吉安市图书馆

新中国建立后，国家对城镇居民的住房实行“国家包、低房租、福利型”的制度。这种住房制度存在着许多弊端:抑制了个人对住房的投入，排斥了市场机制的作用，使市场机制在住房领域不能发挥其对资源配置的基础作用，抑制了住房市场的发育,阻碍了住宅业及其相关产业的发展，难以从机制上抑制不合理的住房需求，助长了以权谋房的不正之风。尽管国家花费大量的资金来解决城镇居民住房问题， 仍有相当数量的居民存在不同程度的住房困难。这样的住房制度,使住房的供需矛盾无法根本解决。 因此，必须进行改革。
  1988年10月，吉安市成立住房制度改革领导小组,1991年5月，成立市住房制度改革办公室，制定了《吉安市住房制度改革试行方案》和《吉安市住房制度改革宣传提纲》，着手推进住房制度改革的整体方案。同年，井冈山市和新干、峡江、永丰、吉水、吉安、安福、永新、宁冈、泰和、万安、遂川等县也相继成立县（市）住房制度改革工作机构。各县（市）住房制度改革领导小组由主管副县（市）长、县（市）委和政府办公室主任、房管局、建设局、体改委、纪委、监察局、计划生育、总工会、财政、税务、人事劳动、物价、审计、土管、银行等单位领导组成，下设办公室负责日常事务工作。按照省人民政府赣府发[1991] 19号文件《关于提高全省城镇公有住房租金标准的暂行办法》、《关于实行住公房超标准加收房租的暂行办法》 和《关于实行新房新制度的暂行办法》三个单项改革方案，全区各县（市）坚持综合配套，分阶段推进的原则,整体推进与重点突破相结合来推动房改和新的城镇住房制度的建立。
  住房制度三个单项改革方案三个单项改革概括地讲是提高租金标准、超标加租、新房新制度，加大租金改革力度。从城镇住房的低租金制度的主要特征和产生根源上选准突破口进行改革。首先，制定分年度、分阶段调租规划，结束居住公房实行低租金或租金倒挂的现象,每个县（市）按照住房结构和环境条件统一租金标准;其次,按干部职级、科技人员职称和家庭人口确定享受住房面积标准,对超过住房面积标准的采取加收租金的办法,防止住房分配方面的不正之风的膨胀;第三,对改革前后的住房区别对待，实行新房新制度，在租金水平达到成本租金以前，新房（含腾空的旧房）的租金标准可以髙于同期现住房的租金标准，避免新房进入旧体制，促进新房较快地向新体制过渡，培养职工的住房商品化意识。
  住房制度整体改革方案1991年11月开始执行的《吉安市住房制度改革试行方案》涉及:房改的根本目的、基本内容和远近期任务;推进租金改革;推进住房公积金制度;出售公有住房;集资合作建房;建立住房基金;加快推进住房制度改革等内容。时间安排是：1991年11月和12月为理顺租金关系阶段, 扭转低租金、多占房的现象;1992年1月起，整体房改方案启动，一是分步提租补贴，加大租金改革力度; 二是按照“个人存储，单位资助，统一管理，专项使用”的原则，建立住房公积金制度;三是以标准价出售公有住房,给买房者以优惠,鼓励私人购房，盘活存量住房,加快回收资金,促进住宅建设;四是改变住房建设由国家和单位统包的制度推进集资建房,实行政府、单位、个人共同投资解决城镇居民住房紧张状况;五是加强住房基金管理,逐步改变旧体制下住房建设、维修、管理资金无序的状况,使之形成合理、有 .序、规范的资金来源，建立城市、单位、个人住房基金。
  住房制度改革的进程:1991年11月起，吉安市推行住房制度整体改革方案;1992年7月至12月起, 其他县（市）先后推行住房制度三个单项改革方案；1997年1月起，执行住房制度三个单项改革的县 （市）推进住房制度改革整体方案。 房租调整调整房租旨在通过以提高公房租金为手段，逐步实现住房资金的良性循环，加快城市住宅建设步伐，从根本上改变住房福利型的旧体制，以提高和改善人民群众的居住条件和居住水平。
