邵阳松坡图书馆 内容
概述
清代，宝庆府城的封闭格局逐渐解体，房屋建筑随城区的拓展不断增加。由官方主管的公产有府署、县衙、公廨、营房等，社会公产多为族产、寺产、公馆产、书院产。市民住房较简陋，多系木架织壁或竹寮茅舍。鸦片战争后，匈牙利、德国、英国人等相继来宝庆城购地建房，或立教堂，或兴办学校、医院，外籍产日渐增多。民国6～9年（1917～1920），因南北军阀交战，城区频遭战祸，房地产业萎缩。其后随着北伐的胜利和现代工业萌芽，城区房地产业发展较快，工商厂坊店铺及学校医院等房屋建筑相继增多。民国31年（1942），湖南省地政局邵阳测量队统计，城区有各类房屋11888幢，占地面积131.73万平方米。私人房屋占房屋建筑面积总数的75.73%。房屋构筑等级分明，住房水平贫富悬殊：官署和富商拥有深宅大院，洋楼别墅；寺庙及部分学校、医院公产多砖木砌筑。小商前堂作店，后屋住家，或地层作铺，楼上住家；贫苦居民，则住在木舍草棚，低矮平房或河边的吊脚木楼中；船民祖祖辈辈生活在舱篷里。房屋租赁，除定期租赁外，还有包租、转租、分租、共租等形式。抗日战争时期，邵阳城区多次遭日机轰炸，毁坏房屋2616幢。抗战胜利后，被毁房屋陆续修复或重建。到新中国成立前，城区各类房屋建筑面积为108.51万平方米，其中住宅建筑面积39.55万平方米，人均居住面积3.66平方米，房地产业萧条。
中华人民共和国成立后，邵阳市军事管制委员会接管国民党地方政府及所辖各企业单位管理的房地产，没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命罪犯的房地产，代管外逃人员和产权不明者的房地产。1950年，市人民政府在财政十分困难的情况下拨专款改造破烂房屋，广泛发动房主、承租户和用房单位抢修危房。1953年2月，成立市公产管理委员会，经营公有房地产和管理私产，建立房屋维修队伍，制订制度，保障各种所有制房屋的合法权益，有计划地进行住宅建设。到1956年，先后兴建教育职工、建筑工人和商业服务人员住宅25幢。是年6月开始房地产登记，建立房地产管理秩序。1958～1959年，按照国家对资本主义工商业进行社会主义改造的政策，对邵阳城区和武冈、隆回、邵东3县县城私有出租房屋，采取国家经租的形式进行社会主义改造。将民族资本家的厂、店和符合改造范围的出租房屋连同土地，均采取赎买政策，由国家经租。私营企业占用的土地也由国家以赎买方式收为国有，城市房屋和土地的所有制构成发生根本变化，确立公有制在城镇房地产中的主体地位。这一时期，限于政府财政困难，压缩非生产性建设，压缩住宅建设投资，在城建拆迁后新建房屋中，“干打垒”与平房占相当比重，而城市人口又不断增加，致使人均居住面积减少，1959年人均仅2.43平方米。1960～1965年，地、市党政领导机关组织力量改造木架房及祠堂、会馆、试馆，并要求地、市机关挤出部分房屋，解决无房户和拥挤户的住房。此时住宅建设速度缓慢，城区每年平均新增住宅面积仅1.2万平方米。
1966年“文化大革命”开始后，由于“左”的思想影响，房地产管理规章制度难以实施，房地产权益得不到保障，房地产交易停办，而公与公、私与私、甚至公与私、私与公的房屋买卖仍然存在，且把属于国家所有的城市用地连同房屋一起买卖；公有房地产的建、修、管受到影响，住宅建设发展不快。随着境内“三线”建设的铺开，迁进和新建的邵阳第二纺织机械厂、068等10多家大中型企业，成批兴建厂房和职工家属住宅，促进城区房地产业的发展。1971年，实行单位建与国家建相结合的住宅建设方针，采取自建为主、房管部门建房为辅的办法，由市革委会主任周荣亲自指挥，在青龙桥（时称东风桥）东西两端兴建综合、邮电、五金、肉食、日杂、饮食、副食、二轻等多幢综合楼房。在五一中路建东风饭店，中心路建粮食局转角大楼。为安置动迁居民，在红旗、曹婆井、青龙桥、东风4个办事处新建居民住宅4幢。1978年4月，成立市住宅建设指挥部，首批在城东公社长岭大队和城西公社戴家大队兴建居民住宅点。到年底，由于人口激增，人均居住面积仍只有3.56平方米。房地产管理受产品经济模式制约，仅限于房政管理和公房维修，而住房租金实行的是福利性低租制，不能以租养房，致使房屋失修失养。
中共十一届三中全会后，境内房地产业复苏，进入改革和迅速发展时期。1985年开展城镇房屋普查，摸清了家底。1986年4月，在此基础上进行房屋所有权登记，逐步健全产权、产籍管理。是年实行市领导县体制后，市房地产管理局负责对9县的房地产管理业务进行指导、协调、督促，开展专业人才培训，加强房管法制建设。对私房改造中的遗留问题及文化大革命中挤占、接收的私有房屋，落实政策，逐步解决房屋产权产籍管理中的一些问题。在房地产行政管理上由单一的管理直管房产向管理行业、管理市场转变，开展一业为主，多种经营，以地生财，以房增收。按成本租金标准逐步调整生产营业用房租金。1988年，市人民政府成立住房制度改革领导小组，在周密测算和广泛征求群众意见的基础上，制定《邵阳市统一城镇公有住宅租金标准》，着手住房制度改革。在住宅建设中，突破住房由国家包建的模式，引导个人消费支出用于住宅建设，调动私人建房的积极性。房地产综合开发事业发展，1990年，邵阳市有城镇房地产开发企业11个，其中城区5个，出售商品房20.69万平方米，其中住宅20.11万平方米。1979～1990年，邵阳市城镇发挥国家、企业、个人3个积极性，投入住宅建设资金达3.2014亿元，比前29年增加5.93倍。建成住宅面积290.39万平方米，比前29年建成住宅的总面积增加4.74倍。1990年人均居住面积达6.84平方米。住房质量提高，新建住房90%以上为砖混和钢筋混凝土结构的多层楼房，水电、厨房、卫生设施齐全。但由于住宅建设投资欠帐太多，市财力有限，住房困难问题仍不能在短期内完全解决。1990年城区尚有无房户1262户，人均居住面积2平方米以下的有1679户。
第一章 产权
第一节 房地产占有
一、晚清、民国时期
晚清时，邵阳城区除府、县衙署所有的公产外，其他社会公产分别由宗族、行帮、会馆、寺庙占有。外籍人士购买土地由府、县衙署核准。鸦片战争后，匈牙利天主教会、德国基督教内地会、英国基督教循道公会先后来宝庆城租购土地，兴建房屋。光绪十二年（1886），德国内地会在城区西直街（今红旗路）建邵阳内地会，兴建房屋5幢，建筑面积1400平方米，内设德华小学，有校舍5间，面积283平方米。至民国建立前，城区房屋建筑面积为22.08万平方米。
民国9年（1920），英国人毕家造在宝庆县城维新街（今东区通衡街）设医疗门诊，后在循道公会帮助下，又买得维新街空坪一处，建房屋3幢，开办普爱医院和高级护士学校。民国10年，英国牧师在儒林街（今东风路）创建中华基督教循道公会邵阳分会，建教堂1座，房屋4幢，建筑面积767平方米；同时创办锡智小学1所，有校舍1幢，面积66.7平方米。民国21年，匈牙利人杜能温在协坪里（今城北路）办邵阳天主教诊所。民国27年，又在城郊佘湖山开办天主教孤儿院，购湖山别墅房屋4幢59间，建筑面积3637平方米。民国1～27年（1912～1938）城区共建房44.87万平方米。民国34年，邵阳天主教诊所扩为圣母医院，建房屋5幢39间，建筑面积2729平方米。并在考棚街（今城北路）设天主教总堂监收处，内设女孤儿院，建房4幢30间，面积1738平方米。在呙家园建修女处房屋5幢2629平方米。抗日战争期间，城区房屋被日机炸坏的，占总幢数22%，东直街、西直街、西外街、大信街、上墙（今邵水西路）、东门外三铺街（今东风路）、中河街、汽车站（今人民广场）、百寿亭等处大多被炸成废墟，有些房屋因房主躲避日军离家出走而无人管理，亦被拆毁。抗战胜利后，一部分房屋被修复，一部分因缺乏资金，只能利用残砖破瓦在废址上搭成简易棚屋栖身。民国28～38年（1939～1949），城区建房41.51万平方米。
新中国成立前夕，邵阳城区共有房屋建筑面积108.51万平方米，其中住宅面积39.55万平方米。城区公有房产一部分是湖南省第六行政督察专员公署和邵阳县政府办公用房；一部分为银行、邮政、医院、学校、图书馆设施；一部分系机关员工宿舍或租给市民居住的公房；还有乡村工业示范处所属工厂厂房及一部分救济机构和名胜古迹房屋建筑，如救济院、水府庙、双清秋月景点、中山公园等。国民党地方政府管辖的房屋为11.44万平方米，占城区房屋总建筑面积的10.54%。社团房屋12.74万平方米，占城区房屋总建筑面积的11.74%，其中祠堂117幢，庙宇庵堂78幢，试馆、会馆等92幢。宗教团体（天主教、基督教、伊斯兰教、佛教、道教）房屋建筑面积5643平方米，占0.52%。外籍产房屋1.59万平方米，约占1.46%。私人房产面积共82.18万平方米，占75.74%，私人房产中，地主官僚、资本家及国民党军政要员房屋建筑面积89737平方米，占城区房屋建筑总面积的8.27%；一般市民所有的房屋67.68万平方米，占62.37%；还有5.534万平方米房屋产权人下落不明或产权不清，约占5.1%。其时的城区房屋，85%为砖木和木制结构，2%为钢混结构，13%为其他结构。还有278户居民住在1222间低矮、潮湿、破烂的小木房或茅棚里，260户船民住在船上。
二、新中国成立后
新中国成立后，城区房地产占有结构发生较大变化。50年代初期，人民政府接管、没收部分剥削阶级的房地产，外籍产亦由政府统一处置。同时改造维修一部分旧房，并新建一批教师宿舍及商业职工、建筑职工宿舍，国家和集体的公有房产迅速增加。至1956年，城区房屋建筑面积有151.28万平方米，国家与集体所有的公有房产达104.22万平方米，占城区房屋总面积的比例由1949年的10.54%上升到68.89%。公有房产中，机关团体及厂矿、学校等企事业单位公房有46.88万平方米，集体合作社房产有46.88万平方米，房产部门直管公房有10.46万平方米。城区私有房屋面积为44.96万平方米，占总面积的比例由1949年的75.14%下降到29.72%；此外，尚有公私合营用房2.1万平方米，约占总面积的1.4%。
60年代初渡过国民经济暂时困难之后，房屋建设步伐加快。60年代中期，邵阳被确定为“三线”建设地区，新建和迁入一批大中型企业，厂房和住宅建筑迅速增加。80年代以来，城市建设迈上新的台阶，房地产开发日趋兴旺。至1985年，城区房屋总建筑面积达722.64万平方米。国家和集体所有制单位有645.47万平方米，占总面积的89.32%，比1956年上升20.42%；其中全民所有制单位自管产535.69万平方米，集体所有制单位自管产54.33万平方米，房产部门直管公房55.45万平方米。私有房产面积为76.77万平方米，占总面积的10.62%，比1956年下降19.1%；拨用产房屋2800平方米，占总面积的0.04%；还有其他房产998平方米，占总面积的0.014%。
1990年，城区房屋建筑总面积992.47万平方米，其中全民所有制单位自管产755.39万平方米，集体所有单位自管产74.24万平方米，房产部门直管公房56.65万平方米，私有房产为80.77万平方米，尚有其他房产（包括未出售的商品房）25.42万平方米。公有房产面积占总面积的比例为91.86%，私有房产占8.14%。
第二节 产权清理
清乾隆年间，湖南布政使司印发“契尾”，作为房产业权人管业凭证。光绪三十二年（1906）起停发“契尾”，改用“三联契纸”。如房地产权转让，原产权人须写一张契纸谓“白契”给新产权人，新产权人持“白契”向官府纳税后，在“白契”上加盖印章或另发契纸。民国时期，湖南省财政厅印有“官印卖契纸”给新房业主收执，称“红契”或“官契”。民国29年（1940）5月，邵阳县政府成立土地陈报处，组织人员历时1年多对县府所在地建治、安和两镇的不动产进行登记，填发通知5499户，审定契据3159份，所有权登记3159户，发公告1166份，复查文理397户。后因抗日战争紧张，尚有一部分未登记完毕。民国37年，邵阳县政府颁发《土地所有权状》作为当时契据，以便业主管理。
1949年11月，邵阳市军事管制委员会接收国民党邵阳县政府土地陈报处的人员、物资及档案册籍。对房地产产权进行调查摸底和清理。1950年，市军事管制委员会着手接管公产，接管邵阳县财产保管委员会各类档案资料124卷宗。各部门按系统接管国民党政府在邵阳城区所有的国有、省有、县有产业。党政、文教、财经等各机关的房地产原则上由军管会派出代表对口接管使用；国民党军队用房由人民解放军接管；银行、邮政、水厂、电厂及其他工商企业房产也由各部门军代表接管经营。共接管公产房屋402幢，建筑面积49581平方米。按照中南军政委员会对公逆产的处理规定，凡国民党党、政、军、文教、财经等各级机关的战争罪犯、反革命首恶分子在本市范围内的一切产业资财，除由军管会各个部门按系统接管者外，其余由中共邵阳市委及市法院、公安局、民政科、财政科、公产清理委员会组成清理审查小组进行专门审理。对官僚资本家和战争罪犯的房地产，经调查确认后报中南军政委员会批准没收。对反革命分子、恶霸地主、土匪头子的房地产，则由人民法院判决处理。1950年被判死刑的反革命分子、匪首陈光中在城区仁美巷、鼓楼亭、昭陵西路、小江湖、县东街、曹婆井等10处有58幢房屋，计20879平方米，即由政府没收接管。新中国成立前夕，一些国民党军政要员及中上层人士弃家出走，不少商人及其他人员也因不了解共产党的政策而心存顾虑，放弃管业，加之少数业主在抗日战争期间就因躲避战祸出走，出现无人管理的房地产。为保护这类私有房地产不被破坏，由政府实行代管。为维护国家主权，外国人在市内占有的土地，不论有无契据，属何国籍，土地所有权一律收归国有；契据齐全的房屋准许继续使用，不准转移买卖；契据不全的外国人房产由人民政府代管。对宗教“三自”（自传、自养、自治）的教会房产，确已完全同外国教会断绝关系或已由原持有人转移给中国教会者，准予作为中国教会房地产处理。凡已通告代管的外国人房地产，愈期未办理者，一律收归国有。外国人在邵房屋共39幢，1951～1952年按政策先后接收33幢，面积14410平方米，占外国人在邵房产的90.38%，其余六幢作为中国教会房产面积1534平方米，占9.62%。市区内的宗祠、书院、善堂、会馆、试馆、旧商行会的房地产，由市公产清理接管委员会代管或接管为公产。这类房屋共287幢，建筑面积12.74万平方米，其中祠堂占27.94%，庙宇庵堂占26.29%，会馆试馆占4.76%。这些房屋有的改作民用住宅，有的拨给机关、学校、企事业单位使用。
1955年，市人民委员会发布《邵阳市房屋土地登记暂行办法》。1956年元月开始房产登记。2月，市人委发布《邵阳国有房地产登记的几项规定》并印制《房地产所有证》。按规定，登记分总登记、转移登记、变更登记和他项登记4类。总登记必须用权利人真实姓名；所有权人在城区内有2处以上房地产，不论其座落是否同区同街，须在第一次办理总登记时全部登记完毕。1949年前或1949～1950年初期的房地产业权人须持房地产契证，才算管业证件齐全。共有房地产由共有人会同申请登记，推一人执所有证，其他人各执一份共有执照。民国时期买下的敌伪战犯、官僚资本家的房地产，须经房地产部门核准后方可登记。对民国时期未税的“白契”进行追税换证；对税过的“红契”，申报登记后换取新的产权所有证。地界不符、面积不清、产权部分转移的房产，在复查丈量后申请登记。经登记，1956年，邵阳城区共有大小房屋9361幢，28889间，建筑面积151.28万平方米。其中，公私合营单位用房132幢，面积21000平方米；机关、企事业单位、厂矿、团体公房1674幢，面积46.88万平方米；合作社房屋1674幢，面积46.88万平方米；私有房屋5026幢，面积44.96万平方米；房管部门直管公房875幢，面积10.46万平方米。
“文化大革命”期间，境内正常的产权登记工作停止。这一时期，产权转移较多，产权纠纷增加。1982年，恢复私人房屋登记业务，整理出房地产档案4336卷，编制出登记册籍目录，内分总目录、分类目录、姓氏目录、分柜目录，按管理区以城内43条街、137个姓，城外36条街、127个姓编制检索工具，便于查阅。
1985年，全国开展第一次城镇房屋普查。4月，邵阳行署和邵阳市政府分别成立城镇房屋普查领导小组及办公室，9县3区及中央、省驻邵单位亦成立工作机构，组成962人的普查队伍，以1985年12月31日为基准时间，对市区和9县城镇以及独立的工矿区（除军产外）的1686.9万平方米房屋和10.2566万户住户的居住条件进行实地丈量、调查、登记，用计算机检测汇总，于1986年4月上报省城镇房屋普查办公室。在普查的1686.9万平方米房屋中，新中国成立前建造的153.34万平方米，占9.1%；50年代建造的118.45万平方米，占7%；60年代建造的242.95万平方米，占14.4%；70年代建造的575.39万平方米，占34.1%；1980～1985年建造的596.77万平方米，占35.4%。按管业分，市区普查面积722.64万平方米，9县城镇普查面积964.26万平方米。这些房屋中，市、县房地产部门直管的为77.30万平方米，占4.6%；全民单位自管房面积1071.31万平方米，占63.5%；集体单位自管房面积201.24万平方米，占11.92%；私有房屋333.46万平方米，占19.8%；其他产3000平方米，占0.02%；拨用户5900平方米，占0.04%；代管产27300平方米，占0.16%。按房屋用途分，住宅795.70万平方米，占普查面积的47.2%；工业交通仓库用房466.65万平方米，占27.66%；商业服务用房199.55万平方米，占11.47%；教育医疗科研用房112.75万平方米，占6.68%；文化体育娱乐用房14.65万平方米，占0.86%；办公用房80.46万平方米，占4.76%；其他用房23.15万平方米，占1.37%。普查的所有房屋中，钢结构的4155平方米，占普查房屋总数的0.03%；钢、钢筋混凝土结构的24432平方米，占2.5%；混合结构的840.49万平方米，占49.8%；砖木结构的661.37万平方米，占39.2%；其他结构的140.80万平方米，占8.4%。普查房屋中平房562.69万平方米，占普查总面积的33.4%；2～3层的824.76万平方米，占49%；4～6层的有294.86万平方米，占17.5%；7层以上的只45944平方米，占0.27%。在普查的居民住宅中，成套住宅14635套，面积92.04万平方米，只占11.56%。普查10.2566万住户中，共39.5722万人，人平居住面积6.75平方米，比全省平均水平低0.25个百分点。市城区人平居住面积6.10平方米，人均使用面积10.79平方米；建制镇人均使用面积13.93平方米。全市人平2平方米以下的住户8609户，27395人，有无房户6818户，占城镇总户数的6.6%。
