邵阳松坡图书馆

第一节 宅基地管理
  民国建立前，城区地产无详细统计。民国2年（1913），地政业务由宝庆县知事公署二科兼管。各店铺、居民租用公用土地，由县财产保管处负责订约出租。民国18年，曙初女子职业学校租用召伯祠房屋作校舍，由当时邵阳县政府县政会议批准，交由县财政局负责订约办理出租。民国26年6月《邵阳县城地籍一览图》统计：县城5镇，土地面积有1118.31万平方米（折合16776.39亩），其中宅基地131.85万平方米。民国29年5月，成立县土地登记处，进行不动产登记，记载土地情况，颁发《土地所有权状》。民国31年，整理出地籍册、土地登记簿。民国35年，邵阳县财产保管委员会分别将太平巷口至新宁巷口的城墙基地，出租给市民种菜，后又将该两处出租地解约，收回拨给乐女特区作区址。日军入侵邵阳时，公产专任委员王仁亭被杀害，屋宇被焚，所有册籍、约据一并被焚毁。抗战胜利后，邵阳县财产保管委员会曾组织人员对公产进行清理，但缺乏原始资料，无法全面清理登记。
  中华人民共和国成立后，城区宅基地由房地产部门管理。房地产部门负责测绘发证和建设用地审批呈报。1950年地租收入稻谷527石（一石为50公斤）。1955年颁布《邵阳市私有房地产租赁办法》，规定业主将房地产出售或出典时，需向房地产交易所申请登记，经查明批准后方可成交。对城区内空地，若有人要求租用建房，业主不得拒绝。否则，要求租用者可申请房地产管理委员会限令出租。如房主不在本市，由房地产管理委员会查明后批准先行使用。1956年，市房地产总登记处成立，具体负责总测绘，总登记，建立台账和分户使用清册，划分街道地号，绘制土地房屋平面图，确定土地、房屋产权和使用权，发放城市私有土地房屋所有权证。1958年，邵阳市制定土地租金标准，按房屋座落的街道分为几个等区，按房屋租金标准的10%收取地租，最高的一等区每月每平方丈（约11平方米）地租为0.30元，最低的六等区每月每平方丈地租为0.04元。1960年8月，市人民委员会召开房地产管理工作会议，会上明确市人委房地产管理科是代表市人民委员会行使管理房地产工作的行政机关，房地产公司是具体处理房地产业务的事业机构，所有房屋、土地的征用、管理、租用和安排，均由房地产科和房地产公司处理。有关单位和个人在房屋土地问题上应执行房地产科的决定，服从房地产公司的调处。会后，邵阳市房屋、土地租用征用工作初步走上正轨。但地租收入甚微，1965年仅为1195元。1969年8月，市革命委员会发出《关于加强城镇房屋、土地管理的通知》，将城镇范围内的土地，包括私房屋基，一律收归国有。私人房屋所占土地收归国有后允许继续使用。但要定期向房地产部门交纳土地使用费。由于未与税务部门配合，加之工作量大，管理人员少，地租仍未管起来。1978年1月，市革命委员会制定《关于加强城市房地产管理办法》，重申城市范围内的土地，包括私人房屋基地均属国家所有，任何单位和个人一律不许占用。
  1986年，实行市领导县体制后，在市房地产管理局内设地政科，配备3名干部，用两年时间调查摸底，清理城市用地。根据省人民政府的文件规定，与税务部门协商，将市区土地划分为8级，最高一级土地每平方米使用费不超过5元，最低一级不低于0.4元。县城建制镇土地划为7级，最高一级每平方米土地使用费不超过4元，最低一级不低于0.3元。从1989年元月起，对市区、县城、建制镇、工矿区征收土地使用费，市区的私有房屋土地使用费及房管部门直管公房土地使用费由房管部门负责征收，其他单位由税务部门征收，县城及建制镇的征收由各县负责。
  第二节 直管公房管理
  一、经租
  中华人民共和国成立后，公房由市军管会接管。1952年，城区直管公房为3501处，其中铺房264栋，宅院111栋，一般住房1561间，基地1115处，共计租户2849户，由市公产管理委员会办理订约、催租、调拨、维修等业务，采取书面通知，按季限时自动交租和上门催收相结合的办法收取租金。由于租户多，工作人员少，下面无基层机构，拖欠租金情况严重，每年应收租金6万元，实收5万元。
