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第二十四章 房地产价格
知识类型:
析出资源
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内容出处:
《福建省志·物价志(下册)》
图书
唯一号:
130020020230005617
颗粒名称:
第二十四章 房地产价格
分类号:
F293.352
页数:
32
页码:
779-810
摘要:
本文介绍了福建省房地产的发展历程和现状,包括土地和房屋的产权变化、房地产市场的兴起和发展、地价和地租的管理体制和运行机制的完善等方面。文章还介绍了福建省政府在各个时期对房地产市场的调控和管理措施,以及存在的问题和挑战。
关键词:
福建省
物价
房地产价格
内容
房地产是人民群众赖以生存的重要资产。在中华人民共和国建立以前,本省土地和房屋绝大多数为私人所有。房地产可以自由买卖、租赁、典押,其买卖、租赁价格一般由交易双方协商议定,价格随着市场供求变化自由波动。民国25年(1936年)中华民国政府实施《土地法》后,福建省政府曾制定各市、县土地标准价格(即土地基准价格)和土地补偿价格标准。但这一时期制定的统一地价标准,主要是为中华民国政府征收税费提供依据。中华人民共和国建立后,一切土地包括山、河、湖、海均属于国家所有,不准自由买卖和出租。对于城市大资本家多余房屋,实行征、借、租用或代管政策;对于地主房屋,均没收后分配给缺房的贫农和雇农。对于城镇其他阶层的房屋,人民政府曾允许私房买卖、租赁和典押。当房屋买卖涉及土地使用权变更时,有关土地使用价格,需经政府有权机关批准,并以补偿地价和征地安置补助费的方式偿付。1956~1958年,国家对资本主义工商业、私有房产业主实行社会主义改造,本省公开的房地产买卖、出租基本中止。1978年中共十一届三中全会后,国家实行改革开放政策,促使房地产业迅速发展。1979年,国家取消不准买卖房屋的禁令。1980年后,本省新建商品房开始产生并迅速发展起来。随着住房制度和土地使用制度改革不断深化,所有土地只能出让使用权,不得出售所有权。由于侨资和外资大量涌进,房地产开发兴起,为了加强土地管理,1985年厦门市政府公布了《厦门经济特区土地使用费征收办法》。此后,相继形成土地使用权有偿出让与转让、房屋商品化,以及深化企业改革中出现的承包、兼并、租赁、抵押、拍卖等多种形式。但因房地产市场机制不健全,房地产价格管理政策和法规滞后,致使房地产市场价格秩序混乱,如偷漏税费和转手倒卖等,造成国有土地收益流失严重。为此,1989年,福建省人民政府公布了《福建省外商投资企业用地管理办法》。1991年,省物价委员会组织力量,对房地产价格管理进行调查研究,并采取临时性管理措施;随后,各地、市物价委员会也提出了具体管理办法(试行)。1998年6月23日,省政府颁布实施《福建省房地产价格评估管理办法》(政府48号令)。同年11月,省房地产价格评估管理委员会制定颁布《福建省房地产价格评估机构资质等级管理若干暂行规定》,对于房地产价格管理,以行政规章形式进行初步规范,但对房地产价格管理的法律制度尚待进一步建立与完善。
第一节 地价与地租
地价、地租是地产市场交易的核心,支配、制约着地产市场的运作。随着福建省社会经济的发展,地价、地租管理体制和运行机制不断完善。土地价格从福建省历史上看,大致可分为土地基准价格(或标准价格)、土地补偿价格、征地拆迁安置补助费和土地使用权出让、转让价格。土地租金随着历史的进步,从力租、物租向钱租形态转化。中华人民共和国建立之后,土地所有权全部收归国家所有,土地不准自由买卖,因而变更土地使用权时,便形成土地使用费。
随着社会主义市场经济体制的逐步建立和地产市场的不断发育、完善,土地价格在社会主义市场经济价格体系中,也发挥重要调节作用。它是地产经济的综合反映。地价是否科学、公平、合理,关系到能否正确反映土地实际利用的经济价值和供求关系。国家只批准土地转让一定期限的使用权,而不能出售所有权。
一、地价管理
民国19年(1930年)6月,中华民国政府颁布《土地法》,并于民国25年3月1日正式实施。福建省政府开始统一管理土地标准价格、土地申报价格和补偿地价。按照中华民国政府行政院公布的《公有土地管理办法》,国有土地由行政院管理,各省、市、县国有土地由所在地的市、县政府管理。在《福建省各县市地价调查估计施行细则》中,明确规定地价管理权限,全省各地、各级政府定期将各地的地价等级和平均地价调查情况,经报请该管辖县(市)政府公布为标准地价后,将调查计算报告书连同地价等级表、地价等级图、标准地价统计表各1份,一并呈送福建省政府审批。
1949年10月1日,中华人民共和国建立以后,国有土地价格以补偿地价和征地安置补助费的形式出现。1951年1月,福建省人民政府颁布《福建省各县(市)公有房地产暂行办法》,全省各县(市)公有房地产价格由各县(市)人民政府财政部门统一管理,如福州市人民政府于1952年制定并公布《福州市使用私有土地暂行办法草案》,规定征用土地需按照福州市人民政府财政局规定的该区地价,予以洽购;其情况特殊者,可予适当增减;协议不成时,得须政府评价征购。1952年9月2日,福州市人民政府正式成立福州市城郊区征用私有土地委员会,负责征地价格的管理,同时颁布《福州市征收城郊区土地及地上物补偿价格办法》,对征地补偿价格的计算,拆迁安置补偿原则,青苗、林木补偿办法作了详细规定。1954年9月22日,福建省人民政府根据中央人民政府政务院颁布的《中央人民政府政务院关于国家建设征用土地办法》,对全省地价管理工作进行统一规范管理。在农村,由当地人民政府会同用地单位、农民协会及土地原所有人(或原使用人)或其代表评议商定。对征用土地上的建筑物、构筑物等附着物及农作物,均应根据当地人民政府、用地单位、农民协会及土地所有人和原使用人或其代表会同勘定现状,按公平合理的代价予以补偿。在城镇,征用公有土地及城市郊区国有土地时,对地上房屋及其他附着物,应根据当地人民政府、用地单位及原所有人和原使用人或其代表会同勘定现状,按公平合理的代价予以补偿;对原来依靠公有土地收入维持的公益事业,由当地人民政府作价补偿。1958年1月6日,福建省人民委员会根据中华人民共和国国务院颁布的《国家建设征用土地办法》,对全省征用土地的补偿地价,由当地人民委员会会同用地单位和被征用土地者共同评定,在上报福建省人民委员会征地申请时,必须附上被征用土地者的补偿计划,以便审核。对征用农业生产合作社土地时,如果社员代表大会认为对社员生活没有影响,不需要补偿,经当地县级人民委员会同意,可以不发给补偿费。省级承办机关是福建省计划委员会和福建省民政厅。1963年4月5日,福建省人民委员会根据国务院的指示公布《省人委关于土地问题的几项决定》,对全省征而不用、多征少用、早征迟用的土地31495.1亩退还社、队耕种,退还社、队的土地一律不得收回补偿地价款或补偿折旧投资费用。1965年3月30日,福建省人民委员会公布《关于严格控制征用土地的几项规定》,对向所在县(市)人委报征用土地申请书时,必须按规定报送对征用土地者的补偿、安置计划,不得以任何形式提高补偿地价。省级承办机关是福建省基本建设委员会和福建省民政厅。1969年,福建省革命委员会公布《关于严格控制征用土地的通知》,停止征用非生产建设用地。对征用50亩以上土地,须报经福建省革命委员会批准,补偿地价标准按《国家建设征用土地办法》执行。1986年6月25日《中华人民共和国土地管理法》颁布后,福建省积极组织实施准备工作。1987年2月19日,《福建省土地管理实施办法》正式公布,福建省依法实行国有土地有偿使用制度,国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让,补偿地价由福建省土地管理局、征地单位及有关部门协商议定。1993年9月2日,福建省人民政府公布《福建省国有土地使用权出让和转让办法》,城镇国有土地基准地价由福建省土地局、福建省建设委员会、福建省财政厅制定,报福建省人民政府批准,定期公布执行。以协议方式出让土地使用权,出让金不得低于基准地价。出让地块的地价由福建省土地局会同福建省建设委员会、福建省财政厅等部门确定。1994年6月14日,福建省土地局和福建省物价委员会联合发布《关于加强国有土地使用权出让和转让价格管理的通知》,全省基准地价由福建省土地局、福建省物价委员会、福建省财政厅制定调整,报福建省人民政府批准后公布实施。标定地价由市、县土地局及物价部门审核后报当地人民政府批准。土地使用权出让底价由各级土地、物价部门制定方案,报同级政府批准。