福建省图书馆

1949年以前，福建省封建土地所有制沿袭了2000多年，就其结构而言，有地主土地国有制、地主土地私有制以及农民小土地所有制之分。地主阶级国有土地，包括各种官田、屯田、学田等。这些国有土地实际被地主把持，其经营方式和性质，与地主土地私有制别无二致，均以租佃方式剥削无地与少地的农民。农民小土地所有制在农村土地中占有的比例很低。闽南各地的侨商，闽北经营木材、茶叶的商贾也拥有大片土地。闽西地主所有土地量大，加上他们所把持的族田等，占总数八成以上。闽东地主人均占地是贫农的十几倍。因此，在中华人民共和国成立前，福建境内的封建土地所有制始终占据统治地位。20世纪30年代，福建省各苏维埃政权区内，中国共产党领导农民进行土地革命，没收地主阶级的土地，分配给贫苦农民，这是福建省推翻封建土地所有制的先声。
  50年代初，福建省全面实行土地改革，废除封建土地所有制，把土地分配给农民，实现了土地所有制历史性的变革。50年代中期，全省农民在中国共产党的领导下，组织农业生产合作社，把属于个人所有的土地入社，成为农民集体所有。1958年人民公社化后，农村土地全部归入民公社集体所有。此后，福建省土地所有制分为土地全民所有制（即国有土地）与土地集体所有制两种形式。全省国有土地实行国家划拨使用制度，其特点是无偿、无限期使用。
  1986年以后，福建省国有土地开始实行有偿、有限期、有流动使用，即依法以协议、招标、拍卖等形式出让，形成在政府土地部门管理下的土地交易市场。这是国有土地使用制度的历史性改革。集体所有的农业用地，实行承包制；非农业用地在被征为国有土地之后，亦可进入土地市场。福建省土地使用制度改革早，在全国名列前茅，并先后颁布了较为系统的配套法规与规章，以土地招商引资，成果显著。
  第一节 古代
  中国的封建社会延续了2000多年，封建地主阶级对土地的占有是封建土地关系的基础。封建地主对农民剥削压迫的主要手段是收取地租。封建国家向土地所有者或使用者征收地税是国家财政收入的主要来源。因此，土地调查登记成了封建土地所有制下土地管理的重要内容与形式。封建土地所有制确认私有土地自由买卖，所以，调整土地关系也是封建时代土地管理的重要措施，旨在征税和维护地主阶级土地所有权。
  汉至唐之前，福建土地制度及土地状况史籍无征，难以了解。唐初，福建仍然有相当多的荒地，即便是政治经济中心的福州，也是户籍稀少。这时，全国继续推行前代的均田制，并颁布租庸调法，但在福建却没有实行。所以，福建农民负担较轻，客观上鼓励人们开垦荒地，也吸引更多中原农民不断迁移入闽，加速了福建土地开发。宋代，福建经济有很大发展，土地得到较为充分的开发利用。封建官府对土地权属的管理逐渐形成较完整的体系。
  福建古代封建土地所有制下的土地占有关系，主要是国有土地与私有土地两种类型。
  一、国有土地
  国有土地即官田，包括官庄田、职分田、学田和屯田。
  （―）官庄田
  官庄田为各级官府所拥有。福建官庄田除原有的国有田地外，相当部分来自没官、绝户、废寺的田产。五代时期，各地已有许多官庄田，仅福州就有1215顷。宋初，各地依然保留官庄田，招民佃耕。建、剑、泉、漳、汀5州与邵武、兴化2军，上田每亩租9斗，中田及上等园地每亩租6斗，下田及中等园地每亩租4.5斗；福州官庄田一律使用屯田名目，按私田纳税，并免去差役。北宋天禧四年（1020年），福建转运使方仲荀建议出售福州官田，未几即付诸实施，福州官田由此转化为民田。其他州、军的官田仍旧由百姓租佃耕种。北宋天圣年间（1023～1032年），民间田产没官的增多，一些民田又转化为官田。同时，卖出的官田中有些是瘠薄之地，产量低，年缴春、秋二税，入不敷出，因此农民请求退还官府。这样，福州又拥有官田。北宋末，据《三山志》卷十一记载：福建“屯田、官庄出租一十九万七千余石，居一路赋税六分之一”。此后，为解决财政困难，福建又多次出卖官田。明代中期，官田的比例已经很少，而且逐渐私有化。据明弘治十五年（1502年）统计，福建共有田地13516618亩，其中官田1129085亩，仅占8.35％。官田地私有化不是通过售地完成，而是田则改革的结果。宋代以来，官田佃耕者向国家交纳的地租（其中实际包含了地税，属租、税合一），赋额重于民田所有者向国家交纳的土地税。明万历年间（1573～1619年），福建开始实行“官民一则”起科的田赋改革，即取消官田、民田科则的差别，按统一的标准征收租税。官田民田的差别消失，官田其名，私田其实。这一改革持续到清代前期才全部完成。官民一则起科的改革，改变了封建土地所有制占有关系，使福建历代以招民佃耕的国有土地最终消失。