  提租目标分近、中、远期三步进行:近期将房租提高到按住房的折旧费、维修费、管理费三项因素计租,实现“以租养房”；中期按住房的成本租金即折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素计租，实现住房简单再生产;远期在成本租金的基础上，逐步向八项因素（除前五项外，再加利润、保险金和地租）计租的市场租金过渡，实现住房商品化。与此同时，提租的幅度和次数根据物价指数控制目标和与当地居民收入水平相适应的两个环节适时统筹来实现。
  提租标准根据阶段目标，吉安市行政区域内的自管和直管住宅,在理顺期的月租金标准为:砖混结构0.15元/平方米，砖木结构0.13元/平方米，简易结构0.10元/平方米;从1992年1月1日起执行近期第一步月租金标准，按维修和管理费二项因素计租，砖混结构0.35元/平方米，砖木结构0.30元/平方米，简易结构0. 25元/平方米；1994年起执行近期第二步月租金标准,按维修、管理和折旧费二项半因素计租，砖混结构0.80元/平方米;砖木结构0.60元/平方米，简易结构0.35元/平方;1997年起执行近期第三步月租金标准，按维修、管理和折旧费三项因素计租，砖混结构1- 10元/平方米，砖木结构0.80 元/平方米，简易结构0.45元/平方米。其他县（市）提租标准略低于吉安市的标准。调租后，为照顾住房未超过标准，但经济负担有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等少数住户,对其增加的租金实行减租、免租或由有关单位予以补助的政策，简称为“减、免、补”。具体办法是:凡租住直管和自管公房或租住私房的各级党政机关、群众团体、全民和集体所有制单位的干部、职工（含离退休者），由所在工作单位按其月（结构或标准）工资或离退休费的一定比例，一次性核定金额， 发给住房补贴。出租私房，又住公房者不发补贴;既有私房又住公房，私房使用面积人平均在10平方米以上的职工暂时不发补贴;1992年1月1日后开工建造私房或按市场价标准购买住房的职工可发补贴。 近期第一步补贴系数为工资（离退休费）的3% ;第二步补贴系数为10%计发住房补贴。发放补贴后，职工原享受的住房补贴相应取消。
  租金收取和使用提租后，产权单位收取的租金按总额的6%交纳管理费列入城市住房基金，余额均留给产权单位，列入单位住房基金，存入市住房资金管理处在房地产信贷部开设的专户中，定向用于住房建设和维修,不得挪作他用。
  1992年吉安市共收租金131.9万元,平均每个职工发放住房补贴2.736元。
  建立住房公积金制度1992年1月1日起,吉安市在全省首家推行住房公积金制度。所有行政和企事业单位及其职工均按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金,建立住房公积金制度。按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，即:职工个人按月交纳占其（标准或结构） 工资4%的住房公积金，单位也按月提供占职工工资3%的住房公积金。1997年起全区其他县（市）相继推行公积金制度，与吉安市同时执行职工和单位的住房公积金缴交率分别为50%，两者均归职工个人所有，存入职工个人住房公积金账户。职工的住房公积金本息免征个人所得税。至2000年底，全区应缴住房公积金的职工人数31万人,实缴职工人数24万人,累计归集住房公积金15528.27万元。职工住房公积金由政府设立的住房资金管理机构根据责权利一致的原则统一管理。住房公积金的存贷款等金融业务一律由政府委托指定的专业银行办理。住房公积金实行专项使用,职工购、建和大修住房可提取自身及直系亲属积累的住房公积金;也可申请住房公积金贷款;当职工离、退休时,其积累的住房公积金本息余额一次结清，退还职工本人。住房公积金遵照领导小组决策，中心运作，银行专户，财政监督的原则进行管理。至2000年底，全区职工支取住房公积金85& 08万元，住房公积金个人住房贷款3020. 12万元,购买国家债券844.00万元。
  出售公有住房全区各县（市）出售公有住房经历了以标准价和成本价两个阶段。出售的公有住房限于砖混结构成套住宅,以建筑面积为计算单位，每户限购一套住房，首次购房者可免交契税。
