福建省图书馆

一、房产价格管理
  1949年以前，房产买卖、租赁价格一般由交易双方协商议定，价格随市场自由波动。中华人民共和国建立后，人民政府为了促进城市建设的发展，曾允许私房买卖、租赁。这一时期，本省政府对房产价格主要实行直接管理与间接管理相结合的方法，除对公房租金实行“统一管理、统一租金标准”的直接管理外，还采取一系列间接管理手段来规范引导私房买卖、租赁价格。1950年，中央政务院颁布房屋买卖条例，规定房屋买卖要按房价的6%缴纳契税。1950年起，本省各市、县相继成立房地产交易所（处），对房屋买卖、租赁、典押等交易价格实行鉴证管理。50年代初期，部分开征房地产税的市县成立由财政、税务、地政、工商等部门组成的房地产评议（价）委员会（临时机构），定期（一般为一年）对当地的房地产等级和房地产价格进行评议和复议。评议房地产价格的具体方法是：先选择各类具有代表性的标准房屋进行评议，然后再以标准房屋的价格为标准评议一般，标准房价可作为当地政府征税的依据。1956～1958年，国家对私有出租房屋进行社会主义改造（简称私房改造），私房改造采取类似赎买的办法，对私有出租房屋的数量达到改造起点的，通过国家经租方式，全部纳入国家接管的轨道，在一定时期内给房主以固定的租金来逐步改变他们的私有制。1956年下半年，本省进行私房改造，只有福州、厦门、漳州和诏安4市、县开展，其它城市未进行。之后，被改造的房屋由当地政府房管部门统一管理、修缮、调配使用和统一租金标准，原房主按租金收入的20%～40%分租。1958年私房改造后，本省公开的私房买卖、出租基本停止。
  1978年以后，随着私房政策的落实和商品经济的发展，房屋买卖、出租逐渐恢复并迅速发展，房产交易价格管理的内容和形式也不断丰富。到1998年，福建省房产交易价格管理经历了几个阶段：
  1978～1985年，福建私房买卖、出租刚开始恢复，商品房建设还处在起步、发展阶段。这一时期，本省各级政府除对公房租金及刚产生的公房出售价格实行统一管理外，对私房买卖、租赁价格基本没有管理。当时，商品房价格主要由开发企业根据开发成本和费用自主定价，其它私房房屋买卖、租赁价格由交易双方协商议定。
  1986～1992年，福建房地产业发展迅速。这一时期，本省政府对房产价格实行政府定价、政府指导价管理。1986年，泉州市开始把商品房价格纳入市、县物价委员会管理范畴。1987年4月，省物价委员会、省建设委员会、省建设银行联合颁发《福建省商品房价格管理暂行规定》，规定商品房价格由基本价格和附加价格（代征费用）组成。基本价格包括房屋本身的建筑造价、征地拆迁费用、“三通一平”（即：通水、通电、通路、地面平整）费、室外配套费、利息、经营管理费、其它费用和利润8项因素；商品房附加价格包括公共设施费、城市基础设施配套费、建筑税（后改为固定资产方向调节税）3项因素；营业用房的价格构成，还要在上述基本价格和附加价格的基础上增加地段差价因素。商品房开发成本须经当地建设银行审核后，方可作为成本依据，并与其它可计入价格的成本项目资料一并报当地物价、房管（建设）部门审批。之后，漳州、泉州、龙岩、永安、建瓯等地、市、县开始按省定商品房价格的组成因素，由开发公司报当地市、县物价委员会会同房管（建设）、建行审定销售价格，其它市、县商品房售价基本放开，由开发企业自主定价。1988年11月，省物价委员会、省建设委员会、省工商局联合发出通知，要求各地尽快建立房地产价格评估专业队伍，建立固定的房地产交易场所（交易所或交易市场），对各类房产交易，包括商品房出售、公有新旧住宅出售、单位和私人买卖、租赁、转让、抵押等交易活动实行鉴证、评估管理。同时规定，房地产出租、出售价格标准和价格评估的规定，以及适用范围的确定，由各地房地产管理部门根据国家和省的有关政策，结合本地实际情况制定，报经当地物价部门核准后执行；需突破国家或省有关政策规定的，应报当地、市房地产主管机关和物价部门同意，转报省建设委员会和省物价委员会核准后执行。随后，福州、泉州两市成立由房管、物价、工商等部门组成的房地产市场管理委员会，物价部门派员进驻交易市场办公，对房产买卖、租赁等价格实行统一规范的管理。1992年7月，省物价委员会、省建设委员会转发国家物价局、建设部《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》，规定对私房买卖、租赁价格应实行先评估后交易，对成交价格（租金）低于评估价格（租金）的，按评估价格或租金收取税费和土地收益金；对成交价格（租金）超过评估价格（租金）的，按实际价格或租金收取税费和土地收益金。同时强调指出，各级物价部门、房地产管理部门要做好价格评估、推行挂牌交易，对房地产成交价格或租金实施登记审验、进行监督检查等各项工作。福州市物价委员会、房管局还在此基础上制定颁发《关于福州市房屋买卖指导价格标准的通知》和《关于福州市出租房屋指导租金标准的通知》，规定凡在福州市区发生房屋买卖、租赁的，其买卖价格和租金都要按指导价格或指导租金标准计收税费和土地收益金，房屋指导价格或指导租金以房屋标准价格或标准租金为基数，同时考虑用途、环境、装修设备等实际情况综合计算求得。