  （二）职分田
  职分田是按官职品级授给官吏作为俸禄的官田，始于唐代。职分田于现任官员解职时移交后任官员，不得买卖。官吏受田后租给农民耕种，收取地租。唐代规定，租额最高不得超过每亩6斗；事实上官吏并不遵守，因苛扰农民，一度停给。有关唐代福建职分田的记载甚简，（三山志》卷十二载：“唐武德初，制内外官，各给职分田，五代寝废”。宋时，曾议停给职田，将岁入租课均给各官，然未实行。北宋咸平元年（998年），复置职田。宋代福建各州、军职分田的实际数额低于定额，有些地方甚至没有。宋元丰年间（1078～1085年），福建职田仅53856亩。据《三山志》载，南宋淳熙五年（1178年），福州共有职田园地约925顷84亩，均予农民佃耕，供薪俸之需。元代曾一度停给，不久恢复。职分田兴废无常，数额也屡有变化。明代，废止职分田。
  （三）学田
  学田是为府学、县学提供经费的公田。唐代以前，福建文化教育事业不发达，因此登科第者少。唐建中元年（780年），福建观察使常衮开始设乡校。唐代，福建有州、县学，但无学田。学田之设，始于宋代。学田主要来源：一是官府拨赐。据嘉靖《建宁府志》卷十七所载：北宋宝元年间（1038～1039年），建州立学时“赐田五顷赡士”；“元丰中，赐田至十顷”。《三山志》卷八载：北宋景祐五年（1038年），福州置学田，“敕令本州勘会，于远年系官荒闲逃田内，量拨五顷，充州学支用”。二是废寺荒田。据《朱文公文集》卷七九记载，南宋淳熙七年（1180年），崇安设县学，将县内中山、白云、凤林、圣历、暨历诸废寺田产入县学，每年可得租米“二百二十斛”。乾隆《漳州府志》载，北宋元丰年间（1078～1085年），“漳州始以废寺田为学田”。三是私人捐献。据同治《仙游县志》卷二三记载，南宋绍兴九年（1139年），知县谢天民与邑人陈可大置学田30余亩；南宋咸淳十年（1274年），又有邑人为县学增置园、田。除州、县学田之外，还有各书院田产，一般也由官府拨赐废寺田，或者私人捐赠。这两类田产虽均专供教育之用，但又有区别。州、县学田属国有土地，而书院田产有的属某族所有，有的属某乡所有，既不是官田，也不是一般私田。
  （四）屯田
  唐代，福建屯田主要是军屯。据乾隆《漳州府志》卷二四记载，福建置屯最早见于唐垂拱年间（685～688年），戍将陈元光“率众辟地置屯，招徕流亡，营农积粟，通商惠工”，“开启山林，置州漳水之北”。至宋代，军屯仅有少量的营田，屯田主要是官屯，是官庄田的另一名目，有的则近于私田。淳熙《三山志》卷十一载：福州“屯田户既免租课，又不追田价，即与平产田户无殊”。明代，政府曾清丈屯田，要落实屯田的国家所有权，但却难以遏止军官与地方豪右侵占的趋势以及屯田私有化的势头。《清朝文献通考》卷十记载，雍正年间（1723～1735年）福州等处有屯田7707顷86亩；乾隆十八年（1753年），有7845顷31亩。虽有增益，但如官庄田一般，国有其名而民有其实，而且此类本不得私自典卖的屯田，有的却已经暗中进行交易了。
  二、私有土地
  （一）私田
