抚州市图书馆

抚州地区住房制度改革从1988年1月6日江西省人民政府《关于搞好我省住房制度改革的通知》颁发后开始酝酿、准备，江西省人民政府《关于城镇住房制度改革三个单项暂行办法的通知》颁发后组织运行，历经4个发展阶段，即：准备与试点、单项改革、整体改革、深化改革。在内容上实施改革住房建设投资体制；改革住房建设、分配、维修、管理体制；改革住房分配体制；建立双轨制住房供应体系；建立住房公积金制度；建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场等7个方面的改革。
   一、改革试点 1988年至1990年，地区及各县（市）成立房改工作领导与办事机构，先后组织人员赴省参观学习，参加省、地组织的专业培训，编印房改通讯，全方位多媒介进行政策宣传咨询。作为全省房改试点县之一的东乡县和全区房改试点抚州市制定出改革方案，经论证后报上级审批。宜黄、广昌、临川县在单项改革方面进行探索实践，南城县对部分单位公房实行优惠出售，以售房促提租。其他各县先后从整体改革思路出发，开展前期调查测算工作。1990年10月召开全区房改工作会议，确定全区房改“坚定不移，坚持不懈，积极稳妥，因地制宜”的工作方针，决定除东乡县、抚州市外，10个县从1990年11月起同步进行统一租金标准，超标加租，1991年1月起实行新房新制度3个单项改革，并确定富奇汽车厂、南丰县的白舍镇为房改试点，取得经验指导全区建制镇由单项改革向总体方案过渡。此后，全区房改工作全面铺开并转入实质性阶段。
   东乡县试点 东乡县被定为省房改6个综合改革先行县之一，是全区房改整体方案出台和组织运行最早的县。赣府发〔1988〕1号文件下发后，县委、县政府在思想、组织和行动上积极策应，把房改纳入政府工作的重要议事日程。1988年6月成立县房改领导小组，7月成立县房改办，8月始部署和开展具体工作，先后组织宣传发动、培训骨干、调查测算、制定和优选方案、报批出台、模拟运转、正式实施各阶段性工作。至1990年10月，县房改领导小组先后制定5个房改方案，并对各方案进行论证优选后，确定按“提租补贴，建立基金，实转起步，一步到位，积极出售公有住房，实现住房商品化”模式实施房改。试行方案主体内容包括：住房制度改革的指导思想；改革的基本原则；改革的模式；改革的范围；标准租金的构成与计租办法；计算住房补贴的工资基数；住房补贴多少和补贴的发放；实施办法和结算形式；住房基金制度；减免补助；公有住房出售；住房维修；私有住房出售出租管理等。主要配套政策包括：公有住房租金计算办法；公有住房出售暂行办法；公有住房租金减免补助办法；公房租金和住房补贴的会计处理办法；住房资金试行办法；公有住房管理试行办法；房地产交易市场管理办法；关于违反房改政策处罚的暂行规定。该方案经地区行署审定，于1991年5月经省房改领导小组批复，同年10月正式实施。
   抚州市试点抚州市被确定为全区房改先行试点单位后，1990年6月成立房改领导机构，经过宣传发动、人员培训、调查测算、组建配套专业管理机构、研制相关政策、确定整体改革方案、论证报批等阶段性的工作。试点方案经省、地房改领导小组审批，于1992年4月正式实施。该市房改整体方案主体内容包括：改革的指导思想；改革的基本原则和目标；改革的范围和改革的具体办法等。有关配套政策法规包括：公有住房租金计算办法、住房补贴发放办法、公有住房租金和住房补贴结算办法、公有住房出售办法、公有住房出售后产权管理办法、公有住房基金管理暂行办法、集资合作建房实施细则、住房建设管理实施细则、住房维修管理实施细则、房地产交易市场管理暂行办法、住房解危解困实施办法、住房分配管理暂行办法、关于违反房改政策的处罚暂行办法等。房改模式是：统一租金标准，实行补贴减免，卖房给予优惠，建立住房基金，改革建管体制。工作步骤是：实行售房、集资合作建房、提租补贴分步走。实施房改政策的主要做法是：采取收取职工个人40%的现金，单位为购房者贴息贷款20%，个人抵押贷款40%的措施。无房者在一定期限内集资7000元以上，此后购房按1992年新房优惠政策办理。
