福建省图书馆

民国时期，福建法院审理的房屋案件占民事案件的一定比重。据民国30～32年（1941～1943年）统计，全省一审审结建筑物案件1366件（其中绝大多数属于房屋案件），占同时期审结民事案件总数的8.85％。民国33年之后，由于出现恶性的通货膨胀，房屋典当回赎的价款和房屋租赁租金的约定，都受币值的急剧变动而引起争执，导致诉至法院的这类案件增多。如刘平生等与卢易仲房屋回赎案件。民国26年4月间，刘平生等之故父将坐落在福州尚宾路的房屋出典与卢易仲，原典价为1300元，契税等为40.02元，又同年4月间刘平生等之故父曾向卢易仲借款500元，月息一分二厘，欠息年久合共为500元，三项总共为2340.02元。民国36年刘平生等向卢易仲提出回赎房屋，产生争执，向福州地方法院起诉。一审法院于当年11月22日作出一审判决，刘平生等与卢易仲均不服，向福建高等法院提起上诉，经二审法院审理后认为：“……本件两造上诉人对于原判以典价一千三百元、契税等费四十元零二分，及借款本息一千元为增加给付之底数，并无争执，毋庸审究，其所争执者，在于增价倍数之一点，兹应审究之，按法律行为成立后，因不可归责于当事人之事由，致情事变更，非当时所得预料，而依其原有效果显失公平者，法院应公平裁量，为增减给付之判决。查讼争房屋坐落尚宾路，该地并非繁盛之区，现在法币虽其贬值，屋价亦虽较前增高，惟上诉人卢易仲请求以八万五千倍增价偿还未免过当，上诉人刘平生等请求以三千倍增加给付，自亦过少。合将原判决关于给付数额废弃，判令上诉人刘平生等按上述总项二千三百四十元零二分之额以二万五千倍计算，共为五千八百五十万元给付上诉人卢易仲，将刘平生等之上诉及卢易仲其余上诉均驳回，以昭平允。”又如郭兆焕诉郭君德租房增租案件。郭兆焕于民国35年将坐落福州观井路的房屋出租给郭君德居住。民国37年，双方当事人因增租事件发生争执，郭兆焕向福州地方法院起诉。经一审法院派员对讼争房屋进行分三期鉴定，第一期在民国35年7月至12月价值2000万元，第二期在民国36年1月至6月价值5000万元，第三期在民国36年7月至12月价值13000万元。法院根据该鉴定书，斟酌情形，责令郭君德自民国35年7月至12月按月给付郭兆焕租金法币16万元，自民国36年1月至6月按月给付郭兆焕租金法币40万元，又自民国36年7月至12月按月给付郭兆焕租金法币100万元。郭君德不服福州地方法院一审判决，向福建高等法院提起上诉。经二审认为：“原审判决于法并无不合，上诉论旨，非有理由，再本件上诉人经合法传唤于言词辩论期日不到庭，合依民事诉讼法第三百八十五条第一项由被上诉人声请，以一造辩论终结，而为判决。又本件系维持第一审判决，被上诉人声请宣告假执行，应予照准。”
  中华人民共和国成立初期，房屋纠纷案件较多，1950～1957年，全省人民法院一审审结房屋案件21183件，年均2648件，占同期民事案件结案总数的11.18％。当时，房屋案件主要发生在城市和集镇，以租赁纠纷居多；在农村大部分是历史上和土改中的遗留问题。据1951年和1952年两年统计，全省受理一审房屋案件6360件中，房屋租赁、迁让纠纷2700件，占42.45％，其次是房屋所有权纠纷1494件，占23.49％。沿海城市房屋租赁纠纷更为突出，如厦门市人民法院1956年受理房屋案件235件中，租赁纠纷199件，占总数的84.68％。这一时期人民法院审理房屋案件，主要依据1949年8月《关于城市房屋租赁的性质和政策》，既保护合法的私房房主的所有权，又保障房客有房可住。对农村土改中遗留的确权纠纷，一般以土改时确定的产权为准。
  1958年，国家对城市私有出租房屋进行社会主义改造，农村人民公社化运动中刮“一平二调”的“共产风”，房屋案件大量下降。1958～1961年，全省审结一审房屋案件2960件，年均740件，比前8年（1950～1957年）年均审结数下降72.05％。1961年起，国家对国民经济实行“调整、巩固、充实、提高”方针。1962年中共中央颁布的《农村人民公社工作条例（修正草案）》（即六十条）明确规定：保障社员所有的房屋不得侵犯。全省房屋案件大量回升。1962～1965年，全省审结一审房屋纠纷案件8204件，占同期审结民事案件总数的11.22％。年均2051件，较前4年（1958～1961年）上升1.77倍。这一时期房屋案件，在城市主要是由于国家对没有纳入改造的房主实行“自行经营，国家监督”的方针，对租金作必要的限制和调整，房主感到利益微小，要求收回房屋自用或出卖的案件增多；在农村主要是以退赔公社化运动中平调房屋的纠纷为主。人民法院审理这类案件，主要依据是《农村人民公社工作条例（修正草案）》和1963年8月最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》中的有关规定，保护公民的房屋所有权，允许房主收取公平合理的租金，除确因自身的住房有困难外，不许房主强行收房。
