福建省图书馆

1994年初，物业管理在本省开始处于试点阶段，但物业管理行业的市场尚未形成，多1995年初起，省物价委员会在征求各级物价部门、物业管理单位和物业管理行业主管部门意见后，于1995年8月对《暂行管理办法》进行修订，修订后的《暂行管理办法》对物业管理服务收费的内涵作了较大补充，规定物业管理服务收费的项0包括前期管理费、质量保修管理服务费、综合管理服务费、停车管理费、二次装修垃圾清运费、水电周转金、公共水电费和特约专项服务费等8项；对物业管理服务收费根据其管理服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价三种；并对物业管理费项目的构成作了些调整，特别是根据当时的实际情况对利润率作了适当调整，即属于福利房、微利房性质的住宅和非经营性的机关、事业单位办公用房的收费，其利润率按不超过管理服务人员工资福利总额的5%计取；商品住宅、高级公寓、营业性用房等的利润率按不超过工资福利总额的20%计取。修订后的《暂行管理办法》对收费的8大项目中，实行政府定价的有综合管理服务费、停车管理费；实行政府指导价的有：质量保修管理服务费、水电周转金、二次装修垃圾清运费；由经营者自主定价的有：前期管理费、公共水电费、特约专项服务费。对实行政府定价的综合管理服务费、停车管理费，由物价部门根据物业管理服务所发生的费用和物业管理单位服务的内容、服务质量和服务深度、结合所管物业的档次，同时充分听取物业管理单位和小区管委会及业主的意见，从既有利于物业管理单位的价值补偿，也要考虑到业主的经济承受能力，按各个不同的管理范围为单位，具体核定其收费标准；对实行政府指导价的水电周转金和二次装修垃圾清运费是由业主在入伙前一次性交给物业管理单位，水电周转金和二次装修垃圾清运费由各地物价部门根据当地不同时期所需费用的大小制定相对统一的收费标准；对实行经营者自主定价的前期管理费、公共水电费和特约专项服务费的收费项目内涵都作出较详细的规定。至1995年底，本省有开展物业管理的地区主要集中在沿海城市。沿海市、县物价部门按照省物价委员会的《暂行管理办法》，将物业管理服务收费逐步纳入规范化管理轨道。
  数物业管理公司是由开发商直接委托或开发商自设的；业主没有自由选择物业管理单位的条件，因而在管理上多带有强制性质。事实上，物业管理处于垄断经营地位，业主的权利无法得到保障，收费较乱，时常发生纠纷。同时，物业管理行业尚未被大多数群众所接受，物业管理单位的正当管理服务收费遇到困难，影响其正常管理和服务，要求物价部门予以核定收费标准，以提高收费的权威性。为规范物业管理收费行为，保证物业管理企业合理收费，省物价委员会在对本省沿海城市和广州、深圳等地物业管理现状调查的基础上，于1994年5月颁布《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》（以下简称《暂行管理办法》），对物业管理单位的管理范围、管理服务的具体项目、收费的项目构成以及监督检查等方面都作了规定。而规定物业管理服务收费实行政府定价，按照统一领导、分级管理的原则，由各地市物价部门根据当地的具体情况，以小区为单位具体核定收费标准。同时，对各级物价部门在核定物业管理服务收费标准时，应掌捤的基本原则作如下规定：物业管理单位应提供一定的管理服务才能收取相应的管理服务费，物业管理单位要本着节约成本，降低费用开支，合理确定工资及管理服务人员职数的前提下，区别不同的服务对象分档次收费。福利房、微利房住宅及非营业性机关事业单位办公用房，其管理服务利润率按不超过管理服务人员工资总额的3%计取；商品住宅、高级公寓（花园、别墅）、营业性用房等利润率按不超过管理服务人员工资总额的10%计取；对物业管理单位和业主双方违反规定的也作了制约。各地市物价委员会都特别是福州、厦门两市，根据省物价委员会印发的《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》，加强对物业管理服务收费的管理和监督。一方面，各级物价部门及时转发省物价委员会制定的《暂行管理办法》，并结合当地的实际情况提出贯彻实施意见，做好物业管理公司上报的物业管理服务收费标准的审核工作；另一方面，加强舆论宣传和检查监督，促进物业管理公司规范收费行为。如省物价委员会在审核省属物业管理公司的物业管理服务收费前，要求物业管理公司上报的材料要符合规定，并到实地了解情况，认真听取物业产权人和使用人的意见和建议，经过仔细测算，综合物业管理公司的各方面情况予以核定，经审批后的物业管理服务收费标准，物业管理公司要在收费处（点）实行明码标价，接受群众监督。福州市物价委员会结合本地的实际情况，要求物业管理公司收费前到市物价委员会申领《福建省经营性收费许可证》，亮证收费，主动接受物业产权人和使用权人的查询和监督。具体收费标准，见表3-7-2。