邵阳松坡图书馆

第一节 房地产占有
  一、晚清、民国时期
  晚清时，邵阳城区除府、县衙署所有的公产外，其他社会公产分别由宗族、行帮、会馆、寺庙占有。外籍人士购买土地由府、县衙署核准。鸦片战争后，匈牙利天主教会、德国基督教内地会、英国基督教循道公会先后来宝庆城租购土地，兴建房屋。光绪十二年（1886），德国内地会在城区西直街（今红旗路）建邵阳内地会，兴建房屋5幢，建筑面积1400平方米，内设德华小学，有校舍5间，面积283平方米。至民国建立前，城区房屋建筑面积为22.08万平方米。
  民国9年（1920），英国人毕家造在宝庆县城维新街（今东区通衡街）设医疗门诊，后在循道公会帮助下，又买得维新街空坪一处，建房屋3幢，开办普爱医院和高级护士学校。民国10年，英国牧师在儒林街（今东风路）创建中华基督教循道公会邵阳分会，建教堂1座，房屋4幢，建筑面积767平方米；同时创办锡智小学1所，有校舍1幢，面积66.7平方米。民国21年，匈牙利人杜能温在协坪里（今城北路）办邵阳天主教诊所。民国27年，又在城郊佘湖山开办天主教孤儿院，购湖山别墅房屋4幢59间，建筑面积3637平方米。民国1～27年（1912～1938）城区共建房44.87万平方米。民国34年，邵阳天主教诊所扩为圣母医院，建房屋5幢39间，建筑面积2729平方米。并在考棚街（今城北路）设天主教总堂监收处，内设女孤儿院，建房4幢30间，面积1738平方米。在呙家园建修女处房屋5幢2629平方米。抗日战争期间，城区房屋被日机炸坏的，占总幢数22%，东直街、西直街、西外街、大信街、上墙（今邵水西路）、东门外三铺街（今东风路）、中河街、汽车站（今人民广场）、百寿亭等处大多被炸成废墟，有些房屋因房主躲避日军离家出走而无人管理，亦被拆毁。抗战胜利后，一部分房屋被修复，一部分因缺乏资金，只能利用残砖破瓦在废址上搭成简易棚屋栖身。民国28～38年（1939～1949），城区建房41.51万平方米。
  新中国成立前夕，邵阳城区共有房屋建筑面积108.51万平方米，其中住宅面积39.55万平方米。城区公有房产一部分是湖南省第六行政督察专员公署和邵阳县政府办公用房；一部分为银行、邮政、医院、学校、图书馆设施；一部分系机关员工宿舍或租给市民居住的公房；还有乡村工业示范处所属工厂厂房及一部分救济机构和名胜古迹房屋建筑，如救济院、水府庙、双清秋月景点、中山公园等。国民党地方政府管辖的房屋为11.44万平方米，占城区房屋总建筑面积的10.54%。社团房屋12.74万平方米，占城区房屋总建筑面积的11.74%，其中祠堂117幢，庙宇庵堂78幢，试馆、会馆等92幢。宗教团体（天主教、基督教、伊斯兰教、佛教、道教）房屋建筑面积5643平方米，占0.52%。外籍产房屋1.59万平方米，约占1.46%。私人房产面积共82.18万平方米，占75.74%，私人房产中，地主官僚、资本家及国民党军政要员房屋建筑面积89737平方米，占城区房屋建筑总面积的8.27%；一般市民所有的房屋67.68万平方米，占62.37%；还有5.534万平方米房屋产权人下落不明或产权不清，约占5.1%。其时的城区房屋，85%为砖木和木制结构，2%为钢混结构，13%为其他结构。还有278户居民住在1222间低矮、潮湿、破烂的小木房或茅棚里，260户船民住在船上。
  二、新中国成立后
  新中国成立后，城区房地产占有结构发生较大变化。50年代初期，人民政府接管、没收部分剥削阶级的房地产，外籍产亦由政府统一处置。同时改造维修一部分旧房，并新建一批教师宿舍及商业职工、建筑职工宿舍，国家和集体的公有房产迅速增加。至1956年，城区房屋建筑面积有151.28万平方米，国家与集体所有的公有房产达104.22万平方米，占城区房屋总面积的比例由1949年的10.54%上升到68.89%。公有房产中，机关团体及厂矿、学校等企事业单位公房有46.88万平方米，集体合作社房产有46.88万平方米，房产部门直管公房有10.46万平方米。城区私有房屋面积为44.96万平方米，占总面积的比例由1949年的75.14%下降到29.72%；此外，尚有公私合营用房2.1万平方米，约占总面积的1.4%。