地价管理实行“统一领导、分级管理”的原则。福建省土地局、福建省物价委员会负责制定管理办法和作价原则,宏观协调各地地价水平。地、市以下土地局、物价委员会负责实施地价管理办法。组织地价评估委员会,建立地价评估机构。1995年11月6日,福建省土地局、福建省物价委员会联合颁布《对具备土地评估资格的中介服务机构确认的暂行办法》。国家实行对具备土地价格评估资格的中介服务机构实行资格确认制度。1995年5月24日,福建省人民政府公布的《福建省物价委员会职能配置内设机构和人员编制方案》中明确规定,福建省物价委员会职能之一是“会同有关部门建立以基准地价、标定地价为主的房地产价格管理制度”。1996年7月10日,福建省物价委员会转发国家计划委员会颁布的《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》,国务院价格主管部门负责全国土地使用权价格的管理,福建省物价委员会负责全省区域内土地使用权价格管理工作。对全省区域性基准地价制定公布的具体办法,按福建省人民政府规定执行。各市、县的基准地价、标定地价,由市、县人民政府价格主管部门会同土地管理部门委托具有土地估价资格的评估机构进行评估,福建省物价委员会会同福建省土地管理局对评估结果进行验收;市、县人民政府价格主管部门会同土地部门将验收后的基准地价和标定地价,报市、县人民政府审核后,经福建省物价委员会会同福建省土地局平衡,报福建省人民政府批准,由当地人民政府公布执行。基准地价和标定地价每两年调整公布一次。宗地出让底价,由当地物价部门会同土地部门依据政府公布的基准地价或标定地价制定,报同级人民政府批准。土地使用权出让的最低价格,由福建省物价委员会会同福建省土地局依据基准地价制定,报福建省人民政府批准。以出让方式取得土地使用权,经开发后符合转让条件的居民住宅用地转让价格,实行“统一政策,分级管理”的原则。福建省属企事业单位开发转让的居民住宅用地转让价格,报福建省物价委员会审核批准;地、市、县企事业单位开发转让的居民住宅用地价格,报同级价格主管部门审核批准。对土地使用权人以出售方式转让土地使用权的转让价格,实行成交价格申报制度。
二、地价
(—)土地基准价格
民国31年(1942年)12月,福建省实施规定标准地价(即基准地价,下同),成立标准地价评议委员会并规定组织规程和议事规则。标准地价调查员按平均每20~40起土地交易价中抽查一起详填调查表,按地价相近、地段相连划分地价区,评估计算地价区的平均地价,填表上报标准地价评议委员会评议后,报经当地政府主管机关核定为该区的标准地价。标准地价不仅是征收地价税的基础,而且为土地买卖,发行土地债券,清理债务,分配遗产,规定地租、房租,审核公用事业的盈亏等提供先决条件。如福州市区地价,在未实行标准地价前,都未征收过地价税。民国32年4月,由市政筹备处呈准查定各地价区标准地价,予以公布。福州市标准地价共分9级,甲级为每方米1300元,乙级600元,丙级400元,丁级200元,戊级100元,己级75元,庚级55元,辛级30元,壬级15元。核查全市地价总额为11.0336亿元,可征收地价税220.67万元,这一工作于当年10月完成。永安等20多个县、市、镇标准地价,由土地调查委员会调查近两年内的市价或纯收益,用当地流行利率还原平均计算,按地段相连、地价相近原则,划分若干地价区,选择标准地若干起复查得出标准地价。提交标准地价评定委员会评定后予公布。标准地价公布以后,业主在申请登记时,比照标准地价,向当地地政机关申报地价,并依标准地价作20%以内的增减调整,逾期没有申报的,即以标准地价为其申报地价。见表2-24-1、表2-24-2、表2-24-3。
1949年10月中华人民共和国建立至1993年6月,由于国有土地使用权采用行政划拨办法,基准地价失去作用,为补偿地价所取代。1993年6月,福建省人民政府办公厅公布福建省城镇国有土地及工业成片土地开发基准地价,作为评估土地价格和征收土地有关税费的依据。这次基准地价是在抽样评估的基准上确定的,如仅对全省城镇一级地段的商业,二级地段的住宅和三级地段的工业用地进行评估,是在假设用地合理的前提下估算的。这是福建省土地使用制度改革以后首次公布的基准地价,为制定城镇建成区、规划区内国有土地使用权出让、转让价格提供依据,并为福建省确定土地增值税和征收土地使用税、费提供依据。全省各市、县按照当地土地使用权转让的市场价格、地块条件、土地级别、转让方式,相继制定和调整当地的基准地价。见表2-24-4、表2-24-5。
(二)土地补偿价格
民国25年(1936年)3月1日,福建省政府根据《土地法施行法》对补偿地价实行统一管理。对补偿地价法定概念界定为“指土地因被征收所应得之辅偿金而言”。具体做法是:被征用土地的原所有权人已经登记而未转卖的,按照申报地价额计算补偿地价;已经转卖的,按已登记的最后卖价计算补偿地价。被征用土地原所有权人未经依法申报地价,由主管机关评估确定补偿地价,对被征用土地上的农作物按一年总产值给予补偿。
1952年7月18日,福建省人民政府批转《福州市使用私有土地暂行办法草案》,福建省对征用土地开始实行补偿地价。其基本做法是,由需征用土地者与土地所有权人协议,按照当地人民政府财政局规定的该区地价,予以洽购,对情况特殊的可适当增减地价,协议不成时,得由政府评定土地价格而征用土地。同时,征用土地者应对土地所有权人补偿拆迁费用。征用农地时,征用土地者除应付补偿地价外,还应对征用土地上的农作物给予补偿。1952年9月2日,福建省人民政府批转《福州市征收城郊地上物补偿价格办法》,对征用郊区私有农田补偿价格标准按照被征农田5年年产量合计数打8折进行计算(农产品价格按贸易公司收购牌价);其他经济作物补偿价格比照邻地农田相应经济作物产值计算;对征用房屋基地的补偿价格,原建筑工程量较大的,按毗邻农田5年产值补偿,原建筑工程量较小的酌情补偿;青苗按一季收获产值补偿,果树按一般年景2至3年产值补偿。在市区征用私有宅基地及其他杂地,其补偿价格原则按市场价格计算,情况特殊也可参照当地人民政府财政局规定的土地单价标准执行。见表2-24-6、表2-24-7。
1954年6月11日,为了纠正龙岩地区擅自规定征地费按每亩800元至1000元计算的错误做法,福建省人民政府通知,全省征用农地时,应按近3~5年实际总产值计算;如实际年总产值遇到不可抗拒灾害,低于常年应有产值时,按常年总产值计算;对未登记的新开垦土地,按实际成本计算。1954年9月22日,福建省人民政府转发《中央人民政府政务院关于国家建设征用土地办法》,重新规定了补偿地价的制定标准。征用农地,以最近3~5年总产值为标准,特殊用途的土地酌情处理。对被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物及种植的农作物,均按公平合理的代价补偿。征用城市公有土地及城市郊区国有土地,对地上房屋及附着物等,应按公平合理的代价勘定补偿。征用农民在市区农地时,按3~5年的总产值为标准计算补偿地价。1958年1月6日,福建省人民委员会根据中华人民共和国国务院颁布的《国家建设征用土地办法》,对全省补偿地价制定标准进行修订。征用农地,以最近2~4年总产值为标准计算补偿地价,对于茶山、桐山、鱼塘、藕塘、桑园、竹林、果园、苇塘等特殊土地,按具体情况核实补偿地价。对征地拆迁房屋和地面附属物,按公平合理原则补偿。征用市区宅基地,如房屋和宅基地同属一人,宅基地不计算补偿地价。土地补偿价格每亩125~250元。1958年,福建省在人民公社化初期,有部分地区认为公社化以后,国家建设征用土地可以一律不必补偿了,如安溪县的湖头公社,自1958年6月至1959年6月,共征用土地717.97亩,其中国家建设征用土地438.74亩,公社自征279.23亩,除13亩发给地价补偿以外,其余704.97亩均不计算补偿地价。晋江县1958年8月,陆续征用的国防建设用地3094.58亩,全部无偿征用。建溪水电工程局用中央施工单位名义,无偿征用南平市郊红旗公社土地,引发270余名群众联名向中央9部委和省委、省人委的控告,造成不良影响。另一方面,人民公社化以后,有些被征用土地的单位,在协商计算补偿地价时不按政策滥要高价,如永安水泥厂征地906.56亩,补偿地价按3年总产值计算,每亩平均162.63元,附上不合理要求后,实际每亩付补偿地价474.84元。还有的地、市不按国家规定附加“手续费”,如:厦门市对征用1亩地附加166.5元的手续费;福州市对征用每1平方米的房基地收取20元,每平方米菜地收取3.3元,农田收取2.5元,山地收取1元,即平均每征用1亩地,基建单位应付补偿地价高达1655元;泉州市按补偿地价30%收取补偿费。1965年3月30日,福建省人民委员会发布《关于严格控制征用土地的几项规定》,明令全省用地单位应严格按照《国家建设征用土地办法》,对征用土地进行合理的补偿,不得以任何形式提高补偿地价。1987年2月19日,公布《福建省土地管理实施办法》,规定了补偿地价的标准。对征用耕地,按被征用前3年平均年产值的5倍补偿;征用市、县规划区以内的耕地,按实征用前3年平均年产值的6倍补偿;对征用荒芜2年以下的耕地,按同类耕地前3年平均每亩年产值的2倍补偿;征用荒芜12年以上耕地,按同类耕地前3年平均每亩年产值的50%补偿;对征用荒杂地,按当地种植水稻的补偿地价10%补偿。征用果木和未产果的地,按工本费1~2倍补偿,已产果的按被征用前3年平均年产值的2倍补偿;青苗及地上附着物按实际损失补偿;对临时用地,按当地物价部门公布或确认的市场价格计算补偿地价,逐年补偿。
