厦门市图书馆

在30年的发展中，厦门市土地管理从无到有，从粗放到精细，住房供给从单一的政府和单位分房到建立分层次多元化的住房保障体系，人均居住面积从改革开放前的4平方米提高到2007年的28平方米。土地管理和住房的变化，是特区改革开放发展成果与百姓共享的一个缩影。
  一、土地管理。
  30年来，厦门市的土地管理从分散到集中，从无偿无限期到有偿有限期，从划拨到出让，从协议出让到公开出让，从生地出让到熟地出让，从粗放用地到节约集约用地，土地管理的科学，不仅节约了土地，也为城市创造了巨大的财富，正是充分发挥了土地这个经济杠杆的作用，才既充分显现了国有土地资产的价值，又持续撬动着城市各项事业的快速发展。
  1986年12月厦门市成立土地管理局，开始对厦门市行政区域内的国有土地资源实行集中统一管理。在随后的每一轮机构调整中，土地管理工作都被摆在重中之重位置，土地管理水平也在机构整合中一次次得到提升。
  1．土地市场资源配置有效发挥。
  1987年，厦门被确定为全国6个进行土地使用制度改革的试点城市之一，出台了《厦门市国有土地有偿出让、转让办法》，协议、招标、公开竞投为国有土地使用权有偿出让的三种方式，同时确定各类出让的土地使用权最高年限。1988年6月30日，厦门市第一次公开竞投，首次公开出让位于湖滨影剧院南侧及富山国际展览城东侧两块土地使用权，以土地使用权招标、拍卖为标志的城市土地使用制度改革，成功地拉开了土地资源市场化配置的序幕。2000年10月1日起，厦门市规定除经济适用住房以外的经营性房地产项目用地使用权必须采取公开拍卖招标的方式进行。
  2002年6月25日，“厦门市土地交易市场”（2004年更名为厦门市土地矿产资源交易市场）挂牌运作，以市场化为取向的土地使用制度改革基本到位。在深入房地产市场调研基础上，近年来厦门市还科学编制并组织实施年度经营性土地使用权出让计划，全面建立起经营性用地主动供地和总量控制机制。2005年后建立“单月公告、双月8日及9月8日实现招拍挂出让土地使用权”制度，新增经营性用地实行“熟地”招拍挂出让，出让结果通过房地产市场信息发布会和政府网站向社会公开发布，形成“要用地找市场，要交易进市场”的良好秩序。自“厦门市土地交易市场”正式挂牌运作以来，已在土地交易市场公开出让经营性用地189宗，土地面积874万平方米，土地成交价549亿元。
  2．单位土地创造最大财富。
  2007年，厦门市以占全省1.3％的土地创造占全省15.1％的GDP、27.1％的财政收入、20.6％的工业产值和52.3％的外贸进出口总额。按辖区内土地面积计算，厦门市每平方公里土地面积创造的GDP达8756万元、工业总产值1.8127亿元、财政总收入2224万元。
  土地是不可再生资源，近年来，市国土房产局从土地资源紧缺的实际出发，着力研究并实施了一系列节约集约用地政策，有效化解土地供应的瓶颈制约与做大做强经济总量的矛盾，取得明显成效。这些措施包括：停止工业项目单独选址，全市范围内新增的一般性工业用地，都必须在工业区内选址；整合工业园区，全市工业园区由20个减少到14个，土地面积由48.13平方公里减少到35.78平方公里；完善工业区投资强度指标，建立了按单位土地面积投资强度控制供地的制度，从工业园区的投资强度、土地产出率、建筑容积率、绿地率、建筑系数以及行政管理及生活服务设施用地比例等方面设定了具体控制指标。大力实施通用厂房建设；停止审批“花园式”工业园区、“花园式”工厂厂区用地；充分利用空闲、废弃、闲置用地和低效利用的土地，出台工业用地增容不增地价等政策；推进农村集体建设用地节约集约利用，对全市327个村庄分类确定了用地规模。
  3．土地分等级制定基准地价。