   1992年6月，抚州市六套班子成员率先交款购房，8月掀起购房高潮。全市498个有房单位，出售公房的单位446个，占有房单位的89.6%。共出售公房1.3万多套，建筑面积70.1万平方米，回笼资金5158.4万元。同年全市开展提租补贴的单位53个，收到租金2.9万元（不含直管公房），收到住房保证金和储蓄金94.1万元。1993年房改政策调整，出售公房单位110个，建筑面积17.12万平方米，提租单位53个，收到租金2.9万元。1994年国务院下发《关于制止贱价卖房的通知》，全市停止出售公房，同年收到租金2.9万元。1995年抚州市、临川县合并成立临川市，全市收取公房提租租金2.9万元。1996年、1997年均为5.8万元。
   二、单项改革 1991年3月，江西省人民政府下发《关于城镇住房制度改革三个单项暂行办法的通知》。3个暂行办法即：《关于提高城镇公有住宅租金标准的暂行办法》《关于实行住公房超标准加收房租的暂行办法》和《关于实行新房新制度的暂行办法》。其主要内容概括为“提高租金，超标加租，实行新房新制度”。“提高租金”即所有公有住宅按结构等级不同，每平方米使用面积月租金分别提高到0.10元～0.15元。县城、独立工矿区、农垦场可在上述标准上降低0.02元。对室内不同使用性质的空间计租面积和计租办法作相应规定。“超标加租”即所有干部、职工可享受政策范围内允许的住房面积，对于超面积部分，按超标加租办法处理。对两处以上住房的计租办法，以及不同时期参加革命的老干部住房租金的政策性减免等作相应规定。“新房新制度”即以1991年7月1日后竣工交付使用的新建公房和腾空后重新分配的公有旧住房为“新房”。新房实行先卖后租，先卖给住房困难的职工，后卖给单位。新房实行新租金。交纳统一租金同时交纳租赁保证金，用于产权单位建房，利息用于补偿出租房屋维修和管理费不足。对不同结构房屋，不同类别城镇的售房价也相应作规定。
   1991年，抚州地区召开全区房改工作会议，就贯彻落实赣府发〔1991〕19号文件作出部署，确定南城、资溪、广昌、南丰4个县先行实施3个暂行办法。随即，全区除东乡县、抚州市两个进行整体改革的试点单位外，均结合各自具体情况开展学习、宣传、贯彻和组织实施活动。至是年6月，资溪、南城、广昌、南丰4个县均制定出关于城镇住房制度3个单项改革实施细则、规定或办法以及相应保证措施，并报经地区房改领导小组批复。上述4县在3个单项改革方案出台和进入各项实施工作阶段的同时，不失时机以此为过渡，着手制定整体改革方案。临川、崇仁、乐安、金溪、黎川、宜黄6县则从本地具体情况出发，结合3个单项改革要求，立足一步到位，采取直接研制整体改革方案的工作举措。
   三、整体改革 1991年6月《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号）下发后，抚州地区各县市加速出台整体改革方案。至1992年年底，临川、崇仁、乐安、宜黄、金溪，广昌、黎川等的房改整体方案分别经省、地房改领导小组审批先后出台并实施运转。资溪、南城县的房改整体改革方案分别于1993年2月和6月出台。至此，全区12个县（市）围绕既定的房改目标和任务，有组织、依程序、按政策全面铺开。各县（市）房改整体改革（试行）方案是在国家制定房改总原则的指导下，因地制宜，围绕住房制度改革的目标和任务，提出在一定时期内具体的组织实施内容和管理办法与相关政策。其在基本原则方面共性是：体现国家、集体、个人共同负担的原则；坚持“多住房多拿钱”“住好房多拿钱”的原则；坚持租、售、建并举的原则；坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则；坚持机制转换的原则；建立公正、权威的推行住房制度改革的决策、研究、管理和监督机构，保证住房制度改革顺利进行；实行优惠政策、鼓励职工个人购房，推行集资建房，逐步实现住房商品化。