  1954年8月，为方便群众，加强管理，确保资金及时入库，每个区配备专职干部一人，并按居委会分街巷区域建立公房管理小组109个，选举正副组长167人，每组最多管50户，最少管15户。租金由原来按季交纳改为按月交纳，即在每月25日前由租户带租折与应交租额交组长，组长再将租、折统一送交区管干部，然后由区管干部填好统一交款书存入银行。
  1959年，对私有出租房屋进行社会主义改造后，直管公房及其租金相继增多，市区配备专职房管员4人，依靠基层组织，分片进行经租管理。
  1964年，结合调整企业、事业用房租金，将生产营业用房租金改由银行按季实行无承付托收。1969年9月，为了减轻房管员的工作负担，加强房屋管理和有利住户生活安排，对单位职工租住房管部门公房的租金，采取由各单位代扣办法，代扣户占整个住宅租户的44%。
  1987年1月，随着经济体制改革的深入，大多数企、事业单位都实行承包责任制，改原有的统一核算为分级核算，有的一个单位划分为10多个核算点，工资也都由核算点发放，而且在劳动组合上采取多种形式，人员变动频繁，租金实行代扣的办法已不适应新形势的发展，于是取消单位代扣，改由房管员上户收取。到1990年仍采取这一收取办法。
  二、租金
  党政群机关及企、事业单位宿舍租金 新中国成立初期，地、市机关工作人员实行供给制，住用机关宿舍，未收取租金。1955年，邵阳市先后制订《民用住宅租金暂行标准》、《党、政、群机关租金标准》、《企、事业生产营业用房租金标准》。随着机关干部供给制改为薪金制，为贯彻“以租养房”方针，9月起对机关宿舍实行租金制，制定出《邵阳地、市机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》，按房屋结构、地面、内墙、顶棚、门窗的质量确定房屋分数，根据分数确定租金标准，每平方米月租金在0.016～0.11元的范围。
  “文化大革命”期间，许多单位为减轻职工负担，降低职工住宅房屋租金标准，每平方米月租在0.02～0.06元范围。
  1977年11月，为了统一市区住宅房屋计租标准，缩小差别，减少矛盾，市有关部门参照省财政金融局文件精神，制定市内住宅房屋统一租金标准。但部分机关、团体及企事业单位没有执行，有些单位虽然执行，却采取同时补贴的办法。据1983年4月调查，省属、地属厂矿单位职工租住房管部门的公房，一般都有房租补贴，市属仅少数单位有部分补贴。补贴标准五花八门，有的按房管部门计租标准统一计租，然后再予补贴；有的按本单位自定标准（一般都较房管部门计租标准低），对租住房管部门或私人住宅的职工补贴差额。
  民用公房住宅租金 50年代初，城区民用公房无统一租金标准，一般按街道繁华程度与房屋质量好坏，由房地产交易所和公产管理委员会研究确定，存在主观片面性，租金偏高或偏低。1953年1月，结合重订租约，对租金进行调整，提高企事业用房收费标准，住宅用房只少量的有所提高。但这次调整仍未制定统一的租金标准。根据周恩来总理1957年在中共八届三中全会上提出的“必须适当地提高职工住公房的收费标准，租金一般占职工工资收入的6～10%，平均8%左右”，于1958年7月1日，制订《邵阳市房屋租金暂行标准》，制订标准的依据包括房屋折旧、修理费、房地产税、保险费和地租、管理费等6个因素。将房屋结构分成4类8级，房屋所处地段分为6个等区，每平方米月租为0.05～0.27元，民用住宅（含私房）和非住宅用房都用这一标准，但民用住宅按使用面积计租，非住宅用房按建筑面积计租。制定租金标准时，考虑承租人收入水平，房租负担一般不超过工资收入的10%。同年抽样调查68个单位，12567人及3个办事处搞副业的居民收入情况和住房情况，每户按4人租住20平方米计，平均每月房租支出占工资的7.7%。