  为充分发挥地价管理在土地市场管理中的作用，近年来厦门市根据国土资源部关于地价定期更新的相关要求，针对厦门市社会经济发展和城市建设情况，对发生重大变化的区域进行土地等级区域调整，并结合实际对同等区域进行级别划分，分别确定不同等级、不同级别、不同用途的土地基准地价，对全市地价进行多次更新，土地使用权价格由1988年单一用途、单一标准向目前多用途、多区域、多级别转变。2007年政府出台的基准地价中，土地用途分为商业、旅馆、居住、办公、工业，本岛划分为6个区24级，岛外分为4个区29级，其中商业、旅馆、居住、办公按楼面价确定，工业按地面确定；同时，改革增容地价计收办法，实现增容地价与市场价格接轨，杜绝了不平等竞争。
  二、住房建设。
  改革开放以来，厦门市十分重视群众的住房问题，通过住房制度改革，打破长期福利住房分配制度及住房观念，组织旧城改造，扩建新城区，开发建设经济适用房、解困房、安置房6.9万套，建筑面积680万平方米，积极有效地开展住房保障工作，有力地改善群众的住房条件。厦门市人均居住面积也从改革开放前的4平方米提高到2007年的28平方米。
  1．住房制度改革让百姓得实惠。
  厦门市的城镇住房制度改革自1992年5月起实施，通过制度创新、稳步推进，取得了显著的成绩，从过去住低矮简陋的小平房到现在住进高楼大厦、环境优美的住宅小区，老百姓真真切切地享受到房改带来的巨大实惠。
  公房、经济适用住房出售，实现居者有其屋。在房改过程中，公有住房经历了从不能出售到可以出售，从部分产权到全部产权的发展过程。至2008年底已有8.45万套、约640万平方米公房出售给职工，占全市成套公房93％以上，回笼资金52亿元，为经济适用房、解困房和廉租房建设融资22.65亿元，圆了广大职工居民的住房梦。
  公房提租，实现“以房养房”的良性循环。房改前厦门住宅租金平均每平方米使用面积0.10元，非住宅租金平均每平方米建筑面积为1.00元，全市直管公房年租金收入200多万元，连最简单的房屋维修都不能负担，每年市政府要从财政城市维护费拿出200万元来补贴公房维修；现在住宅租金已达到每平方米使用面积3.89元，非住宅租金最高达每平方米建筑面积280元，全市直管公房租金收入达到8500多万元，不仅不需要财政补贴，还略有节余，用于旧危房的改造。更重要的是，公房提租改变了过去“买房不如租房”的不合理现象，激发了城镇居民的购房热情。
  建立住房公积金制度，培育职工购房能力。厦门从1992年建立职工住房公积金，缴交比例由5％到现在的12％，住房公积金贷款额度最高可达50万元。截至2008年10月底，全市建立住房公积金的单位8479家，缴存职工人数31.55万人，累计归集住房公积金132.71亿元，归集余额68.33亿元。职工因购房、还贷等原因累计提取住房公积金64.38亿元，累计为71569户家庭发放住房公积金个人住房贷款96.13亿元，贷款余额44亿元，住房公积金使用管理水平居全国前列。
  实施住房分配货币化，推动住房商品化的进程。新的住房货币分配制度的实施，彻底告别过去的实物分配，而转为提供住房货币化补贴，城镇职工可在市场上自由选购商品住房，这是厦门市住房制度的最根本转折。截至2008年底全市共有1083个单位实施了住房货币化分配政策，对54654位职工发放住房货币化补贴7.2亿元。
  开放房改房二级市场，带动房地产市场发展。1999年7月起已购公有住房准入市场，并制定优惠政策，鼓励已购公有住房进入二级市场交易。这个政策一实行，犹如打开了一个巨大的闸门，存量巨大的已购公房开始进入住房二级市场，并一直成为二手房市的主角，为房地产业发展带来契机，使其成为厦门最具活力、发展势头最好的产业之一。
  2．建立分层次多元化住房供应体系。
  向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房，向低中收入家庭提供社会保障性租赁房和经济适用房，向高收入家庭提供商品房，经过多年努力，厦门市如今已经建立起一个分层次多元化的住房保障供应体系。