  以标准价出售时，应界定新、旧住房。经测算，吉安市1991年度竣工的砖混结构住宅的标准价按征地拆迁补偿和本身造价二项因素计算为206元/平方米，旧房重置价193元/平方米。根据赣府发（1991）19号文件规定,1992年吉安市每平方米建筑面积优惠价新房180元/平方米，旧房168元/平方米，并按住房所在地段、朝向、楼层、设施等因素将基价增减计算;对旧房的折旧以每年1 %递减计价，只限折旧至1980年止。对杂间按层高认定（在2. 20米以上的减半计算）。为鼓励职工个人购房，在一定时间内售房实施一次性启动房改优惠，新房优惠15% ,旧房优惠20% ；对一次性交清购房款的可再优惠 20% ;对分期付款的，首次付款50% ,每多付购房款10%的,可优惠2% ,分期付款期限为5年，并需另付所欠款额的银行同期定期利息;住房面积超过标准部分，按标准计算，不享受优惠政策。区内其他县 （市）的售房标准价比吉安市低10元/平方米左右。至1992年底，吉安市共出售公有住房11900套，回收售房款5129.5万元。
  在国务院发布关于深化城镇住房制度改革的决定后，全区各县（市）出售公有住房都以成本价进行交易。对购房人的购房面积按照赣府发[1991] 19号文件规定的控制标准执行，超标部分一律执行市场价。1996年吉安市售房成本价为489.24元/平方米，其他县（市）略低于此价。售房中实行优惠:一是现住房折扣,1996年购房给予5%现住房折扣，此后逐年减少一个百分点，到2000年后全部取消;二是旧房成新折扣，每年成新折扣率为2% ,使用年限超过30年的，均按30年计算;三是工龄折扣,经测算具体数额每年工龄为3. 68元/平方米；四是对一次性付清购房款的给予20%的一次性付款折扣。售价根据住房所处地段、层次、朝向、设备和装修标准等因素区别计价。也可分期付款。
  标准价与成本价售房的政策衔接。标准价售房，认购人拥有部分产权份额，即占有权、使用权、有限的收益和处分权，可以继承。此类住房要按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》国发[1994] 43号文件的规定明确购房职工所拥有的产权比例，即按照售房当年的售价占成本价的比重明确职工个人购房的产权比例来确认，经测算，以标准价购房比例为60%。并鼓励购房人按成本价继续购买属于单位的40%产权后，取得个人的全部产权。在政策衔接过程中，有95%以上的购房人按成本价买断了住房的全部产权。在进入市场时，必须在补交有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。至2000 年底，全区各县（市）回收售房款达2.7亿元。
  加强住房基金管理在建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房制度的过程中，形成稳定的住房基金来源，把围绕住房的生产、经营、消费所发生的有关资金集中起来，建立城市、单位和个人三级住房基金，促进住房资金的积累、周转以及政策性抵押贷款制度的建立。全区以县（市）为单位，对辖区各单位的房改住房资金在使用权不变的原则下，把住房公积金、住房租金和住房租赁保证金、房改中出售公有住房的资金、住宅建设资金及集资合作建房的资金等住房基金进行专户归集,实行分户存储，统一管理，接受财政、审计、监察部门的监督。至2000年，全区各县（市）累计归集住房基金49507. 44万元, 其中有6197.97万元滚动使用。
  通过房改，至2000年全区各县（市）初步构筑了与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度的基本框架，逐步地健康有序地朝着“住房产权以自有化为主，多种所有制形式并存;住房供应多样化，住房建设社会化，住房分配货币化;住房售价和租金形成市场化，住房交易规范化;住房管理专业化” 的房改目标迈进。