  五代以前，福建民田占有情况只有零星史料记载，私人占有田庄者当为数不少。宋元时期，福建民田的数量相当大。但因人口增长很快，所以人均占田不多。以福州为例，据《三山志》记载，所属12县共有民田81455.43顷。当时福州的主户为211590户，客户为109690户，共321280户。所谓主户，即拥有私田的主人；所谓客户，即无地或少地而租种主户田地的佃户。如按主户平均计算，每户不过占地0.39顷；如按主客户平均计算，则仅占地0.25顷。虽然客户仅占总户数的三分之一，因为主户中有相当多无地或少地的假主户，所以客户实际上要大大超过这个数量。正如漳州太守朱熹所说：“本州田税不均，隐漏官物，动以万计。公私田土皆为豪宗大姓诡名冒占，而细民产去税存，或更受表寄之租，困苦狼狈，无所从出。”（《朱文公文集》卷二八）主户少，土地则集中于少数人手中。据《道园学古录》卷四一载：“崇安之为邑，区别其土田名之曰都者五十，田赋之多寡，略等也。自民产之无制，大家之田连跨数都。……五十都之田，上送官者为粮六千石，其巨室以五十余家兼五千石而有余。其细民以余家合千石而不足。”50余家的地主，竟占有全县六分之五的田地，说明了民田兼并的激烈程度。宋代，官府多次出售官庄田；明清时期，官田私有化，因此在福建的土地占有关系中，民田占主导地位。据明弘治十五年（1502年）统计，福建有田13516618亩，其中民田为12387533亩，占总数的91.65％。
  私田之外，还有公轮田、义田及其他一些乡村共有地。这些田地也多由宗族与乡间豪右所把持，甚至被侵占。因此，传统上也将其列为私田。
  私田普遍采用租佃办法。田主与佃户建立契约租佃关系。在租佃契约上，写明田主、租田人及中人的姓名，土地亩数，每年应缴纳的租额。书面契约是地主强迫农民缴纳地租的法律依据。契约租佃关系成为当时土地管理的一种手段。明清时期，福建出现了土地使用权与所有权分离的永佃制。永佃权（也称田面权）指佃农在按租约交租的前提下，永久租种某块土地的权利。地主出卖或转让土地的田底权（所有权）时，不影响永佃权（使用权）。具有永佃权的佃农可以长期使用所租的土地，也可以出卖、抵押、典当田面权（使用权）。租佃关系的这一变化，扩大了土地权属管理的范围。
  官府还通过清丈土地和干预土地买卖，对私田进行管理。早在五代闽王王延钧时，就有“弓量田土”的清丈土地之举。福建省现存最早的买地券，为黑色页岩，券文用楷书阴刻，记述后周广顺二年（952年）侯官县林十七娘所买墓地的四至、地价、证人等。宋代，为限制土地兼并，均平税收，曾采取过清丈土地的措施。售卖官庄田和买卖民田也常有之。至元代，已形成一套较为完整的土地买卖管理办法。规定土地典卖首先应向官府报告，经调查核实确系其产业后，发给公据，准于出卖。接着是“立账”，也叫问账，就是向亲邻与典主发出是否购买该地的征询书；然后与愿购买者立下卖契，向官府办理纳税过户手续，领得官府给的尾契，土地买卖才算完成。明清时期，福建土地典卖手续简便。土地典卖者只需通过亲戚或朋友作中人，与典买者三方协商后订立协议，并以契约形式确定协议即可成交。
  （二）寺田
  寺院所有土地是福建土地权属的一大特点。福建寺院多，寺田也多。据（十国春秋•闽•世家》记载，后唐天成三年（928年），闽王王延钧“弓量田土，第为三等。膏腴上等以给僧道，其次以给土著，又其次以给流寓”。僧寺道观占有相当多的上等好田。据《三山志>卷十、十二记载：宋末，福州所属各县寺田共有23924.82顷，民田为81455.43顷，寺田占二者总数的22.7％。如峡山护国观音寺，有海坡地10里；西禅寺有田地230多顷，岁入地租5000斛。寺院所有土地的主要来源有三个方面：一是官府的赐赠，二是私人捐献，三是寺院购买。寺田也参与土地兼并，或兼并民田，或被民田所兼并。到南宋之后，福建寺院田产呈逐渐衰落之势。
  寺田虽没有纳税，但是官府也经常要寺观僧道负责造桥、浚湖等公益事业。这也是宋代寺僧修造桥梁特别多的重要原因。
  第二节 民国时期
  中华民国成立后，福建经历了北洋政府和国民政府时期，均继续维持封建土地所有制，土地结构依然主要是国有土地与私人占有土地，其中私有土地仍占主导地位。
  一、国有土地
  民国时期，原为清政府的官田及其它国有土地均被国民政府接收，改称公有地。民国35年（1946年）5月，苏浙皖区处理敌伪审查委员会转奉国民政府令，将“公有土地划分原则”核转福建执行。把公有地分为3类：公（国）有土地、省（市）有土地、县（市）有土地。