  60年代初渡过国民经济暂时困难之后，房屋建设步伐加快。60年代中期，邵阳被确定为“三线”建设地区，新建和迁入一批大中型企业，厂房和住宅建筑迅速增加。80年代以来，城市建设迈上新的台阶，房地产开发日趋兴旺。至1985年，城区房屋总建筑面积达722.64万平方米。国家和集体所有制单位有645.47万平方米，占总面积的89.32%，比1956年上升20.42%；其中全民所有制单位自管产535.69万平方米，集体所有制单位自管产54.33万平方米，房产部门直管公房55.45万平方米。私有房产面积为76.77万平方米，占总面积的10.62%，比1956年下降19.1%；拨用产房屋2800平方米，占总面积的0.04%；还有其他房产998平方米，占总面积的0.014%。
  1990年，城区房屋建筑总面积992.47万平方米，其中全民所有制单位自管产755.39万平方米，集体所有单位自管产74.24万平方米，房产部门直管公房56.65万平方米，私有房产为80.77万平方米，尚有其他房产（包括未出售的商品房）25.42万平方米。公有房产面积占总面积的比例为91.86%，私有房产占8.14%。
  第二节 产权清理
  清乾隆年间，湖南布政使司印发“契尾”，作为房产业权人管业凭证。光绪三十二年（1906）起停发“契尾”，改用“三联契纸”。如房地产权转让，原产权人须写一张契纸谓“白契”给新产权人，新产权人持“白契”向官府纳税后，在“白契”上加盖印章或另发契纸。民国时期，湖南省财政厅印有“官印卖契纸”给新房业主收执，称“红契”或“官契”。民国29年（1940）5月，邵阳县政府成立土地陈报处，组织人员历时1年多对县府所在地建治、安和两镇的不动产进行登记，填发通知5499户，审定契据3159份，所有权登记3159户，发公告1166份，复查文理397户。后因抗日战争紧张，尚有一部分未登记完毕。民国37年，邵阳县政府颁发《土地所有权状》作为当时契据，以便业主管理。
  1949年11月，邵阳市军事管制委员会接收国民党邵阳县政府土地陈报处的人员、物资及档案册籍。对房地产产权进行调查摸底和清理。1950年，市军事管制委员会着手接管公产，接管邵阳县财产保管委员会各类档案资料124卷宗。各部门按系统接管国民党政府在邵阳城区所有的国有、省有、县有产业。党政、文教、财经等各机关的房地产原则上由军管会派出代表对口接管使用；国民党军队用房由人民解放军接管；银行、邮政、水厂、电厂及其他工商企业房产也由各部门军代表接管经营。共接管公产房屋402幢，建筑面积49581平方米。按照中南军政委员会对公逆产的处理规定，凡国民党党、政、军、文教、财经等各级机关的战争罪犯、反革命首恶分子在本市范围内的一切产业资财，除由军管会各个部门按系统接管者外，其余由中共邵阳市委及市法院、公安局、民政科、财政科、公产清理委员会组成清理审查小组进行专门审理。对官僚资本家和战争罪犯的房地产，经调查确认后报中南军政委员会批准没收。对反革命分子、恶霸地主、土匪头子的房地产，则由人民法院判决处理。1950年被判死刑的反革命分子、匪首陈光中在城区仁美巷、鼓楼亭、昭陵西路、小江湖、县东街、曹婆井等10处有58幢房屋，计20879平方米，即由政府没收接管。新中国成立前夕，一些国民党军政要员及中上层人士弃家出走，不少商人及其他人员也因不了解共产党的政策而心存顾虑，放弃管业，加之少数业主在抗日战争期间就因躲避战祸出走，出现无人管理的房地产。为保护这类私有房地产不被破坏，由政府实行代管。为维护国家主权，外国人在市内占有的土地，不论有无契据，属何国籍，土地所有权一律收归国有；契据齐全的房屋准许继续使用，不准转移买卖；契据不全的外国人房产由人民政府代管。对宗教“三自”（自传、自养、自治）的教会房产，确已完全同外国教会断绝关系或已由原持有人转移给中国教会者，准予作为中国教会房地产处理。凡已通告代管的外国人房地产，愈期未办理者，一律收归国有。外国人在邵房屋共39幢，1951～1952年按政策先后接收33幢，面积14410平方米，占外国人在邵房产的90.38%，其余六幢作为中国教会房产面积1534平方米，占9.62%。市区内的宗祠、书院、善堂、会馆、试馆、旧商行会的房地产，由市公产清理接管委员会代管或接管为公产。这类房屋共287幢，建筑面积12.74万平方米，其中祠堂占27.94%，庙宇庵堂占26.29%，会馆试馆占4.76%。这些房屋有的改作民用住宅，有的拨给机关、学校、企事业单位使用。