其中交通运输工人平均月工资56.62元，房租支出占工资收入的5.3%；其他系统国营工人平均月工资38.16元，房租支出占7.8%；公私合营工厂工人平均月工资37.42元，房租支出占8.4%；公私合营商业职工平均月工资34.2元，房租支出占8.8%；手工业工人月平均工资35.1元，房租支出占8.58%；财政金融职工平均月工资41.29元，房租支出占7.2%；文卫系统职工平均月工资49.14元，房租支出占6.05%；国营商业职工平均月工资49.57元，房租支出占6.07%；党政机关干部平均月工资收入49.31元，房租支出占6.1%；城市副业居民平均月工资15.10元，房租支出占19.93%。按市区平均收入39.2元计算，住一等街最好的地方，房屋每平方丈负担租金占工资收入的7.6%；住六等街最差地方房屋，每平方丈负担租金占工资收入的2.1%。《暂行标准》还规定原房租高于标准租金的一律降低，低于标准租金的不予提高，实际上并未完全按租金标准收费，以致收费仍不合理。1977年，市计委颁发《关于统一规定行政、企事业单位职工住宅收费标准》的通知，将住宅用房收费在1963年租金标准基础上平均降低52.94%，并取消原街道等区，改按房屋结构、质量划为八级，分级确定收费标准，最高每平方米月租0.1元，最低0.03元。
  随着住宅质量的提高，从1980年1月起，凡自来水供应到户者，每平方米在1977年租金基础上加收10%；凡每户独有厕所的，厕所亦按住宅房计租标准收费；规定1～3层为基价，4层以上每平方米依次递减1分钱，6层以上不再递减。1987年1月起，规定6层以上（包括6层）每月每平方米按7分收费，不再递减，5层以下仍按原标准收费。
  非住宅用房租金 新中国成立初期，非住宅用房租金没有统一收费标准，而是根据房屋好坏由房主与承租人面议，以稻谷计。1953年1月，结合重订租约调整租金，在1952年实收的基础上，租金调高1/3，重点提高大街铺面租金，背街铺面少提或不提；对贫苦烈军属及孤寡老人进行照顾或减免；租金兑付由稻谷改为人民币。
  1958年7月，将非住宅用房与住宅用房合用一个租金标准，按街道繁华程度、房屋结构，照顾历史遗留的客观实际情况，将非住宅用房划分为6个等区，4类8级，1等区与2等区相差15%，2等区与3等区相差10%，3等区与4等区相差8%，4等区与5等区相差5%，5等区与6等区相差15%。1963年7月起，企事业单位用房租金在1958年的基础上提高70%，每平方米月租最高0.46元，最低0.05元，计租办法仍按6个等区4类8级不变。
  1977年，住宅用房收费降低，非住宅用房收费标准提高43%，取消等区和类型，改按房屋结构、建筑内容及室内设备等因素分8级，每平方米月租最高0.75元，最低0.20元。
  1985年，根据省人民政府的文件精神，市人民政府决定从6月1日起，对城区生产营业用房收费标准进行一次较大幅度调整，首先将临街营业用房实行商品化，房租由双方议定，逐步实行随行就市，优地优价，按质论价，以租养房。原则上按成本租金的5项因素计租，即折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税等5个因素构成租金标准，将生产营业用房按房屋结构、层次、街道繁华情况划分为3个价区、4类7级，确定每平方米月租最高2.20元，最低0.30元，较1977年平均提高160%。这个租金水平对房管部门加强房屋维修保养，解决房屋建设资金困难起到积极作用。随着改革开放形势的发展，市场对非住宅用房需求急增，供求矛盾突出，部分单位和个人利用低租金的公房，擅自“分租”、“转租”，或以“承包”、“联营”等形式，从中牟取高利，造成房管部门经租、管理困难。同时由于物价指数上升，公房租金过低，远不足以“以租养房”。为改善和加强非住宅用房管理，扭转公房严重失养失修的被动局面，1990年，经市房地产管理局和物价局反复调查测算，参照有关省、市的收费标准，市物价局颁发《关于调整非住宅用房租金标准的通知》。对非住宅用房的生产和福利事业用房（含居民会办公用房、医疗站、托儿所、幼儿园）及国营和大集体蔬菜、理发、照相、肉食行业的门市部用房的租金计价暂不调整，单位自管房中非住宅用房的商业性用房租金一律按调整后的标准执行。根据房屋结构、用途和所处地段位置将非住宅用房划分为3个价区。市区直管公房中的非住宅用房5.6万平方米纳入调价范围。调整后每平方米月租最高为6.5元，最低为0.4元。市辖9县根据各自的经济发展情况，对非住宅公房与直管公房的租金进行多次调整，至1990年底，各县共有直管公房19.76万平方米，年租金收入37.19万元。
