福建省图书馆

一、土地分等定级
  土地分等定级是在特定的目的下对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，分等定级。
  （一）农用土地分等定级
  农用土地分等定级可追溯到夏禹时代。据《尚书•禹贡》记载，禹治水后将九州土地分为3等9级，福建所属的扬州土地列为下下。据《管子•地员篇》记载，战国时期，土地分为3等18类，每类又分为5种，共90种。五代闽王王延钧将福建田地分为3等，这是福建最早土地分等定级的记载。北宋时王安石变法，将全国土地分为5等，作为确定赋税的依据。明洪武年间（1368～1398年），调查土地状况，编造鱼鳞图册，将土地分为原、坂、预、衍、下、湿、沃、瘠、沙、卤等9类，依类编册。原是指平坦开阔的土地，福建习惯上称洋田；坂指斜坡土地；预指膏腴的土地；衍指高而平的土地；下指低洼的土地；湿指终年积水的土地；沃指下平而美的土地；瘠指不肥饶、收获少的土地；沙指靠近水边的土地；卤指盐碱性土地。这种分类法持续到民国时期。因福建山多地少，地形复杂，一些地方习惯上以洋田1亩的产量来衡量土地的好坏，坏田若干亩折成好田1亩；福建境内土地遂有大、小亩之分。亩越大，土地等级越低。这种分法随着大亩产量的提高变得不合实际。
  民国27年（1938年）后，福建开展土地编查，同时评定土地等级。以土地的收益（包括农作物种类、收获次数）、土壤、水利、地势等为主，以交通位置为参考，制定土地等级标准，田地分为5等。一等田：土壤黑深肥粘，水源充足，地势不高不低，不患水旱，位置靠近城镇村落，管理方便，每年可收2次作物、3次辅助作物，为收获量上等的洋田；二等田：土壤深灰尚肥，水源充足，地势适中，离村落及湖荡河流稍远，无患水旱，需灌溉，并可收主要作物2次或1次、辅助作物1次，为收获量中等的洋田；三等田：土壤赤深粘，水源尚可，有时患于涝旱，可收作物1次，或再收辅助作物1次，为产量中下等的山坡田或水源不足的洋田；四等田：土壤赤褐色夹沙，水源尚可，地势稍高或稍低，数年患一涝或旱，年收主要作物1次，并收辅助作物1次，为产量下等的梯田或低产田；五等田：土壤灰白脊硗，多砂砾，土势高或低洼，常患旱涝，可以轮种主要作物或辅助作物，为产量低下的山田或洼田。农地分为3等。一等农地：土质肥厚，可种甘蔗、地瓜等，或距城镇村落甚近的菜园地；二等农地：土质稍差，可种玉米、高粱、花生、薯、芋、麻、豆、麦等旱地，产量稍低；三等农地：土壤多砂砾，土质黄色，肥力低，虽可种地瓜、豆类作物，但收获不多的旱地。果地分为2等。一等果地：土壤肥沃，产量丰富，价格昂贵；二等果地：土质一般，种植荔枝、龙眼，较费人工，收获平常，或种植枇杷、柚子、香蕉等。荡分为2等。一等荡：种莲子、泽泻、菱角或养鱼，并可供灌溉的水荡；二等荡：仅供灌溉的水荡。林地分为2等。一等林地：土质肥厚，竹、木易于生长，运输较方便的山地；二等林地：土层较浅薄，竹、木生长较缓，亦长不高大，运输较不方便的山地。
  各县土地编查员根据标准表对所编查的土地分等级，先按区综合评定后，再进行全县综合总评定。经办人员签名盖章后送编查队长审核，最后呈县长审批公布，作为缴纳土地赋税的依据。由于农户普遍希望降低土地等级，意见纷纷，所以这一时期土地评定等级并未取得多大成效。
  1950年后，全省各地农村开展土地改革运动。各地根据实际情况，将土地按质量好坏、产量高低确定土块等级，土地级别越高，土地质量越好，产量越高。通过分等定级，合理搭配优劣土地。土改完成后，随即转入查田定产工作，评定土地等级确定地亩产量，作为征收粮食的依据。
  1979～1985年，福建省开展第二次土壤普查。普查后综合测定水田、旱地、山林的土壤生产力，建立评价体系，然后通过计算机算出土地的级分值。此次普查将全省土地分为三级。
  （二）城镇土地分等定级
  民国27年（1938年），开展土地编查，所制定的土地等级标准，把房地基分为4等，以确定税额。一等基是县城与大市镇基地；二等基是小市镇与大村落基地；三等基是交通尚方便的小村落基地；四等基是僻远小村落基地。民国32年以后，省政府评估各城镇地价时，对城市土地进行分等，评出地价级数。