1986年4月，市人民政府决定在房屋普查的基础上，对全市城镇范围内的全民、集体、私人所有的房屋及使用的土地重新办理产权登记，经审查确认后发给全国统一印制的《房屋所有权证》或《房屋共有保持证》、《房屋他项权证》。先在邵阳纺织厂试点，于1988年4月在各县、区铺开。9县3区城镇各类房屋应登记数为10.2752万幢，建筑面积2210.27万平方米。已登记的95126幢，面积2060.63万平方米，占应登记幢数的92%，占应登记面积的93%。核发房屋所有权证92546幢，面积2016.45万平方米，占应登记幢的90%，应登记面积的91%。
第三节 私房改造
1958年，贯彻中共中央和中共湖南省委对城市私房出租的社会主义改造政策，境内着手私房改造工作。中共邵阳市委、市人民委员会成立以副市长石桂亭为组长的领导小组，组织街道办事处主任、居民委员会主任、治保、妇女干部、技术人员等参加的私房改造工作队伍，计531人。对市区所辖东风、红旗两个人民公社的私有出租房屋进行社会主义改造，采取国家经租、公私合营等形式，用类似赎买的办法由房主将数量达到改造起点的出租房屋交给国家房地产管理部门统一管理、统一修缮和统一调拨使用，国家在一定时间内按月付给房主定息（一般为原租金的20～40%），逐步改变其所有制。改造的范围是：凡在市区内出租的房屋，出租面积（建筑面积）在100平方米以上的，能利用的空间房屋够改造起点的都要改造。凡属改造房屋之附属建筑物，如大门、走廊、厕所、水井等附属建筑物应随改造房屋一并改造。政府代管房屋属于改造范围以内的也进行改造。房主不依靠房租生活，人员不要安排，自愿要求改造的亦随之改造。出租给工业、商业、学校的非住宅用房，不受改造起点限制，必须改造。对于老弱、残疾、鲧寡孤独完全依靠房租维持生活或家中人口多、劳力少，虽给以最高定息，仍不能解决实际生活问题的，暂不改造。对外侨、宗教团体的房屋暂不改造。属于公私合营已经投资的房屋不再改造。
据1961年底统计，私房改造后，邵阳城区房屋纳入国家经租的有2012户，房屋建筑面积28.56万平米，其中工商业资本家747户，占37.13%；地主489户，占24.3%；富农21户，占1.04%；手工业者236户，占11.73%；工人278户，占13.82%；贫农、下中农、中农76户，占3.78%；其他成分165户，占8.2%。改造后的私房主自留房，一般秉着从宽精神，维持当时住用状况不变。如自用房屋过宽，形成浪费或不便管理的，酌情予以调整。城区共留房2024间，面积83120平方米，平均每户达41平方米，按标准平均每人留足5.5平方米，高出城区居住面积人均3.8平方米的水平。改造后私房比例由1956年的29.72%下降到1961年14.3%。
由于私房改造工作量大、涉及面广、政策性强，而在1958年仅用18天时间即完成邵阳城区的私房改造任务，因而遗留问题不少。按照国务院要进行复查的指示精神，市主管部门于1964年在青龙桥办事处青龙桥居委会进行清产建制发证，结合复查私房改造问题，对错的给予纠正，漏改的进行补改；留房紧或未给留房的，进行调整补留；定息偏紧的也给予合理调整。1966年9月1日，省工商局转发国家房地产管理局《关于停止付给改造房主定租和出租房交给国家的通知》，境内对纳入改造的私有房产于即日起停止付给房主定息。
1978年中共十一届三中全会后，拨乱反正，境内开始落实私房政策。从1982年开始，落实中共湖南省委《关于处理私房改造遗留问题的意见》（试行稿）对私房改造中遗留的问题进行全面复查，清理发还部分私改错改房及“文化大革命”期间被挤占的私有住房和宗教团体房屋。据统计，邵阳市城区私房改造中属于错改的674户，房屋面积38170平方米；应补房主自留房的77户，面积3080平方米；应补定息的539户，定息金额28608元。为加快落实私房政策，解决改造时的遗留问题，从1985年7月起，先后由市委副书记张济民、副市长黄自能、王泽谟担任落实私房政策领导小组组长，设立专门办事机构，配备12名工作人员，进行落实政策工作。至1990年底，城区有错改的、应留而未留房的、应补发定息的共1290户，房屋面积41250平方米。已落实政策的480户，房屋面积28773平方米，占应落实户的37.2%，占应落实面积的69.75%。
（本节执笔 赵荣光）
第二章 管理
第一节 宅基地管理
民国建立前，城区地产无详细统计。民国2年（1913），地政业务由宝庆县知事公署二科兼管。各店铺、居民租用公用土地，由县财产保管处负责订约出租。民国18年，曙初女子职业学校租用召伯祠房屋作校舍，由当时邵阳县政府县政会议批准，交由县财政局负责订约办理出租。民国26年6月《邵阳县城地籍一览图》统计：县城5镇，土地面积有1118.31万平方米（折合16776.39亩），其中宅基地131.85万平方米。民国29年5月，成立县土地登记处，进行不动产登记，记载土地情况，颁发《土地所有权状》。民国31年，整理出地籍册、土地登记簿。民国35年，邵阳县财产保管委员会分别将太平巷口至新宁巷口的城墙基地，出租给市民种菜，后又将该两处出租地解约，收回拨给乐女特区作区址。日军入侵邵阳时，公产专任委员王仁亭被杀害，屋宇被焚，所有册籍、约据一并被焚毁。抗战胜利后，邵阳县财产保管委员会曾组织人员对公产进行清理，但缺乏原始资料，无法全面清理登记。
中华人民共和国成立后，城区宅基地由房地产部门管理。房地产部门负责测绘发证和建设用地审批呈报。1950年地租收入稻谷527石（一石为50公斤）。1955年颁布《邵阳市私有房地产租赁办法》，规定业主将房地产出售或出典时，需向房地产交易所申请登记，经查明批准后方可成交。对城区内空地，若有人要求租用建房，业主不得拒绝。否则，要求租用者可申请房地产管理委员会限令出租。如房主不在本市，由房地产管理委员会查明后批准先行使用。1956年，市房地产总登记处成立，具体负责总测绘，总登记，建立台账和分户使用清册，划分街道地号，绘制土地房屋平面图，确定土地、房屋产权和使用权，发放城市私有土地房屋所有权证。1958年，邵阳市制定土地租金标准，按房屋座落的街道分为几个等区，按房屋租金标准的10%收取地租，最高的一等区每月每平方丈（约11平方米）地租为0.30元，最低的六等区每月每平方丈地租为0.04元。1960年8月，市人民委员会召开房地产管理工作会议，会上明确市人委房地产管理科是代表市人民委员会行使管理房地产工作的行政机关，房地产公司是具体处理房地产业务的事业机构，所有房屋、土地的征用、管理、租用和安排，均由房地产科和房地产公司处理。有关单位和个人在房屋土地问题上应执行房地产科的决定，服从房地产公司的调处。会后，邵阳市房屋、土地租用征用工作初步走上正轨。但地租收入甚微，1965年仅为1195元。1969年8月，市革命委员会发出《关于加强城镇房屋、土地管理的通知》，将城镇范围内的土地，包括私房屋基，一律收归国有。私人房屋所占土地收归国有后允许继续使用。但要定期向房地产部门交纳土地使用费。由于未与税务部门配合，加之工作量大，管理人员少，地租仍未管起来。1978年1月，市革命委员会制定《关于加强城市房地产管理办法》，重申城市范围内的土地，包括私人房屋基地均属国家所有，任何单位和个人一律不许占用。
1986年，实行市领导县体制后，在市房地产管理局内设地政科，配备3名干部，用两年时间调查摸底，清理城市用地。根据省人民政府的文件规定，与税务部门协商，将市区土地划分为8级，最高一级土地每平方米使用费不超过5元，最低一级不低于0.4元。县城建制镇土地划为7级，最高一级每平方米土地使用费不超过4元，最低一级不低于0.3元。从1989年元月起，对市区、县城、建制镇、工矿区征收土地使用费，市区的私有房屋土地使用费及房管部门直管公房土地使用费由房管部门负责征收，其他单位由税务部门征收，县城及建制镇的征收由各县负责。
第二节 直管公房管理
一、经租
中华人民共和国成立后，公房由市军管会接管。1952年，城区直管公房为3501处，其中铺房264栋，宅院111栋，一般住房1561间，基地1115处，共计租户2849户，由市公产管理委员会办理订约、催租、调拨、维修等业务，采取书面通知，按季限时自动交租和上门催收相结合的办法收取租金。由于租户多，工作人员少，下面无基层机构，拖欠租金情况严重，每年应收租金6万元，实收5万元。
1954年8月，为方便群众，加强管理，确保资金及时入库，每个区配备专职干部一人，并按居委会分街巷区域建立公房管理小组109个，选举正副组长167人，每组最多管50户，最少管15户。租金由原来按季交纳改为按月交纳，即在每月25日前由租户带租折与应交租额交组长，组长再将租、折统一送交区管干部，然后由区管干部填好统一交款书存入银行。
1959年，对私有出租房屋进行社会主义改造后，直管公房及其租金相继增多，市区配备专职房管员4人，依靠基层组织，分片进行经租管理。
1964年，结合调整企业、事业用房租金，将生产营业用房租金改由银行按季实行无承付托收。1969年9月，为了减轻房管员的工作负担，加强房屋管理和有利住户生活安排，对单位职工租住房管部门公房的租金，采取由各单位代扣办法，代扣户占整个住宅租户的44%。
1987年1月，随着经济体制改革的深入，大多数企、事业单位都实行承包责任制，改原有的统一核算为分级核算，有的一个单位划分为10多个核算点，工资也都由核算点发放，而且在劳动组合上采取多种形式，人员变动频繁，租金实行代扣的办法已不适应新形势的发展，于是取消单位代扣，改由房管员上户收取。到1990年仍采取这一收取办法。
二、租金
党政群机关及企、事业单位宿舍租金 新中国成立初期，地、市机关工作人员实行供给制，住用机关宿舍，未收取租金。1955年，邵阳市先后制订《民用住宅租金暂行标准》、《党、政、群机关租金标准》、《企、事业生产营业用房租金标准》。随着机关干部供给制改为薪金制，为贯彻“以租养房”方针，9月起对机关宿舍实行租金制，制定出《邵阳地、市机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》，按房屋结构、地面、内墙、顶棚、门窗的质量确定房屋分数，根据分数确定租金标准，每平方米月租金在0.016～0.11元的范围。
“文化大革命”期间，许多单位为减轻职工负担，降低职工住宅房屋租金标准，每平方米月租在0.02～0.06元范围。
1977年11月，为了统一市区住宅房屋计租标准，缩小差别，减少矛盾，市有关部门参照省财政金融局文件精神，制定市内住宅房屋统一租金标准。但部分机关、团体及企事业单位没有执行，有些单位虽然执行，却采取同时补贴的办法。据1983年4月调查，省属、地属厂矿单位职工租住房管部门的公房，一般都有房租补贴，市属仅少数单位有部分补贴。补贴标准五花八门，有的按房管部门计租标准统一计租，然后再予补贴；有的按本单位自定标准（一般都较房管部门计租标准低），对租住房管部门或私人住宅的职工补贴差额。
民用公房住宅租金 50年代初，城区民用公房无统一租金标准，一般按街道繁华程度与房屋质量好坏，由房地产交易所和公产管理委员会研究确定，存在主观片面性，租金偏高或偏低。1953年1月，结合重订租约，对租金进行调整，提高企事业用房收费标准，住宅用房只少量的有所提高。但这次调整仍未制定统一的租金标准。根据周恩来总理1957年在中共八届三中全会上提出的“必须适当地提高职工住公房的收费标准，租金一般占职工工资收入的6～10%，平均8%左右”，于1958年7月1日，制订《邵阳市房屋租金暂行标准》，制订标准的依据包括房屋折旧、修理费、房地产税、保险费和地租、管理费等6个因素。将房屋结构分成4类8级，房屋所处地段分为6个等区，每平方米月租为0.05～0.27元，民用住宅（含私房）和非住宅用房都用这一标准，但民用住宅按使用面积计租，非住宅用房按建筑面积计租。制定租金标准时，考虑承租人收入水平，房租负担一般不超过工资收入的10%。同年抽样调查68个单位，12567人及3个办事处搞副业的居民收入情况和住房情况，每户按4人租住20平方米计，平均每月房租支出占工资的7.7%。其中交通运输工人平均月工资56.62元，房租支出占工资收入的5.3%；其他系统国营工人平均月工资38.16元，房租支出占7.8%；公私合营工厂工人平均月工资37.42元，房租支出占8.4%；公私合营商业职工平均月工资34.2元，房租支出占8.8%；手工业工人月平均工资35.1元，房租支出占8.58%；财政金融职工平均月工资41.29元，房租支出占7.2%；文卫系统职工平均月工资49.14元，房租支出占6.05%；国营商业职工平均月工资49.57元，房租支出占6.07%；党政机关干部平均月工资收入49.31元，房租支出占6.1%；城市副业居民平均月工资15.10元，房租支出占19.93%。按市区平均收入39.2元计算，住一等街最好的地方，房屋每平方丈负担租金占工资收入的7.6%；住六等街最差地方房屋，每平方丈负担租金占工资收入的2.1%。《暂行标准》还规定原房租高于标准租金的一律降低，低于标准租金的不予提高，实际上并未完全按租金标准收费，以致收费仍不合理。1977年，市计委颁发《关于统一规定行政、企事业单位职工住宅收费标准》的通知，将住宅用房收费在1963年租金标准基础上平均降低52.94%，并取消原街道等区，改按房屋结构、质量划为八级，分级确定收费标准，最高每平方米月租0.1元，最低0.03元。
随着住宅质量的提高，从1980年1月起，凡自来水供应到户者，每平方米在1977年租金基础上加收10%；凡每户独有厕所的，厕所亦按住宅房计租标准收费；规定1～3层为基价，4层以上每平方米依次递减1分钱，6层以上不再递减。1987年1月起，规定6层以上（包括6层）每月每平方米按7分收费，不再递减，5层以下仍按原标准收费。
非住宅用房租金 新中国成立初期，非住宅用房租金没有统一收费标准，而是根据房屋好坏由房主与承租人面议，以稻谷计。1953年1月，结合重订租约调整租金，在1952年实收的基础上，租金调高1/3，重点提高大街铺面租金，背街铺面少提或不提；对贫苦烈军属及孤寡老人进行照顾或减免；租金兑付由稻谷改为人民币。
1958年7月，将非住宅用房与住宅用房合用一个租金标准，按街道繁华程度、房屋结构，照顾历史遗留的客观实际情况，将非住宅用房划分为6个等区，4类8级，1等区与2等区相差15%，2等区与3等区相差10%，3等区与4等区相差8%，4等区与5等区相差5%，5等区与6等区相差15%。1963年7月起，企事业单位用房租金在1958年的基础上提高70%，每平方米月租最高0.46元，最低0.05元，计租办法仍按6个等区4类8级不变。
1977年，住宅用房收费降低，非住宅用房收费标准提高43%，取消等区和类型，改按房屋结构、建筑内容及室内设备等因素分8级，每平方米月租最高0.75元，最低0.20元。
1985年，根据省人民政府的文件精神，市人民政府决定从6月1日起，对城区生产营业用房收费标准进行一次较大幅度调整，首先将临街营业用房实行商品化，房租由双方议定，逐步实行随行就市，优地优价，按质论价，以租养房。原则上按成本租金的5项因素计租，即折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税等5个因素构成租金标准，将生产营业用房按房屋结构、层次、街道繁华情况划分为3个价区、4类7级，确定每平方米月租最高2.20元，最低0.30元，较1977年平均提高160%。这个租金水平对房管部门加强房屋维修保养，解决房屋建设资金困难起到积极作用。随着改革开放形势的发展，市场对非住宅用房需求急增，供求矛盾突出，部分单位和个人利用低租金的公房，擅自“分租”、“转租”，或以“承包”、“联营”等形式，从中牟取高利，造成房管部门经租、管理困难。同时由于物价指数上升，公房租金过低，远不足以“以租养房”。为改善和加强非住宅用房管理，扭转公房严重失养失修的被动局面，1990年，经市房地产管理局和物价局反复调查测算，参照有关省、市的收费标准，市物价局颁发《关于调整非住宅用房租金标准的通知》。对非住宅用房的生产和福利事业用房（含居民会办公用房、医疗站、托儿所、幼儿园）及国营和大集体蔬菜、理发、照相、肉食行业的门市部用房的租金计价暂不调整，单位自管房中非住宅用房的商业性用房租金一律按调整后的标准执行。根据房屋结构、用途和所处地段位置将非住宅用房划分为3个价区。市区直管公房中的非住宅用房5.6万平方米纳入调价范围。调整后每平方米月租最高为6.5元，最低为0.4元。市辖9县根据各自的经济发展情况，对非住宅公房与直管公房的租金进行多次调整，至1990年底，各县共有直管公房19.76万平方米，年租金收入37.19万元。
三、调配
1953年，市人民政府公产管理委员会根据各机关、部队、企事业单位的用房情况，将没收和接管的房屋，国家投资新建、购买的房屋以及房管部门新建的房屋，实行统一调配使用。如将西正街旧式楼房11幢拨给中共邵阳地委，将下西直街青砖楼房10幢拨给中共邵阳市委，将青云街砖瓦房6幢拨给邵阳专署公安处，将县西街青砖房6幢拨给省人民法院邵阳分院，将水府庙产房屋2幢拨给市航运公司工会，将五台山原邵阳县师楼房3幢37间、平房3幢37间分别调拨给邵阳造纸厂、制革厂、硫酸厂、修理厂、机械厂；将中西直街原教养院房屋10幢拨给市公安局；将上西直街没收地主的房屋6幢拨给第一派出所。1954年，先后3次将中西直街、县西街、考棚街、三府街、田家湾等处567间公产房屋拨给邵阳军分区。1955年，将上西直街、南正街9幢公房和座落在大祥坪的刘氏试馆、南正街武汉同乡会馆及基地拨给邵阳专区人民医院。至1955年6月止，调拨给机关、部队、企事业单位及社会团体使用的房屋，共142幢又567间，空坪隙地9644平方米。