   实行租金改革 各地公房租金改革从执行国发〔1988〕11号文件始，经历3个阶段。第一阶段为1991年至1992年。该阶段公房提租主要在作为全省6个综合改革县之一的东乡县和实行3个单项改革的资溪、南城、广昌、南丰4县先行组织实施，实施内容详见本节上一目。第二阶段为1992年至1995年。各县（市）的房改整体改革（试行）方案把统一租金标准、分步提租作为整体推进房改的主要政策措施之一。方案经批准出台后，房改范围内的所有公房户，全部进入实转，公房租金一步提高到标准租金或实行分步提租，同时按规定发给住房补贴，或小步提租不补贴。第三阶段是1996年，地区行署下达《关于深化我区城镇住房制度改革的意见》，各县（市）积极推进租金改革，采取措施，确保租金到位，杜绝少收、漏收现象。各县（市）在制定深化各地房改等方案中均充分体现出积极推进租金改革的力度。1996年至1997年全区各地按照省审批的租金改革规划，合理提高房租，把握租金改革与职工收入的关系。
   1996年—2000年各县（市）公有住房平均租金占双职工平均工资比例 表21—4—21 单位：% 建立住房基金 1992年，国务院房改领导小组、财政部、建设部联合颁发《关于住房资金筹集、使用和管理的暂行规定的通知》后，抚州地区财政部门会同房改及其主管部门逐一对各部门、各单位原有的住房资金进行核定，合理将原有住房投资和支出金额计入各级住房基金，并将其划为：城市住房基金、单位住房基金和个人住房基金等3级。
   城市住房基金包括列入当地财政预算的住房基金（即房改前3年投入住房建设、维修等资金的平均值）；上级拨款用于民房建设和修缮的资金；行政事业单位出售公房回收的资金中属城市住房的基金；各房改单位出租公房的租金收入的统筹部分；1992年7月1日至1994年6月30日止免征的所得税、调节税以及国家能源交通重点建设基金和预算调节基金；房改后3年收缴的有关税费；当地房地产信贷部、房地产开发公司的利润和房地产交易收入；城市住房基金的利息。其使用范围包括：行政事业单位（全额预算）购建和维修住房；行政事业单位职工的住房补贴，公积金；困难职工租金的租、免、补；房地产开发及解危解困的建设及发放购、建房货款；经批准用于生产性短期融通；用于房改的其他支出。
   单位住房基金包括房改单位收到的职工购房款；房改单位公房出租的租金收入属单位住房基金部分；房改单位原用于职工住房建设、维修和房租补贴的资金；上级用于职工住房建设的资金；企业单位住房基金的存款利息。其使用范围包括建造、维修住房；发放单位职工住房补贴和公积金；职工购房差价补贴；售房交易手续费；用于房改的其他支出。
   个人住房基金包括职工个人与所在单位按月提供占职工工资一定比例的公积金，个人交缴的租赁储蓄金和租赁保证金。此基金主要用于职工个人购建住房和维修自有住房。
   1993年6月，地区房委会制定并下达《抚州地区住房基金管理暂行办法》，统一全区建立住房基金工作的规范。1994年1月，地区行署下发《抚州地区住房基金筹集和房改资金管理暂行办法的通知》。截至2000年，全区筹集住房基金总金额约3亿元。
   推动公房出售 1992年，全区大部分县（市）房改整体方案先后出台并实施运转，开始出售公房。各地按赣房改办〔1991〕20号文《关于加强出售公有住房价格管理的紧急通知》要求，先后确定公有住房出售的原则、范围、对象、出售形式、付款方式、出售价格（包括不同年限的旧房折成比例，不同地段与不同装饰住房售价增减因素）等具体操作办法。是年7月1日召开地直单位房改动员大会，地委、行署主要领导到会并作讲话。随后，地委、行署几套班子领导在购房仪式上率先购房，推动全区各地的公房出售。到11月底，全区共出售公房17157套、建筑面积127.3万平方米，回收售房款7909万元，收缴租赁保证金229万元。1993年，执行赣房改办〔1993〕5号文件《关于调整1993年度公有住房售价的通知》，各县（市）对当年公房售价进行测算、评估并确定新的公房售价标准报请当地政府审查，尔后逐级上报审批。