  1993～1998年，福建房地产业发展迅猛。这一时期，本省政府对房产价格主要采取了分类管理的办法，即根据不同情况，分别对房产价格实行政府定价、政府指导价和市场调节价3种管理方式。其标志是1993年3月省人民政府颁布《福建省房地产开发经营和市场管理暂行办法》，明确对房地产价格要实行分类管理，即受政府委托不以盈利为目的、以行政划拨获得土地使用权开发的房地产出售、出租价格，应报当地物价部门会同房地产管理部门审核，其余的房地产买卖、出租价格，实行国家指导下的市场调节价。1994年11月，省人民政府办公厅批转了省物价委员会《福建省成本房、微利房价格管理暂行办法》，规定成本房、微利房实行国家定价，其销售价格按物价部门批准的价格执行；全省成本房、微利房价格实行统一政策、分级管理。省属房地产开发经营单位开发经营的成本房、微利房价格由省物价主管部门会同省建设委员会、省建设银行管理，其余按地域隶属关系由地市、县物价主管部门会同房地产行业主管部门和建设银行管理。1995年，省物价委员会根据国家计委《城市房产交易价格管理办法》制定下发了《福建省城镇房产交易价格管理暂行实施办法》，重申房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，除对解困房、拆迁房、“安居工程”和“广厦工程”等成本房、微利房实行政府定价管理外，其余大多数房产价格实行国家指导下的市场调节价管理。各级人民政府价格主管部门可制定各类房屋重置价格、房屋交易指导价格和指导租金，必要时也可实行最高和最低限价，对房产买卖、租赁价格进行间接调控和引导。为加强放开销售商品房价格的管理，1996年3月，省物价委员会颁发《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，规定所有商品房销售均应挂牌明码标价销售；商品房销售合同签订后，除政府有权机关另有规定需加收费用并经物价部门核批外，不得在合同价外加收任何费用；商品房销售后，房地产开发公司应按规定定期向县级以上人民政府价格主管部门如实申报成交价格。同年5月，省物价委员会又颁发《福建省商品房销售成交价格申报办法》，对商品房销售成交价格申报形式、内容、申报程序等作出了统一的规定。随后，省物价委员会及福州、三明、南平市物价委员会和部分县物价委员会开始组织开发公司，做好商品房销售成交价格申报工作。
  二、私房价格与租金
  （一）私房价格
  1.旧房买卖价格
  私房买卖自古有之，主要有两种形式：一是经中人介绍，双方协商签订契约，买卖即算成交，这种形式占多数；另一种是双方订立契约，经官府验契缴税成交。
  清乾隆二十四年（1759年），泉州市区吴承桓出卖承祖业店屋一座，坐落府学中青云路左畔（211平方米），卖给粘尔初为业，卖价46元（银元）。清光绪十年（1884年），福州市区潘彩卿出卖中亭街泗洲左铺全座大小店库7间，卖价2100元（银元）；福州闽侯林家曛出卖文兴里店屋一座，卖价950元（银元）。
  民国21年（1932年），晋江县安海镇闹市区的店屋（4米×15米两层土木结构）每座成交额为大银500元，民国32年（1943年）为法币5000元。民国20年，厦门市大同路仁记店楼一排10个店面，闽南土著军阀陈国辉曾出价40万银元购买，因中介人索取2万元佣金而未成交；到民国24年（1935年），业主拟以18万元出售，竟无人问津。
  1951年，福州市南门西营里两层土木楼房售价2000元；1953年，福州市南后街的店屋（4米×15米平房）售价5000元。1954年，厦门市市中心热闹区的商场店铺楼屋，水泥砖木结构（水泥框架、砖木楼板）每平方米单价为18元，最高的25～26元；靠近市中心交通方便的住宅砖混木结构的房屋，每平方米为10～20元；偏僻住宅区的砖木、土木结构的房屋每平方米为0.35元。1950年，泉州市区房地产评议（价）委员会对房地产价格进行过评价，1954年重新复查、修正。见表2-24-12。
  1958年后，公开的私房买卖几乎中止。1979年，国家取消不准私房买卖的禁令，私房买卖逐渐恢复并迅速发展。当时，由于房屋求多供少，私房价格直线上升。1979年，福州、厦门两市市中心沿街各类建筑结构房屋，每平方米单价为100元，1982年为200元。1986年，福州市为400～500元，厦门市为800～900元。1990～1991年，本省福州、厦门、泉州、漳州等沿海城市比较繁华地段，旧住宅售价每平方米一般都在1000多元，厦门、泉州市中心地段的旧住宅售价有的每平方米近2000元；在商业活动集中的繁华地段，店面的价格每平方米一般为3000～4000元，厦门市高的每平方米达10000港币，泉州市高的每平方米也达5000元。1991年后，随着本省商品房的迅速发展，特别是商场、写字楼、高级住宅的大量建成，个别的、零星的旧房买卖逐渐被大量的、成批的新建商品房买卖所替代。随后，旧房买卖价格，一般与其相应地段的新建商品房价格基本接近。