  中华人民共和国成立后，长期没有进行城镇土地分等定级工作。1988年，为了适应土地有偿使用制度的改革，城镇土地分等定级试点工作逐步在全国开展。当年3月，国家土地管理局将福州市列为全国城市土地定级试点市。4月，福州市土地管理局成立土地定级试点工作领导小组，下设课题组，由6名技术人员组成，具体负责分等定级课题。他们参考国家土地管理局颁发的《城镇土地分等定级技术规程》（初稿），结合福州市土地实际，制订{福州市城市土地定级试点工作方案》。该方案根据土地的区位、质量及其在社会经济活动中的地位、作用，确定土地分级指标因素：包括土地质量、区域差异及区位的经济效益。采用分值综合评定法，对商业、服务业繁华度，交通通达度，环境优越度和人口密度等参数进行权衡比较，确定土地等级，把福州市土地划分为6级。该方案经国家土地管理局同意施行。同年9月，国务院决定开征城镇土地使用税，需要各地对城镇土地进行定级，测算各级土地的级差收益值，为城镇土地的出让、转让，征收土地使用税、费等提供科学依据，进一步推动了城镇土地定级工作。同年11月，福州市的土地定级工作完成。12月，土地定级试点课题研究成果经专家评审验收通过，1989年春获得国家土地管理局土地科技成果二等奖。
  1989年3月，省土地管理局召开全省城市土地分等定级工作会议，学习土地分等定级技术，听取福州市定级工作经验。会议决定采取以点带面的方法，先在泉州、莆田、南平、永安、龙岩、石狮等11个城市和福州市所辖8个县和马尾区开展土地定级工作。同年9月，按国家土地管理局发布的《城镇土地定级规程》（试行）施行，其中规定：城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次划分。土地“等”反映全国城镇之间土地的地域差异，其顺序在全国范围内统一排列。土地“级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，其顺序在各城镇内统一排列，各省的土地定级工作要在国家分等的基础上进行。此后，各地以《城镇土地定级规程》为依据，联系本地实际情况，制订土地定级方案。
  至1989年底，龙岩、南平、永安、石狮等市完成定级工作，并经省级验收合格。其中，龙岩市的定级工作经专家鉴定，获得一致好评。1990年，全省土地定级工作全面展开，各地政府十分重视土地分等定级工作，大部分县、市成立土地定级领导小组。以分管土地工作的副市长、县长为组长，有土地管理、建委、经委、工商、税务、商业、交通、统计等部门领导参加，把土地定级作为政府工作的一项任务。没有成立定级领导小组的，也都以政府名义发文布署工作。各级土地管理局局长亲自抓这项工作，各有关部门及时提供图件、资料。同时各地（市）采取典型引路的方法，促进定级工作顺利开展。如龙岩地区土地管理局认真总结龙岩市在定级人员的组织、定级方法和技术上的先进经验，组织各县负责定级工作的业务人员听取龙岩市的经验介绍，参观他们的定级成果，大大加快城镇土地定级的进度。至1990年底，龙岩地区所属县、市的土地定级工作全部完成。同时，全省累计有35个县（市、区）开展土地定级工作，占应开展数的48.6％。到1991年末，全省已开展城镇土地定级工作的有58个县、市，占应开展数的80.6％，其中完成并通过验收的有40个，占应开展数的55.6％。全省还有26个建制镇完成土地定级工作。同时，率先在全国开展城镇土地分等工作。全省城镇土地分等定级工作跨入全国先进行列。在有关部门和院校专家的协助下，1992年全部完成68个城市和县城（不含区和金门县）的土地分等工作。
  1993年6月，经省人民政府批准，省土地管理局设立福建省地产评估中心，原由地籍处负责的土地定级工作转由地产评估中心负责。地产评估中心同时负责基准地价的测定工作。1994年，省地产评估中心积极配合长乐市土地管理局，与福州大学联合研究土地定级计算机软件，在技术上给予支持。该软件在1995年通过省科委鉴定。软件的应用大大提高了土地定级的工作效率并节省资金。到1997年底，全省有271个城镇完成土地分等定级工作，其中县（市）所在城镇68个，同时调整土地等级工作也全部完成。
  二、地价评估
  民国时期土地编查，省政府为开征地税，对地价实行评估。民国31年（1942年）以后，各地依照《非常时期地籍整理实施办法》、《非常时期地价申报条例》和《福建省非常时期地籍整理实施细则》对城镇地价进行评估。办理过程分为调查、计算、评定、公告、申报等5个步骤。先由调查员会同保甲长调查最近2年内地价，如果没有地价，则调查最近2年内的租金或纯收益，填写地价调查表。调查时按每20起抽查1起进行。以每起最近2年内的市场价格或最近2年的租金、纯收益，用本地流行利率还原平均计算。计算时按相连地段地价相近的归在一起，划分若干地价区，就各地价区选择标准地段若干起，计算其准确面积和标准地价。算出标准地价后，将标准地价的概况表及地价区域，提交标准地价评定委员会评定。随后以同一颜色表示同一地区，绘制地价分区图，公布于众。土地业主应比照标准地价向地政机关申报地价，并依地情按标准地价20％以内增减；逾期未报者，查出后按标准地价加20％处理。
