福建省图书馆

房地产开发是指以盈利为目的的房屋建筑与买卖活动。早在清末，福建就有华侨投资294万元兴办房地产。民国时期，福建华侨投资房地产的比例最高，达3115家，占总数4042家的77.04％，投资额也占总数49.21％。房地产投资比较集中在厦门和鼓浪屿。当时有20多家较大的投资房地产公司，以李岷兴公司和黄聚德堂为最大，投资金额超过50万银两。虽然房地产开发早已有之，但当时并没有严格意义上的房地产开发用地管理。
  1956年土地集体化和国有化之后，除了私房外，国家工作人员住房由政府统一安排，只需交纳少量的租金，盈利性质的房地产开发完全停止，也没有房地产开发用地的管理。
  随着改革开放的深入，无偿、无限期、无流动地使用土地的制度已经不能适应新形势发展的需要，也制约改革开放的深入发展。1987年，福建省土地管理局组织力量对福州、厦门等沿海地区的房地产状况展开调查，并派人到上海、深圳等地考察土地使用制度改革情况，吸取经验，成立福建省土地使用制度改革领导小组，制定土地使用制度改革方案，以福州、厦门作为改革的试点。1988年2月11日，福州市拍卖市区土地使用权30％平方米获得成功，标志着以有偿、有限期地使用土地为中心的土地使用权改革开始启动。随后，福建土地使用权改革在全省主要城市陆续铺开，土地批租成为福建省吸取外商投资的重要形式之一。
  土地使用权有偿出让转让，给房地产开发带来前所未有的机遇。福州市把土地批租与旧城改造有机结合起来，拆旧建新，吸引外商投资旧城改造，一方面使棚屋区土地大幅度增值，另一方面改善居民的住房条件。福建省各级土地管理部门勇于探索，在很短的时间内形成一套行之有效的房地产用地管理办法，促进福建省房地产市场健康、有序地发展。1992年颁布的《福建省房地产开发经营和市场管理试行办法》明确规定：“用于商业性房地产经营的土地必须通过国有土地使用权有偿有期使用方式取得。受政府委托，不以盈利为目的的房地产开发项目可以行政划拨方式获得土地使用权。但未经批准并补交差价之前，不得转让、出租、抵押。”“所有房地产开发企业都必须按照土地出让、转让合同中有关土地用途、规划要求、.环境保护的规定使用土地，如有改变合同规定的土地使用性质和规划要求，必须事先向土地所在地县级以上政府土地管理部门提出申请，由土地管理部门会同城市规划部门审核后，补交出让金，重新签订土地出让合同”。1992年2月15日，福建省人民政府发出《关于房地产经营中存在问题处理意见的通知》，规定：出让的土地，土地使用者自出让合同签订之日起，超过两年未使用土地或两年内投入的开发资金不足项目投资总额（不含土地出让金）25％的，由市、县（区）人民政府土地管理部门依照《福建省国有土地使用权出让和转让办法》的规定，收回土地使用权；确有特殊理由需要延期使用的，应按《福建省国有土地使用权出让和转让办法》的规定申请批准，并缴纳相应土地闲茸费。行政划拨或集体土地未办理审批手续，以土地使用权作价入股或转让的，凡不违反规划要求且已在建或建成的，应按规定补办出让手续，补交出让金和有关税费；违反规定的，依法查处；尚未动工的，应按规定程序办理审批手续后，才能准许动工。对土地审批不合法、手续不完备，而用地又不违反规划要求的，应按规定补办用地手续。非法炒买卖土地的，区别不同情况，应补交出让金和税费或依法没收非法所得，直至收回土地使用权。至1992年底，福州市先后改造76片旧屋区，拆迁旧房77万平方米，建新房360万平方米。
  1993年6月，省人民政府同意成立福建省地产评估中心，各地、市、县成立地产评估事务所，旨在加强土地市场管理，科学、合理地确定土地价格，规范地产交易行为，发挥政府对地产中介机构的引导作用，促进福建省地产市场健康发展。