(三)征地拆迁安置补助费
民国25年(1936年)3月1日,福建省政府按照《土地法》规定,征地迁移费按被征用土地上定着物价值进行补偿。对征地补偿尚未完成而提前征用土地,由征地人对该土地居住或工作人员,给予该土地及其定着物1个月租金标准的迁移费。
1952年9月2日,福建省人民政府批转《福州市征收城郊土地及地上物补偿价格办法》,对被征用土地上的建筑物,按公平合理的价格给予拆迁补偿费;对建筑价值较高的房屋,按实际情况给予适当的拆迁补偿费。1954年9月22日,福建省人民政府转发《中央人民政府政务院关于国家建设征用土地办法》,规定迁移费标准,按公平合理的代价予以补偿。1987年2月19日公布《福建省土地管理实施办法》,对征用农业用地应支付的安置补助费标准是:征用耕地,按被征用前3年平均每亩年产值的2倍补助;征用市、县规划区以内耕地,按被征用前3年平均每亩年产值的3倍补助;对征用果园、经济林地,按被征用前4年平均年产值的1至4倍补助;征用有养殖生产的水面、滩涂,按被征用前3年平均年产值的1至2倍补助;征用土地上住宅拆迁作价补偿金额,按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新测算。
(四)土地使用权出让、转让价格管理
1988年2月,在福州市进行全国首次公开招标拍卖第一幅国有土地,揭开福建省土地使用制度改革序幕。此后,全省土地出让、转让、出租、抵押、地价评估等一系列改革举措相继实施,土地使用权从土地国家所有权中分离出来,土地的级差收益价值得到充分发挥和利用。1993年5月,在福州市创办全国首家规范化的地产市场之后,建立健全社会主义市场地价体系被提上议事日程,其焦点是建立以基准地价、标定地价和土地出让底价为核心的社会主义市场地价调控体系。
为了适应福建省土地使用权出让、转让价格管理工作的需要,1993年7月,福建省物价委员会与福建省土地局联合开展土地价格评估工作,并建立土地价格评估机构,由福建省土地管理局和福建省物价委员会分管领导,担任福建省土地估价委员会正副主任委员和福建省地产评估中心正副主任。1994年6月14日,福建省土地管理局与福建省物价委员会联合公布《关于加强国有土地使用权出让和转让价格管理的通知》,对基准地价、标定地价和土地使用权出让底价的制定和管理作了初步规范。基准地价以土地定级为基础,依据土地收益,参考土地市场交易价格综合测算确定,各地评估的基准地价不低于当地平均征地费用和拆迁开发费用的130%。标定地价的评估以基准地价为基础,根据土地使用年限、市场地价行情、地块形状,容积率和土地区位因素,通过系数修正,进行评估确定。对土地使用权出让底价,根据正常市场状况下应达到的地价水平评估确定最低控制价格。对涉及土地使用权出让、转让的价格,必须由具备评估资格的地价评估机构进行地价评估,未经地价评估的土地,各级土地管理部门不办理土地使用权出让和转让手续。1995年11月6日,福建省土地管理局和福建省物价委员会联合公布《对具备土地价格评估资格的中介服务机构确认的暂行办法》,在全省范围内,对经过工商行政管理部门注册登记,领取营业执照;具备土地价格评估资格条件的中介服务机构,经当地土地管理部门和物价主管部门审核后,报福建省土地管理局和福建省物价委员会确认;经审查合格后颁发土地估价资格确认证书,有效期两年。1996年7月10日,福建省物价委员会转发国家计划委员会《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》。
三、地租
在福建省农村,租佃制度为封建社会所特有的基本生产关系,其方式随社会发展而有种种不同表现。在中华人民共和国建立之前的民国时期的地租形式主要有:
(―)力租制
其特点是以劳役偿付地租,每年为地主工作一定日期并附苛杂的地租。此为最原始的地租,据民国31年(1942年)调查,在福建省仅占多种租佃制的1.25%,就区域观察,以闽西2.82%为最高,超过全省平均数1倍以上,其次为闽北1.17%,厦漳0.81%为最少。
(二)永佃制
又称田低、田面、田骨、田皮、面田、根田、大租和小租。其特点是将地权分为两部分,一部分为地主土地所有收租权,另一部分为永佃农使用权。地主转让其收租权,永佃农必须同时转让使用权。民国30年(1941年),在福建省仅占各种租佃制的19.89%,莆仙占35%为最高,闽东32.1%其次,闽西占2.59%为最少。
(三)分益雇役制
其特点是地主提供生产、生活资料,地租为年产值的7~8成(含农业成本及利润)。地主所得名义上为田租,实际上则包括农业成本与利润,佃农所得为一种实物工资。此制因含雇佣性质,所以不固定,年年可以变更。如南安县,地主除出租田地外,须供给佃户大部分资本,如工具、耕畜、种子、肥料等,佃农只出劳力,收获地主得7~8成,佃农得2~3成。福安县地主与佃农双方约定共营同一田地,地主出种子,佃农出劳力,肥料共同供给,田不计租,力不计资,收获双方平分。
(四)分益制
特点是地主供给土地或部分资本,其余由雇农负责,地租按地力决定。民国27年(1938年),水田租金占年产量47.6%,旱地租金占年产量40.3%。见表2-24-8。
(五)定额物租制
定额物租制的特点是:除资本金由佃农负担外,地租数额由地主与雇农预先议定,不受年产量丰歉影响,又称包租或谷租。此租在福建省最为通行。民国31年(1942年),全省水田最高租金为每亩350公斤,最低10公斤,平均为75公斤。旱地最高租金为每亩350公斤,最低为3.5公斤;水田租金以闽北尤溪每亩350公斤最高,闽西和厦漳每亩10公斤最低。见表2-24-9。
(六)钱租制
钱租制的特点以货币纳租。民国31年(1942年),全省水田最高为莆仙每亩600元,最低为每亩6元,平均为每亩125元。城市国有土地租金按民国19年(1930年)6月颁布的《土地法》,由全省县级以上政府统一管理,土地租金标准以不超过地价册所载土地及其地上建筑物估定价额年息20%为限。地租收取主要对象是外国商会、教会和国外租借地以及私营企业和文教事业。
中华人民共和国建立之后,1951年,福建省人民委员会公布《福建省各县(市)公有房地产暂行办法》,对全省土地租赁价格实行统一政策、分级管理,由各县(市)经管机关参照当地土地租赁情况,制定土地租赁年限、缴租期限、地租等级标准,专署批准执行,并报福建省人民委员会备查。公有土地租金标准是,基地以每平方尺为租金计算单位,根据坐落位置、交通条件、地理环境、地价高低等因素核定租金标准。耕地租金标准,一般以略低于当地同等土地的租额制定,对新开荒土地,则由经管机关根据实际情况免收一定年限的租金。为奖励私人投资建筑,对租用公有土地建筑房屋的,按基地租金标准打折优待。租赁土地单位或个人必须向经管机关填报租赁申请表和保证书。1954年9月22日,福建省人民委员会转发《中央人民政府政务院关于国家建设征用土地办法》,对临时使用土地的采取租赁的方式,并支付应得的地租,具体标准由双方协商议定。1956年9月29日,福州市人民委员会公布《福州市征收土地使用费等级标准暂行办法》。征收土地使用费的标准按使用土地面积计算:主要街道和房屋密集的街道和地区,每平方米土地使用费12元;次要街道和房屋不密集的地区,每平方米土地使用费10元;园地每平方米土地使用费4元;农田、果林地每平方米土地使用费3元;山地和池塘每平方米土地使用费2元。到年底,共征收土地使用费480046元。此项办法实施3年后,1960年3月17日,福建省人民委员会宣布取消。1985年10月1日,厦门市人民政府公布《厦门经济特区土地使用费征收办法》,土地使用费按不同地域、类别和经营项目分别确定为五类区,五类海岸线和临时用地使用费标准。