  三、调配
  1953年，市人民政府公产管理委员会根据各机关、部队、企事业单位的用房情况，将没收和接管的房屋，国家投资新建、购买的房屋以及房管部门新建的房屋，实行统一调配使用。如将西正街旧式楼房11幢拨给中共邵阳地委，将下西直街青砖楼房10幢拨给中共邵阳市委，将青云街砖瓦房6幢拨给邵阳专署公安处，将县西街青砖房6幢拨给省人民法院邵阳分院，将水府庙产房屋2幢拨给市航运公司工会，将五台山原邵阳县师楼房3幢37间、平房3幢37间分别调拨给邵阳造纸厂、制革厂、硫酸厂、修理厂、机械厂；将中西直街原教养院房屋10幢拨给市公安局；将上西直街没收地主的房屋6幢拨给第一派出所。1954年，先后3次将中西直街、县西街、考棚街、三府街、田家湾等处567间公产房屋拨给邵阳军分区。1955年，将上西直街、南正街9幢公房和座落在大祥坪的刘氏试馆、南正街武汉同乡会馆及基地拨给邵阳专区人民医院。至1955年6月止，调拨给机关、部队、企事业单位及社会团体使用的房屋，共142幢又567间，空坪隙地9644平方米。
  1956年，市房地产公司成立，房屋调配业务由公司办理，对拨给单位的办公用房统一调拨使用；对市属机关用房调剂余缺；调整和分配个人住房。1958年，调给单位房屋109幢，建筑面积9000平方米；住宅5幢，1100平方米。1959年，给91个单位调拨房屋共23046平方米，其中分配给工业系统16570平方米，卫生系统1370平方米，民用住宅1086平方米。为方便市民工作生活，市房地产公司兼办调换住房业务，为个人调换住房45户，面积519.75平方米。1957～1961年，房管部门分配新建住房324户。1961年7月，从市东风公社等25个单位调出部分房屋给中共邵阳市委招待所等18家机关、企事业单位。由于城市人口增加过快，居民住房远远不能满足要求。1962年，市人委制定城区房屋调整方案，压缩机关办公用房，调出房屋13370平方米，安排670户长期无房居住的居民。翌年，又从邵阳资江报社（武圣街）、制线厂（县东街）、专署交通局测量队（中河街）和外地驻邵采购组等单位挤出房屋安排居民153户。1963～1965年，市人委共拨出专款66.6万元，在晏家岭、呙家园、肖家排等处新建住宅，安排居民413户。
  “文化大革命”期间，将查封的部分房屋和一些单位遣送人员下乡后空余的168户房屋，进行处理分配。1966～1978年，房管部门为安置改造危房和扩建街道的拆迁户新建住宅1915套。
  1979年开始，改革住房分配办法，对政府拨款新建住宅的分配，由房管部门拟定方案，市政府办公会议审定，房屋分到战线和主管局，再落实到人。重点解决无房特困户、被挤占的私房户、部队转业干部、高级知识分子、烈属、华侨和老干部的住房。随着住宅商品化的发展，公房建设中国家投资减少。1987年后，分配住房业务基本停办。
  （本节执笔 彭文树 王敏）
  第三节 私房租赁与交易管理
  一、租赁
  民国31年（1942）和32年，国民政府行政院先后制定《非常时期房屋租赁管理通则草稿》和《战时房屋租赁条例》，湖南省也于民国35年制订《湖南省收复区城市房屋租赁管理规则》，规定在私有房屋中主客双方的权利、义务和租金最高限额。其时由于邵阳没有专门机构和管理人员，这些办法流于形式，在境内难以实施。不合理的租赁关系突出，有的房地产主对承租人苛刻规定，租地建房在一定限期内要将所建房屋无偿归还。租赁方法，主要由房主张贴公告或通过介绍人出租，租金由房主按房屋面积质量、座落地段等因素自由拟价，经租佃双方协商议定。租金按季或按年预交。抗日战争后，由于旧币、金元券贬值，房主改用稻谷计租。试馆、会馆等公产由一人包租再分别租佃给每个承租户，包租人从中牟取部分利益。