  2.商品住宅销售价格
  福建省商品房是从1980年以后开始发展起来的。80年代初期，福建省商品房买卖主要是普通商品住宅；80年代中后期，随着外资房地产业的迅速发展，福建省商品房开发项目、开发量不断增多，商品房买卖也逐渐从普通商品住宅向高级商场、写字楼、高级公寓和别墅扩展。1981～1982年，本省商品住宅（砖混结构）每平方米为150～200元；1983～1984年，每平方米为200～300元；1985～1986年，为每平方米300～400元。1985年，福州市区王庄新村商品住宅（砖混结构）售价每平方米为360元左右；厦门市区莲花新村一村商品住宅（砖混）售价每平方米为400元；泉州市金山花苑商品住宅（砖混）售价，1981年每平方米为165元，1985年每平方米为300元，1986年每平方米为310元。80年代后期，随着本省建材价格和旧城改造拆迁补偿费用的提高，本省商品房开发成本普遍上升，商品房价格也随之迅速上涨。一般地段普通装修的商品住宅售价，1986年全省每平方米平均为400元，1988年上涨为500元，1990年上涨为800元，1992年上涨为1100元，1994年上涨为1600元。旧城区商品住宅价格一般比新建住宅小区商品住宅价格要高。福州市旧城区商品住宅每平方米售价，1991年一般在1500～2500元之间，1994年一般在2500～3500元之间；泉州市旧城区商品住宅每平方米售价，1991年一般在1000～1500元之间，1994年一般在2000～2500元之间。1994年后，本省商品房开始大量积压，商品房价格上涨势头逐渐减缓。1995年，全省商品住宅售价每平方米为1700元，1996年为每平方米1775元，1997年与1996年基本持平，有的甚至略有下降。由于国家采取一系列措施（包括房改政策）启动住宅产业的发展，加之1998年上半年异常活跃的单位购房，各地商品住宅价格均稳中有回升。1998年全省商品住宅售价每平方米平均为1800元。本省新建住宅小区商品价格，见表2-24-13、表2-24-14、表2-24-15。
  3.高级公寓、写字楼、商场销售价格
  高级公寓、写字楼和商场，一般处市区繁华地段，其价格水平比商品住宅高得多。福州市一级地段商业用途的商品房售价，1990年每平方米在2000～3500元之间，1992年在3000～5000元之间，1994年在6000～10000元之间，1996年在5000～10000元之间，1997～1998年与1996年基本接近，一些大型商场的价格还略有下降。厦门市一级地段商业用途的商品房售价，1990年每平方米在2500～4000元之间，1992年在3000～6000元之间，1994年在5000～11000元之间，1996年在5000～10000元之间，1998年在6000～12000元之间；泉州市商业用途的商品房售价，1990年每平方米在1500～2000元之间，1992在2500～4000元之间，1994年在3500～6500元之间，1996年在6000～15000元之间，1998年在5000～13000元之间；南平市一级地段商业用途的商品房售价，1990年每平方米在800～1300元之间，1992年在1500～2000元之间，1994年在2500～5000元之间，1996年在4000～6500元之间，1998年在4500～4800元之间。福建高级公寓和写字楼大多集中在沿海开放城市，这些商品房主要销往境外，价格水平一般较高。福州市宏利大厦、元洪花园等高级写字楼、高级公寓，1991～1992年每平方米售价为4000～5000元，1993～1994年为5000～6000元，1997～1998年为4500～5000元。厦门市汇成广场的高级住宅、写字楼，1992年汇成房地产开发公司以每平方米600美元预售，1994年在市场上以每平方米900美元的价格转让，1996～1998年售价基本在5000～6000元之间。
  （二）私房租金
  私房出租是由出租人和承租人双方协商签约，约定出租房间数、租金、租期等，租金一般随行就市。民国19年（1930年），中央政府颁布《土地法》，规定房屋租金标准以不超过土地及建筑物估定价额的12%为限，本省官府没有对房屋租金标准进行统一规定。民国34～38年，各地物价飞涨，本省房屋租金也随之猛涨，不到一方丈的平房月租高达数斗大米。民国38年，晋江县城（今泉州鲤城区）公务员房租，每方丈（金圆券）：1月35万元，2月250万元，3月850万元，4月1.3亿元。这一时期个别地方政府曾对房屋租金标准进行过统一规定。民国35年，漳浦县政府制定《漳浦县政府房屋租金标准》，规定房屋租金以不超过土地及其建筑物的估定价额年息的12%为限，并规定要以法币为单位计租，不得以其他实物作为计租单位。民国36年，福建省政府制定《福建省各县炸毁房屋重建租赁暂行办法》，规定炸毁房屋重建房屋租金年额不得超过申报地价与建筑费用年息之二分。