1956年，市房地产公司成立，房屋调配业务由公司办理，对拨给单位的办公用房统一调拨使用；对市属机关用房调剂余缺；调整和分配个人住房。1958年，调给单位房屋109幢，建筑面积9000平方米；住宅5幢，1100平方米。1959年，给91个单位调拨房屋共23046平方米，其中分配给工业系统16570平方米，卫生系统1370平方米，民用住宅1086平方米。为方便市民工作生活，市房地产公司兼办调换住房业务，为个人调换住房45户，面积519.75平方米。1957～1961年，房管部门分配新建住房324户。1961年7月，从市东风公社等25个单位调出部分房屋给中共邵阳市委招待所等18家机关、企事业单位。由于城市人口增加过快，居民住房远远不能满足要求。1962年，市人委制定城区房屋调整方案，压缩机关办公用房，调出房屋13370平方米，安排670户长期无房居住的居民。翌年，又从邵阳资江报社（武圣街）、制线厂（县东街）、专署交通局测量队（中河街）和外地驻邵采购组等单位挤出房屋安排居民153户。1963～1965年，市人委共拨出专款66.6万元，在晏家岭、呙家园、肖家排等处新建住宅，安排居民413户。
“文化大革命”期间，将查封的部分房屋和一些单位遣送人员下乡后空余的168户房屋，进行处理分配。1966～1978年，房管部门为安置改造危房和扩建街道的拆迁户新建住宅1915套。
1979年开始，改革住房分配办法，对政府拨款新建住宅的分配，由房管部门拟定方案，市政府办公会议审定，房屋分到战线和主管局，再落实到人。重点解决无房特困户、被挤占的私房户、部队转业干部、高级知识分子、烈属、华侨和老干部的住房。随着住宅商品化的发展，公房建设中国家投资减少。1987年后，分配住房业务基本停办。
（本节执笔 彭文树 王敏）
第三节 私房租赁与交易管理
一、租赁
民国31年（1942）和32年，国民政府行政院先后制定《非常时期房屋租赁管理通则草稿》和《战时房屋租赁条例》，湖南省也于民国35年制订《湖南省收复区城市房屋租赁管理规则》，规定在私有房屋中主客双方的权利、义务和租金最高限额。其时由于邵阳没有专门机构和管理人员，这些办法流于形式，在境内难以实施。不合理的租赁关系突出，有的房地产主对承租人苛刻规定，租地建房在一定限期内要将所建房屋无偿归还。租赁方法，主要由房主张贴公告或通过介绍人出租，租金由房主按房屋面积质量、座落地段等因素自由拟价，经租佃双方协商议定。租金按季或按年预交。抗日战争后，由于旧币、金元券贬值，房主改用稻谷计租。试馆、会馆等公产由一人包租再分别租佃给每个承租户，包租人从中牟取部分利益。
1950年3月，市第二届各界代表大会协商委员会决定，成立市房屋租赁纠纷调解委员会，由市委副书记、市长潘邦彦任主任委员。3月23日召开全体委员会议，决定取消押金制度和二房东；城市房屋按实际情况由主客双方自由协议，全年租金分两期交纳；房地产税由房主认纳，可由房客垫交；房租以稻谷计，但应按市价折合人民币交纳。
1955年9月，市人委制订《邵阳市私有房屋租赁暂行办法》，明确建立正常的房地产租赁关系，保障租赁双方的合法权益，促进房屋的保养和修建。办法规定了私房租赁中主客双方订租退租手续，指出基地出租不得有“拆屋还基和无条件收回建筑物”等不合理的约定；在本市尚未制定统一租金标准之前，租金应由主客双方按“业主除去房屋折旧，必须的修缮费及房地产税捐外，能获得一定利润，并适当照顾承租户的实际负担能力”，合理议定。出租人不得借故加租和以任何名目收取其他费用。1958年8月，制定《邵阳市房屋统一租金标准》，基本稳定市内房租水平，保证主客双方得益。同年12月的私房社会主义改造中，由于“左”的思想影响，没有正确执行有关政策，凡私人出租的房屋一般都进行了改造。从1959～1978年，特别是“文化大革命”10年中，视私房出租为资本主义，私房主即使有小量多余房屋，也不愿意出租，因此房屋租赁业务基本停止。
中共十一届三中全会后，国家落实私房政策，私房建设发展很快，房屋出租日益增多，国家对私房的管理也逐步加强。1985年，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》。市房地产局增设私房管理科，制定《邵阳市私房管理暂行办法》，规定城镇有私房者可将多余房屋出租。租用城镇私有房屋，由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方权利义务。1989年，随着住房制度改革步伐的加快，房屋租赁市场日益活跃，市房地产管理局、物价局、工商局联合制定《邵阳市城镇房屋租赁市场管理暂行规定》，规定房屋出租要有合法齐全的房屋所有权证，无合法权证或权证不全的房屋、违章建筑的房屋、严重危房和产权有争议的房屋等不准出租。为缓和住房紧张状况，机关、团体、部队、学校和企事业单位原则上不得租用或变相租用私有住宅作非住宅用房，如因特殊情况需要租用的，须经房地产管理部门批准。租用住宅者原则上应是当地有常住户口的居民或经公安部门核准的暂住户口的人员。外地单位和个人经当地房产管理部门批准后，可在当地城镇租用非住宅用于生产和经营第三产业；共有权人的房屋出租须征得共有权人的一致同意，在同等条件下共有权人有优先承租的权利。出租托管房屋，须持房屋所有权人的合法受权委托证书。有私房出租的出租人无特殊情况应将租住的公房退归产权管理单位。由于房产、工商、物价3个部门对房屋租赁市场进行管理，非住宅用房租赁基本走上正轨。1990年，邵阳市区办理非住宅房屋租赁手续1457起，租赁面积45762平方米，租赁金额215.98万元，租赁管理费收入16.31万元。
二、交易
民国时期，境内房屋自由交易，无专门机构管理。房屋买卖由卖方委托介绍人寻找买主，按房屋结构、建筑面积、新旧程度、区域位置等条件由卖方开价，买方出价，“中人”从中周旋，卖方请亲属、街邻甚至请保甲长参加进行监证，写下文书契约，签名、画押，向政府财政部门交纳契税，即交易成功，“中人”收取一定的“中人费”。有的则不要“中人”，由卖买双方协商定价，自由成交。
新中国成立后，人民政府加强对房屋的交易管理。1951年，市人民政府转发湖南省关于各城市房产买卖的规定。1953年，在公产管理委员会领导下，配备3名专职人员，具体办理房地产交易、租赁、签证、仲裁和处理纠纷等有关业务。1955年，市房地产交易所成立后，市人委发布《邵阳市房地产交易管理细则》，允许私人房地产自由买卖、赠与、典押和交换，取消中间剥削，防止投机假冒，杜绝纠纷。还规定办理买卖、赠与等手续应收取一定的手续费。1956年，成立市房地产公司，撤销交易所，交易业务由公司业务股办理。据1957年统计，市内私房交易186起，交易额75460元，收取交易手续费875元，契税1823元。1958年私房社会主义改造后，房主除自住房外，一般没有多余房屋出卖。“文化大革命”中，更是视私房为资本主义尾巴，有的房主宁肯将房屋无偿送给政府，也不愿到市场买卖。少数房主将少量自住房出卖，都是自由买卖，未经房管部门办理正式手续。
1980年后，私房建设随改革开放而发展，私房买卖随之增多，市房地产局为加强私房交易市场的管理，配备专干管理私房交易业务。1985年，为贯彻中共十三大提出的“要加快建设和培育包括房地产市场在内的生产要素市场体系”精神，市人民政府制订房屋交易管理办法，规定房屋买卖原则、鉴证、过户手续和买卖申请程序，明确规定机关、团体、部队、学校及企、事业单位一律不得买卖或变相买卖私人房屋，个别特殊需要的需经市、县人民政府批准。这一办法发挥了市场机制作用，维护交易市场秩序，保护合法的房地产经营交易活动。1988年，恢复市房地产交易所。据这年产权登记时统计，仅市区补办交易手续的有153起，成交面积6213平方米，成交额146万元，补交契税8773元。1989年5月将交易所改为交易管理所。市辖各县也先后建立房地产交易所，与县房地产公司一套人马、两块牌子办公。1989年，还相继制定《邵阳市房地产市场管理暂行办法》、《邵阳市房屋买卖暂行规定》、《邵阳市房产估价暂行规定》，市辖各县也结合本地实际相继制定房地产交易的办法、细则、通告，使房地产交易有法可依，有章可循。1990年，全市交易686起，成交建筑面积31.99万平方米，成交金额2042.92万元，规费收入19.79万元，契税收入22.75万元。是年，在市房地产交易管理所设立房屋评价机构，培训评估业务人员，制定《邵阳市房地产估价暂行规定》，房产价格按各类房屋重置价、使用年限、成色、座落地段、周围环境、交通条件、房屋层次等因素综合考虑。交易价格低于评估价格50%以下（不含50%），其超过部分不征收调节基金；超过50～80%的，由卖方交纳超过部分的30%的收入作调节基金；超过80%以上，由卖方交纳超过部分的40%的收入作调节基金。有开发经营资格的单位，经营的商品房价格，由经营单位专项报市物价、房地产部门审批，并由房地产交易管理所按《邵阳市城镇房地产市场管理暂行办法》和有关规定办理买卖、监证手续。
（本节执笔 王敏）
第四节 住房制度改革
1979年起，境内加快住宅建设步伐。到1985年，市统一建设办公室出售商品房面积1.98万平方米。“七五”期间，邵阳市区住宅竣工面积达64万平方米，为推行住宅商品化创造了条件。在房屋开发上，逐渐改变靠国家或单位投资的办法，实行多渠道集资形式；或由开发经营公司以预售方式向购房单位或个人预收房款，用以开发商品化住宅，再将出售商品房收回的资金用于商品房的再生产；或由开发经营公司向银行贷款，增加建设资金周转；或由开发经营公司、银行发行住宅建设有奖证券，开展房屋有奖储蓄等方式筹集社会资金兴建商品房；或由企业单位向个人集资，降低房价优惠出售；或为外商及港澳台同胞购房置业提供优惠条件，开发公司与有关银行合办抵押贷款业务。
为改变长期形成的视住房为福利事业，实行低房租标准，以致住房资金只有投入、极少产出的弊端，贯彻“以租养房”、“以租建房”的方针，全市着手进行住房制度改革。1988年5月，市人民政府成立以王泽谟副市长为组长的市住房制度改革领导小组，下设办公室，抽调15人组成工作班子，各县、区及市辖各有关委、办、局和副县级以上企事业单位也先后建立住房制度改革领导小组，在市房改领导小组的统一领导下，采取条块结合的办法，市直各单位以系统为主，县（区）以块块为主，形成房改工作网络。市房改办坚持从实际出发，实事求是、量力而行、综合平衡的原则，于是年11月14日～12月初抽样调查市辖8家企业的经济效益和住房情况，调查覆盖面为4751户、9979人。企业大体分3种类型，一种是好的企业，经济效益好，工资有保障，每月有奖金，职工住房基本解决，占25%；一种是一般企业，生产基本正常，但起伏大，盈利和债务基本相抵，工资能按时发出，有一定奖金，30～40%的职工住上单位自有房屋，占37.5%；还有一种是效益差，债务多，单位自有房屋少，质量差、矛盾多，占37.5%，这种企业认为住房商品化，职工工资低买不起，提租补贴企业承受不了，能接受房改的不到10%。为使房改方案能迈出起跑线，又能使广大住户经济上承受得起，1989年，市房改办选择7个条件比较成熟，并具一定代表性的单位进行7种房改模式试点，探索房改路子。其中有绥宁县政府机关的提租补贴试点；武冈县从直管公房改革起步、理顺租金、收取押金、出售旧房的试点；市七一机械厂定额住房、超面积加租的试点；市棉纺织厂实行集资建房、自我解困的试点；市房地产开发公司统一规划、成片开发、兴建商品房的试点；市一运输公司优惠出售公有住房的试点。经过几种方案的比较，考虑住房租金标准不统一，计租方法各异，也考虑人们对房改的心理和经济承受能力，经反复研究论证，最后提出把“统一全市公有住房租金标准，不发补贴”作为房改的突破口，使全市公有住宅租金标准达到同一水平线。这样，既不增加财政和企业的困难，又使房改起了步。在组织力量反复摸底测算后，确定住房提租幅度为0.1～0.3元/平方米，即平均月租金每平方米0.2元，比原月租0.064元/平方米提高2.1倍，职工房租支出占工资支出的3%，但这一标准尚远远低于当时国家规定的房租支出应占工资收入8%的水平。市辖各县月租金平均为0.16元/平方米。对超面积住房，视情况每平方米月租加收0.5～1.5元。
（本节执笔 王敏）
第五节 管理经营机构
晚清，邵阳县城房地产管理机构为县有财产管理处，一般只起指导监督作用。后改为财政部门管理，具体掌管私人所有的房地产买卖、征收契税等事项。
民国元年（1912）5月，恢复县有财产管理处。民国2年，改为宝庆县地方财产管理处。民国15年，县参议会推选陈镇任处长，主管地产、房产、田产买卖。民国17年宝庆县改名邵阳县，县地方财产管理处于民国34年11月更名为县仓保管委员会，李竟业任常务委员。民国36年5月，根据湖南省省有款产管理办法规定，成立邵阳县公有产款保管委员会，从事地产、田产、房屋与公产经营，主管房屋报建、验收、退缩街道，处理违章占地、危房改建、建筑纠纷等。省府规定主任委员由当任县长兼任。第一任主任委员为周远鹤，副主任委员自民国36年5月～38年9月均由石达成担任。
1949年10月，邵阳市人民政府，设立市公产清理委员会，不久并入邵阳县公产清理委员会。1950年3月，邵阳县公产清理委员会第一次会议公推县长白希清担任主任委员，李泽民、施德宣、刘寿侨任副主任委员。3月20日，重新组建邵阳市公产清理委员会，副市长张志刚为主任委员，敖振民为副主任委员。同时，建立邵阳市房屋租赁纠纷调解委员会，9人组成，市长潘邦彦任主任委员，负责解决房主与租户、租户与租户之间的纠纷。1952年11月，成立邵阳市私房交易所，隶属市公产清理委员会，有工作人员3名，负责接管后的房地产管理，取缔违法炒卖房地产活动。1953年2月公产清理工作基本结束后，市人民政府设公产管理委员会，负责办理房屋产权登记、清理、代管有关房地产业务、办理房屋调拨、拆迁和纠纷处理、租金收缴、公房维修、新建等事项。1956年2月，市公产管理委员会更名为市房地产管理委员会。是年10月，撤销市房地产管理委员会，分别成立市人民委员会房地产科和市房地产公司，房地产公司为事业单位，定编22人。1958年4月，市房地产科与房地产公司合署办公。6月，市人民委员会精简机构，将市税务局、市人民委员会财政科、房地产科合并成立市财政局，局内设房地产科，对外保留房地产公司。12月，招收新工人120名，成立房屋维修基建队。1960年2月，撤销市财政局房地产科，恢复市房地产公司为独立机构，隶属中共邵阳市委财贸部领导，定编245人，其中管理干部20人，工人225人。有102名工人担任直管公房维修，123人担任市区各单位房屋维修和其他维修工程。是年4月，市人委复设房地产科，与市房地产公司合署办公，两块牌子，一套人马。1963年6月，将市建筑安装公司并入市房地产公司，隶属中共邵阳市委工交政治部领导，公司下辖基建队、维修队、木工厂。
1964年4月，分别成立东风、青龙桥、曹婆井、红旗4个房管所，隶属市房地产公司。1966年，东风、青龙桥房管所合并为城外房管所，曹婆井、红旗房管所合并为城内房管所。1968年2月，成立市房地产公司革命委员会。1969年元月，市设计室并入市房地产公司。1972年11月，又从房地产公司分出，归口市城建局。1978年12月，市房地产公司成立中共党委，升格为县（处）级机构，归口市基本建设委员会管理。彭洪宾任公司党委书记，郭忠文任公司经理、党委副书记，朱和清、郑帮科、王敏（女）任公司副经理。1980年11月，成立市房地产管理局，下设办公室、政工科、生产技术科、房屋经营管理科、材料供应科、计财科。主要职责是实施贯彻国家、省、市政府的房地产方针、政策，规定；制订公私房屋租金标准，房屋维修工程技术措施标准；指导基层房地产部门各项业务；总结交流经验；审查确定房地产产权及其合法变动；掌握全市产权档案及房屋交易业务；审查决定全市房屋鉴定、淘汰、拆除、重建；负责房地产科研及专业培训，并对各单位自管房管理进行业务指导。
1981年1月，市住宅建设公司单独办公，为自负盈亏的科级企业单位，隶属市房地产管理局领导。2月，将城内房地产管理所、城外房地产管理所、钢窗厂升格为科级事业单位，直属房地产管理局领导。1982年4月，市建设委员会将市统一建设办公室和土地综合开发公司移交房地产管理局代管。1984年机构改革，市房地产管理公司（局）机关设纪检组、政治工作科、秘书科、私房管理科、公房科、生产技术科、材料供应科、计统财务科，定编39人。同年9月，市统一建设办公室由房地产管理局代管改为市建设委员会领导。1985年1月，成立市土地房屋开发公司，负责房地产开发和住宅建设，独立核算，自负盈亏。
1986年1月，实行市领导县体制后，房地产管理公司（局）内部科室设置于5月进行调整，设办公室、人事教育科、计统财务科、公房管理科、私房管理科、生产技术科、地征科和纪检组，编制不变。局属二级事业机构有：城内房地产管理所、城外房地产管理所、土地房屋开发公司、白蚁防治所。局属二级企业机构有：市住宅建设公司。同年12月，撤销土地房屋开发公司，成立房地产开发公司，负责旧城改造、新区开发、发展商品房生产，实行征地、拆迁、设计、施工一条龙企业化经营管理，独立核算，自负盈亏。1987年10月，市委、市人民政府批准成立市房地产联合开发公司，为副局级事业单位。1988年6月，成立市城内、城外两个房地产开发办公室。11月25日，市房地产交易所成立，定编10人。1989年2月，成立局属房地产档案馆，为科级事业单位，定编4人。同年6月，市房屋交易所更名为市房屋交易管理所。1990年5月，成立市房地产管理局监察室，与纪检组两块牌子，一套人马。是年，全市房地产开发公司增至11家，职工达641人，其中专业技术人员占44.8%，有流动资金7270.8万元。其中拥有1000万元以上流动资金的4家，100万元以上的7家。1980年11月～1990年底，先后有彭洪宾（兼党委书记）、赵荣光（兼党委书记）、蒋国太（兼党委书记）任过市房地产管理局（公司）局长（经理）；钟贵荣（兼党组副书记）、郭忠文（兼党组副书记）、王敏（女）、唐协美、蒋国太、曾传禄、刘新生、唐谟宗先后任过副局长（副经理）。