  1950年3月，市第二届各界代表大会协商委员会决定，成立市房屋租赁纠纷调解委员会，由市委副书记、市长潘邦彦任主任委员。3月23日召开全体委员会议，决定取消押金制度和二房东；城市房屋按实际情况由主客双方自由协议，全年租金分两期交纳；房地产税由房主认纳，可由房客垫交；房租以稻谷计，但应按市价折合人民币交纳。
  1955年9月，市人委制订《邵阳市私有房屋租赁暂行办法》，明确建立正常的房地产租赁关系，保障租赁双方的合法权益，促进房屋的保养和修建。办法规定了私房租赁中主客双方订租退租手续，指出基地出租不得有“拆屋还基和无条件收回建筑物”等不合理的约定；在本市尚未制定统一租金标准之前，租金应由主客双方按“业主除去房屋折旧，必须的修缮费及房地产税捐外，能获得一定利润，并适当照顾承租户的实际负担能力”，合理议定。出租人不得借故加租和以任何名目收取其他费用。1958年8月，制定《邵阳市房屋统一租金标准》，基本稳定市内房租水平，保证主客双方得益。同年12月的私房社会主义改造中，由于“左”的思想影响，没有正确执行有关政策，凡私人出租的房屋一般都进行了改造。从1959～1978年，特别是“文化大革命”10年中，视私房出租为资本主义，私房主即使有小量多余房屋，也不愿意出租，因此房屋租赁业务基本停止。
  中共十一届三中全会后，国家落实私房政策，私房建设发展很快，房屋出租日益增多，国家对私房的管理也逐步加强。1985年，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》。市房地产局增设私房管理科，制定《邵阳市私房管理暂行办法》，规定城镇有私房者可将多余房屋出租。租用城镇私有房屋，由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方权利义务。1989年，随着住房制度改革步伐的加快，房屋租赁市场日益活跃，市房地产管理局、物价局、工商局联合制定《邵阳市城镇房屋租赁市场管理暂行规定》，规定房屋出租要有合法齐全的房屋所有权证，无合法权证或权证不全的房屋、违章建筑的房屋、严重危房和产权有争议的房屋等不准出租。为缓和住房紧张状况，机关、团体、部队、学校和企事业单位原则上不得租用或变相租用私有住宅作非住宅用房，如因特殊情况需要租用的，须经房地产管理部门批准。租用住宅者原则上应是当地有常住户口的居民或经公安部门核准的暂住户口的人员。外地单位和个人经当地房产管理部门批准后，可在当地城镇租用非住宅用于生产和经营第三产业；共有权人的房屋出租须征得共有权人的一致同意，在同等条件下共有权人有优先承租的权利。出租托管房屋，须持房屋所有权人的合法受权委托证书。有私房出租的出租人无特殊情况应将租住的公房退归产权管理单位。由于房产、工商、物价3个部门对房屋租赁市场进行管理，非住宅用房租赁基本走上正轨。1990年，邵阳市区办理非住宅房屋租赁手续1457起，租赁面积45762平方米，租赁金额215.98万元，租赁管理费收入16.31万元。
  二、交易
  民国时期，境内房屋自由交易，无专门机构管理。房屋买卖由卖方委托介绍人寻找买主，按房屋结构、建筑面积、新旧程度、区域位置等条件由卖方开价，买方出价，“中人”从中周旋，卖方请亲属、街邻甚至请保甲长参加进行监证，写下文书契约，签名、画押，向政府财政部门交纳契税，即交易成功，“中人”收取一定的“中人费”。有的则不要“中人”，由卖买双方协商定价，自由成交。