  50年代初期，福州市由于省、市直党政机关、学校、医院、团体等购买租赁房屋数量骤增，房屋供不应求，私房租金水平一度较高。1953年，福州市邮电局租用南后街一平屋（4米×15米），每月租金为大米1800斤（1953年福州市大米牌价为50公斤=11.66元）；1953年，农林厅租用福州市南门西营里一中式两层楼屋，每月租金为大米1200斤。1951～1966年，厦门市私房租金标准一般略高于公房租金标准，当时遇有私房租金纠纷，政法部门一般都按私房租金可略高于公房租金（不超过25%～30%）的原则，进行调解裁定。1957年，中国人民解放军福州军区后勤部、福建省人民委员会财政厅联合制定《军队租用民房租赁暂行规定》，规定部队租用私人房屋一律付予租金，租用乡村私房付租标准为：相当于混合结构以上的房屋，装修比较考究，或虽是砖木结构，但有水、电设备等，一个15平方公尺左右的房间，每月每间租金可定1.50～2.00元；砖木结构的房屋，比较光亮、清洁，一个15平方公尺左右的房间，每月每间租金可定1.00～1.50元；相当于木结构的房屋，居住条件尚好，一个15平方公尺左右的房间，每月每间租金可定0.50～1.00元；较旧的相当木结构以下的房屋，尚堪住用，一个15平方公尺左右的房间，每月每间租金不应低于0.15元；同时规定，租用城镇私房，其付租标准可参照乡村付租标准略予提高。
  1978年后，本省私房出租开始恢复发展。1983年，福州、厦门两市市中心商业用房月租金，每平方米一般在3～8元之间；1986年在10～30元之间。之后，随着厦门经济特区和本省沿海开放城市的建设，本省特别是沿海城市的私房租金快速上升。1988年本省福州、厦门、泉州、漳州市繁华地段店面月租金，每平方米一般为30～60元；1991年，一般为70～100元，高的达100元以上。当时，福州市817北路有两家沿街的店面，一家面积为14平方米，每月租金为1600元；另一家面积15平方米，每月租金为1400元。90年代后，本省沿海城市旧房的租金一般与其相应地段同类新建商品房的租金基本接近。1993～1994年，福州、厦门、泉州、漳州市繁华地段商业用途的店面租金，每月每平方米一般在100～200元之间；1997～1998年每平方米一般也为100～200元。
  80年代后，随着商品房开发建设，本省开始出现新建商品房出租。福州市最早试行商品房出租办法。1984年，福州市房地产开发总公司为了解决建海农贸市场建设资金的不足，在建造过程中就开始对其底层农贸市场进行招租，预收租金，每个摊位6平方米一次预收租金8000元，市场内每个店面一次性预收租金3万元（租期8年），有些地段位置较好的店面，租金每月每平方米100元以上。此后，其它市、县一些开发商也开始探索新建商品房出租的办法。90年代，由于商品房特别是高档商场、写字楼大量开发，有的不好销售，一些开发商将部分地段位置较好的商场、写字楼或没有销售出去的楼宇专门用于出租，定期收取租金。新建商品房租金与旧私房租金水平基本接近，其租金都是由市场自由调节形成的。福州市先施大厦一层、商业城地下商场和台江农贸服装批发市场的月租金，1991年每平方米一般为100元，1994年每平方米一般为150元。1997～1998年，福州市五四路、817北路商场出租，月租金每平方米一般在100～200元之间。
  三、公房价格与租金
  （一）公房出售价格
  1980年以前，本省没有公房出售，也不存在公房出售价格。1980年后，本省开始探索城镇公有住房制度改革，先后出现“成本价”、“成本价补贴”、“标准价”和“成本价或由标准价向成本价过渡”几个公有住房出售价格改革阶段。
  本省公有住房出售最早出现的是按成本价出售。1980年5月，福州市房管局首先开始试行按成本价出售。随后，泉州市及部分县也开始试行按成本价出售新建公有住房。当时公有住房成本价主要包括征地拆迁补偿费、住房本身建筑造价、“三通一平”及前期工程费、小区内基础设施配套费和材料差价等5项费用，每平方米价格水平一般为150～200元左右（砖混结构）。1982年后，由于房地产的综合开发，本省开始停止按成本价出售公有住房。
  1982年，经国务院批准，漳州市为全国第二批公有住房“三三制”补贴出售试点城市。从1984年开始准备工作，制定《漳州市公有住房补贴出售试行规定》，规定个人购买公有住房只需支付售价的1/3，其余2/3由建设单位和政府给予补贴。住宅售价为成本价，主要包括征地拆迁补偿费、住宅本身的造价、“三通一平”及前期工程费用、小区基础设施配套费和材料差价5项费用。经漳州市政府决定，漳州市糖厂、龙溪柴油机厂、省七建公司、漳州制药厂、漳州食品厂、市直机关行政事务管理局、市房管局的直管公房等10个单位作为重点先行试点。1985年，省政府将给漳州市拨改贷的资金120多万元，专项用于建设4幢住宅，作为按成本价补贴出售和按成本租金出租的补贴。当时，全市搞试点的10个单位成本价一般为每平方米250元，个人负担每平方米83元，每个职工只要付5000元左右即可购买一套60平方米的住房。后来由于转换机制，要逐渐实现住房商品化，在国家统一指导下，不再实行价格补贴出售公有住房。