第三章 房屋建设与维护
第一节 旧城改造和住宅建设
晚清、民国时期，邵阳城区房屋85%为砖木结构。有的房屋遭水灾、风灾和战乱破坏，又缺资修复，成为危房。到1949年底，城区39.55万平方米住宅，有5.6万平方米（占14.16%）是清代及以前的旧宅。新中国成立初期，限于政府财力，拿不出较多的钱来用于新建住宅，只能以维修为主，适当结合旧房翻修扩建，在旧城内和周围地区，见缝插针利用荒坡空地修建一些居民住宅。1956年，中共邵阳市委为解决机关开会食宿问题，投资27000元，翻修改建邵阳饭店，建筑面积900平方米。1958年又将临街一批旧房拆除，扩建邵阳饭店大楼一幢，建筑面积2200平方米。同一时期，还新建了邵阳专署办公大楼、专区合作总社商业综合大楼，专署基本建设局办公楼。扩建改造中拆除旧房43300平方米，978户，其中拆除全民单位房屋39500平方米，802户；拆除集体单位房屋3800平方米，176户。1958年，城区房屋面积160.27万平方米，其中住宅面积42.63万平方米，住16448户。房屋属钢混结构的只有11800平方米，占总面积的0.74%；砖木结构的137.59万平方米，占总面积的85.85%，其他结构的21.49万平方米，占总面积的13.41%。住宅面积中，房管部门直管面积15.06万平方米，8773户，占总面积的35.34%。直管公房中危旧房分布于昭陵西路、回栏街、崇善街、保宁街、东直街、西直街、邵府街、曹婆井、府后街、武圣街、狮子街、青云街、太平巷等地段，计121幢，建筑面积为9300平方米，住户为245户，1263人。市人民委员会采取紧急措施，改造一批危旧木架房。拆除东直街等6处危房，合并在太平巷新建；拆除板井巷等5处危旧房，合并在反帝路（今昭陵西路）修建；邵府街就地翻建，改造面积2175平方米，安置住户127户。
1964年，调整城市建设规划布局，依据第二次城市总体规划，将旧城改造与住宅建设有机结合，首批将呙家园居民区进行重点改造和建设。呙家园位于南门口，西直街西端入口处，东接大安街，西为古城墙（抗日战争毁于兵火），这一“丁”字型居民区内，一条不足2米宽的石板路旁林立着江、申、刘、吕、简、周、萧、英、罗等姓氏试馆，里面房子不多，仅有颜、姚、罗、李等几家院落和几幢破旧民房，穷苦市民则住在城墙上的旧船篷里。省、市规划部门几次实地勘察设计，修建2座仿古式四合院平房，改造整修8栋房屋，建筑面积3400平方米。以后又陆续在区域内建学校1所，新建宿舍36幢，建筑面积达29760平方米，形成“井”字型居民新村，道路交通便利，临街购物方便。
1965年，市人民委员会决定，在改造危房的同时，采取维修、整顿、加层扩建、拆建改善、淘汰重建等办法，对用作住房的祠堂、庵堂、善堂，87处面积14500平方米进行改造。市房地产公司集中人力，组成380人的维修队伍，在城内、城外“三堂”集中的街巷进行改造，共施工22处，建筑面积17050平方米，解决682户居民的住房问题。
70年代初，市革命委员会决定在东风路、红旗路大街两旁改造翻修房屋，要求临街房要按城市规划留足7米宽作人行道，新建5层以上楼房人行道不得少于9米。1971年，在东风路扩建的有市肉食公司转角大楼、二轻工业品大楼。在红旗路扩建的有地区邮电局转角营业楼，五金公司门市部营业楼，综合商业住宅转角楼，中心路口粮食局转角综合楼。在五一南路兴建集住宿、饮食服务、剧院、会议厅等为一体的东风饭店。为解决临街扩建时拆除搬迁居民的住房问题，在红旗、曹婆井、青龙桥、东风4个办事处新建4幢居民住宅，共投资199万元，建筑面积38200平方米，拆除民房244户，面积14500平方米。凡房管部门扩建和改造的综合楼，地层为营业房，2层以上为居民住房。
1978年，邵阳地区邮电局在东风路、红旗路北面埋设地下电缆，在市城市建设总指挥部具体领导下，为修通北面人行道，拆除民房9700平方米，动迁居民182户。所拆房产部门房屋，由邮电部门作价补偿，重建住房安置居民。1979年，中共邵阳市委决定拆除红旗路、东风路南面人行道临街部分房屋，扩建街道，使建筑整齐新颖、市容美观大方，以迎接中华人民共和国成立30周年。全线共拆除房屋8500平方米，动员拆迁居民167户，安置200户，经修整后恢复临街铺面81处。
80年代，市人民政府成立以主管城建的副市长黄自能任指挥长的旧城改造指挥部，按城市总体规划的要求，将人民广场、邵水两岸、南门口及东风路、红旗路“三片一线”商业区街的建设与改造列为首要任务，进行公共设施的配套建设，改善居民居住条件，提高城市综合功能和用地效益。1985年初，成立市西湖路建设工程指挥部，将红旗路主干线街道向西延伸，经呙家园居民住宅区，穿过古城墙，连接新建的西湖路，同时加速两旁街道房屋的修建，先后建有西湖居委会的红旗路转角综合楼（今市工商银行）、西区公安分局、检察院办公、住宅楼等临街建筑。是年，为改造扩建东大路，扩建昭陵西路和人民广场。整个扩建工程从资江大桥至龙王桥，全长7.26公里，沿线共拆除民房1304户，拆除房屋70310平方米，其中拆除房管部门房屋面积6390平方米，新建住宅安置拆迁居民256户，建筑面积13860平方米。购买观音庵、戴家新村住宅100户，建筑面积4680平方米，安置拆迁居民。其他房屋拆除的按面积每平方米补偿22元。改造工程于1986年竣工。这一时期，改造的以人民广场为主体的城外片，兴建市工业品贸易中心大楼、肖家排居民点、紫阳街住宅营业综合楼、庆阳阁综合楼、运输公司贸易综合楼、公路总段昭陵转角大楼、东风路国风剧院营业楼和胜利食堂等单位的营业综合楼等。红旗路至南门口的城内改造片，新建南门口碟子塘贸易市场和大安街二轻商业住宅综合楼、红旗路大安街转角营业综合楼、纺织品商场大楼、税务稽查大队办公住宅综合楼、人民银行营业住宅综合楼、房地产局职工住宅楼、邵阳百货站商业综合大楼、府门口粮店营业综合楼等近20幢楼房，繁荣了城市，改善了居民的居住条件。邵水西路改造片北起沿江桥，南至李子园（市一中），1987年动工，按城市总体规划要求，以建设道路为骨架，改造旧城街道，综合兴建楼宇，美化市容。邵府街拆除房屋18512平方米，铺房门面22个，搬迁居民370户；下复运街拆除房屋5971平方米，搬迁居民74户。通过建设改造北段的住宅综合楼，中段的中国银行蝴蝶大楼、房地产局办公大楼、外贸商业大楼、邵府街贸易商场、百货公司大楼、开发公司大楼等相继建成，建筑面积34100平方米，其中营业门面83个，建筑面积3400平方米；非住宅面积9500平方米；住宅建筑面积15600平方米，住房211套；代建面积5600平方米。
1950～1990年，邵阳城区投资3.2535亿元，新建房屋竣工面积883.96万平方米，比1949年底的108.51万平方米增加8.15倍，其中住宅竣工面积351.70万平方米，比1949年底原有住宅39.55万平方米增加8.89倍。中共十一届三中全会以后至1990年，12年建成房屋面积616.68万平方米，比前29年的房屋建成面积增加64.1%；城区建成住宅面积183.01万平方米，相当于前29年建成住宅面积59.36万平方米的3.08倍。12年中平均每年建成住宅15.67万平方米，相当于改革前29年每年平均18450平方米的8.4倍。改革开放的12年，城区住宅建设投资2.5165亿元，比前29年的7370万元增加3.41倍。同时，个人投资修建住宅面积逐年增加，12年间个人建房总面积33.04万平方米。
（本节执笔 扈佳镒）
第二节 小区开发
1953年8月，国家投资8600元，在城郊板铺乡三八亭筹建三八亭新村。由市政府建设科负责定点设计，首批修建教职工宿舍14幢，建筑面积5400平方米，计72户，为一批“干打垒”平房。1955年，续建7幢，建筑面积2300平方米，投资40100元，系砖木结构，为44户商业职工解决住房难问题。翌年，由市总工会投资35400元，兴建4幢共1600平方米的砖木结构平房，作为26户建筑工人宿舍。三八亭新村3批共征地4.77万平方米，投资84100元，建成住宅25幢，142户，总面积9314平方米。1957年，在工业街、大同街、灵乌庙3处新建房屋93间，面积2300平方米。年末市区房屋建筑面积共有152.79万平方米，其中住宅建筑面积达41.28平方米。
1958～1965年，国务院提出了城乡结合、工农结合、有利生产、方便生活的住宅建设指导思想和要求。住宅建设的重点是兴建多层建筑和改造居住条件较差的破旧民房。住宅层数由低层向多层过渡。市人民委员会决定为外地调入邵阳市的知识分子建造一批住宅。邵阳师范学校教师住宅楼、邵阳师专教师宿舍群、邵阳医专与邵阳专、市人民医院医生住宅楼相继建成。1964年，经省人民委员会批准，征用城东公社双坡大队一、二生产队旱土和水塘6646平方米，新建砖木结构两层楼房4幢，建筑面积2800平方米，计73户。到1965年底，市区新建房屋面积111.06万平方米，其中住宅建筑面积11.13万平方米。
1966～1976年“文化大革命”期间，国家确定邵阳为“三线”建设地区，三线建设工程和地方工业建设纷纷上马，邵阳第一纺织机械厂、第二纺织机械厂、湖南新华印刷二厂等10余家大中型企业建在邵阳市郊区，逐步形成龙须塘至洋溪桥、城东、城西3个工业区，在佘湖山、七里坪、新滩镇等处布点建设工业企业。住宅建设采取单位自建为主与房管部门建设为辅的方针，相继建成晏家岭、呙家园、龙须塘、双坡岭、飞机坪等职工住宅区和居民新村。11年中新建房屋面积91.48万平方米，其中住宅面积31.26万平方米。这期间，房管部门新建住宅面积60510平方米，占住宅总面积的19.68%，安置1470户。
1977～1978年，城区新建房屋建筑面积48.13万平方米，其中住宅面积19.97万平方米，房管部门新建住宅面积60600平方米，占住宅总面积的30.3%。
中共十一届三中全会后，市人民政府利用财政拨款、单位自筹、集资统建、引进外资和财政补偿等多种渠道筹集资金，采取国家、集体、个人相结合的办法，进行住宅建设和房屋开发。在布局上，改变过去“见缝插针”的住宅建设办法，采取房地产开发公司按城市建设总体规划的要求，统一征地，配套和成片综合开发的做法，先后开发戴家坪、仙人井、涂家冲、新华、西湖等居民住宅小区、住宅点。市统一建设办公室1980年组建后，采取多渠道筹集资金，进行旧城改造和小区开发建设，实行统一规划、统一投资、统一设计、统一拆迁征地、统一施工、统一分配管理的“六统一”办法，先后在塔北路、滑石新村、观音庵、良种场、人民广场、百春园等处兴建住宅小区和改造临街房屋。在位于城东乡双清、长岭村的59000平方米地域，由统建办集资统建，1978年4月动工，建房19幢.建筑面积40342平方米，住宅715套，1983年完成，形成塔北新村。由统建办统建的滑石新村小区，位于城西西湖居委会地段，占地84700平方米，1982年动工，1989年建成，有房屋48幢、954套，建筑面积71700平方米，区内设有小学、诊所、幼儿园、煤球供应站、文化娱乐中心、菜市场、商店等。由统建办开发建设的观音庵新村，位于江北轻纺工业区，规划房屋建筑面积62600平方米，1984年动工，1990年建成住宅14幢，竣工面积22400平方米，住房395套。宝庆东路新村，位于城东良种场，占地81900平方米，1985年由统建办筹建动工，至1990年底建成房屋16幢，建筑面积32200平方米，住宅423套。翠园新村，位于邵水西路南面李子园地段的文化区内，占地15500平方米，1987年由市房地产联合开发公司开发建设，到1990年底，已建成住宅11幢，建筑面积16600平方米，有住房190套。至1990年底，城区已建成或正在开发的建筑面积超过2万平方米以上的住宅小区7个，占地89.59万平方米，其中新开发区占地71.98万平方米。1986～1990年，全市建成住宅面积120.1万平方米，完成投资3.2641亿元。其中城区完成建筑面积71.5万平方米，投资1.6437亿元。9县城镇完成建筑面积48.6万平方米，完成投资1.6204亿元。市统一建设办公室总计完成投资6497.1万元，建成房屋面积28.04万平方米，解决和改善了3420户市民的住房。市房地产联合开发公司完成房屋竣工面积16.81万平方米，投资3215.45万元，解决市民912户的居住条件。该公司还在广东省淡水地区搞房地产开发经营。
第三节 房屋修缮
1950年，城区603幢公房以木架结构间装为多，破旧失修。因国民经济尚未恢复，公房修缮未能正常进行。为保障住户安全，市人民政府公产接管委员会一方面采取应急措施，用“以工代赈”办法抢修危破房屋，另一方面根据住户报告，派技术人员实地察看估价，委托住户垫租修房，抵扣租金，同时发动居住危房的住户和使用单位共同协作维修危房。1952年市公产接管委员会用于维修的资金占全部房租的80%。
50年代起，市内根据“整旧如新，恢复原状”的原则对古建筑物与文物进行维修。先后对水府庙、双清亭、东塔等古建筑及文物进行多次维修，主要解决建筑物内外泥塑人物、飞禽走兽、龙凤麒麟等的再塑、补塑及对整个建筑物内外的粉刷装饰。
1956年，市房地产管理委员会成立后，按“全面维修，保证安全，适当改善，经济适用”的原则，逐年有计划地对公房进行维修。至1957年共维修房屋1844处，维修工人由11人增至72人。
1958年私房改造接收一批经租房后，维修任务日趋繁重。市房地产公司招收工人123名，组建维修队。1959年维修房屋269幢，面积83500平方米，占城区直管公房的23%，维修资金26600元，占年房租收入的26%。
1960～1962年国民经济暂时困难时期，房屋维修坚持“消除危险、保证安全、加强维修、重点改善”的方针。1962年共维修房屋2470处，其中大修57处，小修2413处，新建和改造面积5900平方米，全年用于维修的资金达19.63万元，占房租总收入的50%。1964年，推行“管、养、爱”的管房制度，把房屋管理、养护和租户爱护房屋结合起来，以房管员为主组织养护小组加强为住户服务，提高责任心，保证修缮质量，教育住户爱护房屋。房管员拜维修工人为师，学习维修技术，当时有70%的房管员学会简单技术，身背工具袋走街串巷，为住户服务，得到群众好评。同年，市房地产公司颁布《爱护公房守则》，要求公房租户遵守，对擅自拆建造成房屋损坏或妨碍市容的，根据情节轻重分别给予批评教育、责令拆除或赔偿修复。1964年5月，市房地产公司再次组织能工巧匠对水府庙戏楼屋顶进行全面修缮。1965年，集中人力，对城区祠堂、善堂、庵堂进行维修。是年调整房屋管理体制后，按“管养合一”原则将维修队伍下放到各房管所。
1969年，市房地产部门接收社会私房9294平方米。由于这些房屋危旧，房管部门投入全部人力物力进行抢修。与此同时，发动住户自修，加快危旧房屋修缮速度。
1978年，用于房屋维修的资金为35.9万元，危房翻新改造资金为15.24万元。1980年起，房管部门执行国家建委制定的《城市房屋管理维修主要经济技术指标（实行标准）》，要求房屋完好率达55～60%。据1981年统计，直管公房完好率只占25%，破旧房屋占45%，危房占30%。由于房屋租金一降再降，物价上涨，维修保养经费严重不足。房管部门采取分片小修养护，周期轮修和定点改建翻修的办法，以班组为单位分片包干。1982年，为8763户维修房屋44906处，利旧利废节支3800元。1983年，实行以管养段为单位的“定、包、奖”维修责任制。一年内消除危房隐患、翻新改建和进行1000元以上的维修19处，建筑面积4726平方米。
1985年1月，市房地产管理局成立市土地房屋开发公司，按城市规划要求对危破公房有计划地进行群体或成片改造。1985～1990年，对拆除地段的危旧房，进行综合配套建设，新建面积10.94万平方米。由于调整了非住宅房屋租金，增加了维修资金，房屋修缮及时，狂风暴雨时房屋倒塌减少。1990年房屋鉴定检查统计，直管公房完好率增至45%，危险房屋比重下降至6%，危房倒塌发生率为0.1%。
单位自管房的修缮由单位自行解决。部分单位建有工程队、维修队或维修班，一般大维修委托施工单位承修，修缮经费来源于房屋租金，但因租金太低，只能靠单位福利费、企业修理费和大量补贴支付。一些经济效益好的企业补贴修缮费较多，所以房屋完好率也高。
第四节 白蚁防治
境内蚁害防治起步较晚。1960年以前，房屋多系木结构，城区房地产部门直管公房中10万平方米的非住宅用房白蚁危害率达10%。60年代初，由主管城建的市建设科派员外出学习白蚁防治技术。1967年12月，组成白蚁防治小组赴广州学习，参观中南昆虫研究所、中山大学生物系试验场地，到杭州、萧山等地学习挖巢灭蚁经验及农村开展群众性防治白蚁的现场观摩。
1968年3月，组成白蚁防治班，由市房地产公司房地产股直接领导，除按各房管员的报告单进行防治外，还组织对城区白蚁危害情况进行普查，掌握第一手资料。防治组也接洽外单位业务，先后帮助中共邵阳地委机关大院、邵阳市立医院、邵阳地区公安处、市公安局等蚁害严重的单位进行定期检查，防治蚁害。并向一些单位和个人供应灭蚁药剂，有效地控制蚁害扩散。以后，由于“文化大革命”影响，部份专业人员调离，白蚁防治工作有所放松。1976年，又确定2名专职人员，分城内、城外两大片进行追踪防治，减轻了蚁害损失。
1978年，邵阳地区白蚁防治站成立，配备干部和技术人员10名，在全地区范围内开展白蚁防治业务培训和具体防治工作。1986年实行市领导县体制后，地区白蚁防治所转为邵阳市房地产局二级机构。至1990年底，该所先后为900多个单位及私人住宅进行白蚁防治工作，治理面积达3500万平方米。