  新中国成立后，人民政府加强对房屋的交易管理。1951年，市人民政府转发湖南省关于各城市房产买卖的规定。1953年，在公产管理委员会领导下，配备3名专职人员，具体办理房地产交易、租赁、签证、仲裁和处理纠纷等有关业务。1955年，市房地产交易所成立后，市人委发布《邵阳市房地产交易管理细则》，允许私人房地产自由买卖、赠与、典押和交换，取消中间剥削，防止投机假冒，杜绝纠纷。还规定办理买卖、赠与等手续应收取一定的手续费。1956年，成立市房地产公司，撤销交易所，交易业务由公司业务股办理。据1957年统计，市内私房交易186起，交易额75460元，收取交易手续费875元，契税1823元。1958年私房社会主义改造后，房主除自住房外，一般没有多余房屋出卖。“文化大革命”中，更是视私房为资本主义尾巴，有的房主宁肯将房屋无偿送给政府，也不愿到市场买卖。少数房主将少量自住房出卖，都是自由买卖，未经房管部门办理正式手续。
  1980年后，私房建设随改革开放而发展，私房买卖随之增多，市房地产局为加强私房交易市场的管理，配备专干管理私房交易业务。1985年，为贯彻中共十三大提出的“要加快建设和培育包括房地产市场在内的生产要素市场体系”精神，市人民政府制订房屋交易管理办法，规定房屋买卖原则、鉴证、过户手续和买卖申请程序，明确规定机关、团体、部队、学校及企、事业单位一律不得买卖或变相买卖私人房屋，个别特殊需要的需经市、县人民政府批准。这一办法发挥了市场机制作用，维护交易市场秩序，保护合法的房地产经营交易活动。1988年，恢复市房地产交易所。据这年产权登记时统计，仅市区补办交易手续的有153起，成交面积6213平方米，成交额146万元，补交契税8773元。1989年5月将交易所改为交易管理所。市辖各县也先后建立房地产交易所，与县房地产公司一套人马、两块牌子办公。1989年，还相继制定《邵阳市房地产市场管理暂行办法》、《邵阳市房屋买卖暂行规定》、《邵阳市房产估价暂行规定》，市辖各县也结合本地实际相继制定房地产交易的办法、细则、通告，使房地产交易有法可依，有章可循。1990年，全市交易686起，成交建筑面积31.99万平方米，成交金额2042.92万元，规费收入19.79万元，契税收入22.75万元。是年，在市房地产交易管理所设立房屋评价机构，培训评估业务人员，制定《邵阳市房地产估价暂行规定》，房产价格按各类房屋重置价、使用年限、成色、座落地段、周围环境、交通条件、房屋层次等因素综合考虑。交易价格低于评估价格50%以下（不含50%），其超过部分不征收调节基金；超过50～80%的，由卖方交纳超过部分的30%的收入作调节基金；超过80%以上，由卖方交纳超过部分的40%的收入作调节基金。有开发经营资格的单位，经营的商品房价格，由经营单位专项报市物价、房地产部门审批，并由房地产交易管理所按《邵阳市城镇房地产市场管理暂行办法》和有关规定办理买卖、监证手续。
  （本节执笔 王敏）
  第四节 住房制度改革
  1979年起，境内加快住宅建设步伐。到1985年，市统一建设办公室出售商品房面积1.98万平方米。“七五”期间，邵阳市区住宅竣工面积达64万平方米，为推行住宅商品化创造了条件。在房屋开发上，逐渐改变靠国家或单位投资的办法，实行多渠道集资形式；或由开发经营公司以预售方式向购房单位或个人预收房款，用以开发商品化住宅，再将出售商品房收回的资金用于商品房的再生产；或由开发经营公司向银行贷款，增加建设资金周转；或由开发经营公司、银行发行住宅建设有奖证券，开展房屋有奖储蓄等方式筹集社会资金兴建商品房；或由企业单位向个人集资，降低房价优惠出售；或为外商及港澳台同胞购房置业提供优惠条件，开发公司与有关银行合办抵押贷款业务。