征收土地使用费标准按年使用土地平方米面积计算。一类区:鼓浪屿商业、宾馆、酒楼用地18~20元;金融、旅游建筑用地16~18元;商品住宅用地7~8元。二类区:含鹭江道、中山路、思明南路(浮屿至镇海路口),思明东西路、大同路西段、升平路、大中路的商业、宾馆、酒楼用地14~16元;金融、旅游建筑用地11~14元;商品住宅、写字楼用地5~6元;多层停车楼用地1元。三类区:除一、二类区外的旧市区,东至文灶、北至湖滨南路、南至湖里山炮台,工业交通、仓储用地1~1.5元;商业、宾馆(含旅馆)酒楼用地12~14元;金融、旅游建筑用地10~12元;商品住宅写字楼用地4~7元;露天游乐场,露天停车场用地0.5~1元;多层停车楼用地0.9元。四类区:莨笛新区和东区,工业、交通、仓储用地0.8~1元;商业、宾馆(含旅馆)、酒楼用地10~13元;金融、旅游建筑用地8~10元;商品住宅、写字楼用地3~5元;露天游乐场、露天停车场用地0.3~1元;多层停车楼用地0.8元;种植、养殖业用地0.2元。五类区:湖里、曾厝鞍和岛内其他地区,工业、交通、仓储用地0.6~0.8元;商业、宾馆(含旅馆)、酒楼用地7~10元;金融、旅游建筑用地6~10元;商品住宅、写字楼用地2~3元;露天游乐场、露天停车场用地0.2~0.5元;多层停车楼用地0.6元。海岸线土地使用费综合评估海洋的水域使用、养殖、海景等自然资源:一类区海岸线250~300元,二类区海岸线200~250元,三类区海岸线150~200元,四类区海岸线100~150元,五类区海岸线50~100元。临时土地使用费按每年每平方米3元计算。1989年12月24日,福建省人民政府公布<福建省外商投资企业用地管理办法》,对全省土地使用费标准按地理环境条件和经济发展状况分为三类,征收土地使用费标准按年使用土地面积计算。甲类区有福州市和厦门市,每平方米土地使用费5~15元;乙类区有泉州市、漳州市和莆田市,每平方米土地使用费3~10元;丙类区有南平市、宁德地区、龙岩市和三明市,每平方米土地使用费1~8元。各县、市的适用土地使用费由地、市人民政府在福建省人民政府公布的土地使用费标准范围内确定。1991年5月8日,福州市政府公布《福州市外商投资企业土地使用费收费暂行办法》,土地使用费标准按福州市鼓楼区、台江区、仓山区、郊区和马尾区土地用途和土地等级确定,当审批的建筑容积率大于2.5时,容积率每增加一个单位,土地使用费相应增加30%。土地使用费标准延续至今。见表2-24-10、表2-24-11。1992年8月28日,福建省人民政府公布《福建省划拨土地使用权管理办法》,土地使用权的租金标准由市、县人民政府自行确定。
第二节 房价与房租
一、房产价格管理
1949年以前,房产买卖、租赁价格一般由交易双方协商议定,价格随市场自由波动。中华人民共和国建立后,人民政府为了促进城市建设的发展,曾允许私房买卖、租赁。这一时期,本省政府对房产价格主要实行直接管理与间接管理相结合的方法,除对公房租金实行“统一管理、统一租金标准”的直接管理外,还采取一系列间接管理手段来规范引导私房买卖、租赁价格。1950年,中央政务院颁布房屋买卖条例,规定房屋买卖要按房价的6%缴纳契税。1950年起,本省各市、县相继成立房地产交易所(处),对房屋买卖、租赁、典押等交易价格实行鉴证管理。50年代初期,部分开征房地产税的市县成立由财政、税务、地政、工商等部门组成的房地产评议(价)委员会(临时机构),定期(一般为一年)对当地的房地产等级和房地产价格进行评议和复议。评议房地产价格的具体方法是:先选择各类具有代表性的标准房屋进行评议,然后再以标准房屋的价格为标准评议一般,标准房价可作为当地政府征税的依据。1956~1958年,国家对私有出租房屋进行社会主义改造(简称私房改造),私房改造采取类似赎买的办法,对私有出租房屋的数量达到改造起点的,通过国家经租方式,全部纳入国家接管的轨道,在一定时期内给房主以固定的租金来逐步改变他们的私有制。1956年下半年,本省进行私房改造,只有福州、厦门、漳州和诏安4市、县开展,其它城市未进行。之后,被改造的房屋由当地政府房管部门统一管理、修缮、调配使用和统一租金标准,原房主按租金收入的20%~40%分租。1958年私房改造后,本省公开的私房买卖、出租基本停止。
1978年以后,随着私房政策的落实和商品经济的发展,房屋买卖、出租逐渐恢复并迅速发展,房产交易价格管理的内容和形式也不断丰富。到1998年,福建省房产交易价格管理经历了几个阶段:
1978~1985年,福建私房买卖、出租刚开始恢复,商品房建设还处在起步、发展阶段。这一时期,本省各级政府除对公房租金及刚产生的公房出售价格实行统一管理外,对私房买卖、租赁价格基本没有管理。当时,商品房价格主要由开发企业根据开发成本和费用自主定价,其它私房房屋买卖、租赁价格由交易双方协商议定。
1986~1992年,福建房地产业发展迅速。这一时期,本省政府对房产价格实行政府定价、政府指导价管理。1986年,泉州市开始把商品房价格纳入市、县物价委员会管理范畴。1987年4月,省物价委员会、省建设委员会、省建设银行联合颁发《福建省商品房价格管理暂行规定》,规定商品房价格由基本价格和附加价格(代征费用)组成。基本价格包括房屋本身的建筑造价、征地拆迁费用、“三通一平”(即:通水、通电、通路、地面平整)费、室外配套费、利息、经营管理费、其它费用和利润8项因素;商品房附加价格包括公共设施费、城市基础设施配套费、建筑税(后改为固定资产方向调节税)3项因素;营业用房的价格构成,还要在上述基本价格和附加价格的基础上增加地段差价因素。商品房开发成本须经当地建设银行审核后,方可作为成本依据,并与其它可计入价格的成本项目资料一并报当地物价、房管(建设)部门审批。之后,漳州、泉州、龙岩、永安、建瓯等地、市、县开始按省定商品房价格的组成因素,由开发公司报当地市、县物价委员会会同房管(建设)、建行审定销售价格,其它市、县商品房售价基本放开,由开发企业自主定价。1988年11月,省物价委员会、省建设委员会、省工商局联合发出通知,要求各地尽快建立房地产价格评估专业队伍,建立固定的房地产交易场所(交易所或交易市场),对各类房产交易,包括商品房出售、公有新旧住宅出售、单位和私人买卖、租赁、转让、抵押等交易活动实行鉴证、评估管理。同时规定,房地产出租、出售价格标准和价格评估的规定,以及适用范围的确定,由各地房地产管理部门根据国家和省的有关政策,结合本地实际情况制定,报经当地物价部门核准后执行;需突破国家或省有关政策规定的,应报当地、市房地产主管机关和物价部门同意,转报省建设委员会和省物价委员会核准后执行。随后,福州、泉州两市成立由房管、物价、工商等部门组成的房地产市场管理委员会,物价部门派员进驻交易市场办公,对房产买卖、租赁等价格实行统一规范的管理。1992年7月,省物价委员会、省建设委员会转发国家物价局、建设部《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》,规定对私房买卖、租赁价格应实行先评估后交易,对成交价格(租金)低于评估价格(租金)的,按评估价格或租金收取税费和土地收益金;对成交价格(租金)超过评估价格(租金)的,按实际价格或租金收取税费和土地收益金。同时强调指出,各级物价部门、房地产管理部门要做好价格评估、推行挂牌交易,对房地产成交价格或租金实施登记审验、进行监督检查等各项工作。福州市物价委员会、房管局还在此基础上制定颁发《关于福州市房屋买卖指导价格标准的通知》和《关于福州市出租房屋指导租金标准的通知》,规定凡在福州市区发生房屋买卖、租赁的,其买卖价格和租金都要按指导价格或指导租金标准计收税费和土地收益金,房屋指导价格或指导租金以房屋标准价格或标准租金为基数,同时考虑用途、环境、装修设备等实际情况综合计算求得。