  公（国）有土地包括：①湖泽及可通运之水道；②江湖河海沿岸、自然增涨之土地；③前清遗留营地、旗地、屯田、陵田及其它宅之土地；④中央政府及其所属机关管有之土地；⑤国立学校、医院及其他国有事业单位管有之公地；⑥国营事业单位管有之土地；⑦国库支款征收购置之土地；⑧人民对国家捐献之土地；⑨其它依法应属国有之土地。
  省（市）有土地包括：①省（市）政府及其所属机关管有之土地；②省（市）国立学校、医院及其它省（市）事业单位管有之土地；③省（市）公营事业单位管有之土地；④省（市）库支款征收购置之土地；⑤人民对省（市）政府捐献之土地；⑥其它依法应属省（市）有之土地。
  县（市）有土地包括：①县（市）政府及其所属机关管有之土地；②县（市）国立学校、医院及其它县（市）事业单位管有之土地；③县（市）公营事业单位管有之土地；④县（市）库支款征收购置之土地；⑤人民对县（市）政府捐献之土地；⑥其它依法应属县（市）有之土地。
  民国政府接收清政府的田产土地后，有的作价出售转化为私有土地，有的拨作公益事业用地，致使国有土地日益减少。据统计，民国35年（1946年），福州市区公有地与私有地总面积为16563亩，其中公有地为582亩，私有地为15981亩，私有地是公有地的27.5倍，公有地仅占总面积的3.5％。在所统计的土地中，已无国有田地，4336亩的田与945亩的荡全属私人所有；582亩公有地属于基地，同是基地，私人占有的却多达10700亩。福州市国有土地占有情况尚且如此，其他城镇与农村所占则更少。
  二、私有土地
  民国时期，民田称之为私有地。私人占有土地者主要是封建地主、官僚地主。自耕农所占有的土地仅有一小部分。封建地主、官僚地主凭借势力兼并土地。省会福州的一些官僚，在郊县大量购置田产，坐收地租。此外还有工商业地主与华侨地主。福建省土地少，沿海地区农村、尤其是城郊的地主，向城镇的工商业发展；同时，城镇里的工商业者也到农村购买田地，形成为数不少的地主工商业或工商业地主阶层。福建省沿海地区历代移居国外的人数很多，许多华侨或华人从国外汇款或携款回国，在家乡购置田产，以供养家庭或作为将来归国时养老之资，从而形成华侨地主这一特殊的土地所有者阶层。
  民国时期，福建省农村租佃关系中的永佃权依然存在。土地典押相当普遍。土地典押一般有两种情况：一是贫苦农民因生活所迫，把田地典押给地主、富农或高利贷者，也有典押给公堂的，以换取所需的贷款；到期无力赎回的，便失去了土地所有权。这种情况占多数。二是在地主、富农或其他剥削者之间，也存在互相典押土地的现象，但占少数。土地典押，是地主兼并土地的重要方式。
  民国时期，公轮田（包括族田、社田、祭田等）、学田、寺院田称之为共有地。福建省农村中公轮田的比重很大。公轮田，名义上属于宗族、家族或者村社的公堂所有，实际却由地主阶级和封建势力所掌握。此类田地传统上亦列为私有土地。
  民国时期，福建省地主土地所有制在土地关系中始终占支配地位。据福建省土地改革运动之前的统计，占全省农村总人口5.8％的地主、富农，占有全省田地面积的61.3％；而占农村总人口94.2％的贫农、雇农、中农以及其他劳动者，仅占田地面积的38.7％。山林、滩涂、池塘、盐场等，基本上也为地主阶级所占有。
  三、苏区土地
  1929年3月、5月，红四军主力在毛泽东、朱德、陈毅率领下，先后两次进入闽西。以消灭封建土地所有制、实现“耕者有其田”为目标的土地革命斗争，迅速在闽西革命根据地展开。
  1929年7月中旬，在毛泽东的指导下，召开中共闽西第一次代表大会。这次会议根据中共六大的土地政纲和井岗山《土地法》、兴国《土地法》的基本精神，总结了闽西土地革命的经验，通过了《土地问题决议案》。该决议案提出：区别对待大、小地主，并给地主以生活出路，“酌量分与土地”；对富农的土地只没收其“自食以外的多余部分”；对中农“不要予以任何的损失”；“对大小商店采取一般的保护政策”。土地分配采取以乡为单位，在原耕基础上，实行“抽多补少”、按人口平均分配的办法。实行依靠贫农，团结中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级的土地革命路线。在这次会议后的很短时间里，闽西长汀、连城、上杭、龙岩、永定纵横300多里的地区内，解决了50多个区、600多个乡的土地问题，约有80多万贫苦农民分到了土地。