售房价在1992年基础上全部提高10%以上，优惠减少50%以上，及时取消一次性售房补贴。1994年，执行赣房改办〔1993〕9号文件《关于房改中出售公有住房有关问题的紧急通知》，优惠价出售公房的方案停止执行，凡未办理产权证发放手续的，一律暂停办理，已出售公房的收入立即冻结，对公房出售进行全面检查清理。1994年全区各地停止公房出售并开展自查工作。在检查清理基础上，各县（市）均建立手续完备、资料齐全、数据准确的分户台账，并制定出相应管理措施，维护房改政策的严肃性，对巩固和发展公房出售成果起到积极作用。
   1995年至1997年，贯彻国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》和省政府、地区行署相应的《实施办法》与《通知》，公房出售政策更加统一明晰，全区着力做好完善新老房改政策衔接工作。各县（市）执行按成本价出售公房的政策规定，积极推行新的售房政策，同时开展对已售公房进行产权比例核定，补交购房款，发放产权证书，建立完善购房、分期付款和抵押贷款办法与制度等项工作，全区出售公房管理日趋规范化、制度化、科学化。（详情本章第五节另有记述） 扶持集资建房 1991年起，各县（市）陆续出台的住房制度整体改革方案，均将集资合作建房列为主体内容之一，本着“国家扶持、单位资助、个人集资”的原则，对集资建房的程序和办法、施工管理、优惠政策、组织机构、住房管理等都作出明细规定。同时，各地集资合作建房活动均严格遵守城市规划，统一纳入“综合开发，配套建设”的轨道，以提高城市建设的综合效益。各县（市）对参加集资建房职工的建房标准面积均按总原则要求因地制宜作控制性规定。超出标准面积部分所需资金，由集资建房户全部负担，不享受优惠。对已住公房又申请参加集资合作建房者，对单位与个人联建的集资房、个人合作建房的筹款方式、筹款额度、利率计算，产权核定等问题都作出相应具体规定。
   1994年抚办8号文件规定，1993年年底之前批准的集资建房按政策核定产权，鼓励个人按成本价补交房款；1994年1月1日后批准的集资建房个人集资款加上购房各种优惠低于成本价的补足成本价，个人获得全部产权；个人集资款加上购房款各项优惠高于成本价的不再退款，个人获得全部产权且住房进入市场不受时间限制。1996年按抚行发〔1996〕31号文件规定，集资合作建房由房改部门和安居工程领导小组办公室牵头组织城建、土管、资管、计委等有关部门进行定期集中审批。政策到位使住房建设速度和规模都得到迅速增长，加快了城镇住房的有效供给。从1991年到2000年，全区集资合作建房户建筑总面积达190万平方米，吸收资金8亿多元。
   加强房改资金管理 1993年8月省政府办公厅下达《关于加强房改资金管理的紧急通知》。按《通知》要求，抚州地委、行署专题研究房管资金问题，先后以明传电报和专员给各县（市）长信函的形式，强调决不允许直接挪用房改资金，还出台《抚州地区住房基金的筹集和房改资金管理暂行办法》在全区组织实施。同时成立抚州地区住房资金管理协调办公室。同年10月全区房改工作会议，对房改资金检查清理工作进行统一布置和提出具体要求。会后，根据赣房改〔1993〕10号文件《关于开展全省房改资金检查清理工作的安排》，地区房委会组成3个调查组对各县（市）房改资金的管理情况进行全面调查，发现在对资金有效管理上存在资金动用比重大，挪用情况严重；资金管理较乱，房改部门与配套机构关系未理顺；房改资金有出无人等问题。地区房委会及时向地委、行署汇报，并对加强房改资金管理工作提出建议，引起地委、行署领导的高度重视。1994年8月4日，行署专员签发特急明传电报，要求各县（市）必须高度重视房改资金的管理工作，在地区房改资金管理办法未出台前暂停审批使用资金，对已挪用的资金要求采取果断措施迅速归还，对不能收回的资金坚持谁批准谁负责的原则。随即，地区通过建立新的房改资金管理制约机制，有效增强对全区房改资金的宏观调控能力，加强各地资管所（处）、信贷部配套运作，房改资金管理无序的状态基本得到扭转。至1994年，全区共筹集房改资金1.89亿元，有资金余额1.06亿元，用于住房建设和住房补贴等房改支出8149万元，占所用资金8300万元的98%。全区房改资金逐步走上科学化、制度化、规范化的管理轨道。