  市委、市政府把解决困难群众的住房问题作为建设和谐社会的一项重要举措，连续5年把解困房、廉租房的工作列入市委、市政府为民办实事的工作，从2000年厦门市建立廉租住房保障制度以来，廉租住房已累计安置5597户，共投入保障资金3.28亿元。其中实物安置1713套住房，建筑面积10.03万平方米；实行廉租住房租金补助781户，累计补助安置金额698.06万元；租金核减3103户，累计核减金额958.6万元，已实现国务院提出的廉租住房低保家庭“应保尽保”的目标。
  自2006年12月1日开始受理申请至今，全市低收入家庭申请保障性租赁房的有14735户。申请户已选定自己感到满意的房子1133套。
  3．商品房建设。
  新中国成立后至上个世纪70年代末，厦门城市建成区面积仅有十多平方公里，集中在厦门岛的西南隅。统计数据显示，1978年末全市实有房屋建筑面积465.76万平方米，其中住宅面积仅有215.89万平方米，人均居住面积4.54平方米。当时，人们解决住房问题完全依靠政府和单位，普通老百姓尚没有购房的理念和心理准备。
  改革开放以来，特别是厦门经济特区成立以后，商品房逐步褪去神秘的面纱，成为普通老百姓生活的一部分。
  上世纪80年代初，厦门市商品房建设开始萌芽，以湖滨华侨新村、嘉美花园、美仁新村、凤凰山庄、西堤别墅等为代表的商品房项目相继开发。
  上世纪90年代开始，住房制度改革全面推开，“住房也是商品”的观点逐渐获得认同，商品房进入实质性的市场运作，房地产成为继贸易之后的又一个热门行业。至1992年，厦门有房地产开发公司164家，房地产投资额逐年增长。1993年，经市政府批准成立厦门市房地产市场管理处，是厦门市全面加强房地产市场的重要标志。
  经过近30年的发展，至2008年11月，全市共批准预售商品房4985.71万平方米，其中住宅3301.52万平方米，写字楼256.37万平方米，商业用房509.39万平方米。已销售商品房3375.18万平方米，其中住宅2819.46万平方米，写字楼162.34万平方米，商业用房335.64万平方米。
  4．提高效率解决产权办证难。
  1997年7月2日，编号为00000001的《厦门市土地房屋权证》诞生了。这是厦门市土地房产管理局新组建后实行《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》两证合一新制度的第一本土地房产权属证书，开了福建省土地房屋登记制度改革的先河。
  2002年，原厦门市房地产交易中心和厦门市房地产权籍登记中心正式合并，成立厦门市房地产交易权籍登记中心。在全省率先实现了交易、权籍登记一体化，这是继两证合一以来，在管理体制上的进一步完善。合并以来，中心进一步简化了办事流程，大大地提高了办事效率，特别是二手房交易、抵押（他项权利）登记和注销业务，完全实现一个窗口进一个窗口出，“一条龙”办公的工作程序，群众反映良好。几年来，房地产交易权籍登记中心又相继在岛外各个区建立工作站，岛外业务就地办理极大地方便了群众。
  随着住房市场的发展，房产权证观念深入人心。针对一些客观历史原因导致的房屋办证难问题，市国土房产局专门拟定了《厦门市城镇土地房屋权属登记发证若干问题的处理意见》报经市政府批准后正式实施，该《意见》的出台为“产权办证难”开了绿灯，历史遗留的产权办证问题基本得到解决，随后又联合市财政局等有关部门出台了意见，专门针对因开发商下落不明等原因导致购房人无法办理土地房屋权证的问题提出了解决办法。几年来，已解决160多个项目的办证难问题，计发房地产权属证书5万本。另外还有几十个项目，通过局务会会审的方式解决了办证难问题，计发房地产权属证书近2万本。
  （原载2008年12月12日厦门网，本文有删节）