清代，宝庆府城的封闭格局逐渐解体，房屋建筑随城区的拓展不断增加。由官方主管的公产有府署、县衙、公廨、营房等，社会公产多为族产、寺产、公馆产、书院产。市民住房较简陋，多系木架织壁或竹寮茅舍。鸦片战争后，匈牙利、德国、英国人等相继来宝庆城购地建房，或立教堂，或兴办学校、医院，外籍产日渐增多。民国6～9年（1917～1920），因南北军阀交战，城区频遭战祸，房地产业萎缩。其后随着北伐的胜利和现代工业萌芽，城区房地产业发展较快，工商厂坊店铺及学校医院等房屋建筑相继增多。民国31年（1942），湖南省地政局邵阳测量队统计，城区有各类房屋11888幢，占地面积131.73万平方米。私人房屋占房屋建筑面积总数的75.73%。房屋构筑等级分明，住房水平贫富悬殊：官署和富商拥有深宅大院，洋楼别墅；寺庙及部分学校、医院公产多砖木砌筑。小商前堂作店，后屋住家，或地层作铺，楼上住家；贫苦居民，则住在木舍草棚，低矮平房或河边的吊脚木楼中；船民祖祖辈辈生活在舱篷里。房屋租赁，除定期租赁外，还有包租、转租、分租、共租等形式。抗日战争时期，邵阳城区多次遭日机轰炸，毁坏房屋2616幢。抗战胜利后，被毁房屋陆续修复或重建。到新中国成立前，城区各类房屋建筑面积为108.51万平方米，其中住宅建筑面积39.55万平方米，人均居住面积3.66平方米，房地产业萧条。
中华人民共和国成立后，邵阳市军事管制委员会接管国民党地方政府及所辖各企业单位管理的房地产，没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命罪犯的房地产，代管外逃人员和产权不明者的房地产。1950年，市人民政府在财政十分困难的情况下拨专款改造破烂房屋，广泛发动房主、承租户和用房单位抢修危房。1953年2月，成立市公产管理委员会，经营公有房地产和管理私产，建立房屋维修队伍，制订制度，保障各种所有制房屋的合法权益，有计划地进行住宅建设。到1956年，先后兴建教育职工、建筑工人和商业服务人员住宅25幢。是年6月开始房地产登记，建立房地产管理秩序。1958～1959年，按照国家对资本主义工商业进行社会主义改造的政策，对邵阳城区和武冈、隆回、邵东3县县城私有出租房屋，采取国家经租的形式进行社会主义改造。将民族资本家的厂、店和符合改造范围的出租房屋连同土地，均采取赎买政策，由国家经租。私营企业占用的土地也由国家以赎买方式收为国有，城市房屋和土地的所有制构成发生根本变化，确立公有制在城镇房地产中的主体地位。这一时期，限于政府财政困难，压缩非生产性建设，压缩住宅建设投资，在城建拆迁后新建房屋中，“干打垒”与平房占相当比重，而城市人口又不断增加，致使人均居住面积减少，1959年人均仅2.43平方米。1960～1965年，地、市党政领导机关组织力量改造木架房及祠堂、会馆、试馆，并要求地、市机关挤出部分房屋，解决无房户和拥挤户的住房。此时住宅建设速度缓慢，城区每年平均新增住宅面积仅1.2万平方米。
1966年“文化大革命”开始后，由于“左”的思想影响，房地产管理规章制度难以实施，房地产权益得不到保障，房地产交易停办，而公与公、私与私、甚至公与私、私与公的房屋买卖仍然存在，且把属于国家所有的城市用地连同房屋一起买卖；公有房地产的建、修、管受到影响，住宅建设发展不快。随着境内“三线”建设的铺开，迁进和新建的邵阳第二纺织机械厂、068等10多家大中型企业，成批兴建厂房和职工家属住宅，促进城区房地产业的发展。1971年，实行单位建与国家建相结合的住宅建设方针，采取自建为主、房管部门建房为辅的办法，由市革委会主任周荣亲自指挥，在青龙桥（时称东风桥）东西两端兴建综合、邮电、五金、肉食、日杂、饮食、副食、二轻等多幢综合楼房。在五一中路建东风饭店，中心路建粮食局转角大楼。为安置动迁居民，在红旗、曹婆井、青龙桥、东风4个办事处新建居民住宅4幢。1978年4月，成立市住宅建设指挥部，首批在城东公社长岭大队和城西公社戴家大队兴建居民住宅点。到年底，由于人口激增，人均居住面积仍只有3.56平方米。房地产管理受产品经济模式制约，仅限于房政管理和公房维修，而住房租金实行的是福利性低租制，不能以租养房，致使房屋失修失养。
中共十一届三中全会后，境内房地产业复苏，进入改革和迅速发展时期。1985年开展城镇房屋普查，摸清了家底。1986年4月，在此基础上进行房屋所有权登记，逐步健全产权、产籍管理。是年实行市领导县体制后，市房地产管理局负责对9县的房地产管理业务进行指导、协调、督促，开展专业人才培训，加强房管法制建设。对私房改造中的遗留问题及文化大革命中挤占、接收的私有房屋，落实政策，逐步解决房屋产权产籍管理中的一些问题。在房地产行政管理上由单一的管理直管房产向管理行业、管理市场转变，开展一业为主，多种经营，以地生财，以房增收。按成本租金标准逐步调整生产营业用房租金。1988年，市人民政府成立住房制度改革领导小组，在周密测算和广泛征求群众意见的基础上，制定《邵阳市统一城镇公有住宅租金标准》，着手住房制度改革。在住宅建设中，突破住房由国家包建的模式，引导个人消费支出用于住宅建设，调动私人建房的积极性。房地产综合开发事业发展，1990年，邵阳市有城镇房地产开发企业11个，其中城区5个，出售商品房20.69万平方米，其中住宅20.11万平方米。1979～1990年，邵阳市城镇发挥国家、企业、个人3个积极性，投入住宅建设资金达3.2014亿元，比前29年增加5.93倍。建成住宅面积290.39万平方米，比前29年建成住宅的总面积增加4.74倍。1990年人均居住面积达6.84平方米。住房质量提高，新建住房90%以上为砖混和钢筋混凝土结构的多层楼房，水电、厨房、卫生设施齐全。但由于住宅建设投资欠帐太多，市财力有限，住房困难问题仍不能在短期内完全解决。1990年城区尚有无房户1262户，人均居住面积2平方米以下的有1679户。
第一章 产权
第一节 房地产占有
一、晚清、民国时期
晚清时，邵阳城区除府、县衙署所有的公产外，其他社会公产分别由宗族、行帮、会馆、寺庙占有。外籍人士购买土地由府、县衙署核准。鸦片战争后，匈牙利天主教会、德国基督教内地会、英国基督教循道公会先后来宝庆城租购土地，兴建房屋。光绪十二年（1886），德国内地会在城区西直街（今红旗路）建邵阳内地会，兴建房屋5幢，建筑面积1400平方米，内设德华小学，有校舍5间，面积283平方米。至民国建立前，城区房屋建筑面积为22.08万平方米。
民国9年（1920），英国人毕家造在宝庆县城维新街（今东区通衡街）设医疗门诊，后在循道公会帮助下，又买得维新街空坪一处，建房屋3幢，开办普爱医院和高级护士学校。民国10年，英国牧师在儒林街（今东风路）创建中华基督教循道公会邵阳分会，建教堂1座，房屋4幢，建筑面积767平方米；同时创办锡智小学1所，有校舍1幢，面积66.7平方米。民国21年，匈牙利人杜能温在协坪里（今城北路）办邵阳天主教诊所。民国27年，又在城郊佘湖山开办天主教孤儿院，购湖山别墅房屋4幢59间，建筑面积3637平方米。民国1～27年（1912～1938）城区共建房44.87万平方米。民国34年，邵阳天主教诊所扩为圣母医院，建房屋5幢39间，建筑面积2729平方米。并在考棚街（今城北路）设天主教总堂监收处，内设女孤儿院，建房4幢30间，面积1738平方米。在呙家园建修女处房屋5幢2629平方米。抗日战争期间，城区房屋被日机炸坏的，占总幢数22%，东直街、西直街、西外街、大信街、上墙（今邵水西路）、东门外三铺街（今东风路）、中河街、汽车站（今人民广场）、百寿亭等处大多被炸成废墟，有些房屋因房主躲避日军离家出走而无人管理，亦被拆毁。抗战胜利后，一部分房屋被修复，一部分因缺乏资金，只能利用残砖破瓦在废址上搭成简易棚屋栖身。民国28～38年（1939～1949），城区建房41.51万平方米。
新中国成立前夕，邵阳城区共有房屋建筑面积108.51万平方米，其中住宅面积39.55万平方米。城区公有房产一部分是湖南省第六行政督察专员公署和邵阳县政府办公用房；一部分为银行、邮政、医院、学校、图书馆设施；一部分系机关员工宿舍或租给市民居住的公房；还有乡村工业示范处所属工厂厂房及一部分救济机构和名胜古迹房屋建筑，如救济院、水府庙、双清秋月景点、中山公园等。国民党地方政府管辖的房屋为11.44万平方米，占城区房屋总建筑面积的10.54%。社团房屋12.74万平方米，占城区房屋总建筑面积的11.74%，其中祠堂117幢，庙宇庵堂78幢，试馆、会馆等92幢。宗教团体（天主教、基督教、伊斯兰教、佛教、道教）房屋建筑面积5643平方米，占0.52%。外籍产房屋1.59万平方米，约占1.46%。私人房产面积共82.18万平方米，占75.74%，私人房产中，地主官僚、资本家及国民党军政要员房屋建筑面积89737平方米，占城区房屋建筑总面积的8.27%；一般市民所有的房屋67.68万平方米，占62.37%；还有5.534万平方米房屋产权人下落不明或产权不清，约占5.1%。其时的城区房屋，85%为砖木和木制结构，2%为钢混结构，13%为其他结构。还有278户居民住在1222间低矮、潮湿、破烂的小木房或茅棚里，260户船民住在船上。
二、新中国成立后
新中国成立后，城区房地产占有结构发生较大变化。50年代初期，人民政府接管、没收部分剥削阶级的房地产，外籍产亦由政府统一处置。同时改造维修一部分旧房，并新建一批教师宿舍及商业职工、建筑职工宿舍，国家和集体的公有房产迅速增加。至1956年，城区房屋建筑面积有151.28万平方米，国家与集体所有的公有房产达104.22万平方米，占城区房屋总面积的比例由1949年的10.54%上升到68.89%。公有房产中，机关团体及厂矿、学校等企事业单位公房有46.88万平方米，集体合作社房产有46.88万平方米，房产部门直管公房有10.46万平方米。城区私有房屋面积为44.96万平方米，占总面积的比例由1949年的75.14%下降到29.72%；此外，尚有公私合营用房2.1万平方米，约占总面积的1.4%。
60年代初渡过国民经济暂时困难之后，房屋建设步伐加快。60年代中期，邵阳被确定为“三线”建设地区，新建和迁入一批大中型企业，厂房和住宅建筑迅速增加。80年代以来，城市建设迈上新的台阶，房地产开发日趋兴旺。至1985年，城区房屋总建筑面积达722.64万平方米。国家和集体所有制单位有645.47万平方米，占总面积的89.32%，比1956年上升20.42%；其中全民所有制单位自管产535.69万平方米，集体所有制单位自管产54.33万平方米，房产部门直管公房55.45万平方米。私有房产面积为76.77万平方米，占总面积的10.62%，比1956年下降19.1%；拨用产房屋2800平方米，占总面积的0.04%；还有其他房产998平方米，占总面积的0.014%。
1990年，城区房屋建筑总面积992.47万平方米，其中全民所有制单位自管产755.39万平方米，集体所有单位自管产74.24万平方米，房产部门直管公房56.65万平方米，私有房产为80.77万平方米，尚有其他房产（包括未出售的商品房）25.42万平方米。公有房产面积占总面积的比例为91.86%，私有房产占8.14%。
第二节 产权清理
清乾隆年间，湖南布政使司印发“契尾”，作为房产业权人管业凭证。光绪三十二年（1906）起停发“契尾”，改用“三联契纸”。如房地产权转让，原产权人须写一张契纸谓“白契”给新产权人，新产权人持“白契”向官府纳税后，在“白契”上加盖印章或另发契纸。民国时期，湖南省财政厅印有“官印卖契纸”给新房业主收执，称“红契”或“官契”。民国29年（1940）5月，邵阳县政府成立土地陈报处，组织人员历时1年多对县府所在地建治、安和两镇的不动产进行登记，填发通知5499户，审定契据3159份，所有权登记3159户，发公告1166份，复查文理397户。后因抗日战争紧张，尚有一部分未登记完毕。民国37年，邵阳县政府颁发《土地所有权状》作为当时契据，以便业主管理。
1949年11月，邵阳市军事管制委员会接收国民党邵阳县政府土地陈报处的人员、物资及档案册籍。对房地产产权进行调查摸底和清理。1950年，市军事管制委员会着手接管公产，接管邵阳县财产保管委员会各类档案资料124卷宗。各部门按系统接管国民党政府在邵阳城区所有的国有、省有、县有产业。党政、文教、财经等各机关的房地产原则上由军管会派出代表对口接管使用；国民党军队用房由人民解放军接管；银行、邮政、水厂、电厂及其他工商企业房产也由各部门军代表接管经营。共接管公产房屋402幢，建筑面积49581平方米。按照中南军政委员会对公逆产的处理规定，凡国民党党、政、军、文教、财经等各级机关的战争罪犯、反革命首恶分子在本市范围内的一切产业资财，除由军管会各个部门按系统接管者外，其余由中共邵阳市委及市法院、公安局、民政科、财政科、公产清理委员会组成清理审查小组进行专门审理。对官僚资本家和战争罪犯的房地产，经调查确认后报中南军政委员会批准没收。对反革命分子、恶霸地主、土匪头子的房地产，则由人民法院判决处理。1950年被判死刑的反革命分子、匪首陈光中在城区仁美巷、鼓楼亭、昭陵西路、小江湖、县东街、曹婆井等10处有58幢房屋，计20879平方米，即由政府没收接管。新中国成立前夕，一些国民党军政要员及中上层人士弃家出走，不少商人及其他人员也因不了解共产党的政策而心存顾虑，放弃管业，加之少数业主在抗日战争期间就因躲避战祸出走，出现无人管理的房地产。为保护这类私有房地产不被破坏，由政府实行代管。为维护国家主权，外国人在市内占有的土地，不论有无契据，属何国籍，土地所有权一律收归国有；契据齐全的房屋准许继续使用，不准转移买卖；契据不全的外国人房产由人民政府代管。对宗教“三自”（自传、自养、自治）的教会房产，确已完全同外国教会断绝关系或已由原持有人转移给中国教会者，准予作为中国教会房地产处理。凡已通告代管的外国人房地产，愈期未办理者，一律收归国有。外国人在邵房屋共39幢，1951～1952年按政策先后接收33幢，面积14410平方米，占外国人在邵房产的90.38%，其余六幢作为中国教会房产面积1534平方米，占9.62%。市区内的宗祠、书院、善堂、会馆、试馆、旧商行会的房地产，由市公产清理接管委员会代管或接管为公产。这类房屋共287幢，建筑面积12.74万平方米，其中祠堂占27.94%，庙宇庵堂占26.29%，会馆试馆占4.76%。这些房屋有的改作民用住宅，有的拨给机关、学校、企事业单位使用。
1955年，市人民委员会发布《邵阳市房屋土地登记暂行办法》。1956年元月开始房产登记。2月，市人委发布《邵阳国有房地产登记的几项规定》并印制《房地产所有证》。按规定，登记分总登记、转移登记、变更登记和他项登记4类。总登记必须用权利人真实姓名；所有权人在城区内有2处以上房地产，不论其座落是否同区同街，须在第一次办理总登记时全部登记完毕。1949年前或1949～1950年初期的房地产业权人须持房地产契证，才算管业证件齐全。共有房地产由共有人会同申请登记，推一人执所有证，其他人各执一份共有执照。民国时期买下的敌伪战犯、官僚资本家的房地产，须经房地产部门核准后方可登记。对民国时期未税的“白契”进行追税换证；对税过的“红契”，申报登记后换取新的产权所有证。地界不符、面积不清、产权部分转移的房产，在复查丈量后申请登记。经登记，1956年，邵阳城区共有大小房屋9361幢，28889间，建筑面积151.28万平方米。其中，公私合营单位用房132幢，面积21000平方米；机关、企事业单位、厂矿、团体公房1674幢，面积46.88万平方米；合作社房屋1674幢，面积46.88万平方米；私有房屋5026幢，面积44.96万平方米；房管部门直管公房875幢，面积10.46万平方米。
“文化大革命”期间，境内正常的产权登记工作停止。这一时期，产权转移较多，产权纠纷增加。1982年，恢复私人房屋登记业务，整理出房地产档案4336卷，编制出登记册籍目录，内分总目录、分类目录、姓氏目录、分柜目录，按管理区以城内43条街、137个姓，城外36条街、127个姓编制检索工具，便于查阅。
1985年，全国开展第一次城镇房屋普查。4月，邵阳行署和邵阳市政府分别成立城镇房屋普查领导小组及办公室，9县3区及中央、省驻邵单位亦成立工作机构，组成962人的普查队伍，以1985年12月31日为基准时间，对市区和9县城镇以及独立的工矿区（除军产外）的1686.9万平方米房屋和10.2566万户住户的居住条件进行实地丈量、调查、登记，用计算机检测汇总，于1986年4月上报省城镇房屋普查办公室。在普查的1686.9万平方米房屋中，新中国成立前建造的153.34万平方米，占9.1%；50年代建造的118.45万平方米，占7%；60年代建造的242.95万平方米，占14.4%；70年代建造的575.39万平方米，占34.1%；1980～1985年建造的596.77万平方米，占35.4%。按管业分，市区普查面积722.64万平方米，9县城镇普查面积964.26万平方米。这些房屋中，市、县房地产部门直管的为77.30万平方米，占4.6%；全民单位自管房面积1071.31万平方米，占63.5%；集体单位自管房面积201.24万平方米，占11.92%；私有房屋333.46万平方米，占19.8%；其他产3000平方米，占0.02%；拨用户5900平方米，占0.04%；代管产27300平方米，占0.16%。按房屋用途分，住宅795.70万平方米，占普查面积的47.2%；工业交通仓库用房466.65万平方米，占27.66%；商业服务用房199.55万平方米，占11.47%；教育医疗科研用房112.75万平方米，占6.68%；文化体育娱乐用房14.65万平方米，占0.86%；办公用房80.46万平方米，占4.76%；其他用房23.15万平方米，占1.37%。普查的所有房屋中，钢结构的4155平方米，占普查房屋总数的0.03%；钢、钢筋混凝土结构的24432平方米，占2.5%；混合结构的840.49万平方米，占49.8%；砖木结构的661.37万平方米，占39.2%；其他结构的140.80万平方米，占8.4%。普查房屋中平房562.69万平方米，占普查总面积的33.4%；2～3层的824.76万平方米，占49%；4～6层的有294.86万平方米，占17.5%；7层以上的只45944平方米，占0.27%。在普查的居民住宅中，成套住宅14635套，面积92.04万平方米，只占11.56%。普查10.2566万住户中，共39.5722万人，人平居住面积6.75平方米，比全省平均水平低0.25个百分点。市城区人平居住面积6.10平方米，人均使用面积10.79平方米；建制镇人均使用面积13.93平方米。全市人平2平方米以下的住户8609户，27395人，有无房户6818户，占城镇总户数的6.6%。