  为改变长期形成的视住房为福利事业，实行低房租标准，以致住房资金只有投入、极少产出的弊端，贯彻“以租养房”、“以租建房”的方针，全市着手进行住房制度改革。1988年5月，市人民政府成立以王泽谟副市长为组长的市住房制度改革领导小组，下设办公室，抽调15人组成工作班子，各县、区及市辖各有关委、办、局和副县级以上企事业单位也先后建立住房制度改革领导小组，在市房改领导小组的统一领导下，采取条块结合的办法，市直各单位以系统为主，县（区）以块块为主，形成房改工作网络。市房改办坚持从实际出发，实事求是、量力而行、综合平衡的原则，于是年11月14日～12月初抽样调查市辖8家企业的经济效益和住房情况，调查覆盖面为4751户、9979人。企业大体分3种类型，一种是好的企业，经济效益好，工资有保障，每月有奖金，职工住房基本解决，占25%；一种是一般企业，生产基本正常，但起伏大，盈利和债务基本相抵，工资能按时发出，有一定奖金，30～40%的职工住上单位自有房屋，占37.5%；还有一种是效益差，债务多，单位自有房屋少，质量差、矛盾多，占37.5%，这种企业认为住房商品化，职工工资低买不起，提租补贴企业承受不了，能接受房改的不到10%。为使房改方案能迈出起跑线，又能使广大住户经济上承受得起，1989年，市房改办选择7个条件比较成熟，并具一定代表性的单位进行7种房改模式试点，探索房改路子。其中有绥宁县政府机关的提租补贴试点；武冈县从直管公房改革起步、理顺租金、收取押金、出售旧房的试点；市七一机械厂定额住房、超面积加租的试点；市棉纺织厂实行集资建房、自我解困的试点；市房地产开发公司统一规划、成片开发、兴建商品房的试点；市一运输公司优惠出售公有住房的试点。经过几种方案的比较，考虑住房租金标准不统一，计租方法各异，也考虑人们对房改的心理和经济承受能力，经反复研究论证，最后提出把“统一全市公有住房租金标准，不发补贴”作为房改的突破口，使全市公有住宅租金标准达到同一水平线。这样，既不增加财政和企业的困难，又使房改起了步。在组织力量反复摸底测算后，确定住房提租幅度为0.1～0.3元/平方米，即平均月租金每平方米0.2元，比原月租0.064元/平方米提高2.1倍，职工房租支出占工资支出的3%，但这一标准尚远远低于当时国家规定的房租支出应占工资收入8%的水平。市辖各县月租金平均为0.16元/平方米。对超面积住房，视情况每平方米月租加收0.5～1.5元。
  （本节执笔 王敏）
  第五节 管理经营机构
  晚清，邵阳县城房地产管理机构为县有财产管理处，一般只起指导监督作用。后改为财政部门管理，具体掌管私人所有的房地产买卖、征收契税等事项。
  民国元年（1912）5月，恢复县有财产管理处。民国2年，改为宝庆县地方财产管理处。民国15年，县参议会推选陈镇任处长，主管地产、房产、田产买卖。民国17年宝庆县改名邵阳县，县地方财产管理处于民国34年11月更名为县仓保管委员会，李竟业任常务委员。民国36年5月，根据湖南省省有款产管理办法规定，成立邵阳县公有产款保管委员会，从事地产、田产、房屋与公产经营，主管房屋报建、验收、退缩街道，处理违章占地、危房改建、建筑纠纷等。省府规定主任委员由当任县长兼任。第一任主任委员为周远鹤，副主任委员自民国36年5月～38年9月均由石达成担任。
  1949年10月，邵阳市人民政府，设立市公产清理委员会，不久并入邵阳县公产清理委员会。1950年3月，邵阳县公产清理委员会第一次会议公推县长白希清担任主任委员，李泽民、施德宣、刘寿侨任副主任委员。3月20日，重新组建邵阳市公产清理委员会，副市长张志刚为主任委员，敖振民为副主任委员。同时，建立邵阳市房屋租赁纠纷调解委员会，9人组成，市长潘邦彦任主任委员，负责解决房主与租户、租户与租户之间的纠纷。1952年11月，成立邵阳市私房交易所，隶属市公产清理委员会，有工作人员3名，负责接管后的房地产管理，取缔违法炒卖房地产活动。1953年2月公产清理工作基本结束后，市人民政府设公产管理委员会，负责办理房屋产权登记、清理、代管有关房地产业务、办理房屋调拨、拆迁和纠纷处理、租金收缴、公房维修、新建等事项。1956年2月，市公产管理委员会更名为市房地产管理委员会。是年10月，撤销市房地产管理委员会，分别成立市人民委员会房地产科和市房地产公司，房地产公司为事业单位，定编22人。1958年4月，市房地产科与房地产公司合署办公。