  土地革命初期，苏维埃政权分给农民的土地只有使用权，没有所有权。1930年3月23日，闽西第一次工农兵代表大会通过的《土地法令》提出，农民分得田地后继续使用5年，5年后重新分配土地。
  1930年3月，闽北苏区也开始土地革命运动。5月，崇安县苏维埃政府颁布土地法，提出“彻底没收地主土地归苏维埃，分配给地少或地弱的农民耕种”的土地政纲。并规定，暴动前后所有的土地，为应予分配土地的总数，由各乡土地委员会主持土地分配工作。土地分为上、中、下三等，按成年人与未成年人两种，依人口分配。如有剩余田亩，即归各乡区收存，以作公用。公用田又称红军田，村里谁参加红军，就可以得到一份红军田。小地主、富农只要不反动也可以分得一份土地。1930年6月中旬，在长汀召开中共红四军前委和中共闽西特委联席会议。会议针对当时土地革命中存在的问题，确立了以乡为单位，依原耕为基础，抽多补少，抽肥补瘦，按人口平均分配的正确的土地分配方法。但是，由于“左”倾路线执行者错误地把富裕中农当作初期富农，放弃了中立富农的政策，会议不加区别地把富农当作敌人予以反对。提出“没收一切土地”，“废除一切债务”。同年8月后，闽北苏区也决定彻底没收地主的土地，以及反动富农的土地，多分予雇农及贫农耕种。至该年底，闽北苏区的崇安、浦城、建阳以及邻近的江西一些地方共19个区、275个乡（村），被分配的土地约40万亩，近15万人口分得土地。
  1931年2月8日，中共苏区中央局发出《土地问题与反富农策略——中共苏区中央局通告第九号》，明确指示：农民参加土地革命的目的，“不仅要取得土地的使用权，主要的还要取得土地的所有权”。于是，闽西苏维埃政府于同年4月27日发出《关于深入土地革命分配土地的原则及制度问题》的布告，规定“农民领得的田地即为自己所有，有权转租或变卖抵押，苏维埃不禁止”。“田地山林分配给农民之后，死亡的不收回，新生的不再补”，以“保证贫农中农在土地革命中所得的实际利益。”这样，农民分得的土地既有使用权，又有所有权。
  1931年2月底，中共闽粤赣特委召开常委第一次扩大会议。会上提出“重新分配一切土地”，“加紧反对富农的斗争”，“国有土地”等“左”的口号。会议精神后来也在一些地方实行。1932年3月，中共闽粤赣省委在汀州召开闽粤赣苏区党的第二次代表大会。会议研究确定扩大和深入土地斗争，决定在闽西已经重新分配土地的区域，应该发动雇农、贫农、中农群众起来查田，要把地主家属所冒领的土地，以及富农所保留的好田，都清查出来。在新发展的区域，应尽快于春耕之前分好。分田的一般原则是：雇农、贫农、中农以人口为标准，富农分坏田，并要以人口、劳动力混合计算为标准。
  1932年3月18日，福建省第一次工农兵代表大会在长汀召开。《土地问题》是这次会议通过的重要决议之一。其内容主要为：强调深入土地革命，发展生产；规定在永定、上杭、长汀等地开展土地检查，收回富农所得的好田，消灭豪绅地主残余，以保证土地革命果实落到贫雇农手上；在宁化、连城、武平等新发展区域，应按中央的土地政策，以斗争的方式没收并分配土地，坚决执行地主不分田，富农分坏田的政策。规定农民开垦的荒地在若干年内免征土地税，也可以租给富农耕种。
  闽西、闽北革命根据地经过土地革命，农民共分到上百万亩的土地。红军北上长征后，闽西、闽北又沦为国民党统治区。在闽北苏区，农民分得的田地被地主收回；在闽西苏区，中共地下组织领导农民进行了英勇的护田斗争，地主阶级慑于游击队和群众的威力，不敢收回被分的土地。直到1949年中华人民共和国成立时的20多年中，闽西大约有10多万农民，仍然拥有土地革命时期分得的土地。这在全国各革命根据地中是罕见的。
  第三节中华人民共和国成立后
  一、土地改革