  南平市是本省第一个试行按标准价出售公有住房的城市。1986年，省政府确定南平市为本省第一个全市进行房改的城市，并经国务院确定为全国14个房改试点城市之一。1987年1月，南平市政府成立房改领导小组和办公室，随后开始进行调查摸底、制定方案。1988年8月20日，省人民政府批准《南平市城镇住房制度改革试行方案》，规定南平市区6个街道办事处所辖范围内的中央、省、地、市属机关、事业、企业、部队、铁路和县以上大集体单位的公有住房（包括单位自管房和房管部门直辖房），都可进行住房制度改革。改革区域内的正式职工（含合同制职工），均可向产权单位申请购买优惠价格（标准价）的住房。新房标准价包括住宅本身的造价和征地拆迁补偿费，旧房的标准价按重置价（与新房标准价同）成新折扣，标准价与优惠价每年定价一次。1988年，旧房框架结构单元套房每平方米（建筑面积）不能低于150元，砖混结构的单元套房每平方米（建筑面积）不能低于120元。1989年，南平市一批新房竣工，按新房标准价全部出售。随后，旧房也开始出售。
  随着南平市公有住房价格改革的试行，福州、厦门、三明也开始对公有住房出售价格试行改革。为了加强全省住房制度改革的统一领导，在全省城镇分期分批推行住房制度改革。1988年4月6日，省人民政府组织成立了省人民政府住房制度改革领导小组，省物价委员会作为领导小组成员参加，领导小组下设办公室，负责日常工作。1988年12月，省人民政府批复《福州市向个人出售公有旧住宅试行办法》，规定个人购买旧住宅在价格上可采取按质论价、适当优惠的办法，旧住宅的出售价格按房屋重置价（与新房标准价同）成新折扣后打8折出售；1989年底前购买公有旧住房，还可按基本价再优惠25%作为住房补贴，但最低钢筋混凝土结构每平方米（建筑面积）不得低于130元，一等砖混结构每平方米（建筑面积）不得低于120元。当时，福州市没有在全市范围内出售旧住宅，只选择在市直管房、盐业公司福州市分公司、福州棉纺厂和省六建进行售房试点。1989年4月，厦门市也开始选择部分企业、单位试行按标准价出售公有住房。
  为进一步加快本省城镇住房制度改革步伐，1992年6月，省人民政府根据《国务院关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》和《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》规定精神，制定颁发了《福建省城镇住房制度改革总体方案》，并在此基础上，于1993年1月颁发《福建省出售公有住房暂行规定》，规定凡经确认产权清楚的公有住房，除省人民政府规定不宜出售的外，均可向城镇干部职工出售，出售公有住房的定价原则为：①向干部、职工出售公有住房，按标准价计算，新建住房标准价包括住房本身建筑造价加上征地及拆迁补偿费，公有住房标准价由各市、县房改办会同国有资产、房地产、物价等部门测算核定，报上级人民政府审批。②出售公有住房的价格，应根据住房的结构、朝向、楼层、装修和坐落地段等项条件，进行合理调节。③砖混结构单元套房，扣除征地和拆迁补偿费用后，按本省一、二、三类地区划分，1989年建成的，每平方米（建筑面积）标准售价分别不得低于200元、190元、180元，框架结构的提高10%；1985～1993年1月前建成的，在此售价基础上每平方米增加4%；1983～1979年建成的，在此基础上每年扣减4%；1978年（含1978年）以前建成的，在1979年建成房售价基础上，每年扣减1%，但最多只能扣减30%。各市、县人民政府可根据各自的实际制定本市、县出售公有住房标准售价的最低限，但最低不得低于上述标准。④干部、职工购买现住房，面积超过省政府1984规定的住房面积标准的要加价出售，面积超过规定40平方米以上部分的，按市场价出售。同时，还规定向干部、职工出售公有住房在价格上可实行下列优惠办法：一是在房改起步阶段5年内，按标准价计价时，征地及拆迁补偿费由产权单位负担；二是购买公有住房时，在规定的住房控制面积内，按扣除征地和拆迁补偿费后的房价打八折优惠，不发住房补贴；三是实行工龄房价优惠，即截止购房年份止，以购房户中最高工龄者计算，每年工龄房价补贴暂定50元；四是购房者可以一次付款，也可以分期付款，一次付清房款的给予应付房价25%的优惠。此外，离、退休干部购买住房，还可以按规定以自建公助的补助标准抵扣房款。根据《福建省出售公有住房暂行规定》，1993年1月后，各市、县公有住房价格改革开始在全省全面推开。1993年12月31日，暂停按标准价出售公有住房。