  “文化大革命”期间，民事审判工作处于不正常的状况。1966～1969年，全省审结一审房屋案件1418件，年均355件。人民法院恢复机构设置后略有回升，1973～1978年，全省审结一审房屋案件3631件，年均605件。这一时期，人民法院审理房屋案件基本上沿用前一时期的政策规定。由于受“左”的路线影响，有些案件无限上纲。如1976年福州市鼓山公社茶会大队一社员把烟囱建在另一社员的屋檐下，引起纠纷。当时认为系伪保长从中捣鬼所致，采用组织群众批斗这名伪保长来解决纠纷。
  中共十一届三中全会以后，由于落实私房政策，发还“文化大革命”期间被接管、挤占的私房产权而引起的有关纠纷增多；加上经济建设的发展，房屋价值上涨，要求收房出卖或作为生产经营场所，以及要求回赎以往出典房屋的纠纷增多，房屋案件大量回升。1979～1989年，全省审结一审房屋案件43320件，占同期民事案件审结总数的20.03％。年均3938件，比前6年（1973～1978年）猛增5.51倍。全省人民法院在审理房屋案件中，坚持依法保护公民的房屋等合法财产的原则。如莆田市中级人民法院1989年受理的刘振国等人诉常太乡人民政府房屋所有权纠纷案。1949年前，坐落莆田城关庙前路9号一座刘家祖遗业产租给他人使用。1966年，刘振国之父刘春炳在受到错误批判时将该房屋“献忠”给集体。1975年，常太乡人民政府把该房屋卖给林淑珠。刘振国等人向上级人民政府提出要求归还该房屋，在请求无效的情况下，向法院提起诉讼。一审判决房屋归还刘振国等人，常太乡人民政府与林淑珠房屋买卖无效，退还房价款及利息。常太乡人民政府及林淑珠不服，提起上诉。二审确认刘春炳当时“献忠”是因受到错误批判时所为，不是真实意思表示，是无效的民事行为，判决维持原判。在此期间，人民法院对私有房屋出租，租赁期满房主要求收回的，则按租约履行。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。如黄美惠与泉州市百货总店房屋租赁纠纷案。黄美惠有楼房两间，其中一间1958年出租给泉州市百货总店。双方在租赁契约中约定，出租人在租赁期间如确要收回自用或出卖出典、拆建等，得于3个月前通知承租人搬迁，承租人不得借故拖延或有任何要求。1981年9月，黄美惠以房屋需要修建和自己急需用房为由，要求收回该房。泉州市百货总店则以该房已作为商业网点不能撤销，不同意退租。1982年9月，黄美惠领到泉州市城建局翻建房屋许可证后，即行拆房改建，因百货总店拒不腾房，拆房中途停工，经市有关部门调解，出租人在一定压力下，不得已与承租人签订了租赁、修建协议。协议书规定承租人要在1982年12月30日以前搬出该房，出租人应于1983年4月30日前把房修好交承租人租用。但在泉州市公证处办理协议公证过程中，出租人没有在公证书正本上签名盖章，并拒绝受领公证文书。1983年4月房屋修好，承租人要求用房，出租人不承认公证文书，坚持要求按1958年的租赁契约收房自用。市百货总店以要求履行公证协议为由，向泉州市人民法院起诉。经审理，判决认定公证协议有效；被告黄美惠从1983年5月1日起至将店面修建完工交原告单位营业之日止，应赔偿市百货总店8个营业员每日工资12.37元；判决生效后10天内店面交百货总店营业。黄美惠不服判决，上诉于晋江地区中级人民法院。二审法院认为：由于双方所订协议并非出租人真实意思的表示，且出租人拒绝在协议的公证书上签字，故协议无效，不予保护。因此撤销一审判决，改判按1958年双方所订的房屋租赁契约履行。
  进入90年代，房屋案件有了新的变化。一方面，经过前几年落实私房政策，房屋确权案件显著减少，整个房屋案件呈下降趋势；另一方面，由于国家大力发展城市建设，房地产市场空前活跃，尤其是随着国家土地使用权出让、转让制度的建立，房地产市场的培育和发展，出现了合作建房、商品房预售、买卖、房地产承包、开发经营、拆迁安置、楼花按揭、物业管理等新类型案件，且成倍增加，案件标的额大，少的几十万元，多的达几百万元、几千万元；相当一部分案件涉及多方当事人的利益，涉及外资和港台资企业。为了及时总结和促进全省房地产案件的审判，省高级人民法院于1993年召开全省法院房地产案件研讨会，就新类型案件的受理范围、法律适用等方面的问题进行研讨；会后，经省高级人民法院审判委员会通过《全省法院房地产案件审判研讨会纪要》，指导全省各级人民法院审判。1990～1995年，全省共审结房屋案件19030件。其主要特点：