  1955年，市人民委员会发布《邵阳市房屋土地登记暂行办法》。1956年元月开始房产登记。2月，市人委发布《邵阳国有房地产登记的几项规定》并印制《房地产所有证》。按规定，登记分总登记、转移登记、变更登记和他项登记4类。总登记必须用权利人真实姓名；所有权人在城区内有2处以上房地产，不论其座落是否同区同街，须在第一次办理总登记时全部登记完毕。1949年前或1949～1950年初期的房地产业权人须持房地产契证，才算管业证件齐全。共有房地产由共有人会同申请登记，推一人执所有证，其他人各执一份共有执照。民国时期买下的敌伪战犯、官僚资本家的房地产，须经房地产部门核准后方可登记。对民国时期未税的“白契”进行追税换证；对税过的“红契”，申报登记后换取新的产权所有证。地界不符、面积不清、产权部分转移的房产，在复查丈量后申请登记。经登记，1956年，邵阳城区共有大小房屋9361幢，28889间，建筑面积151.28万平方米。其中，公私合营单位用房132幢，面积21000平方米；机关、企事业单位、厂矿、团体公房1674幢，面积46.88万平方米；合作社房屋1674幢，面积46.88万平方米；私有房屋5026幢，面积44.96万平方米；房管部门直管公房875幢，面积10.46万平方米。
  “文化大革命”期间，境内正常的产权登记工作停止。这一时期，产权转移较多，产权纠纷增加。1982年，恢复私人房屋登记业务，整理出房地产档案4336卷，编制出登记册籍目录，内分总目录、分类目录、姓氏目录、分柜目录，按管理区以城内43条街、137个姓，城外36条街、127个姓编制检索工具，便于查阅。
  1985年，全国开展第一次城镇房屋普查。4月，邵阳行署和邵阳市政府分别成立城镇房屋普查领导小组及办公室，9县3区及中央、省驻邵单位亦成立工作机构，组成962人的普查队伍，以1985年12月31日为基准时间，对市区和9县城镇以及独立的工矿区（除军产外）的1686.9万平方米房屋和10.2566万户住户的居住条件进行实地丈量、调查、登记，用计算机检测汇总，于1986年4月上报省城镇房屋普查办公室。在普查的1686.9万平方米房屋中，新中国成立前建造的153.34万平方米，占9.1%；50年代建造的118.45万平方米，占7%；60年代建造的242.95万平方米，占14.4%；70年代建造的575.39万平方米，占34.1%；1980～1985年建造的596.77万平方米，占35.4%。按管业分，市区普查面积722.64万平方米，9县城镇普查面积964.26万平方米。这些房屋中，市、县房地产部门直管的为77.30万平方米，占4.6%；全民单位自管房面积1071.31万平方米，占63.5%；集体单位自管房面积201.24万平方米，占11.92%；私有房屋333.46万平方米，占19.8%；其他产3000平方米，占0.02%；拨用户5900平方米，占0.04%；代管产27300平方米，占0.16%。按房屋用途分，住宅795.70万平方米，占普查面积的47.2%；工业交通仓库用房466.65万平方米，占27.66%；商业服务用房199.55万平方米，占11.47%；教育医疗科研用房112.75万平方米，占6.68%；文化体育娱乐用房14.65万平方米，占0.86%；办公用房80.46万平方米，占4.76%；其他用房23.15万平方米，占1.37%。普查的所有房屋中，钢结构的4155平方米，占普查房屋总数的0.03%；钢、钢筋混凝土结构的24432平方米，占2.5%；混合结构的840.49万平方米，占49.8%；砖木结构的661.37万平方米，占39.2%；其他结构的140.80万平方米，占8.4%。普查房屋中平房562.69万平方米，占普查总面积的33.4%；2～3层的824.76万平方米，占49%；4～6层的有294.86万平方米，占17.5%；7层以上的只45944平方米，占0.27%。在普查的居民住宅中，成套住宅14635套，面积92.04万平方米，只占11.56%。普查10.2566万住户中，共39.5722万人，人平居住面积6.75平方米，比全省平均水平低0.25个百分点。市城区人平居住面积6.10平方米，人均使用面积10.79平方米；建制镇人均使用面积13.93平方米。全市人平2平方米以下的住户8609户，27395人，有无房户6818户，占城镇总户数的6.6%。