  1994年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），要求向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中、低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘探设计和前期工程费、建筑工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税费7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣计算。若当时以成本价售房确有困难的市、县，可以实行标准价作为过渡（此标准价不同于1993年售房规定的标准价，它是根据各市、县职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定的）。根据国务院《决定》精神，1995年12月，省人民政府制定颁发了《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》（以下简称《通知》），规定各地出售公有住房工作要本着既积极又稳妥的指导思想逐步开展。首先，要处理好1993年省政府《福建省出售公有住房暂行规定》遗留下来的问题，做好已售公有住房与国务院《决定》的衔接工作；其次，要积极稳妥地按照国务院《决定》规定的标准价、成本价和市场价出售公有住房，标准价是成本价的过渡价格，各地售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。同时，《通知》还就已售公有住房与国务院《决定》如何衔接的问题作了一些具体规定：①各地1992年9月1日至1993年12月31日止出售的公有住房，售房价格一律统一到省政府《福建省出售公有住房暂行规定》所规定的价格水平，然后再与国务院《决定》售房政策相衔接。1994年1月1日之后，出售的公有住房均需按《决定》规定的新售房政策进行规范；②按省政府《福建省出售公有住房暂行规定》出售公有住房，购房者可以不补交购房款，对所购公有住房拥有部分产权，产权比例按售价占成本价的比例确定；③对已购公有住房，经购房人同意，也可按国务院《决定》中规定的成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有；④各市、县确定已售公有住房产权比例时的成本价必须报省政府审批后才能执行。1996年4月，省房改领导小组发出《关于做好出售公有住房成本价和标准价报批工作的通知》，规定各市、县出售公有住房的成本价和标准价实行一年一定的上报审批制度，各县及县级市人民政府每年测定的售房成本价和标准价，一律上报省房改领导小组；各地级市人民政府每年测定的售房成本价和标准价，一律上报省人民政府；省房改领导小组办公室会同省物价委员会对各市、县上报的出售公有住房成本价和标准价进行审核。在此基础上，1996年4月，省物价委员会会同省房改领导小组制定颁发《福建省公有住房出售成本价测算办法》，规定公有住房（多层住宅）成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。其具体测算办法为：①征地和拆迁补偿费=（征地费+拆迁费）÷2，征地费应按上一年两宗以上有代表性的新征用的平均数取值，或按上一年两宗以上被征用土地折算成等面积水稻田前三年平均年产值的20倍计算，拆迁补偿费应按上一年两宗以上有代表性的旧城改造住宅项目实际发生的平均数取值；②勘察费每平方米建筑面积为2～4.5元，设计费为每平方米建筑面积7～10元，具体由各地合理确定，前期工程费应按上一年两处以上有代表性的住宅小区实际发生的“三通一平”费测算；③建筑安装工程费可由市、县造价管理站上年的下半年公布的定额取值计算，也可按上一年两处以上有代表性的住宅工程实际发生数测算；④住宅小区基础设施建设费应按上一年两处以上有代表性的住宅小区实际发生数测算，小区内非营业性配套公共建设费不计入成本；⑤管理费按上述4项之和为基数的1%～3%计算；⑥贷款利息=前5项成本之和×10%×计息时间×当地建设银行提供的流动资金贷款利率，计息时间一般按半年至一年计算；⑦税金包括营业税和城市维护建设税两项，其中营业税=前6项成本之和×5%，城市维护建设税=营业税额×7%（县城、建制镇为5%）。同时指出，高层住宅成本价7项因素应按上一年测算地两幢以上有代表性的高层住宅实际发生数进行计算。按照《福建省公有住房出售成本价测算办法》规定，在1996～1998年两年的时间内，省物价委员会、省房改办共同审核全省66个市、县公有住房价格，见表2-24-16。
  公房、永泰县1997年的公房、古田县1997年的公房为多层框架结构外，其余公房均为多层砖混一等结构。