1986年4月，市人民政府决定在房屋普查的基础上，对全市城镇范围内的全民、集体、私人所有的房屋及使用的土地重新办理产权登记，经审查确认后发给全国统一印制的《房屋所有权证》或《房屋共有保持证》、《房屋他项权证》。先在邵阳纺织厂试点，于1988年4月在各县、区铺开。9县3区城镇各类房屋应登记数为10.2752万幢，建筑面积2210.27万平方米。已登记的95126幢，面积2060.63万平方米，占应登记幢数的92%，占应登记面积的93%。核发房屋所有权证92546幢，面积2016.45万平方米，占应登记幢的90%，应登记面积的91%。
第三节 私房改造
1958年，贯彻中共中央和中共湖南省委对城市私房出租的社会主义改造政策，境内着手私房改造工作。中共邵阳市委、市人民委员会成立以副市长石桂亭为组长的领导小组，组织街道办事处主任、居民委员会主任、治保、妇女干部、技术人员等参加的私房改造工作队伍，计531人。对市区所辖东风、红旗两个人民公社的私有出租房屋进行社会主义改造，采取国家经租、公私合营等形式，用类似赎买的办法由房主将数量达到改造起点的出租房屋交给国家房地产管理部门统一管理、统一修缮和统一调拨使用，国家在一定时间内按月付给房主定息（一般为原租金的20～40%），逐步改变其所有制。改造的范围是：凡在市区内出租的房屋，出租面积（建筑面积）在100平方米以上的，能利用的空间房屋够改造起点的都要改造。凡属改造房屋之附属建筑物，如大门、走廊、厕所、水井等附属建筑物应随改造房屋一并改造。政府代管房屋属于改造范围以内的也进行改造。房主不依靠房租生活，人员不要安排，自愿要求改造的亦随之改造。出租给工业、商业、学校的非住宅用房，不受改造起点限制，必须改造。对于老弱、残疾、鲧寡孤独完全依靠房租维持生活或家中人口多、劳力少，虽给以最高定息，仍不能解决实际生活问题的，暂不改造。对外侨、宗教团体的房屋暂不改造。属于公私合营已经投资的房屋不再改造。
据1961年底统计，私房改造后，邵阳城区房屋纳入国家经租的有2012户，房屋建筑面积28.56万平米，其中工商业资本家747户，占37.13%；地主489户，占24.3%；富农21户，占1.04%；手工业者236户，占11.73%；工人278户，占13.82%；贫农、下中农、中农76户，占3.78%；其他成分165户，占8.2%。改造后的私房主自留房，一般秉着从宽精神，维持当时住用状况不变。如自用房屋过宽，形成浪费或不便管理的，酌情予以调整。城区共留房2024间，面积83120平方米，平均每户达41平方米，按标准平均每人留足5.5平方米，高出城区居住面积人均3.8平方米的水平。改造后私房比例由1956年的29.72%下降到1961年14.3%。
由于私房改造工作量大、涉及面广、政策性强，而在1958年仅用18天时间即完成邵阳城区的私房改造任务，因而遗留问题不少。按照国务院要进行复查的指示精神，市主管部门于1964年在青龙桥办事处青龙桥居委会进行清产建制发证，结合复查私房改造问题，对错的给予纠正，漏改的进行补改；留房紧或未给留房的，进行调整补留；定息偏紧的也给予合理调整。1966年9月1日，省工商局转发国家房地产管理局《关于停止付给改造房主定租和出租房交给国家的通知》，境内对纳入改造的私有房产于即日起停止付给房主定息。
1978年中共十一届三中全会后，拨乱反正，境内开始落实私房政策。从1982年开始，落实中共湖南省委《关于处理私房改造遗留问题的意见》（试行稿）对私房改造中遗留的问题进行全面复查，清理发还部分私改错改房及“文化大革命”期间被挤占的私有住房和宗教团体房屋。据统计，邵阳市城区私房改造中属于错改的674户，房屋面积38170平方米；应补房主自留房的77户，面积3080平方米；应补定息的539户，定息金额28608元。为加快落实私房政策，解决改造时的遗留问题，从1985年7月起，先后由市委副书记张济民、副市长黄自能、王泽谟担任落实私房政策领导小组组长，设立专门办事机构，配备12名工作人员，进行落实政策工作。至1990年底，城区有错改的、应留而未留房的、应补发定息的共1290户，房屋面积41250平方米。已落实政策的480户，房屋面积28773平方米，占应落实户的37.2%，占应落实面积的69.75%。
（本节执笔 赵荣光）
第二章 管理
第一节 宅基地管理
民国建立前，城区地产无详细统计。民国2年（1913），地政业务由宝庆县知事公署二科兼管。各店铺、居民租用公用土地，由县财产保管处负责订约出租。民国18年，曙初女子职业学校租用召伯祠房屋作校舍，由当时邵阳县政府县政会议批准，交由县财政局负责订约办理出租。民国26年6月《邵阳县城地籍一览图》统计：县城5镇，土地面积有1118.31万平方米（折合16776.39亩），其中宅基地131.85万平方米。民国29年5月，成立县土地登记处，进行不动产登记，记载土地情况，颁发《土地所有权状》。民国31年，整理出地籍册、土地登记簿。民国35年，邵阳县财产保管委员会分别将太平巷口至新宁巷口的城墙基地，出租给市民种菜，后又将该两处出租地解约，收回拨给乐女特区作区址。日军入侵邵阳时，公产专任委员王仁亭被杀害，屋宇被焚，所有册籍、约据一并被焚毁。抗战胜利后，邵阳县财产保管委员会曾组织人员对公产进行清理，但缺乏原始资料，无法全面清理登记。
中华人民共和国成立后，城区宅基地由房地产部门管理。房地产部门负责测绘发证和建设用地审批呈报。1950年地租收入稻谷527石（一石为50公斤）。1955年颁布《邵阳市私有房地产租赁办法》，规定业主将房地产出售或出典时，需向房地产交易所申请登记，经查明批准后方可成交。对城区内空地，若有人要求租用建房，业主不得拒绝。否则，要求租用者可申请房地产管理委员会限令出租。如房主不在本市，由房地产管理委员会查明后批准先行使用。1956年，市房地产总登记处成立，具体负责总测绘，总登记，建立台账和分户使用清册，划分街道地号，绘制土地房屋平面图，确定土地、房屋产权和使用权，发放城市私有土地房屋所有权证。1958年，邵阳市制定土地租金标准，按房屋座落的街道分为几个等区，按房屋租金标准的10%收取地租，最高的一等区每月每平方丈（约11平方米）地租为0.30元，最低的六等区每月每平方丈地租为0.04元。1960年8月，市人民委员会召开房地产管理工作会议，会上明确市人委房地产管理科是代表市人民委员会行使管理房地产工作的行政机关，房地产公司是具体处理房地产业务的事业机构，所有房屋、土地的征用、管理、租用和安排，均由房地产科和房地产公司处理。有关单位和个人在房屋土地问题上应执行房地产科的决定，服从房地产公司的调处。会后，邵阳市房屋、土地租用征用工作初步走上正轨。但地租收入甚微，1965年仅为1195元。1969年8月，市革命委员会发出《关于加强城镇房屋、土地管理的通知》，将城镇范围内的土地，包括私房屋基，一律收归国有。私人房屋所占土地收归国有后允许继续使用。但要定期向房地产部门交纳土地使用费。由于未与税务部门配合，加之工作量大，管理人员少，地租仍未管起来。1978年1月，市革命委员会制定《关于加强城市房地产管理办法》，重申城市范围内的土地，包括私人房屋基地均属国家所有，任何单位和个人一律不许占用。
1986年，实行市领导县体制后，在市房地产管理局内设地政科，配备3名干部，用两年时间调查摸底，清理城市用地。根据省人民政府的文件规定，与税务部门协商，将市区土地划分为8级，最高一级土地每平方米使用费不超过5元，最低一级不低于0.4元。县城建制镇土地划为7级，最高一级每平方米土地使用费不超过4元，最低一级不低于0.3元。从1989年元月起，对市区、县城、建制镇、工矿区征收土地使用费，市区的私有房屋土地使用费及房管部门直管公房土地使用费由房管部门负责征收，其他单位由税务部门征收，县城及建制镇的征收由各县负责。
第二节 直管公房管理
一、经租
中华人民共和国成立后，公房由市军管会接管。1952年，城区直管公房为3501处，其中铺房264栋，宅院111栋，一般住房1561间，基地1115处，共计租户2849户，由市公产管理委员会办理订约、催租、调拨、维修等业务，采取书面通知，按季限时自动交租和上门催收相结合的办法收取租金。由于租户多，工作人员少，下面无基层机构，拖欠租金情况严重，每年应收租金6万元，实收5万元。
1954年8月，为方便群众，加强管理，确保资金及时入库，每个区配备专职干部一人，并按居委会分街巷区域建立公房管理小组109个，选举正副组长167人，每组最多管50户，最少管15户。租金由原来按季交纳改为按月交纳，即在每月25日前由租户带租折与应交租额交组长，组长再将租、折统一送交区管干部，然后由区管干部填好统一交款书存入银行。
1959年，对私有出租房屋进行社会主义改造后，直管公房及其租金相继增多，市区配备专职房管员4人，依靠基层组织，分片进行经租管理。
1964年，结合调整企业、事业用房租金，将生产营业用房租金改由银行按季实行无承付托收。1969年9月，为了减轻房管员的工作负担，加强房屋管理和有利住户生活安排，对单位职工租住房管部门公房的租金，采取由各单位代扣办法，代扣户占整个住宅租户的44%。
1987年1月，随着经济体制改革的深入，大多数企、事业单位都实行承包责任制，改原有的统一核算为分级核算，有的一个单位划分为10多个核算点，工资也都由核算点发放，而且在劳动组合上采取多种形式，人员变动频繁，租金实行代扣的办法已不适应新形势的发展，于是取消单位代扣，改由房管员上户收取。到1990年仍采取这一收取办法。
二、租金
党政群机关及企、事业单位宿舍租金 新中国成立初期，地、市机关工作人员实行供给制，住用机关宿舍，未收取租金。1955年，邵阳市先后制订《民用住宅租金暂行标准》、《党、政、群机关租金标准》、《企、事业生产营业用房租金标准》。随着机关干部供给制改为薪金制，为贯彻“以租养房”方针，9月起对机关宿舍实行租金制，制定出《邵阳地、市机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》，按房屋结构、地面、内墙、顶棚、门窗的质量确定房屋分数，根据分数确定租金标准，每平方米月租金在0.016～0.11元的范围。
“文化大革命”期间，许多单位为减轻职工负担，降低职工住宅房屋租金标准，每平方米月租在0.02～0.06元范围。
1977年11月，为了统一市区住宅房屋计租标准，缩小差别，减少矛盾，市有关部门参照省财政金融局文件精神，制定市内住宅房屋统一租金标准。但部分机关、团体及企事业单位没有执行，有些单位虽然执行，却采取同时补贴的办法。据1983年4月调查，省属、地属厂矿单位职工租住房管部门的公房，一般都有房租补贴，市属仅少数单位有部分补贴。补贴标准五花八门，有的按房管部门计租标准统一计租，然后再予补贴；有的按本单位自定标准（一般都较房管部门计租标准低），对租住房管部门或私人住宅的职工补贴差额。
民用公房住宅租金 50年代初，城区民用公房无统一租金标准，一般按街道繁华程度与房屋质量好坏，由房地产交易所和公产管理委员会研究确定，存在主观片面性，租金偏高或偏低。1953年1月，结合重订租约，对租金进行调整，提高企事业用房收费标准，住宅用房只少量的有所提高。但这次调整仍未制定统一的租金标准。根据周恩来总理1957年在中共八届三中全会上提出的“必须适当地提高职工住公房的收费标准，租金一般占职工工资收入的6～10%，平均8%左右”，于1958年7月1日，制订《邵阳市房屋租金暂行标准》，制订标准的依据包括房屋折旧、修理费、房地产税、保险费和地租、管理费等6个因素。将房屋结构分成4类8级，房屋所处地段分为6个等区，每平方米月租为0.05～0.27元，民用住宅（含私房）和非住宅用房都用这一标准，但民用住宅按使用面积计租，非住宅用房按建筑面积计租。制定租金标准时，考虑承租人收入水平，房租负担一般不超过工资收入的10%。同年抽样调查68个单位，12567人及3个办事处搞副业的居民收入情况和住房情况，每户按4人租住20平方米计，平均每月房租支出占工资的7.7%。其中交通运输工人平均月工资56.62元，房租支出占工资收入的5.3%；其他系统国营工人平均月工资38.16元，房租支出占7.8%；公私合营工厂工人平均月工资37.42元，房租支出占8.4%；公私合营商业职工平均月工资34.2元，房租支出占8.8%；手工业工人月平均工资35.1元，房租支出占8.58%；财政金融职工平均月工资41.29元，房租支出占7.2%；文卫系统职工平均月工资49.14元，房租支出占6.05%；国营商业职工平均月工资49.57元，房租支出占6.07%；党政机关干部平均月工资收入49.31元，房租支出占6.1%；城市副业居民平均月工资15.10元，房租支出占19.93%。按市区平均收入39.2元计算，住一等街最好的地方，房屋每平方丈负担租金占工资收入的7.6%；住六等街最差地方房屋，每平方丈负担租金占工资收入的2.1%。《暂行标准》还规定原房租高于标准租金的一律降低，低于标准租金的不予提高，实际上并未完全按租金标准收费，以致收费仍不合理。1977年，市计委颁发《关于统一规定行政、企事业单位职工住宅收费标准》的通知，将住宅用房收费在1963年租金标准基础上平均降低52.94%，并取消原街道等区，改按房屋结构、质量划为八级，分级确定收费标准，最高每平方米月租0.1元，最低0.03元。
随着住宅质量的提高，从1980年1月起，凡自来水供应到户者，每平方米在1977年租金基础上加收10%；凡每户独有厕所的，厕所亦按住宅房计租标准收费；规定1～3层为基价，4层以上每平方米依次递减1分钱，6层以上不再递减。1987年1月起，规定6层以上（包括6层）每月每平方米按7分收费，不再递减，5层以下仍按原标准收费。
非住宅用房租金 新中国成立初期，非住宅用房租金没有统一收费标准，而是根据房屋好坏由房主与承租人面议，以稻谷计。1953年1月，结合重订租约调整租金，在1952年实收的基础上，租金调高1/3，重点提高大街铺面租金，背街铺面少提或不提；对贫苦烈军属及孤寡老人进行照顾或减免；租金兑付由稻谷改为人民币。
1958年7月，将非住宅用房与住宅用房合用一个租金标准，按街道繁华程度、房屋结构，照顾历史遗留的客观实际情况，将非住宅用房划分为6个等区，4类8级，1等区与2等区相差15%，2等区与3等区相差10%，3等区与4等区相差8%，4等区与5等区相差5%，5等区与6等区相差15%。1963年7月起，企事业单位用房租金在1958年的基础上提高70%，每平方米月租最高0.46元，最低0.05元，计租办法仍按6个等区4类8级不变。
1977年，住宅用房收费降低，非住宅用房收费标准提高43%，取消等区和类型，改按房屋结构、建筑内容及室内设备等因素分8级，每平方米月租最高0.75元，最低0.20元。
1985年，根据省人民政府的文件精神，市人民政府决定从6月1日起，对城区生产营业用房收费标准进行一次较大幅度调整，首先将临街营业用房实行商品化，房租由双方议定，逐步实行随行就市，优地优价，按质论价，以租养房。原则上按成本租金的5项因素计租，即折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税等5个因素构成租金标准，将生产营业用房按房屋结构、层次、街道繁华情况划分为3个价区、4类7级，确定每平方米月租最高2.20元，最低0.30元，较1977年平均提高160%。这个租金水平对房管部门加强房屋维修保养，解决房屋建设资金困难起到积极作用。随着改革开放形势的发展，市场对非住宅用房需求急增，供求矛盾突出，部分单位和个人利用低租金的公房，擅自“分租”、“转租”，或以“承包”、“联营”等形式，从中牟取高利，造成房管部门经租、管理困难。同时由于物价指数上升，公房租金过低，远不足以“以租养房”。为改善和加强非住宅用房管理，扭转公房严重失养失修的被动局面，1990年，经市房地产管理局和物价局反复调查测算，参照有关省、市的收费标准，市物价局颁发《关于调整非住宅用房租金标准的通知》。对非住宅用房的生产和福利事业用房（含居民会办公用房、医疗站、托儿所、幼儿园）及国营和大集体蔬菜、理发、照相、肉食行业的门市部用房的租金计价暂不调整，单位自管房中非住宅用房的商业性用房租金一律按调整后的标准执行。根据房屋结构、用途和所处地段位置将非住宅用房划分为3个价区。市区直管公房中的非住宅用房5.6万平方米纳入调价范围。调整后每平方米月租最高为6.5元，最低为0.4元。市辖9县根据各自的经济发展情况，对非住宅公房与直管公房的租金进行多次调整，至1990年底，各县共有直管公房19.76万平方米，年租金收入37.19万元。
三、调配
1953年，市人民政府公产管理委员会根据各机关、部队、企事业单位的用房情况，将没收和接管的房屋，国家投资新建、购买的房屋以及房管部门新建的房屋，实行统一调配使用。如将西正街旧式楼房11幢拨给中共邵阳地委，将下西直街青砖楼房10幢拨给中共邵阳市委，将青云街砖瓦房6幢拨给邵阳专署公安处，将县西街青砖房6幢拨给省人民法院邵阳分院，将水府庙产房屋2幢拨给市航运公司工会，将五台山原邵阳县师楼房3幢37间、平房3幢37间分别调拨给邵阳造纸厂、制革厂、硫酸厂、修理厂、机械厂；将中西直街原教养院房屋10幢拨给市公安局；将上西直街没收地主的房屋6幢拨给第一派出所。1954年，先后3次将中西直街、县西街、考棚街、三府街、田家湾等处567间公产房屋拨给邵阳军分区。1955年，将上西直街、南正街9幢公房和座落在大祥坪的刘氏试馆、南正街武汉同乡会馆及基地拨给邵阳专区人民医院。至1955年6月止，调拨给机关、部队、企事业单位及社会团体使用的房屋，共142幢又567间，空坪隙地9644平方米。