  为了加强外商投资房地产项目的管理，福建省土地管理局要求外商投资房地产项目首先应具备县（市）规划主管部门选择地块后划出的红线图，并取得国有土地预约协议后才能申请项目，具体申办程序如下：向县（市）规划主管部门申请选址定点后划出规划红线图，若是合资合作，应有合资合作意向书或协议。根据规划红线图，向土地管理部门办理土地预约；投资者持规划红线图及土地预约协议书向县（市）建委办理外商投资房地产项目申请手续；报批可行性研究报告（含项目建设书）：投资者持以上三份文件副本、可行性研究报告及项目申请表报县（市）计委、外经贸委初审后联合上报省计委、外经贸委审批，同时向省工商局申请办理企业名称登记核准手续；报批合同、章程、申领批准证书：按已批准的可行性的研究报告签订合同、章程（外商独资企业为章程），连同董事会名单及前述有关材料报县（市）外经贸委初审后上报省外经贸委审批，领取外商投资企业批准证书；申领营业执照和办理各种登记：向工商行政管理局申领营业执照，向外税局、海关、外汇管理局办理登记手续和银行开户手续；正式与县（市）土地管理局签订土地使用权出让合同，并按规定缴纳土地税费；申办工程设计、施工及资质审查手续：持有关全部项目批准文件和法人证件向县（市）计委、建委等部门办理手续。
  周时，福建省土地管理局制定了国内房地产开发企业开发项目的立项审批程序，即：经县（市）、区和市人民政府建设主管部门提出审核意见后，按审批权限由市、省人民政府计划主管部门审批。
  随着土地使用制度和住房制度改革的推进，福建省房地产市场也初步建立起来。1993年后，房地产投资量、施工、竣工和销售商品房面积均有大幅度提高，房地产实际用地面积1993年比1992年增加了3倍。但是，福建房地产在迅猛的发展的同时也存在土地供应量过大，一些地区越权审批土地，确定土地出让价格随意性大，房地产市场行为不规范，隐形房地产和非法房地产交易时有发生等问题。针对这些问题，1993年8月，福建省土地管理局发出《关于加强宏观调控、严格土地审批、管好地产市场的意见》，指出：在清理开发区的同时，要对在建项目和房地产用地进行一次清查，凡未经依法审批的用地项目，必须重新审查，属于允许建设的项目，要限期补办用地手续，同时，按规定予以处罚。属于停建缓建的项目要分别情况，实事求是地妥善处理，能退地还耕的，应退地还耕，不能退地还耕的，要收取土地闲置费，闲置超过两年的，要收回土地使用权。1994年2月1日，福建省人民政府发出《关于加强房地产市场宏观管理的通知》，规定：不管是划拨的土地，还是出让的土地，包括开发区用地，都必须纳入建设用地计划。建设用地计划由各地、市、县计委和土地管理部门依据市场需要和国家产业政策编制年度计划，报省计委、省土地管理局、省建委平衡后，由省计委下达执行。年度计划应规定年度行政划拨用地、招标、拍卖和协议出让土地的数量，及其各自所占的比例。对商业性用地使用权的出让要改变协议出让方式，实行招标、拍卖。出让土地必须依据城市总体规划和土地利用规划，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套建设的条件，必须按权限审批。土地的售让方必须有相应的开发建设能力。凡是出让国有土地使用权，必须按照国务院和省人民政府的有关规定程序制定方案，按法定权限报政府审批后，由土地管理部门组织实施。任何部门和个人都不得行使土地出让审批权。不得以领导小组、办公室、指挥部、房地产公司或其他经济实体作为土地出让方直接组织出让，与开发商签订土地出让合同。对商业性用地要改协议出让为招标拍卖方式出让国有土地使用权。
  1997年8月，中共福建省委、省人民政府发出《关于进一步加强土地管理，切实保护耕地若干问题的决定》，要求全面清理整顿经营性地产开发项目，“严禁征用耕地出让使用权用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高级别墅等高档房地产开发建设，以及用于各种祠堂、寺庙、教堂建设。”除国家征用外，集体土地使用权不得用于经营性开发，也不得转让，出租用于非农业建设。