1993~1998年,福建房地产业发展迅猛。这一时期,本省政府对房产价格主要采取了分类管理的办法,即根据不同情况,分别对房产价格实行政府定价、政府指导价和市场调节价3种管理方式。其标志是1993年3月省人民政府颁布《福建省房地产开发经营和市场管理暂行办法》,明确对房地产价格要实行分类管理,即受政府委托不以盈利为目的、以行政划拨获得土地使用权开发的房地产出售、出租价格,应报当地物价部门会同房地产管理部门审核,其余的房地产买卖、出租价格,实行国家指导下的市场调节价。1994年11月,省人民政府办公厅批转了省物价委员会《福建省成本房、微利房价格管理暂行办法》,规定成本房、微利房实行国家定价,其销售价格按物价部门批准的价格执行;全省成本房、微利房价格实行统一政策、分级管理。省属房地产开发经营单位开发经营的成本房、微利房价格由省物价主管部门会同省建设委员会、省建设银行管理,其余按地域隶属关系由地市、县物价主管部门会同房地产行业主管部门和建设银行管理。1995年,省物价委员会根据国家计委《城市房产交易价格管理办法》制定下发了《福建省城镇房产交易价格管理暂行实施办法》,重申房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则,除对解困房、拆迁房、“安居工程”和“广厦工程”等成本房、微利房实行政府定价管理外,其余大多数房产价格实行国家指导下的市场调节价管理。各级人民政府价格主管部门可制定各类房屋重置价格、房屋交易指导价格和指导租金,必要时也可实行最高和最低限价,对房产买卖、租赁价格进行间接调控和引导。为加强放开销售商品房价格的管理,1996年3月,省物价委员会颁发《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》,规定所有商品房销售均应挂牌明码标价销售;商品房销售合同签订后,除政府有权机关另有规定需加收费用并经物价部门核批外,不得在合同价外加收任何费用;商品房销售后,房地产开发公司应按规定定期向县级以上人民政府价格主管部门如实申报成交价格。同年5月,省物价委员会又颁发《福建省商品房销售成交价格申报办法》,对商品房销售成交价格申报形式、内容、申报程序等作出了统一的规定。随后,省物价委员会及福州、三明、南平市物价委员会和部分县物价委员会开始组织开发公司,做好商品房销售成交价格申报工作。
二、私房价格与租金
(一)私房价格
1.旧房买卖价格
私房买卖自古有之,主要有两种形式:一是经中人介绍,双方协商签订契约,买卖即算成交,这种形式占多数;另一种是双方订立契约,经官府验契缴税成交。
清乾隆二十四年(1759年),泉州市区吴承桓出卖承祖业店屋一座,坐落府学中青云路左畔(211平方米),卖给粘尔初为业,卖价46元(银元)。清光绪十年(1884年),福州市区潘彩卿出卖中亭街泗洲左铺全座大小店库7间,卖价2100元(银元);福州闽侯林家曛出卖文兴里店屋一座,卖价950元(银元)。
民国21年(1932年),晋江县安海镇闹市区的店屋(4米×15米两层土木结构)每座成交额为大银500元,民国32年(1943年)为法币5000元。民国20年,厦门市大同路仁记店楼一排10个店面,闽南土著军阀陈国辉曾出价40万银元购买,因中介人索取2万元佣金而未成交;到民国24年(1935年),业主拟以18万元出售,竟无人问津。
1951年,福州市南门西营里两层土木楼房售价2000元;1953年,福州市南后街的店屋(4米×15米平房)售价5000元。1954年,厦门市市中心热闹区的商场店铺楼屋,水泥砖木结构(水泥框架、砖木楼板)每平方米单价为18元,最高的25~26元;靠近市中心交通方便的住宅砖混木结构的房屋,每平方米为10~20元;偏僻住宅区的砖木、土木结构的房屋每平方米为0.35元。1950年,泉州市区房地产评议(价)委员会对房地产价格进行过评价,1954年重新复查、修正。见表2-24-12。
1958年后,公开的私房买卖几乎中止。1979年,国家取消不准私房买卖的禁令,私房买卖逐渐恢复并迅速发展。当时,由于房屋求多供少,私房价格直线上升。1979年,福州、厦门两市市中心沿街各类建筑结构房屋,每平方米单价为100元,1982年为200元。1986年,福州市为400~500元,厦门市为800~900元。1990~1991年,本省福州、厦门、泉州、漳州等沿海城市比较繁华地段,旧住宅售价每平方米一般都在1000多元,厦门、泉州市中心地段的旧住宅售价有的每平方米近2000元;在商业活动集中的繁华地段,店面的价格每平方米一般为3000~4000元,厦门市高的每平方米达10000港币,泉州市高的每平方米也达5000元。1991年后,随着本省商品房的迅速发展,特别是商场、写字楼、高级住宅的大量建成,个别的、零星的旧房买卖逐渐被大量的、成批的新建商品房买卖所替代。随后,旧房买卖价格,一般与其相应地段的新建商品房价格基本接近。
2.商品住宅销售价格
福建省商品房是从1980年以后开始发展起来的。80年代初期,福建省商品房买卖主要是普通商品住宅;80年代中后期,随着外资房地产业的迅速发展,福建省商品房开发项目、开发量不断增多,商品房买卖也逐渐从普通商品住宅向高级商场、写字楼、高级公寓和别墅扩展。1981~1982年,本省商品住宅(砖混结构)每平方米为150~200元;1983~1984年,每平方米为200~300元;1985~1986年,为每平方米300~400元。1985年,福州市区王庄新村商品住宅(砖混结构)售价每平方米为360元左右;厦门市区莲花新村一村商品住宅(砖混)售价每平方米为400元;泉州市金山花苑商品住宅(砖混)售价,1981年每平方米为165元,1985年每平方米为300元,1986年每平方米为310元。80年代后期,随着本省建材价格和旧城改造拆迁补偿费用的提高,本省商品房开发成本普遍上升,商品房价格也随之迅速上涨。一般地段普通装修的商品住宅售价,1986年全省每平方米平均为400元,1988年上涨为500元,1990年上涨为800元,1992年上涨为1100元,1994年上涨为1600元。旧城区商品住宅价格一般比新建住宅小区商品住宅价格要高。福州市旧城区商品住宅每平方米售价,1991年一般在1500~2500元之间,1994年一般在2500~3500元之间;泉州市旧城区商品住宅每平方米售价,1991年一般在1000~1500元之间,1994年一般在2000~2500元之间。1994年后,本省商品房开始大量积压,商品房价格上涨势头逐渐减缓。1995年,全省商品住宅售价每平方米为1700元,1996年为每平方米1775元,1997年与1996年基本持平,有的甚至略有下降。由于国家采取一系列措施(包括房改政策)启动住宅产业的发展,加之1998年上半年异常活跃的单位购房,各地商品住宅价格均稳中有回升。1998年全省商品住宅售价每平方米平均为1800元。本省新建住宅小区商品价格,见表2-24-13、表2-24-14、表2-24-15。
3.高级公寓、写字楼、商场销售价格
高级公寓、写字楼和商场,一般处市区繁华地段,其价格水平比商品住宅高得多。福州市一级地段商业用途的商品房售价,1990年每平方米在2000~3500元之间,1992年在3000~5000元之间,1994年在6000~10000元之间,1996年在5000~10000元之间,1997~1998年与1996年基本接近,一些大型商场的价格还略有下降。厦门市一级地段商业用途的商品房售价,1990年每平方米在2500~4000元之间,1992年在3000~6000元之间,1994年在5000~11000元之间,1996年在5000~10000元之间,1998年在6000~12000元之间;泉州市商业用途的商品房售价,1990年每平方米在1500~2000元之间,1992在2500~4000元之间,1994年在3500~6500元之间,1996年在6000~15000元之间,1998年在5000~13000元之间;南平市一级地段商业用途的商品房售价,1990年每平方米在800~1300元之间,1992年在1500~2000元之间,1994年在2500~5000元之间,1996年在4000~6500元之间,1998年在4500~4800元之间。福建高级公寓和写字楼大多集中在沿海开放城市,这些商品房主要销往境外,价格水平一般较高。福州市宏利大厦、元洪花园等高级写字楼、高级公寓,1991~1992年每平方米售价为4000~5000元,1993~1994年为5000~6000元,1997~1998年为4500~5000元。厦门市汇成广场的高级住宅、写字楼,1992年汇成房地产开发公司以每平方米600美元预售,1994年在市场上以每平方米900美元的价格转让,1996~1998年售价基本在5000~6000元之间。
(二)私房租金
私房出租是由出租人和承租人双方协商签约,约定出租房间数、租金、租期等,租金一般随行就市。民国19年(1930年),中央政府颁布《土地法》,规定房屋租金标准以不超过土地及建筑物估定价额的12%为限,本省官府没有对房屋租金标准进行统一规定。民国34~38年,各地物价飞涨,本省房屋租金也随之猛涨,不到一方丈的平房月租高达数斗大米。民国38年,晋江县城(今泉州鲤城区)公务员房租,每方丈(金圆券):1月35万元,2月250万元,3月850万元,4月1.3亿元。这一时期个别地方政府曾对房屋租金标准进行过统一规定。民国35年,漳浦县政府制定《漳浦县政府房屋租金标准》,规定房屋租金以不超过土地及其建筑物的估定价额年息的12%为限,并规定要以法币为单位计租,不得以其他实物作为计租单位。民国36年,福建省政府制定《福建省各县炸毁房屋重建租赁暂行办法》,规定炸毁房屋重建房屋租金年额不得超过申报地价与建筑费用年息之二分。