1956年，市房地产公司成立，房屋调配业务由公司办理，对拨给单位的办公用房统一调拨使用；对市属机关用房调剂余缺；调整和分配个人住房。1958年，调给单位房屋109幢，建筑面积9000平方米；住宅5幢，1100平方米。1959年，给91个单位调拨房屋共23046平方米，其中分配给工业系统16570平方米，卫生系统1370平方米，民用住宅1086平方米。为方便市民工作生活，市房地产公司兼办调换住房业务，为个人调换住房45户，面积519.75平方米。1957～1961年，房管部门分配新建住房324户。1961年7月，从市东风公社等25个单位调出部分房屋给中共邵阳市委招待所等18家机关、企事业单位。由于城市人口增加过快，居民住房远远不能满足要求。1962年，市人委制定城区房屋调整方案，压缩机关办公用房，调出房屋13370平方米，安排670户长期无房居住的居民。翌年，又从邵阳资江报社（武圣街）、制线厂（县东街）、专署交通局测量队（中河街）和外地驻邵采购组等单位挤出房屋安排居民153户。1963～1965年，市人委共拨出专款66.6万元，在晏家岭、呙家园、肖家排等处新建住宅，安排居民413户。
“文化大革命”期间，将查封的部分房屋和一些单位遣送人员下乡后空余的168户房屋，进行处理分配。1966～1978年，房管部门为安置改造危房和扩建街道的拆迁户新建住宅1915套。
1979年开始，改革住房分配办法，对政府拨款新建住宅的分配，由房管部门拟定方案，市政府办公会议审定，房屋分到战线和主管局，再落实到人。重点解决无房特困户、被挤占的私房户、部队转业干部、高级知识分子、烈属、华侨和老干部的住房。随着住宅商品化的发展，公房建设中国家投资减少。1987年后，分配住房业务基本停办。
（本节执笔 彭文树 王敏）
第三节 私房租赁与交易管理
一、租赁
民国31年（1942）和32年，国民政府行政院先后制定《非常时期房屋租赁管理通则草稿》和《战时房屋租赁条例》，湖南省也于民国35年制订《湖南省收复区城市房屋租赁管理规则》，规定在私有房屋中主客双方的权利、义务和租金最高限额。其时由于邵阳没有专门机构和管理人员，这些办法流于形式，在境内难以实施。不合理的租赁关系突出，有的房地产主对承租人苛刻规定，租地建房在一定限期内要将所建房屋无偿归还。租赁方法，主要由房主张贴公告或通过介绍人出租，租金由房主按房屋面积质量、座落地段等因素自由拟价，经租佃双方协商议定。租金按季或按年预交。抗日战争后，由于旧币、金元券贬值，房主改用稻谷计租。试馆、会馆等公产由一人包租再分别租佃给每个承租户，包租人从中牟取部分利益。
1950年3月，市第二届各界代表大会协商委员会决定，成立市房屋租赁纠纷调解委员会，由市委副书记、市长潘邦彦任主任委员。3月23日召开全体委员会议，决定取消押金制度和二房东；城市房屋按实际情况由主客双方自由协议，全年租金分两期交纳；房地产税由房主认纳，可由房客垫交；房租以稻谷计，但应按市价折合人民币交纳。
1955年9月，市人委制订《邵阳市私有房屋租赁暂行办法》，明确建立正常的房地产租赁关系，保障租赁双方的合法权益，促进房屋的保养和修建。办法规定了私房租赁中主客双方订租退租手续，指出基地出租不得有“拆屋还基和无条件收回建筑物”等不合理的约定；在本市尚未制定统一租金标准之前，租金应由主客双方按“业主除去房屋折旧，必须的修缮费及房地产税捐外，能获得一定利润，并适当照顾承租户的实际负担能力”，合理议定。出租人不得借故加租和以任何名目收取其他费用。1958年8月，制定《邵阳市房屋统一租金标准》，基本稳定市内房租水平，保证主客双方得益。同年12月的私房社会主义改造中，由于“左”的思想影响，没有正确执行有关政策，凡私人出租的房屋一般都进行了改造。从1959～1978年，特别是“文化大革命”10年中，视私房出租为资本主义，私房主即使有小量多余房屋，也不愿意出租，因此房屋租赁业务基本停止。
中共十一届三中全会后，国家落实私房政策，私房建设发展很快，房屋出租日益增多，国家对私房的管理也逐步加强。1985年，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》。市房地产局增设私房管理科，制定《邵阳市私房管理暂行办法》，规定城镇有私房者可将多余房屋出租。租用城镇私有房屋，由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方权利义务。1989年，随着住房制度改革步伐的加快，房屋租赁市场日益活跃，市房地产管理局、物价局、工商局联合制定《邵阳市城镇房屋租赁市场管理暂行规定》，规定房屋出租要有合法齐全的房屋所有权证，无合法权证或权证不全的房屋、违章建筑的房屋、严重危房和产权有争议的房屋等不准出租。为缓和住房紧张状况，机关、团体、部队、学校和企事业单位原则上不得租用或变相租用私有住宅作非住宅用房，如因特殊情况需要租用的，须经房地产管理部门批准。租用住宅者原则上应是当地有常住户口的居民或经公安部门核准的暂住户口的人员。外地单位和个人经当地房产管理部门批准后，可在当地城镇租用非住宅用于生产和经营第三产业；共有权人的房屋出租须征得共有权人的一致同意，在同等条件下共有权人有优先承租的权利。出租托管房屋，须持房屋所有权人的合法受权委托证书。有私房出租的出租人无特殊情况应将租住的公房退归产权管理单位。由于房产、工商、物价3个部门对房屋租赁市场进行管理，非住宅用房租赁基本走上正轨。1990年，邵阳市区办理非住宅房屋租赁手续1457起，租赁面积45762平方米，租赁金额215.98万元，租赁管理费收入16.31万元。
二、交易
民国时期，境内房屋自由交易，无专门机构管理。房屋买卖由卖方委托介绍人寻找买主，按房屋结构、建筑面积、新旧程度、区域位置等条件由卖方开价，买方出价，“中人”从中周旋，卖方请亲属、街邻甚至请保甲长参加进行监证，写下文书契约，签名、画押，向政府财政部门交纳契税，即交易成功，“中人”收取一定的“中人费”。有的则不要“中人”，由卖买双方协商定价，自由成交。
新中国成立后，人民政府加强对房屋的交易管理。1951年，市人民政府转发湖南省关于各城市房产买卖的规定。1953年，在公产管理委员会领导下，配备3名专职人员，具体办理房地产交易、租赁、签证、仲裁和处理纠纷等有关业务。1955年，市房地产交易所成立后，市人委发布《邵阳市房地产交易管理细则》，允许私人房地产自由买卖、赠与、典押和交换，取消中间剥削，防止投机假冒，杜绝纠纷。还规定办理买卖、赠与等手续应收取一定的手续费。1956年，成立市房地产公司，撤销交易所，交易业务由公司业务股办理。据1957年统计，市内私房交易186起，交易额75460元，收取交易手续费875元，契税1823元。1958年私房社会主义改造后，房主除自住房外，一般没有多余房屋出卖。“文化大革命”中，更是视私房为资本主义尾巴，有的房主宁肯将房屋无偿送给政府，也不愿到市场买卖。少数房主将少量自住房出卖，都是自由买卖，未经房管部门办理正式手续。
1980年后，私房建设随改革开放而发展，私房买卖随之增多，市房地产局为加强私房交易市场的管理，配备专干管理私房交易业务。1985年，为贯彻中共十三大提出的“要加快建设和培育包括房地产市场在内的生产要素市场体系”精神，市人民政府制订房屋交易管理办法，规定房屋买卖原则、鉴证、过户手续和买卖申请程序，明确规定机关、团体、部队、学校及企、事业单位一律不得买卖或变相买卖私人房屋，个别特殊需要的需经市、县人民政府批准。这一办法发挥了市场机制作用，维护交易市场秩序，保护合法的房地产经营交易活动。1988年，恢复市房地产交易所。据这年产权登记时统计，仅市区补办交易手续的有153起，成交面积6213平方米，成交额146万元，补交契税8773元。1989年5月将交易所改为交易管理所。市辖各县也先后建立房地产交易所，与县房地产公司一套人马、两块牌子办公。1989年，还相继制定《邵阳市房地产市场管理暂行办法》、《邵阳市房屋买卖暂行规定》、《邵阳市房产估价暂行规定》，市辖各县也结合本地实际相继制定房地产交易的办法、细则、通告，使房地产交易有法可依，有章可循。1990年，全市交易686起，成交建筑面积31.99万平方米，成交金额2042.92万元，规费收入19.79万元，契税收入22.75万元。是年，在市房地产交易管理所设立房屋评价机构，培训评估业务人员，制定《邵阳市房地产估价暂行规定》，房产价格按各类房屋重置价、使用年限、成色、座落地段、周围环境、交通条件、房屋层次等因素综合考虑。交易价格低于评估价格50%以下（不含50%），其超过部分不征收调节基金；超过50～80%的，由卖方交纳超过部分的30%的收入作调节基金；超过80%以上，由卖方交纳超过部分的40%的收入作调节基金。有开发经营资格的单位，经营的商品房价格，由经营单位专项报市物价、房地产部门审批，并由房地产交易管理所按《邵阳市城镇房地产市场管理暂行办法》和有关规定办理买卖、监证手续。
（本节执笔 王敏）
第四节 住房制度改革
1979年起，境内加快住宅建设步伐。到1985年，市统一建设办公室出售商品房面积1.98万平方米。“七五”期间，邵阳市区住宅竣工面积达64万平方米，为推行住宅商品化创造了条件。在房屋开发上，逐渐改变靠国家或单位投资的办法，实行多渠道集资形式；或由开发经营公司以预售方式向购房单位或个人预收房款，用以开发商品化住宅，再将出售商品房收回的资金用于商品房的再生产；或由开发经营公司向银行贷款，增加建设资金周转；或由开发经营公司、银行发行住宅建设有奖证券，开展房屋有奖储蓄等方式筹集社会资金兴建商品房；或由企业单位向个人集资，降低房价优惠出售；或为外商及港澳台同胞购房置业提供优惠条件，开发公司与有关银行合办抵押贷款业务。
为改变长期形成的视住房为福利事业，实行低房租标准，以致住房资金只有投入、极少产出的弊端，贯彻“以租养房”、“以租建房”的方针，全市着手进行住房制度改革。1988年5月，市人民政府成立以王泽谟副市长为组长的市住房制度改革领导小组，下设办公室，抽调15人组成工作班子，各县、区及市辖各有关委、办、局和副县级以上企事业单位也先后建立住房制度改革领导小组，在市房改领导小组的统一领导下，采取条块结合的办法，市直各单位以系统为主，县（区）以块块为主，形成房改工作网络。市房改办坚持从实际出发，实事求是、量力而行、综合平衡的原则，于是年11月14日～12月初抽样调查市辖8家企业的经济效益和住房情况，调查覆盖面为4751户、9979人。企业大体分3种类型，一种是好的企业，经济效益好，工资有保障，每月有奖金，职工住房基本解决，占25%；一种是一般企业，生产基本正常，但起伏大，盈利和债务基本相抵，工资能按时发出，有一定奖金，30～40%的职工住上单位自有房屋，占37.5%；还有一种是效益差，债务多，单位自有房屋少，质量差、矛盾多，占37.5%，这种企业认为住房商品化，职工工资低买不起，提租补贴企业承受不了，能接受房改的不到10%。为使房改方案能迈出起跑线，又能使广大住户经济上承受得起，1989年，市房改办选择7个条件比较成熟，并具一定代表性的单位进行7种房改模式试点，探索房改路子。其中有绥宁县政府机关的提租补贴试点；武冈县从直管公房改革起步、理顺租金、收取押金、出售旧房的试点；市七一机械厂定额住房、超面积加租的试点；市棉纺织厂实行集资建房、自我解困的试点；市房地产开发公司统一规划、成片开发、兴建商品房的试点；市一运输公司优惠出售公有住房的试点。经过几种方案的比较，考虑住房租金标准不统一，计租方法各异，也考虑人们对房改的心理和经济承受能力，经反复研究论证，最后提出把“统一全市公有住房租金标准，不发补贴”作为房改的突破口，使全市公有住宅租金标准达到同一水平线。这样，既不增加财政和企业的困难，又使房改起了步。在组织力量反复摸底测算后，确定住房提租幅度为0.1～0.3元/平方米，即平均月租金每平方米0.2元，比原月租0.064元/平方米提高2.1倍，职工房租支出占工资支出的3%，但这一标准尚远远低于当时国家规定的房租支出应占工资收入8%的水平。市辖各县月租金平均为0.16元/平方米。对超面积住房，视情况每平方米月租加收0.5～1.5元。
（本节执笔 王敏）
第五节 管理经营机构
晚清，邵阳县城房地产管理机构为县有财产管理处，一般只起指导监督作用。后改为财政部门管理，具体掌管私人所有的房地产买卖、征收契税等事项。
民国元年（1912）5月，恢复县有财产管理处。民国2年，改为宝庆县地方财产管理处。民国15年，县参议会推选陈镇任处长，主管地产、房产、田产买卖。民国17年宝庆县改名邵阳县，县地方财产管理处于民国34年11月更名为县仓保管委员会，李竟业任常务委员。民国36年5月，根据湖南省省有款产管理办法规定，成立邵阳县公有产款保管委员会，从事地产、田产、房屋与公产经营，主管房屋报建、验收、退缩街道，处理违章占地、危房改建、建筑纠纷等。省府规定主任委员由当任县长兼任。第一任主任委员为周远鹤，副主任委员自民国36年5月～38年9月均由石达成担任。
1949年10月，邵阳市人民政府，设立市公产清理委员会，不久并入邵阳县公产清理委员会。1950年3月，邵阳县公产清理委员会第一次会议公推县长白希清担任主任委员，李泽民、施德宣、刘寿侨任副主任委员。3月20日，重新组建邵阳市公产清理委员会，副市长张志刚为主任委员，敖振民为副主任委员。同时，建立邵阳市房屋租赁纠纷调解委员会，9人组成，市长潘邦彦任主任委员，负责解决房主与租户、租户与租户之间的纠纷。1952年11月，成立邵阳市私房交易所，隶属市公产清理委员会，有工作人员3名，负责接管后的房地产管理，取缔违法炒卖房地产活动。1953年2月公产清理工作基本结束后，市人民政府设公产管理委员会，负责办理房屋产权登记、清理、代管有关房地产业务、办理房屋调拨、拆迁和纠纷处理、租金收缴、公房维修、新建等事项。1956年2月，市公产管理委员会更名为市房地产管理委员会。是年10月，撤销市房地产管理委员会，分别成立市人民委员会房地产科和市房地产公司，房地产公司为事业单位，定编22人。1958年4月，市房地产科与房地产公司合署办公。6月，市人民委员会精简机构，将市税务局、市人民委员会财政科、房地产科合并成立市财政局，局内设房地产科，对外保留房地产公司。12月，招收新工人120名，成立房屋维修基建队。1960年2月，撤销市财政局房地产科，恢复市房地产公司为独立机构，隶属中共邵阳市委财贸部领导，定编245人，其中管理干部20人，工人225人。有102名工人担任直管公房维修，123人担任市区各单位房屋维修和其他维修工程。是年4月，市人委复设房地产科，与市房地产公司合署办公，两块牌子，一套人马。1963年6月，将市建筑安装公司并入市房地产公司，隶属中共邵阳市委工交政治部领导，公司下辖基建队、维修队、木工厂。
1964年4月，分别成立东风、青龙桥、曹婆井、红旗4个房管所，隶属市房地产公司。1966年，东风、青龙桥房管所合并为城外房管所，曹婆井、红旗房管所合并为城内房管所。1968年2月，成立市房地产公司革命委员会。1969年元月，市设计室并入市房地产公司。1972年11月，又从房地产公司分出，归口市城建局。1978年12月，市房地产公司成立中共党委，升格为县（处）级机构，归口市基本建设委员会管理。彭洪宾任公司党委书记，郭忠文任公司经理、党委副书记，朱和清、郑帮科、王敏（女）任公司副经理。1980年11月，成立市房地产管理局，下设办公室、政工科、生产技术科、房屋经营管理科、材料供应科、计财科。主要职责是实施贯彻国家、省、市政府的房地产方针、政策，规定；制订公私房屋租金标准，房屋维修工程技术措施标准；指导基层房地产部门各项业务；总结交流经验；审查确定房地产产权及其合法变动；掌握全市产权档案及房屋交易业务；审查决定全市房屋鉴定、淘汰、拆除、重建；负责房地产科研及专业培训，并对各单位自管房管理进行业务指导。
1981年1月，市住宅建设公司单独办公，为自负盈亏的科级企业单位，隶属市房地产管理局领导。2月，将城内房地产管理所、城外房地产管理所、钢窗厂升格为科级事业单位，直属房地产管理局领导。1982年4月，市建设委员会将市统一建设办公室和土地综合开发公司移交房地产管理局代管。1984年机构改革，市房地产管理公司（局）机关设纪检组、政治工作科、秘书科、私房管理科、公房科、生产技术科、材料供应科、计统财务科，定编39人。同年9月，市统一建设办公室由房地产管理局代管改为市建设委员会领导。1985年1月，成立市土地房屋开发公司，负责房地产开发和住宅建设，独立核算，自负盈亏。
1986年1月，实行市领导县体制后，房地产管理公司（局）内部科室设置于5月进行调整，设办公室、人事教育科、计统财务科、公房管理科、私房管理科、生产技术科、地征科和纪检组，编制不变。局属二级事业机构有：城内房地产管理所、城外房地产管理所、土地房屋开发公司、白蚁防治所。局属二级企业机构有：市住宅建设公司。同年12月，撤销土地房屋开发公司，成立房地产开发公司，负责旧城改造、新区开发、发展商品房生产，实行征地、拆迁、设计、施工一条龙企业化经营管理，独立核算，自负盈亏。1987年10月，市委、市人民政府批准成立市房地产联合开发公司，为副局级事业单位。1988年6月，成立市城内、城外两个房地产开发办公室。11月25日，市房地产交易所成立，定编10人。1989年2月，成立局属房地产档案馆，为科级事业单位，定编4人。同年6月，市房屋交易所更名为市房屋交易管理所。1990年5月，成立市房地产管理局监察室，与纪检组两块牌子，一套人马。是年，全市房地产开发公司增至11家，职工达641人，其中专业技术人员占44.8%，有流动资金7270.8万元。其中拥有1000万元以上流动资金的4家，100万元以上的7家。1980年11月～1990年底，先后有彭洪宾（兼党委书记）、赵荣光（兼党委书记）、蒋国太（兼党委书记）任过市房地产管理局（公司）局长（经理）；钟贵荣（兼党组副书记）、郭忠文（兼党组副书记）、王敏（女）、唐协美、蒋国太、曾传禄、刘新生、唐谟宗先后任过副局长（副经理）。