  1986年4月，市人民政府决定在房屋普查的基础上，对全市城镇范围内的全民、集体、私人所有的房屋及使用的土地重新办理产权登记，经审查确认后发给全国统一印制的《房屋所有权证》或《房屋共有保持证》、《房屋他项权证》。先在邵阳纺织厂试点，于1988年4月在各县、区铺开。9县3区城镇各类房屋应登记数为10.2752万幢，建筑面积2210.27万平方米。已登记的95126幢，面积2060.63万平方米，占应登记幢数的92%，占应登记面积的93%。核发房屋所有权证92546幢，面积2016.45万平方米，占应登记幢的90%，应登记面积的91%。
  第三节 私房改造
  1958年，贯彻中共中央和中共湖南省委对城市私房出租的社会主义改造政策，境内着手私房改造工作。中共邵阳市委、市人民委员会成立以副市长石桂亭为组长的领导小组，组织街道办事处主任、居民委员会主任、治保、妇女干部、技术人员等参加的私房改造工作队伍，计531人。对市区所辖东风、红旗两个人民公社的私有出租房屋进行社会主义改造，采取国家经租、公私合营等形式，用类似赎买的办法由房主将数量达到改造起点的出租房屋交给国家房地产管理部门统一管理、统一修缮和统一调拨使用，国家在一定时间内按月付给房主定息（一般为原租金的20～40%），逐步改变其所有制。改造的范围是：凡在市区内出租的房屋，出租面积（建筑面积）在100平方米以上的，能利用的空间房屋够改造起点的都要改造。凡属改造房屋之附属建筑物，如大门、走廊、厕所、水井等附属建筑物应随改造房屋一并改造。政府代管房屋属于改造范围以内的也进行改造。房主不依靠房租生活，人员不要安排，自愿要求改造的亦随之改造。出租给工业、商业、学校的非住宅用房，不受改造起点限制，必须改造。对于老弱、残疾、鲧寡孤独完全依靠房租维持生活或家中人口多、劳力少，虽给以最高定息，仍不能解决实际生活问题的，暂不改造。对外侨、宗教团体的房屋暂不改造。属于公私合营已经投资的房屋不再改造。
  据1961年底统计，私房改造后，邵阳城区房屋纳入国家经租的有2012户，房屋建筑面积28.56万平米，其中工商业资本家747户，占37.13%；地主489户，占24.3%；富农21户，占1.04%；手工业者236户，占11.73%；工人278户，占13.82%；贫农、下中农、中农76户，占3.78%；其他成分165户，占8.2%。改造后的私房主自留房，一般秉着从宽精神，维持当时住用状况不变。如自用房屋过宽，形成浪费或不便管理的，酌情予以调整。城区共留房2024间，面积83120平方米，平均每户达41平方米，按标准平均每人留足5.5平方米，高出城区居住面积人均3.8平方米的水平。改造后私房比例由1956年的29.72%下降到1961年14.3%。
  由于私房改造工作量大、涉及面广、政策性强，而在1958年仅用18天时间即完成邵阳城区的私房改造任务，因而遗留问题不少。按照国务院要进行复查的指示精神，市主管部门于1964年在青龙桥办事处青龙桥居委会进行清产建制发证，结合复查私房改造问题，对错的给予纠正，漏改的进行补改；留房紧或未给留房的，进行调整补留；定息偏紧的也给予合理调整。1966年9月1日，省工商局转发国家房地产管理局《关于停止付给改造房主定租和出租房交给国家的通知》，境内对纳入改造的私有房产于即日起停止付给房主定息。
  1978年中共十一届三中全会后，拨乱反正，境内开始落实私房政策。从1982年开始，落实中共湖南省委《关于处理私房改造遗留问题的意见》（试行稿）对私房改造中遗留的问题进行全面复查，清理发还部分私改错改房及“文化大革命”期间被挤占的私有住房和宗教团体房屋。据统计，邵阳市城区私房改造中属于错改的674户，房屋面积38170平方米；应补房主自留房的77户，面积3080平方米；应补定息的539户，定息金额28608元。为加快落实私房政策，解决改造时的遗留问题，从1985年7月起，先后由市委副书记张济民、副市长黄自能、王泽谟担任落实私房政策领导小组组长，设立专门办事机构，配备12名工作人员，进行落实政策工作。至1990年底，城区有错改的、应留而未留房的、应补发定息的共1290户，房屋面积41250平方米。已落实政策的480户，房屋面积28773平方米，占应落实户的37.2%，占应落实面积的69.75%。
  （本节执笔 赵荣光）