50年代初期,福州市由于省、市直党政机关、学校、医院、团体等购买租赁房屋数量骤增,房屋供不应求,私房租金水平一度较高。1953年,福州市邮电局租用南后街一平屋(4米×15米),每月租金为大米1800斤(1953年福州市大米牌价为50公斤=11.66元);1953年,农林厅租用福州市南门西营里一中式两层楼屋,每月租金为大米1200斤。1951~1966年,厦门市私房租金标准一般略高于公房租金标准,当时遇有私房租金纠纷,政法部门一般都按私房租金可略高于公房租金(不超过25%~30%)的原则,进行调解裁定。1957年,中国人民解放军福州军区后勤部、福建省人民委员会财政厅联合制定《军队租用民房租赁暂行规定》,规定部队租用私人房屋一律付予租金,租用乡村私房付租标准为:相当于混合结构以上的房屋,装修比较考究,或虽是砖木结构,但有水、电设备等,一个15平方公尺左右的房间,每月每间租金可定1.50~2.00元;砖木结构的房屋,比较光亮、清洁,一个15平方公尺左右的房间,每月每间租金可定1.00~1.50元;相当于木结构的房屋,居住条件尚好,一个15平方公尺左右的房间,每月每间租金可定0.50~1.00元;较旧的相当木结构以下的房屋,尚堪住用,一个15平方公尺左右的房间,每月每间租金不应低于0.15元;同时规定,租用城镇私房,其付租标准可参照乡村付租标准略予提高。
1978年后,本省私房出租开始恢复发展。1983年,福州、厦门两市市中心商业用房月租金,每平方米一般在3~8元之间;1986年在10~30元之间。之后,随着厦门经济特区和本省沿海开放城市的建设,本省特别是沿海城市的私房租金快速上升。1988年本省福州、厦门、泉州、漳州市繁华地段店面月租金,每平方米一般为30~60元;1991年,一般为70~100元,高的达100元以上。当时,福州市817北路有两家沿街的店面,一家面积为14平方米,每月租金为1600元;另一家面积15平方米,每月租金为1400元。90年代后,本省沿海城市旧房的租金一般与其相应地段同类新建商品房的租金基本接近。1993~1994年,福州、厦门、泉州、漳州市繁华地段商业用途的店面租金,每月每平方米一般在100~200元之间;1997~1998年每平方米一般也为100~200元。
80年代后,随着商品房开发建设,本省开始出现新建商品房出租。福州市最早试行商品房出租办法。1984年,福州市房地产开发总公司为了解决建海农贸市场建设资金的不足,在建造过程中就开始对其底层农贸市场进行招租,预收租金,每个摊位6平方米一次预收租金8000元,市场内每个店面一次性预收租金3万元(租期8年),有些地段位置较好的店面,租金每月每平方米100元以上。此后,其它市、县一些开发商也开始探索新建商品房出租的办法。90年代,由于商品房特别是高档商场、写字楼大量开发,有的不好销售,一些开发商将部分地段位置较好的商场、写字楼或没有销售出去的楼宇专门用于出租,定期收取租金。新建商品房租金与旧私房租金水平基本接近,其租金都是由市场自由调节形成的。福州市先施大厦一层、商业城地下商场和台江农贸服装批发市场的月租金,1991年每平方米一般为100元,1994年每平方米一般为150元。1997~1998年,福州市五四路、817北路商场出租,月租金每平方米一般在100~200元之间。
三、公房价格与租金
(一)公房出售价格
1980年以前,本省没有公房出售,也不存在公房出售价格。1980年后,本省开始探索城镇公有住房制度改革,先后出现“成本价”、“成本价补贴”、“标准价”和“成本价或由标准价向成本价过渡”几个公有住房出售价格改革阶段。
本省公有住房出售最早出现的是按成本价出售。1980年5月,福州市房管局首先开始试行按成本价出售。随后,泉州市及部分县也开始试行按成本价出售新建公有住房。当时公有住房成本价主要包括征地拆迁补偿费、住房本身建筑造价、“三通一平”及前期工程费、小区内基础设施配套费和材料差价等5项费用,每平方米价格水平一般为150~200元左右(砖混结构)。1982年后,由于房地产的综合开发,本省开始停止按成本价出售公有住房。
1982年,经国务院批准,漳州市为全国第二批公有住房“三三制”补贴出售试点城市。从1984年开始准备工作,制定《漳州市公有住房补贴出售试行规定》,规定个人购买公有住房只需支付售价的1/3,其余2/3由建设单位和政府给予补贴。住宅售价为成本价,主要包括征地拆迁补偿费、住宅本身的造价、“三通一平”及前期工程费用、小区基础设施配套费和材料差价5项费用。经漳州市政府决定,漳州市糖厂、龙溪柴油机厂、省七建公司、漳州制药厂、漳州食品厂、市直机关行政事务管理局、市房管局的直管公房等10个单位作为重点先行试点。1985年,省政府将给漳州市拨改贷的资金120多万元,专项用于建设4幢住宅,作为按成本价补贴出售和按成本租金出租的补贴。当时,全市搞试点的10个单位成本价一般为每平方米250元,个人负担每平方米83元,每个职工只要付5000元左右即可购买一套60平方米的住房。后来由于转换机制,要逐渐实现住房商品化,在国家统一指导下,不再实行价格补贴出售公有住房。
南平市是本省第一个试行按标准价出售公有住房的城市。1986年,省政府确定南平市为本省第一个全市进行房改的城市,并经国务院确定为全国14个房改试点城市之一。1987年1月,南平市政府成立房改领导小组和办公室,随后开始进行调查摸底、制定方案。1988年8月20日,省人民政府批准《南平市城镇住房制度改革试行方案》,规定南平市区6个街道办事处所辖范围内的中央、省、地、市属机关、事业、企业、部队、铁路和县以上大集体单位的公有住房(包括单位自管房和房管部门直辖房),都可进行住房制度改革。改革区域内的正式职工(含合同制职工),均可向产权单位申请购买优惠价格(标准价)的住房。新房标准价包括住宅本身的造价和征地拆迁补偿费,旧房的标准价按重置价(与新房标准价同)成新折扣,标准价与优惠价每年定价一次。1988年,旧房框架结构单元套房每平方米(建筑面积)不能低于150元,砖混结构的单元套房每平方米(建筑面积)不能低于120元。1989年,南平市一批新房竣工,按新房标准价全部出售。随后,旧房也开始出售。
随着南平市公有住房价格改革的试行,福州、厦门、三明也开始对公有住房出售价格试行改革。为了加强全省住房制度改革的统一领导,在全省城镇分期分批推行住房制度改革。1988年4月6日,省人民政府组织成立了省人民政府住房制度改革领导小组,省物价委员会作为领导小组成员参加,领导小组下设办公室,负责日常工作。1988年12月,省人民政府批复《福州市向个人出售公有旧住宅试行办法》,规定个人购买旧住宅在价格上可采取按质论价、适当优惠的办法,旧住宅的出售价格按房屋重置价(与新房标准价同)成新折扣后打8折出售;1989年底前购买公有旧住房,还可按基本价再优惠25%作为住房补贴,但最低钢筋混凝土结构每平方米(建筑面积)不得低于130元,一等砖混结构每平方米(建筑面积)不得低于120元。当时,福州市没有在全市范围内出售旧住宅,只选择在市直管房、盐业公司福州市分公司、福州棉纺厂和省六建进行售房试点。1989年4月,厦门市也开始选择部分企业、单位试行按标准价出售公有住房。
