杂，细究起来，有点儿象家务事，各说各的理，连法官听了都挠头。不过从欠费本身这个事实来看，一些深层次的问题确实不容忽视：一个是观念问题。老百姓多年来住惯了福利房，一旦自己买了房，还要交什么物业服务费，心里想不通。再一个就是对物业管理的认识问题。笔者接触的一个某机关科长说：“什么物业法规，没征求老百姓的意见，我不承认。再说了，物业费中有绿化服务。我下班晚，绿地从不踏进一步，为什么叫我交这笔费用。”这话有点儿叫人哭笑不得。还有一个问题就是人的素质。笔者熟悉的那个小区，住户有公务人员、企业老板，也有什么明星演员，讲道理什么都懂，可是一旦要从自己腰包拿钱交物业费，那真叫难受。特别是有一些人，口口声声“住得起这个房，就交得起物业费”，可就是一收费就不交。