  一是房屋买卖、租赁案件逐年增多。1992～1995年，全省一审审结房屋买卖案件1084件，房屋租赁案件4118件。其中相当一部分是房地产开发企业销售、出租其开发的房地产，与购买、租赁方发生的纠纷。人民法院对这类案件遵循有利房地产业健康发展的原则，依法保护合同的原则，以及公平保护当事人合法权益的原则处理。如福州保税区贸易开发总公司与福建省侨乡建设股份有限公司等四家预售商品房纠纷一案。1992年8月10日，侨乡公司将正在建的泉塘新村10号楼预售给闽非矿业公司，双方签订了《订购泉塘新村10号楼商品房的协议书》，协议约定闽非矿业公司在办理产权登记前若将所购房转让第三者需经侨乡公司同意等。1993年3月3日，闽非矿业公司在未征得侨乡公司同意的情况下将预购的泉塘新村10号楼，转让给中发公司，并签订了《关于转让泉塘新村10号楼协议》。1993年5月，中发公司将正在建的泉塘新村10号楼卖给保税区，签订了“购房合同”；嗣后，保税区于1993年5月先后向中发公司汇购房款2421836.75元。同年5月18日，保税区又将预购的泉塘新村10号楼中的14套楼房转让给佳隆房地产中介有限公司，双方亦签订了“购房合同”，随后佳隆公司向中发公司汇去购房款1188063.25元。中发公司收款后将该款转汇至侨乡公司账户。1994年6月3日，侨乡公司与闽非矿业公司签订了终止购买泉塘新村10号楼的协议，保税区本应将汇给中发公司的购房款200万元汇给侨乡公司。后因保税区就交房时间、房屋结构等问题引起纠纷，诉至法院。福州市中级人民法院审理后认为，侨乡公司未经商品房销售前的产权登记备案，就预售在建中的商品房，其行为无效，保税区与中发公司所签订的“购房合同”未经鉴证亦为无效合同，中发公司应返还保税区购房款2421836.75元，并按过错责任承担一半的利息损失；保税区与侨乡公司未签订购房合同，侨乡公司收取保税区的购房款200万元应予返还并承担利息损失；保税区与闽非矿业公司不存在权利义务关系，其诉讼请求予以驳回。宣判后，侨乡公司不服，提出上诉。福建省高级人民法院审理后认为，侨乡公司向闽非矿业公司预售商品房时，未经产权登记备案，但不影响其售楼行为的效力，原审认定售楼行为无效是不适当的，闽非矿业公司未按协议之约定，擅自将预购的商品房转让给第三人，属违约行为。故依法对此案进行部分改判。即：侨乡公司应在判决生效之日起十日内一次性将200万元购房款和侨乡公司从收款之日起至还款之日止200万元的企业活期存款利息退还保税区贸易总公司。
  二是房屋拆迁案件逐年增多。1992年全省一审审结21件，1993年审结84件，1994年审结271件，1995年审结252件。主要是房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋的补偿形式，补偿金额，安置用房面积，安置地点，搬迁过渡方式和期限，经协商达不成协议而发生的争议，经房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后，当事人不服向法院起诉。人民法院审理此类案件遵循既平等保护拆迁人与被拆迁人合法权益，又促进拆迁工作顺利进行的原则进行妥善处理。如福州市道路修建指挥部诉福州市郊区信鸽协会房屋侵权纠纷一案。1992年，原告福州道路修建指挥部受泛亚房地产有限公司的委托，并经市人民政府批准，征用道山路28～139号房杂地7.59亩，作为建设用地。1993年5月，讼争屋道山路133号开始动迁，就地安置原承租户施长华之母三间一单元、二间一单元；施母于1993年8月11日搬离，房屋由原告实行查封。翌日，被告福州郊区信鸽协会以第三人施长华提供的办公场所被拆迁、自身也属拆迁户为由，搬进并占用共用厅堂，影响拆迁工作的正常进行。原告诉至法院，经福州市鼓楼区人民法院审理认为，原告征用手续完备、合法，第三人施长华未经房管部门批准擅自提供共用厅堂让被告使用，被告在拆迁户搬迁后借故占用讼争屋厅堂，属侵权行为。其行为严重影响拆迁工程的正常进行，所造成的经济损失，应由被告及第三人施长华承担赔偿责任。1993年10月27日判决：被告应立即搬离道山路133号房屋，由原告拆除；被告赔偿原告损失25000元，第三人施长华赔偿原告损失20000元。