为进一步加快本省城镇住房制度改革步伐,1992年6月,省人民政府根据《国务院关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》和《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》规定精神,制定颁发了《福建省城镇住房制度改革总体方案》,并在此基础上,于1993年1月颁发《福建省出售公有住房暂行规定》,规定凡经确认产权清楚的公有住房,除省人民政府规定不宜出售的外,均可向城镇干部职工出售,出售公有住房的定价原则为:①向干部、职工出售公有住房,按标准价计算,新建住房标准价包括住房本身建筑造价加上征地及拆迁补偿费,公有住房标准价由各市、县房改办会同国有资产、房地产、物价等部门测算核定,报上级人民政府审批。②出售公有住房的价格,应根据住房的结构、朝向、楼层、装修和坐落地段等项条件,进行合理调节。③砖混结构单元套房,扣除征地和拆迁补偿费用后,按本省一、二、三类地区划分,1989年建成的,每平方米(建筑面积)标准售价分别不得低于200元、190元、180元,框架结构的提高10%;1985~1993年1月前建成的,在此售价基础上每平方米增加4%;1983~1979年建成的,在此基础上每年扣减4%;1978年(含1978年)以前建成的,在1979年建成房售价基础上,每年扣减1%,但最多只能扣减30%。各市、县人民政府可根据各自的实际制定本市、县出售公有住房标准售价的最低限,但最低不得低于上述标准。④干部、职工购买现住房,面积超过省政府1984规定的住房面积标准的要加价出售,面积超过规定40平方米以上部分的,按市场价出售。同时,还规定向干部、职工出售公有住房在价格上可实行下列优惠办法:一是在房改起步阶段5年内,按标准价计价时,征地及拆迁补偿费由产权单位负担;二是购买公有住房时,在规定的住房控制面积内,按扣除征地和拆迁补偿费后的房价打八折优惠,不发住房补贴;三是实行工龄房价优惠,即截止购房年份止,以购房户中最高工龄者计算,每年工龄房价补贴暂定50元;四是购房者可以一次付款,也可以分期付款,一次付清房款的给予应付房价25%的优惠。此外,离、退休干部购买住房,还可以按规定以自建公助的补助标准抵扣房款。根据《福建省出售公有住房暂行规定》,1993年1月后,各市、县公有住房价格改革开始在全省全面推开。1993年12月31日,暂停按标准价出售公有住房。
1994年7月,国务院发出《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下简称《决定》),要求向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中、低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘探设计和前期工程费、建筑工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套费是否列入成本由各地自行确定)、管理费、贷款利息和税费7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣计算。若当时以成本价售房确有困难的市、县,可以实行标准价作为过渡(此标准价不同于1993年售房规定的标准价,它是根据各市、县职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定的)。根据国务院《决定》精神,1995年12月,省人民政府制定颁发了《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》(以下简称《通知》),规定各地出售公有住房工作要本着既积极又稳妥的指导思想逐步开展。首先,要处理好1993年省政府《福建省出售公有住房暂行规定》遗留下来的问题,做好已售公有住房与国务院《决定》的衔接工作;其次,要积极稳妥地按照国务院《决定》规定的标准价、成本价和市场价出售公有住房,标准价是成本价的过渡价格,各地售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。同时,《通知》还就已售公有住房与国务院《决定》如何衔接的问题作了一些具体规定:①各地1992年9月1日至1993年12月31日止出售的公有住房,售房价格一律统一到省政府《福建省出售公有住房暂行规定》所规定的价格水平,然后再与国务院《决定》售房政策相衔接。1994年1月1日之后,出售的公有住房均需按《决定》规定的新售房政策进行规范;②按省政府《福建省出售公有住房暂行规定》出售公有住房,购房者可以不补交购房款,对所购公有住房拥有部分产权,产权比例按售价占成本价的比例确定;③对已购公有住房,经购房人同意,也可按国务院《决定》中规定的成本价补足房价款及利息后,原购住房产权归个人所有;④各市、县确定已售公有住房产权比例时的成本价必须报省政府审批后才能执行。1996年4月,省房改领导小组发出《关于做好出售公有住房成本价和标准价报批工作的通知》,规定各市、县出售公有住房的成本价和标准价实行一年一定的上报审批制度,各县及县级市人民政府每年测定的售房成本价和标准价,一律上报省房改领导小组;各地级市人民政府每年测定的售房成本价和标准价,一律上报省人民政府;省房改领导小组办公室会同省物价委员会对各市、县上报的出售公有住房成本价和标准价进行审核。在此基础上,1996年4月,省物价委员会会同省房改领导小组制定颁发《福建省公有住房出售成本价测算办法》,规定公有住房(多层住宅)成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。其具体测算办法为:①征地和拆迁补偿费=(征地费+拆迁费)÷2,征地费应按上一年两宗以上有代表性的新征用的平均数取值,或按上一年两宗以上被征用土地折算成等面积水稻田前三年平均年产值的20倍计算,拆迁补偿费应按上一年两宗以上有代表性的旧城改造住宅项目实际发生的平均数取值;②勘察费每平方米建筑面积为2~4.5元,设计费为每平方米建筑面积7~10元,具体由各地合理确定,前期工程费应按上一年两处以上有代表性的住宅小区实际发生的“三通一平”费测算;③建筑安装工程费可由市、县造价管理站上年的下半年公布的定额取值计算,也可按上一年两处以上有代表性的住宅工程实际发生数测算;④住宅小区基础设施建设费应按上一年两处以上有代表性的住宅小区实际发生数测算,小区内非营业性配套公共建设费不计入成本;⑤管理费按上述4项之和为基数的1%~3%计算;⑥贷款利息=前5项成本之和×10%×计息时间×当地建设银行提供的流动资金贷款利率,计息时间一般按半年至一年计算;⑦税金包括营业税和城市维护建设税两项,其中营业税=前6项成本之和×5%,城市维护建设税=营业税额×7%(县城、建制镇为5%)。同时指出,高层住宅成本价7项因素应按上一年测算地两幢以上有代表性的高层住宅实际发生数进行计算。按照《福建省公有住房出售成本价测算办法》规定,在1996~1998年两年的时间内,省物价委员会、省房改办共同审核全省66个市、县公有住房价格,见表2-24-16。
公房、永泰县1997年的公房、古田县1997年的公房为多层框架结构外,其余公房均为多层砖混一等结构。
在公有住房出售价格改革过程中,从1991年开始,许多市、县为了解决当地住房困难户的居住问题,每年拿出一部分资金用于建造“解困房”。“解困房”直接以成本价,有的甚至低于成本价出售给城镇住房困难户和无房户,其出售价格一般由当地政府或由当地政府委托物价部门审核定价。1991~1993年,由福州市解困房开发公司建设的福州茶会小区、万里小区解困住宅(框架结构),福州市政府规定每平方米销售价格为680元;1994年,漳州市解困房(框架结构)定价为每平方米690元。1995年后,许多市、县开始组织实施“安居工程”、“广厦工程”;“安居工程”和“广厦工程”住房直接以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难户,不售给高收入家庭。“安居工程”、“广厦工程”住房成本价由征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费,一半由城市人民政府承担,一半计入成本)、1%~3%的管理费、贷款利息和税费等7项因素构成,其出售的成本价有的由当地政府直接定价,或由当地政府委托物价部门审核定价。1993~1996年,厦门市销售的统建房价格,政府统一定价为每平方米1250元(实际成本为每平方米1400元);漳州市工人新村成本房,漳州市物价委员会审定1994~1995年的销售价格为每平方米980元,1996~1997年的销售价格为每平方米1100元;福州市湖前小区安居、广厦工程住宅,福州市物价委员会审定1998年的销售价格为每平方米1390元;省直湖前“广厦工程”第一期住宅,省物价委员会审定1998年的销售价格为每平方米1356元。
(二)公房租金
中华人民共和国建立后,人民政府通过没收、接收、代管、新建、扩建等方式取得一部分公房。这些公房有的出租给城镇居民、部分企事业单位使用,有的无偿划拨给行政机关、国营企事业单位使用。这部分公房租金当时略低于私房租金标准。泉州市区公房(中等平房)租金:1949~1953年,每月每平方米平均为0.10元,1954年为0.145元,1955年为