  在公有住房出售价格改革过程中，从1991年开始，许多市、县为了解决当地住房困难户的居住问题，每年拿出一部分资金用于建造“解困房”。“解困房”直接以成本价，有的甚至低于成本价出售给城镇住房困难户和无房户，其出售价格一般由当地政府或由当地政府委托物价部门审核定价。1991～1993年，由福州市解困房开发公司建设的福州茶会小区、万里小区解困住宅（框架结构），福州市政府规定每平方米销售价格为680元；1994年，漳州市解困房（框架结构）定价为每平方米690元。1995年后，许多市、县开始组织实施“安居工程”、“广厦工程”；“安居工程”和“广厦工程”住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，不售给高收入家庭。“安居工程”、“广厦工程”住房成本价由征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入成本）、1%～3%的管理费、贷款利息和税费等7项因素构成，其出售的成本价有的由当地政府直接定价，或由当地政府委托物价部门审核定价。1993～1996年，厦门市销售的统建房价格，政府统一定价为每平方米1250元（实际成本为每平方米1400元）；漳州市工人新村成本房，漳州市物价委员会审定1994～1995年的销售价格为每平方米980元，1996～1997年的销售价格为每平方米1100元；福州市湖前小区安居、广厦工程住宅，福州市物价委员会审定1998年的销售价格为每平方米1390元；省直湖前“广厦工程”第一期住宅，省物价委员会审定1998年的销售价格为每平方米1356元。
  （二）公房租金
  中华人民共和国建立后，人民政府通过没收、接收、代管、新建、扩建等方式取得一部分公房。这些公房有的出租给城镇居民、部分企事业单位使用，有的无偿划拨给行政机关、国营企事业单位使用。这部分公房租金当时略低于私房租金标准。泉州市区公房（中等平房）租金：1949～1953年，每月每平方米平均为0.10元，1954年为0.145元，1955年为
  0.155元，1956～1965年为0.17元。1950年，厦门市公房租金以大米计算，承租12～20平方米的住宅，每月租金为大米3～10斤；1953年，厦门市制定了统一的公房租金标准，计算方法为：将房屋结构分为钢筋水泥、砖木石造、砖木造、土木造、木造、竹造等类，各依层次、面积（以方丈为核算单位）、按工料费用标准计算产价，然后以新旧成新数全面估价，核定租金额。1958年，厦门市人民代表大会委员会签发试行《厦门市公房租金标准计算方法》，1961年重新修订《厦门市公房租金标准计算方法》，租金标准的计算方法为：按照房屋的质量分为6个等级，以每平方米为单位，每平方米的租金包括结构、墙壁、顶盖、门窗、设备等6个条件，同时包括折旧费40%、修缮费30%、房地产税及印花税19%，管理费8%，保险费3%，确定住宅租金每月每平方米最高为0.30元，最低0.115元，此标准延用至1965年。1950～1965年，本省各市、县公房租金基本都是实行“统一管理、统一租金标准”、“以租养房”的方针。1965年后，各市、县都对公房租金进行了降调。厦门市公房租金标准，1966年每平方米降调到最高0.25元，最低0.06元；1971每平方米降调到最高0.17元，最低0.04元，月租金总额降低37%。1965～1978年，本省公房租金大多在0.05～0.10元之间，有的每月每平方米只有0.01～0.05元，根本难以“以租养房”。
  1979年6月和1980年7月，国家城建总局《关于重申制止降低公有住房租金标准的通知》和《关于加强城市公房管理工作的意见》中，重申“以租养房”的方针。规定住宅租金标准不统一的城市，要在不降低房租总收入的前提下，制定统一的租金标准；住房租金按住房的折旧费、维修费、管理费3项因素计算；文教、卫生和行政机关用房，实行预算制的，可改革租金制，按折旧费、维修费、管理费3项因素计租；商业、服务行业、生产、营业用房，原则上要按折旧、维修、管理、税金和利息等5项因素即成本租金计租。随后，本省许多市、县开始调查、测算，探索对公房租金进行改革。
  1.公有非住宅租金改革
  本省直管公房非住宅租金改革较公有住宅租金改革起步早，租金标准提高快。1982～1986年，福州、厦门、漳州、莆田、南平、三明及部分县开始对公房非住宅租金标准进行调整改革。这些市、县以商业、服务行业等生产、营业用房租金的改革作为突破口，租金标准除三明市为每月每平方米（使用面积）1.20元外，其余地市每月每平方米（使用面积）一般都在0.7～0.9元之间，见表2-24-17。这一阶段，本省公房非住宅租金一般按折旧费、维修费、管理费3项因素计租，并适当考虑了房屋所处地段、环境、用途及损耗等调节
  因素。
  1988年后，本省大多数市、县开始对直管公房非住宅租金进行调整，租金标准普遍调整到每月每平方米（使用面积）1.75～2.5元，见表2-24-18。这一阶段直管公房非住宅租金改革的基本做法是：①确定目标，分步或一次到位，调整直管公房非住宅租金。本省除南平市外的大多数市、县基本采取分步到位的方法，直管公房非住宅租金标准基本由原来的福利性租金过渡到包括折旧费、维修费、管理费、税金和利息5项因素的成本租金。南平市则采取一步到位的办法，直管公房非住宅租金从1988年9月开始就一次性调整到包括折旧费、维修费、管理费、税金、利息、地租、利润和保险费8项因素的商品房租金。租金标准最高为每月每平方米（使用面积）10元，最低为每月每平方米（使用面积）6.5元；②按照使用单位的性质分类计租。生产、营业用房的租金，普遍高于行政机关、事业单位办公用房的租金；同时，有的市、县还对亏损、微利企业单位给予一定时期的减免；③根据房屋结构的不同，确定基本租金，然后再根据房屋所处地段、环境、用途及磨损等情况，运用其调节系数最后确定实际租金；④直管公房非住宅租金普遍实行政府定价管理，租金标准一般由当地房管或房管、物价部门共同测算，报当地人民政府或物价部门审核批准后执行。从1992年开始，由于本省商品房开发成本不断提高，商品房屋租金水平也普遍上涨。一些市、县虽然相应调高了直管公房非住宅的租金标准，但租金仍然是按成本租金的5项因素计租。有的市、县提高后的租金标准还未达到成本租金。