   四、深化房改 1996年3月10日，地区房改办下发《关于抓紧做好制定深化房改方案有关准备工作的通知》。3月至7月中旬，南城、金溪、崇仁、南丰、黎川5个县房改方案经地区房委会审核通过并报省房改领导小组批复。10月，地区行署根据国务院和江西省政府关于深化城镇住房制度改革的决定和实施办法，下达《深化我区城镇住房制度改革的意见》，确定全区深化房改的主要举措和要求是：及时制定深化房改的实施方案；全面推行住房公积金制度；积极推进租金改革；稳步出售公有住房，完善新老房改政策的衔接工作；进一步加强集资合作建房管理工作；抓好安居工程，加快经济适用房建设步伐；对经济适用房及集资合作建房等建设项目在计划、信贷、土地、拆迁等方面实行有关政策扶持，以及在城市综合开发费、人防费、规划费、水电增容费等方面实行减免；加强房改工作领导，健全房改机构，加大房改宣传力度，严肃房改纪律等。11月中旬，临川、东乡、资溪、广昌、乐安、宜黄6个县（市）房改方案经地区审核报省批复。全区各地深化房改方案的主体内容包括：指导思想和目标；建立和完善住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房；发展住宅建设，实施安居工程；加快经济适用住房建设及制订相关优惠政策；加快住房社会化管理；完善新老房改政策的衔接；健全房改机构，严肃房改纪律；加强房改宣传与督查。
   同年12月上旬，地区举办全区房改业务骨干培训班，组织学习国务院、省房改办以及地区行署等有关文件，研讨地区《住房公积金管理暂行办法》《租金改革规划及计算办法》《公有住房出售计算办法》《新旧房改政策衔接办法》等。
   1998年7月，国务院为贯彻中共十五大精神，加快住房建设，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。2000年3月，江西省政府为贯彻落实国务院通知精神，出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》。同年底，全市各县（区）都制订出深化房改实施方案，并报省房改领导小组审批通过。这次深化房改的主要内容是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用住房建设；发展住房金融；加强物业管理。
   房产权界定及购买全部产权工作 随着改革的不断深入，域内出售公房总量不断增大，未售公房存量逐渐缩小。为明晰产权、为房改房上市做好准备，1998年年初，域内全面开展房改房产权界定及购买全部产权工作。此项工作量大面广，尤其是购买全部产权工作既要考虑职工个人经济和心理承受能力，调动其积极性，又要严格遵守政策、简化手续，便于操作。为此，地区房委会一方面采用原房改方案中的标准价除以省审批的成本价，得出个人产权比例，另一方面用原购房实付款加现购各种优惠除以成本价得出个人产权比例，两方面结合较好地维护各年龄层职工的利益，促使工作进展较为顺利。截至2000年底，全市共为34439户已售公房界定房产权属，其中24999户购买全部产权，归集住房资金8087.69万元。此后，公产房逐年减少。
   开放住房二级市场 为规范域内已购公有住房上市交易活动，加快存量住房的流通，根据国家建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的有关规定，结合当地实际，2000年2月13日，地区行署印发《抚州地区已购公有住房上市交易暂行办法》。同年底，各县（区）均已出台相应的配套办法，已购公房上市交易工作逐步展开。