6月，市人民委员会精简机构，将市税务局、市人民委员会财政科、房地产科合并成立市财政局，局内设房地产科，对外保留房地产公司。12月，招收新工人120名，成立房屋维修基建队。1960年2月，撤销市财政局房地产科，恢复市房地产公司为独立机构，隶属中共邵阳市委财贸部领导，定编245人，其中管理干部20人，工人225人。有102名工人担任直管公房维修，123人担任市区各单位房屋维修和其他维修工程。是年4月，市人委复设房地产科，与市房地产公司合署办公，两块牌子，一套人马。1963年6月，将市建筑安装公司并入市房地产公司，隶属中共邵阳市委工交政治部领导，公司下辖基建队、维修队、木工厂。
  1964年4月，分别成立东风、青龙桥、曹婆井、红旗4个房管所，隶属市房地产公司。1966年，东风、青龙桥房管所合并为城外房管所，曹婆井、红旗房管所合并为城内房管所。1968年2月，成立市房地产公司革命委员会。1969年元月，市设计室并入市房地产公司。1972年11月，又从房地产公司分出，归口市城建局。1978年12月，市房地产公司成立中共党委，升格为县（处）级机构，归口市基本建设委员会管理。彭洪宾任公司党委书记，郭忠文任公司经理、党委副书记，朱和清、郑帮科、王敏（女）任公司副经理。1980年11月，成立市房地产管理局，下设办公室、政工科、生产技术科、房屋经营管理科、材料供应科、计财科。主要职责是实施贯彻国家、省、市政府的房地产方针、政策，规定；制订公私房屋租金标准，房屋维修工程技术措施标准；指导基层房地产部门各项业务；总结交流经验；审查确定房地产产权及其合法变动；掌握全市产权档案及房屋交易业务；审查决定全市房屋鉴定、淘汰、拆除、重建；负责房地产科研及专业培训，并对各单位自管房管理进行业务指导。
  1981年1月，市住宅建设公司单独办公，为自负盈亏的科级企业单位，隶属市房地产管理局领导。2月，将城内房地产管理所、城外房地产管理所、钢窗厂升格为科级事业单位，直属房地产管理局领导。1982年4月，市建设委员会将市统一建设办公室和土地综合开发公司移交房地产管理局代管。1984年机构改革，市房地产管理公司（局）机关设纪检组、政治工作科、秘书科、私房管理科、公房科、生产技术科、材料供应科、计统财务科，定编39人。同年9月，市统一建设办公室由房地产管理局代管改为市建设委员会领导。1985年1月，成立市土地房屋开发公司，负责房地产开发和住宅建设，独立核算，自负盈亏。
  1986年1月，实行市领导县体制后，房地产管理公司（局）内部科室设置于5月进行调整，设办公室、人事教育科、计统财务科、公房管理科、私房管理科、生产技术科、地征科和纪检组，编制不变。局属二级事业机构有：城内房地产管理所、城外房地产管理所、土地房屋开发公司、白蚁防治所。局属二级企业机构有：市住宅建设公司。同年12月，撤销土地房屋开发公司，成立房地产开发公司，负责旧城改造、新区开发、发展商品房生产，实行征地、拆迁、设计、施工一条龙企业化经营管理，独立核算，自负盈亏。1987年10月，市委、市人民政府批准成立市房地产联合开发公司，为副局级事业单位。1988年6月，成立市城内、城外两个房地产开发办公室。11月25日，市房地产交易所成立，定编10人。1989年2月，成立局属房地产档案馆，为科级事业单位，定编4人。同年6月，市房屋交易所更名为市房屋交易管理所。1990年5月，成立市房地产管理局监察室，与纪检组两块牌子，一套人马。是年，全市房地产开发公司增至11家，职工达641人，其中专业技术人员占44.8%，有流动资金7270.8万元。其中拥有1000万元以上流动资金的4家，100万元以上的7家。1980年11月～1990年底，先后有彭洪宾（兼党委书记）、赵荣光（兼党委书记）、蒋国太（兼党委书记）任过市房地产管理局（公司）局长（经理）；钟贵荣（兼党组副书记）、郭忠文（兼党组副书记）、王敏（女）、唐协美、蒋国太、曾传禄、刘新生、唐谟宗先后任过副局长（副经理）。