0.155元,1956~1965年为0.17元。1950年,厦门市公房租金以大米计算,承租12~20平方米的住宅,每月租金为大米3~10斤;1953年,厦门市制定了统一的公房租金标准,计算方法为:将房屋结构分为钢筋水泥、砖木石造、砖木造、土木造、木造、竹造等类,各依层次、面积(以方丈为核算单位)、按工料费用标准计算产价,然后以新旧成新数全面估价,核定租金额。1958年,厦门市人民代表大会委员会签发试行《厦门市公房租金标准计算方法》,1961年重新修订《厦门市公房租金标准计算方法》,租金标准的计算方法为:按照房屋的质量分为6个等级,以每平方米为单位,每平方米的租金包括结构、墙壁、顶盖、门窗、设备等6个条件,同时包括折旧费40%、修缮费30%、房地产税及印花税19%,管理费8%,保险费3%,确定住宅租金每月每平方米最高为0.30元,最低0.115元,此标准延用至1965年。1950~1965年,本省各市、县公房租金基本都是实行“统一管理、统一租金标准”、“以租养房”的方针。1965年后,各市、县都对公房租金进行了降调。厦门市公房租金标准,1966年每平方米降调到最高0.25元,最低0.06元;1971每平方米降调到最高0.17元,最低0.04元,月租金总额降低37%。1965~1978年,本省公房租金大多在0.05~0.10元之间,有的每月每平方米只有0.01~0.05元,根本难以“以租养房”。
1979年6月和1980年7月,国家城建总局《关于重申制止降低公有住房租金标准的通知》和《关于加强城市公房管理工作的意见》中,重申“以租养房”的方针。规定住宅租金标准不统一的城市,要在不降低房租总收入的前提下,制定统一的租金标准;住房租金按住房的折旧费、维修费、管理费3项因素计算;文教、卫生和行政机关用房,实行预算制的,可改革租金制,按折旧费、维修费、管理费3项因素计租;商业、服务行业、生产、营业用房,原则上要按折旧、维修、管理、税金和利息等5项因素即成本租金计租。随后,本省许多市、县开始调查、测算,探索对公房租金进行改革。
1.公有非住宅租金改革
本省直管公房非住宅租金改革较公有住宅租金改革起步早,租金标准提高快。1982~1986年,福州、厦门、漳州、莆田、南平、三明及部分县开始对公房非住宅租金标准进行调整改革。这些市、县以商业、服务行业等生产、营业用房租金的改革作为突破口,租金标准除三明市为每月每平方米(使用面积)1.20元外,其余地市每月每平方米(使用面积)一般都在0.7~0.9元之间,见表2-24-17。这一阶段,本省公房非住宅租金一般按折旧费、维修费、管理费3项因素计租,并适当考虑了房屋所处地段、环境、用途及损耗等调节
因素。
1988年后,本省大多数市、县开始对直管公房非住宅租金进行调整,租金标准普遍调整到每月每平方米(使用面积)1.75~2.5元,见表2-24-18。这一阶段直管公房非住宅租金改革的基本做法是:①确定目标,分步或一次到位,调整直管公房非住宅租金。本省除南平市外的大多数市、县基本采取分步到位的方法,直管公房非住宅租金标准基本由原来的福利性租金过渡到包括折旧费、维修费、管理费、税金和利息5项因素的成本租金。南平市则采取一步到位的办法,直管公房非住宅租金从1988年9月开始就一次性调整到包括折旧费、维修费、管理费、税金、利息、地租、利润和保险费8项因素的商品房租金。租金标准最高为每月每平方米(使用面积)10元,最低为每月每平方米(使用面积)6.5元;②按照使用单位的性质分类计租。生产、营业用房的租金,普遍高于行政机关、事业单位办公用房的租金;同时,有的市、县还对亏损、微利企业单位给予一定时期的减免;③根据房屋结构的不同,确定基本租金,然后再根据房屋所处地段、环境、用途及磨损等情况,运用其调节系数最后确定实际租金;④直管公房非住宅租金普遍实行政府定价管理,租金标准一般由当地房管或房管、物价部门共同测算,报当地人民政府或物价部门审核批准后执行。从1992年开始,由于本省商品房开发成本不断提高,商品房屋租金水平也普遍上涨。一些市、县虽然相应调高了直管公房非住宅的租金标准,但租金仍然是按成本租金的5项因素计租。有的市、县提高后的租金标准还未达到成本租金。
2.公有住宅租金改革
公有住宅租金的改革较公有非住宅租金改革缓慢,难度也较大。1988年以前,本省部分市、县曾采取新房新租、以息抵租、超标加租等改革措施,但这些都只是局部性的改革。1988年,南平市作为本省第一个房改试点城市,对全市公有住房租金进行一次全面的改革,其租金改革的基本做法是“公有住房提租,发券空转起步,分步实转到位,结余逐年兑现,增支逐年增付”。即把公房租金提高到准成本租金,按照职工标准工资的统一系数发给住房券(发券系数统一确定为24%),住房采取“以证代券,差额决算,减免统筹,纳入基金”的运转形式。全市公有住房按“结构分类法”确定租金等级标准,共分6类10等,以折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金等5项因素计租。南平市公有住房租金改革于1988年9月1日开始实施,每月租金为每平方米1.15元,占成本租金的77%;最高的每平方米1.31元,最低的每平方米0.98元。
经过80年代的改革调整后,本省公有住房租金有所提高,但按成本租金还差很多。由于低租金养不了房,使国家、企业在住宅建设上的资金有去无回,不能实现良性循环。1991年,国务院住房制度改革领导小组发布住房制度改革意见,要求分阶段目标调整公有住房租金,即“八五”期间,以改变低租金、无偿分配为基本点,公房租金力争达到3项因素(维修费、管理费、折旧费)的水平,实现简单再生产;到2000年,公房租金努力达到5项因素(维修费、管理费、折旧费、投资利息、税金)的成本租金水平的改革办法。厦门市公有住宅租金从1989年开始就沿着大幅度提租给予补贴的路子进行改革,其它大多数市、县从1988年后也开始沿着小额提租不给予补贴的路子改革公有住宅租金。1991年,福州市人民政府颁布《福州市统一公有住宅租金标准暂行办法》,要求福州市各县(市)、区人民政府、市直各委、办、局(公司)的公有住宅实行统一租金标准。租金单价由基本租金和楼层、朝向、层高、采光等居住环境增减金额组成,一律按使用面积计租,按月收取。统一后的公有住宅租金标准为:框架结构普通住宅的租金每月每平方米为0.30元,砖混一等结构住宅的租金每月每平方米执行平均为0.24元。根据国务院《关于积极稳妥地进行城填住房制度改革的通知》中关于“在同一市、县内的房改政策、办法和实施步骤应当统一”的指示精神,1992年,省直房改办参照福州市统一公有住宅租金标准,结合省直单位的实际情况,制定了《省直单位公有住宅统一租金暂行标准》,同年经福建省政府办公厅转发后执行。考虑到住户的承受能力,当时省直公有住宅租金标准以一等砖混住房租金单价为基线,每平方米使用面积月租金从原来的0.10左右调整为0.24元(卫生间、厨房、厅等面积全额计租)。至1995年底,全省公有住宅(砖混一等,下同)月租金平均达每平方米0.80元,厦门市提高到每平方米1.40元,泉州市提高到每平方米0.72元,三明市提高到每平方米0.70元(其中新住房月租金调整为每平方米1.00元),宁德市提高到每平方米0.60元,漳州市提高到0.58元,福州市和省直单位仍按1991~1992年统一后的租金标准(每月每平方米0.24元)执行。调整租金的这些城市,除厦门市给予职工工资3%的住房补贴外,其它城市均没有给予补贴。
为进一步加快城镇公有住房租金改革的步伐,1995年12月,省人民政府颁布《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》,提出到2000年,住房租金原则上应达到占双职工工资的15%。为此,要求各地要根据物价指数控制目标,统筹安排租金提速的规划和年度提租水平,提租方案由房改办和物价部门共同制定后,报当地政府审批。各地掌握公有住房提租的步伐,可以是每年提租一次,采取小步密走的办法,也可以是2~3年提租一次,采取较大幅度提租给予补贴的办法。提高公有住房租金要坚持“多提少补,少提不补”的原则,兼顾当地人民群众和相关事业单位的实际承受能力。1996年,住房提租幅度掌握在家庭双职工平均工资的5%。随后,许多市、县开始加大公有住房租金改革的步伐,到1998年,各市、县公有住宅租金都有较大程度提高,全省9地、市公有住宅月租金每平方米平均达1.74元。见表2-24-19。
知识出处
《福建省志·物价志(下册)》
出版者:中国社会科学出版社
本文介绍了福建省物价统计的情况,其中包括商品价格、服务收费、电力价格、价格管理、经济特区价格、附录、大事记、重要文件辑存等。
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