宜春市图书馆

楼市措施的密集出台和11月成交回暖让各地楼市不仅过上了暖冬，甚至提前嗅到了早春的气息。当实实在在的销售数据摆在各开发商老总的案头上，老总们平日紧锁的眉头都有所舒展。但不少开发商和业内人士在欣喜之余仍存隐忧，反弹不可能一蹴而就，救市政策当然也不可能立竿见影。那么，在众开发商眼中，有哪些因素制约楼市进一步反弹?
  大势看淡：楼市难走“独立行情”
  今年伊始，大多数开发商还都认同楼市经过小幅调整后继续牛气冲天的看法。但年末,持有此类观点的人屈指可数了。全球经济“火车头”美国经济陷入衰退已是定局，欧洲、日本经济同样不景气，中国经济明年要实现8%的增速面临相当大的难度。而房地产作为宏观经济的支柱产业,要走出独立行情根本不现实。有专家认为,此次金融危机不能理解为传统的商业周期或金融周期调整，而是对过去10多年全球化所形成的新兴经济体低成本制造业与发达国家负债消费循环结构的一种调整。而目前金融危机对实体经济的影响并未完全显露出来，悲观的经济预期笼罩全球。在此大背景下，房地产行业转暖缺乏宏观面支撑，需方可能因就业、收入等预期悲观而紧捂钱袋，供方则销售回款乏力，因银行惜贷而难筹资金。
  二套房贷：政策未见解冻
  有人说,2007年9月出台的二套房贷政策，正是引发此次房地产市场大调整的“导火线”。此前，曾有媒体报料称,住房和城乡建设部在最近的一次房地产调控部际联席会议上提出，尽快出台改善性需求住房刺激政策，包括放松“二套房贷”政策。这引发了市场的无限遐想。但时至今日，国家有关二套房贷的政策依然是“只听皮鞋响，不见人下楼”。二套房贷政策能否松动也成为市场格外关注的焦点。
  记者釆访多家银行和按揭后发现，目前个别银行已在偷偷打起了“擦边球”，比如，“对于已经将第一套住房结清，再贷款买第二套房视为首套房处理，利率上享受7折优惠，首付成数也降低为三成甚至两成。”但银行这种 “只做不说”的方式很难激起消费者更多的热情。
  降息利好：持续时间多长?
  11月26日，中国人民银行宣布下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。一个半月内连续3次下调贷款利率，可以说是史无前例，各路专家和购房者纷纷按动计算器，计算降息后房贷能少还多少。一些扛不住加息周期，提前还贷的购房者连连懊悔,“早知道市场这样，也不至于东挪西借还贷了。”政策利好带来的是各地楼市行情转暖,但持续时间多长，恐怕谁心里也没谱。
  郑州黄河大观有限公司营销部经理李权民认为,2005年1月1日起告别了降息周期进入加息周期，在此期间,央行共加息10次,去年表现得最为密集，连续6次加息，最后一次加息是在去年的12月21日,才最终让楼市放慢了上涨的步伐。而且压倒楼市的最后一棵稻草往往不是加息。同样的道理，国家的数次降息也不会马上促使楼市出现反弹。毕竟人们都有买涨不买跌的心理。一旦心理预期转变了,仅靠一两次降息来扭转整个市场局势是不现实的。
  也有开发商认为，降息的目的是通过财政支出促进内需增长，货币政策配合财政政策来促进经济增长，通过降息稳定金融市场。
  如果一个政策力度很大，其他配套政策跟不上的话，很难达到预期的效果。降息能够起到稳定房地产市场的作用，但很难刺激房地产市场。房地产市场具有很明显的周期性特征，当宏观经济不景气时，单纯靠政策刺激不可能有太大的作用。
  人民币贬值：楼市遭遇“抽血” 最近一段时间虽然利好频出，但人民币的贬值却让一些外资有从楼市出逃的迹象。汇率的风吹草动也将对投资回报率要求较高的外资和热钱产生极大的震动，在外资云集的上海已出现了些许变化。而被业内人士认为国内房价最坚固堡垒的上海如出现大幅跳水，势必对刚有回暖迹象的全国楼市形成新一轮大面积冲击。
  也有专家认为：人民币汇率变动对购房影响不大，房价变动关键看土地所蕴含的内核价值。如果一个城市生活质量高，这个房子价格就水涨船高，反之亦然。