第三章 房屋建设与维护
第一节 旧城改造和住宅建设
晚清、民国时期，邵阳城区房屋85%为砖木结构。有的房屋遭水灾、风灾和战乱破坏，又缺资修复，成为危房。到1949年底，城区39.55万平方米住宅，有5.6万平方米（占14.16%）是清代及以前的旧宅。新中国成立初期，限于政府财力，拿不出较多的钱来用于新建住宅，只能以维修为主，适当结合旧房翻修扩建，在旧城内和周围地区，见缝插针利用荒坡空地修建一些居民住宅。1956年，中共邵阳市委为解决机关开会食宿问题，投资27000元，翻修改建邵阳饭店，建筑面积900平方米。1958年又将临街一批旧房拆除，扩建邵阳饭店大楼一幢，建筑面积2200平方米。同一时期，还新建了邵阳专署办公大楼、专区合作总社商业综合大楼，专署基本建设局办公楼。扩建改造中拆除旧房43300平方米，978户，其中拆除全民单位房屋39500平方米，802户；拆除集体单位房屋3800平方米，176户。1958年，城区房屋面积160.27万平方米，其中住宅面积42.63万平方米，住16448户。房屋属钢混结构的只有11800平方米，占总面积的0.74%；砖木结构的137.59万平方米，占总面积的85.85%，其他结构的21.49万平方米，占总面积的13.41%。住宅面积中，房管部门直管面积15.06万平方米，8773户，占总面积的35.34%。直管公房中危旧房分布于昭陵西路、回栏街、崇善街、保宁街、东直街、西直街、邵府街、曹婆井、府后街、武圣街、狮子街、青云街、太平巷等地段，计121幢，建筑面积为9300平方米，住户为245户，1263人。市人民委员会采取紧急措施，改造一批危旧木架房。拆除东直街等6处危房，合并在太平巷新建；拆除板井巷等5处危旧房，合并在反帝路（今昭陵西路）修建；邵府街就地翻建，改造面积2175平方米，安置住户127户。
1964年，调整城市建设规划布局，依据第二次城市总体规划，将旧城改造与住宅建设有机结合，首批将呙家园居民区进行重点改造和建设。呙家园位于南门口，西直街西端入口处，东接大安街，西为古城墙（抗日战争毁于兵火），这一“丁”字型居民区内，一条不足2米宽的石板路旁林立着江、申、刘、吕、简、周、萧、英、罗等姓氏试馆，里面房子不多，仅有颜、姚、罗、李等几家院落和几幢破旧民房，穷苦市民则住在城墙上的旧船篷里。省、市规划部门几次实地勘察设计，修建2座仿古式四合院平房，改造整修8栋房屋，建筑面积3400平方米。以后又陆续在区域内建学校1所，新建宿舍36幢，建筑面积达29760平方米，形成“井”字型居民新村，道路交通便利，临街购物方便。
1965年，市人民委员会决定，在改造危房的同时，采取维修、整顿、加层扩建、拆建改善、淘汰重建等办法，对用作住房的祠堂、庵堂、善堂，87处面积14500平方米进行改造。市房地产公司集中人力，组成380人的维修队伍，在城内、城外“三堂”集中的街巷进行改造，共施工22处，建筑面积17050平方米，解决682户居民的住房问题。
70年代初，市革命委员会决定在东风路、红旗路大街两旁改造翻修房屋，要求临街房要按城市规划留足7米宽作人行道，新建5层以上楼房人行道不得少于9米。1971年，在东风路扩建的有市肉食公司转角大楼、二轻工业品大楼。在红旗路扩建的有地区邮电局转角营业楼，五金公司门市部营业楼，综合商业住宅转角楼，中心路口粮食局转角综合楼。在五一南路兴建集住宿、饮食服务、剧院、会议厅等为一体的东风饭店。为解决临街扩建时拆除搬迁居民的住房问题，在红旗、曹婆井、青龙桥、东风4个办事处新建4幢居民住宅，共投资199万元，建筑面积38200平方米，拆除民房244户，面积14500平方米。凡房管部门扩建和改造的综合楼，地层为营业房，2层以上为居民住房。
1978年，邵阳地区邮电局在东风路、红旗路北面埋设地下电缆，在市城市建设总指挥部具体领导下，为修通北面人行道，拆除民房9700平方米，动迁居民182户。所拆房产部门房屋，由邮电部门作价补偿，重建住房安置居民。1979年，中共邵阳市委决定拆除红旗路、东风路南面人行道临街部分房屋，扩建街道，使建筑整齐新颖、市容美观大方，以迎接中华人民共和国成立30周年。全线共拆除房屋8500平方米，动员拆迁居民167户，安置200户，经修整后恢复临街铺面81处。
80年代，市人民政府成立以主管城建的副市长黄自能任指挥长的旧城改造指挥部，按城市总体规划的要求，将人民广场、邵水两岸、南门口及东风路、红旗路“三片一线”商业区街的建设与改造列为首要任务，进行公共设施的配套建设，改善居民居住条件，提高城市综合功能和用地效益。1985年初，成立市西湖路建设工程指挥部，将红旗路主干线街道向西延伸，经呙家园居民住宅区，穿过古城墙，连接新建的西湖路，同时加速两旁街道房屋的修建，先后建有西湖居委会的红旗路转角综合楼（今市工商银行）、西区公安分局、检察院办公、住宅楼等临街建筑。是年，为改造扩建东大路，扩建昭陵西路和人民广场。整个扩建工程从资江大桥至龙王桥，全长7.26公里，沿线共拆除民房1304户，拆除房屋70310平方米，其中拆除房管部门房屋面积6390平方米，新建住宅安置拆迁居民256户，建筑面积13860平方米。购买观音庵、戴家新村住宅100户，建筑面积4680平方米，安置拆迁居民。其他房屋拆除的按面积每平方米补偿22元。改造工程于1986年竣工。这一时期，改造的以人民广场为主体的城外片，兴建市工业品贸易中心大楼、肖家排居民点、紫阳街住宅营业综合楼、庆阳阁综合楼、运输公司贸易综合楼、公路总段昭陵转角大楼、东风路国风剧院营业楼和胜利食堂等单位的营业综合楼等。红旗路至南门口的城内改造片，新建南门口碟子塘贸易市场和大安街二轻商业住宅综合楼、红旗路大安街转角营业综合楼、纺织品商场大楼、税务稽查大队办公住宅综合楼、人民银行营业住宅综合楼、房地产局职工住宅楼、邵阳百货站商业综合大楼、府门口粮店营业综合楼等近20幢楼房，繁荣了城市，改善了居民的居住条件。邵水西路改造片北起沿江桥，南至李子园（市一中），1987年动工，按城市总体规划要求，以建设道路为骨架，改造旧城街道，综合兴建楼宇，美化市容。邵府街拆除房屋18512平方米，铺房门面22个，搬迁居民370户；下复运街拆除房屋5971平方米，搬迁居民74户。通过建设改造北段的住宅综合楼，中段的中国银行蝴蝶大楼、房地产局办公大楼、外贸商业大楼、邵府街贸易商场、百货公司大楼、开发公司大楼等相继建成，建筑面积34100平方米，其中营业门面83个，建筑面积3400平方米；非住宅面积9500平方米；住宅建筑面积15600平方米，住房211套；代建面积5600平方米。
1950～1990年，邵阳城区投资3.2535亿元，新建房屋竣工面积883.96万平方米，比1949年底的108.51万平方米增加8.15倍，其中住宅竣工面积351.70万平方米，比1949年底原有住宅39.55万平方米增加8.89倍。中共十一届三中全会以后至1990年，12年建成房屋面积616.68万平方米，比前29年的房屋建成面积增加64.1%；城区建成住宅面积183.01万平方米，相当于前29年建成住宅面积59.36万平方米的3.08倍。12年中平均每年建成住宅15.67万平方米，相当于改革前29年每年平均18450平方米的8.4倍。改革开放的12年，城区住宅建设投资2.5165亿元，比前29年的7370万元增加3.41倍。同时，个人投资修建住宅面积逐年增加，12年间个人建房总面积33.04万平方米。
（本节执笔 扈佳镒）
第二节 小区开发
1953年8月，国家投资8600元，在城郊板铺乡三八亭筹建三八亭新村。由市政府建设科负责定点设计，首批修建教职工宿舍14幢，建筑面积5400平方米，计72户，为一批“干打垒”平房。1955年，续建7幢，建筑面积2300平方米，投资40100元，系砖木结构，为44户商业职工解决住房难问题。翌年，由市总工会投资35400元，兴建4幢共1600平方米的砖木结构平房，作为26户建筑工人宿舍。三八亭新村3批共征地4.77万平方米，投资84100元，建成住宅25幢，142户，总面积9314平方米。1957年，在工业街、大同街、灵乌庙3处新建房屋93间，面积2300平方米。年末市区房屋建筑面积共有152.79万平方米，其中住宅建筑面积达41.28平方米。
1958～1965年，国务院提出了城乡结合、工农结合、有利生产、方便生活的住宅建设指导思想和要求。住宅建设的重点是兴建多层建筑和改造居住条件较差的破旧民房。住宅层数由低层向多层过渡。市人民委员会决定为外地调入邵阳市的知识分子建造一批住宅。邵阳师范学校教师住宅楼、邵阳师专教师宿舍群、邵阳医专与邵阳专、市人民医院医生住宅楼相继建成。1964年，经省人民委员会批准，征用城东公社双坡大队一、二生产队旱土和水塘6646平方米，新建砖木结构两层楼房4幢，建筑面积2800平方米，计73户。到1965年底，市区新建房屋面积111.06万平方米，其中住宅建筑面积11.13万平方米。
1966～1976年“文化大革命”期间，国家确定邵阳为“三线”建设地区，三线建设工程和地方工业建设纷纷上马，邵阳第一纺织机械厂、第二纺织机械厂、湖南新华印刷二厂等10余家大中型企业建在邵阳市郊区，逐步形成龙须塘至洋溪桥、城东、城西3个工业区，在佘湖山、七里坪、新滩镇等处布点建设工业企业。住宅建设采取单位自建为主与房管部门建设为辅的方针，相继建成晏家岭、呙家园、龙须塘、双坡岭、飞机坪等职工住宅区和居民新村。11年中新建房屋面积91.48万平方米，其中住宅面积31.26万平方米。这期间，房管部门新建住宅面积60510平方米，占住宅总面积的19.68%，安置1470户。
1977～1978年，城区新建房屋建筑面积48.13万平方米，其中住宅面积19.97万平方米，房管部门新建住宅面积60600平方米，占住宅总面积的30.3%。
中共十一届三中全会后，市人民政府利用财政拨款、单位自筹、集资统建、引进外资和财政补偿等多种渠道筹集资金，采取国家、集体、个人相结合的办法，进行住宅建设和房屋开发。在布局上，改变过去“见缝插针”的住宅建设办法，采取房地产开发公司按城市建设总体规划的要求，统一征地，配套和成片综合开发的做法，先后开发戴家坪、仙人井、涂家冲、新华、西湖等居民住宅小区、住宅点。市统一建设办公室1980年组建后，采取多渠道筹集资金，进行旧城改造和小区开发建设，实行统一规划、统一投资、统一设计、统一拆迁征地、统一施工、统一分配管理的“六统一”办法，先后在塔北路、滑石新村、观音庵、良种场、人民广场、百春园等处兴建住宅小区和改造临街房屋。在位于城东乡双清、长岭村的59000平方米地域，由统建办集资统建，1978年4月动工，建房19幢.建筑面积40342平方米，住宅715套，1983年完成，形成塔北新村。由统建办统建的滑石新村小区，位于城西西湖居委会地段，占地84700平方米，1982年动工，1989年建成，有房屋48幢、954套，建筑面积71700平方米，区内设有小学、诊所、幼儿园、煤球供应站、文化娱乐中心、菜市场、商店等。由统建办开发建设的观音庵新村，位于江北轻纺工业区，规划房屋建筑面积62600平方米，1984年动工，1990年建成住宅14幢，竣工面积22400平方米，住房395套。宝庆东路新村，位于城东良种场，占地81900平方米，1985年由统建办筹建动工，至1990年底建成房屋16幢，建筑面积32200平方米，住宅423套。翠园新村，位于邵水西路南面李子园地段的文化区内，占地15500平方米，1987年由市房地产联合开发公司开发建设，到1990年底，已建成住宅11幢，建筑面积16600平方米，有住房190套。至1990年底，城区已建成或正在开发的建筑面积超过2万平方米以上的住宅小区7个，占地89.59万平方米，其中新开发区占地71.98万平方米。1986～1990年，全市建成住宅面积120.1万平方米，完成投资3.2641亿元。其中城区完成建筑面积71.5万平方米，投资1.6437亿元。9县城镇完成建筑面积48.6万平方米，完成投资1.6204亿元。市统一建设办公室总计完成投资6497.1万元，建成房屋面积28.04万平方米，解决和改善了3420户市民的住房。市房地产联合开发公司完成房屋竣工面积16.81万平方米，投资3215.45万元，解决市民912户的居住条件。该公司还在广东省淡水地区搞房地产开发经营。
第三节 房屋修缮
1950年，城区603幢公房以木架结构间装为多，破旧失修。因国民经济尚未恢复，公房修缮未能正常进行。为保障住户安全，市人民政府公产接管委员会一方面采取应急措施，用“以工代赈”办法抢修危破房屋，另一方面根据住户报告，派技术人员实地察看估价，委托住户垫租修房，抵扣租金，同时发动居住危房的住户和使用单位共同协作维修危房。1952年市公产接管委员会用于维修的资金占全部房租的80%。
50年代起，市内根据“整旧如新，恢复原状”的原则对古建筑物与文物进行维修。先后对水府庙、双清亭、东塔等古建筑及文物进行多次维修，主要解决建筑物内外泥塑人物、飞禽走兽、龙凤麒麟等的再塑、补塑及对整个建筑物内外的粉刷装饰。
1956年，市房地产管理委员会成立后，按“全面维修，保证安全，适当改善，经济适用”的原则，逐年有计划地对公房进行维修。至1957年共维修房屋1844处，维修工人由11人增至72人。
1958年私房改造接收一批经租房后，维修任务日趋繁重。市房地产公司招收工人123名，组建维修队。1959年维修房屋269幢，面积83500平方米，占城区直管公房的23%，维修资金26600元，占年房租收入的26%。
1960～1962年国民经济暂时困难时期，房屋维修坚持“消除危险、保证安全、加强维修、重点改善”的方针。1962年共维修房屋2470处，其中大修57处，小修2413处，新建和改造面积5900平方米，全年用于维修的资金达19.63万元，占房租总收入的50%。1964年，推行“管、养、爱”的管房制度，把房屋管理、养护和租户爱护房屋结合起来，以房管员为主组织养护小组加强为住户服务，提高责任心，保证修缮质量，教育住户爱护房屋。房管员拜维修工人为师，学习维修技术，当时有70%的房管员学会简单技术，身背工具袋走街串巷，为住户服务，得到群众好评。同年，市房地产公司颁布《爱护公房守则》，要求公房租户遵守，对擅自拆建造成房屋损坏或妨碍市容的，根据情节轻重分别给予批评教育、责令拆除或赔偿修复。1964年5月，市房地产公司再次组织能工巧匠对水府庙戏楼屋顶进行全面修缮。1965年，集中人力，对城区祠堂、善堂、庵堂进行维修。是年调整房屋管理体制后，按“管养合一”原则将维修队伍下放到各房管所。
1969年，市房地产部门接收社会私房9294平方米。由于这些房屋危旧，房管部门投入全部人力物力进行抢修。与此同时，发动住户自修，加快危旧房屋修缮速度。
1978年，用于房屋维修的资金为35.9万元，危房翻新改造资金为15.24万元。1980年起，房管部门执行国家建委制定的《城市房屋管理维修主要经济技术指标（实行标准）》，要求房屋完好率达55～60%。据1981年统计，直管公房完好率只占25%，破旧房屋占45%，危房占30%。由于房屋租金一降再降，物价上涨，维修保养经费严重不足。房管部门采取分片小修养护，周期轮修和定点改建翻修的办法，以班组为单位分片包干。1982年，为8763户维修房屋44906处，利旧利废节支3800元。1983年，实行以管养段为单位的“定、包、奖”维修责任制。一年内消除危房隐患、翻新改建和进行1000元以上的维修19处，建筑面积4726平方米。
1985年1月，市房地产管理局成立市土地房屋开发公司，按城市规划要求对危破公房有计划地进行群体或成片改造。1985～1990年，对拆除地段的危旧房，进行综合配套建设，新建面积10.94万平方米。由于调整了非住宅房屋租金，增加了维修资金，房屋修缮及时，狂风暴雨时房屋倒塌减少。1990年房屋鉴定检查统计，直管公房完好率增至45%，危险房屋比重下降至6%，危房倒塌发生率为0.1%。
单位自管房的修缮由单位自行解决。部分单位建有工程队、维修队或维修班，一般大维修委托施工单位承修，修缮经费来源于房屋租金，但因租金太低，只能靠单位福利费、企业修理费和大量补贴支付。一些经济效益好的企业补贴修缮费较多，所以房屋完好率也高。
第四节 白蚁防治
境内蚁害防治起步较晚。1960年以前，房屋多系木结构，城区房地产部门直管公房中10万平方米的非住宅用房白蚁危害率达10%。60年代初，由主管城建的市建设科派员外出学习白蚁防治技术。1967年12月，组成白蚁防治小组赴广州学习，参观中南昆虫研究所、中山大学生物系试验场地，到杭州、萧山等地学习挖巢灭蚁经验及农村开展群众性防治白蚁的现场观摩。
1968年3月，组成白蚁防治班，由市房地产公司房地产股直接领导，除按各房管员的报告单进行防治外，还组织对城区白蚁危害情况进行普查，掌握第一手资料。防治组也接洽外单位业务，先后帮助中共邵阳地委机关大院、邵阳市立医院、邵阳地区公安处、市公安局等蚁害严重的单位进行定期检查，防治蚁害。并向一些单位和个人供应灭蚁药剂，有效地控制蚁害扩散。以后，由于“文化大革命”影响，部份专业人员调离，白蚁防治工作有所放松。1976年，又确定2名专职人员，分城内、城外两大片进行追踪防治，减轻了蚁害损失。
1978年，邵阳地区白蚁防治站成立，配备干部和技术人员10名，在全地区范围内开展白蚁防治业务培训和具体防治工作。1986年实行市领导县体制后，地区白蚁防治所转为邵阳市房地产局二级机构。至1990年底，该所先后为900多个单位及私人住宅进行白蚁防治工作，治理面积达3500万平方米。
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邵阳市
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