宜春市图书馆

采访嘉宾:江西丰蓄房地产开发有限公司董事长黄圣平记者:黄董事长,您好！非常感谢您在百忙这中接受本报记者的采访。目前宜春正在推出经济适用住房和廉租住房，您觉得这对商品住房的销售会有影响吗?
  黄圣平:我认为政府推出的经济适用住房和廉租住房，不但不会影响商品房的销售，反而会对房地产市场的健康发展产生正面作用，原因是国家对经济适用住房的总量控制在20%左右，这20%的需求本身就不是商品房住宅的市场需求。就是政府没有这项政策，这部分人还是不会买商品房。国家有了这项政策后，满足了这部分人的住宅需求，使社会增加了稳定因素。任何时期的经济发展都离不开社会稳定，所以政府推出经济适用住房和廉租住房不会影响商品房的销售。
  记者:现在宜春市场所销售的商品住房几乎都是没有装修的毛坯房，您觉得根据市场需求，以后开发企业会做一些装修好了的房子吗?黄圣平:销售毛坯房而不销售装修房，主要是市场还是处在初级发展阶段的原因。现在的北京、上海、广州市场上装修房就很多，几乎项目销售的都是装修房。毛坯房的好处是客户可以按自己的喜好、个性来装饰自己的私人空间，装饰水平和所用材料也可以按自己的经济承受能力来灵活掌握。
  一套房子在装修时可以和房价相当，也可以很简单，用很少的钱就能打发入住。
  但装修房的好处也很多，首先是统一装修可以节省装修成本。开发商在装修招标的时候，设定了装修标准就可以以最低的价格成交，这和单套房屋购买装修材料是有很大差别的；另一方面是可以在装修设计水平上有很大的提高，单套房子单个家庭没有能力请高水平的装修设计公司，因为有了相当资质和专业设计人员的设计单位，其装修设计费用是很高的，单个家庭请这样的公司设计肯定不划算。一般都是请装修设计和施工同时做的公司就地解决，这样装修设计的水平、品位、档次与前者相比就不可同日而语。
  但在销售装修房的过程中,不成熟的市场也会出现很多问题，比如交楼标准的制定、出现装修质量问题的投诉处理、装修材料价格的透明等等。我公司在今后要尝试装修房销售的销售方式,我们本着让客户住好房子，为他们着想为他们解决问题的原则，装量而只计算成本。我相信市场会有一个公正的评判的。为了让客户一生称心,我想我们为市场提供装修房的尝试值得。当然,我公司以诚信、透明为原则，也希望市场能给予认同，不能只让大城市的居民享受高水平的装修设计和施工，在不远的将来，我们宜春人民也会住上这样的房子，而且不会多花钱。
  记者:最近有些一线城市出现了降价情况，以致于宜春部分消费者预言宜春房价肯定会下跌，因此一直在观望。那么，请您预测
  一下，未来几个月楼市是不是有回暖，还是说观望情况将一直持续下去?黄圣平：对于我国房地产市场的价格走势，媒体有了很多的分析和判断,众说纷纭，但一个主流的声音是:我国的房地产市场会有个调整期，房价不会下跌，但涨幅会跌。这也是国家对宏观经济调整的预期目的。至于在国内一些一线城市出现了房价绝对值下跌，我认为这是正常现象。因为房地产市场多年来在我国一线城市就出现了以概念做策划销售高档住宅的现象，个别项目在做了形象包装后,其定价严重违背了价值规律。这种现象在房地产顺市时可以成功，但在国家调控政策出台之后,消费者的购房行为相对理性,这样的项目就危险了。比如深圳蛇口某项目在开盘时定价36000元/平方米，开盘一个月后就跌到了16000元/平方米，跌幅56%。但也有理性定价、遵循价值规律的项目，定价遵守了客观规律，其价格和价值相符合,这样的项目不但价格没有跌，还有小幅上涨,而且销售状况良好。如广州白云区合生创展项目华景新城,2008年2月开盘价12000元/平方米，到5月份均价已经上升了1000元/平方米。这就说明，房地产市场价格的调整是有涨有跌,幅度也不尽相同。
  至于宜春的房地产价格走向，我说说我个人的观点。宜春房地产价格2006年至2007年是大幅上涨的,2006年以前高层住宅不多,主要以多层住宅为主，价格在1000元/平方米上下。到了2006年，宜春房地产市场开始出现了高层，价格也突破千元，而后在2007年迅速突破2000元。
  特别是一些高品质高层楼盘，以他们过硬的建筑质量和紧扣市场需求的配套使价格突破了3000元。一些高科技建筑新材料也相继进入这些高档楼盘，所以我认为价格上涨的原因不单是市场因素，还有建筑材料的上涨和楼盘品质的提升。诸多因素造成楼盘的价格上涨这已经是事实，但我认为宜春的房产价格还远没有到不理性的程度，也就是说房地产市场的强购买力来自于外来人口增加所增加的刚性需求和外来资金增加的弹性需求。
  前些年国内一些一线城市的强购买力加剧了市场供求关系的转换，房地产产品需求在外来资金的推波助澜下作用于价格，使价格上升到了一个不理性的水平，这种不合理的价格水平和利润空间也是宜春不具备的，所以我说不理性还没有来到宜春，宜春的房地产价格还在理性状态下国家的宏观调控政策就出台了。这一点从定价策略上就可以看出来,在广州、上海，个别项目的折扣动辄就是9折、8折，很普遍；但在宜春房地产市场,95折以上的都很少，大多都是98折。这就说明,宜春房地产市场的定价都是采取实惠、诚信的定价和低回扣策略，没有多少回旋的余地。我认为，假如有楼盘出现了超低价格，那就真的要考虑这个项目的建筑质量了。因为我们都知道，利润是企业发展的源泉，赚多与赚少都是要有利润的，要不企业怎么发展？所以我就宜春目前的房地产价格水平判断，价格会上升，但涨幅会下降。但上升在什么时间,上升多少呢？市场经济是靠供求关系调节市场价格的，房地产市场也不例外。因此,在土地供应减少,市场存量房下降的情况下,宜春房地产市场不会出现价格下跌。
  相反，在这种观望的市场氛围调节下需求越聚越厚，当刚性需求高比例转化为有效需求的时候，宜春的房地产价格一定会上涨。这个时间我估计会在半年左右。我个人认为,过一个月左右,应该是宜春消费者买房的好时机！