  民国36年（1947年），省政府依据《土地法施行法》第36条关于累进起点地价的规定，通令各地拟定累进起点地价。同年8月，福州市测定全市17个等级范围的地价。第1等级地价每平方丈国币50万元，以下逐级递减，至第17级地价每平方丈0.6万元。厦门市于同年底制定累进起点地价等级，计分20个等级，最高的特级累进起点价每平方米国币10.26万元，最低等级为每平方米540元。
  民国37年（1948年）以后，国民政府实施币制改革，因通货膨胀，地价虽再重估，但已无实际意义。
  中华人民共和国成立初期，全省各地以民国36年（1947年）地价等级与价格为基础，拟定各级土地新标准价格，缮造地价册送税务部门，作为征收地产税的依据。
  福建省土地管理局成立后，于1988年根据省人民政府制订的《沿海地区协议批租参考价格》，在全国率先组织各地、市、县开展城镇土地基准地价测算试点工作。1990年，厦门市土地估价工作申请列为国家土地管理局的试点单位，基准地价测算工作也逐步在全省展开。省土地管理局一方面要求土地管理系统有关人员积极参与基准地价的测算工作，采取自己测算、联合高校或某些社会团体共同测算或土地系统上下级联合测算等方法，培养评估人才。另一方面，推行土地估价持证上岗制度，保证土地评估质量。1991年，福建省在全国率先组织培训土地估价专业人员，50多人获结业证书。1992年后，根据国家土地管理局颁布的《土地估价师资格考试暂行办法》，先后组织3期全国土地估价师考试，举办2期助理土地估价师培训考试，提高全省土地估价水平。1992年8月，省土地管理局印发《福建省城镇国有土地基准地价（试行）》，作为各级土地管理局在评估本地不同级别、不同用途土地的基准地价时参考。同时发出通知，指出：此次基准地价测算仅对全省各等城镇内一级地段的商业、二级地段的住宅和三级地段的工业用地进行评估，除特级地地价由市场决定外，城镇内其他级别土地的基准地价由各地参照标准确定。因城镇国有土地基准地价及城镇土地等、级随社会经济发展呈动态变化，故基准地价和土地等、级需定期修订、公布。省土地管理局同时还印发了《福建省城市国有土地基准地价测算说明》，对具体测算工作作详细说明。1993年，《福建省城镇国有土地基准地价》由省人民政府正式颁行。
  1993年3月，省人民政府决定成立福建省土地估价委员会，由省土地管理局局长叶文鉴任主任委员。6月8日，省人民政府公布《福建省城镇国有土地使用权及工业成片土地开发基准地价》（试行），同时要求各地结合本地实际，尽快制定并公布本地区城镇不同级别、不同用途土地的基准地价，作为评估土地价格、征收土地有关税费的依据。
  1993年6月，省土地管理局设立福建省地产评估中心，承担各种地产评估、咨询等业务。同年7月，国家土地管理局印发《城镇土地估价规程》（试行）。此后，全省各地的土地估价机构纷纷建立。
  福建省地产评估中心成立后，即取得国家土地管理局地价评估资格认证，成为全国首批取得A级地价评估资格的机构。评估中心承担编制全省性土地基准价格的任务，还承接不动产估价、地政咨询、投资策划、不动产中介、代办用地手续等工作。
  1994年，省人民政府颁发《关于进一步加强国有资产评估管理工作的通知》，国家土地管理局下达《关于贯彻执行《清产核资中土地清查估价工作方案》的通知》。到1995年，全省各地土地评估机构基本建立，但缺乏统一管理。1995年11月，省土地管理局设立土地资产管理处，统一指导各估价机构的评估工作。资产管理处组织有关专家，经过多次探研，制订了《福建省基准地价修订、验收和公告程序》。该文件执行后，提高全省基准地价评估的质量，基准地价评估实现以成本逼近法为主到以市场比较法为主求取地价的转变，基准地价测算修订工作也由原来集中在主要城镇转变为遍及全省各乡，个别地方甚至到村。到1997年底，全省已有271个城镇完成基准地价测算修订工作。全省68个市、县中有53个市、县基准地价经省土地管理局验收通过，并经当地政府部门颁布实施（见表3-15）。另有长乐市、罗源县、闽侯县、永泰县、平潭县、漳浦县、东山县、云霄县、晋江市、南安市、安溪县、浦城县、光泽县、松溪县、政和县等15个市、县正在调整中。
  省土地管理局资产管理处还制订出《福建省土地估价机构年审办法》，采取措施规范估价机构，提高估价水平。到1997年底，全省有68家有资质的土地估价机构。其中A级3家，准A级2家，B级63家（其中国家土地管理局备案1家）。这些土地评估机构每年完成土地评估任务在千宗以上，涉及土地面积10多万亩，总地价值在百亿元以上。