  2.公有住宅租金改革
  公有住宅租金的改革较公有非住宅租金改革缓慢，难度也较大。1988年以前，本省部分市、县曾采取新房新租、以息抵租、超标加租等改革措施，但这些都只是局部性的改革。1988年，南平市作为本省第一个房改试点城市，对全市公有住房租金进行一次全面的改革，其租金改革的基本做法是“公有住房提租，发券空转起步，分步实转到位，结余逐年兑现，增支逐年增付”。即把公房租金提高到准成本租金，按照职工标准工资的统一系数发给住房券（发券系数统一确定为24%），住房采取“以证代券，差额决算，减免统筹，纳入基金”的运转形式。全市公有住房按“结构分类法”确定租金等级标准，共分6类10等，以折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金等5项因素计租。南平市公有住房租金改革于1988年9月1日开始实施，每月租金为每平方米1.15元，占成本租金的77%；最高的每平方米1.31元，最低的每平方米0.98元。
  经过80年代的改革调整后，本省公有住房租金有所提高，但按成本租金还差很多。由于低租金养不了房，使国家、企业在住宅建设上的资金有去无回，不能实现良性循环。1991年，国务院住房制度改革领导小组发布住房制度改革意见，要求分阶段目标调整公有住房租金，即“八五”期间，以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金力争达到3项因素（维修费、管理费、折旧费）的水平，实现简单再生产；到2000年，公房租金努力达到5项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息、税金）的成本租金水平的改革办法。厦门市公有住宅租金从1989年开始就沿着大幅度提租给予补贴的路子进行改革，其它大多数市、县从1988年后也开始沿着小额提租不给予补贴的路子改革公有住宅租金。1991年，福州市人民政府颁布《福州市统一公有住宅租金标准暂行办法》，要求福州市各县（市）、区人民政府、市直各委、办、局（公司）的公有住宅实行统一租金标准。租金单价由基本租金和楼层、朝向、层高、采光等居住环境增减金额组成，一律按使用面积计租，按月收取。统一后的公有住宅租金标准为：框架结构普通住宅的租金每月每平方米为0.30元，砖混一等结构住宅的租金每月每平方米执行平均为0.24元。根据国务院《关于积极稳妥地进行城填住房制度改革的通知》中关于“在同一市、县内的房改政策、办法和实施步骤应当统一”的指示精神，1992年，省直房改办参照福州市统一公有住宅租金标准，结合省直单位的实际情况，制定了《省直单位公有住宅统一租金暂行标准》，同年经福建省政府办公厅转发后执行。考虑到住户的承受能力，当时省直公有住宅租金标准以一等砖混住房租金单价为基线，每平方米使用面积月租金从原来的0.10左右调整为0.24元（卫生间、厨房、厅等面积全额计租）。至1995年底，全省公有住宅（砖混一等，下同）月租金平均达每平方米0.80元，厦门市提高到每平方米1.40元，泉州市提高到每平方米0.72元，三明市提高到每平方米0.70元（其中新住房月租金调整为每平方米1.00元），宁德市提高到每平方米0.60元，漳州市提高到0.58元，福州市和省直单位仍按1991～1992年统一后的租金标准（每月每平方米0.24元）执行。调整租金的这些城市，除厦门市给予职工工资3%的住房补贴外，其它城市均没有给予补贴。
  为进一步加快城镇公有住房租金改革的步伐，1995年12月，省人民政府颁布《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》，提出到2000年，住房租金原则上应达到占双职工工资的15%。为此，要求各地要根据物价指数控制目标，统筹安排租金提速的规划和年度提租水平，提租方案由房改办和物价部门共同制定后，报当地政府审批。各地掌握公有住房提租的步伐，可以是每年提租一次，采取小步密走的办法，也可以是2～3年提租一次，采取较大幅度提租给予补贴的办法。提高公有住房租金要坚持“多提少补，少提不补”的原则，兼顾当地人民群众和相关事业单位的实际承受能力。1996年，住房提租幅度掌握在家庭双职工平均工资的5%。随后，许多市、县开始加大公有住房租金改革的步伐，到1998年，各市、县公有住宅租金都有较大程度提高，全省9地、市公有住宅月租金每平方米平均达1.74元。见表2-24-19。