  1949年以前，福建土地大部分集中在地主手中，广大农民无地或少地，土地占有状况严重不均。中华人民共和国成立后，推翻封建地主土地所有制势在必行，在中国共产党领导下，全国掀起土地改革运动。
  福建的土地改革按中央的政策法令进行。1950年6月28日，中央人民政府委员会第八次会议通过《中华人民共和国土地改革法》，规定“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制”，“没收地主的土地”，“所有没收和征收得来的土地和其他生产资料，除本法规定收归国家所有者外，均由乡农民协会接收，统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有”。1950年11月10日，政务院第58次政务会议通过的（城市郊区土地改革条例）规定，城市郊区所有没收和征收得来的农业土地，一律归国家所有，由市人民政府管理，连同国家在郊区所有的其他可分的农业土地，交由乡农民协会按照土地改革法有关规定的原则，统一地、公平合理地分配给无地少地的农民耕种使用。
  土地改革是中华人民共和国成立初期的一件政治大事，根据中央的决定和有关政策法令，中共福建省委、福建省人民政务委员会结合实际情况，发布了一些列土地改革的命令、指示，在全省农村与城郊进行土地改革，变封建地主阶级土地所有制为农民土地所有制。
  福建省土地改革先在闽侯专区开始进行典型试验。在总结经验的基础上，1950年秋季，土地改革首先在交通便利的沿海地区2635个乡进行。同年12月15日，福建省人民政府委员会第二次会议通过决议，决定在全省进行土地改革。1951年春耕之前，完成第一批土改任务。
  1951年1月5日，中共福建省委发布《中国共产党楫建省委员会关于加强土改准备工作的指示》。指出最基本的准备工作是正确配备和使用干部；加紧发动群众，进行土改教育和整顿群众组织——特别是农会组织及其领导机构；领导上认真地进行政策准备，掌握典型试验的情况和经验，并及时加以研究总结。1951年2月17日，福建省人民政府主席张鼎丞发布《关于各专市县立即实行土地改革令》。立即在建阳专区、南平专区、福安专区、闽侯专区、晋江专区、龙溪专区、永安专区、龙岩专区所属的43个县及福州市郊，实行土改。
  1951年春耕之后，土地改革接着开始在山区各县与渔盐地区的2592个乡进行，到秋收前全部完成。第三批于1951年秋收后，在交通不便的边远交界地区的857个乡进行土改，到1952年春耕生产前完成。
  与此同时，在全省范围内进行土改复查，即全省自上而下地重点检查和普遍复查各地土改中群众发动的程度、封建势力摧毁的程度和政策执行的程度，不符合标准的予以补课。福建省分三批进行的土地改革运动，均经过典型试验、局部开展、全面铺开的过程。全省农民在分得土地，查清田亩，确定产权之后，领到政府颁发的土地证。
  福建省在土地改革中，严格执行保护中农的土改政策，执行保存富农经济的政策，对富农所有的自耕土地和雇人耕种的土地及其他财产一律不动，富农出租的小量土地也保持不变。福建省还根据土地占有的特点和各地具体情况，采取不同的政策措施。福建省有20多个县曾经建立过革命根据地，对在苏维埃政权时期进行过分田土改并且还保留下来的地区，在这次的土改中实行耕地“大部分不动，少数调整”的政策：即一般承认过去分田的土地所有权，并补发土地证；对当年分过地的农民及其后代已上升为地主、富农的，或有的农民分家后人口增多、耕地太少，或者有些农民原来所分的土地早已典当、出卖、转让，出现新的土地占有等情况，则加以适当调整。
  在土改中，福建省侨属和其他农民一样分到田地；对于华侨资本家兼地主的人员，除没收其多余的土地外，保留其房屋及其它财产；对有土地出租的华侨眷属，一不没收其土地；对侨属地主计算剥削量时，尺度也有所放宽。对于闽东少数民族聚居地区，以及沿海的渔区、盐区，也都适当照顾。
  福建省土地改革运动，消灭了地主阶级，废除封建剥削的土地所有制，实现“耕者有其田”。全省共没收与征收封建剥削阶级土地930多万亩，占全省总耕地面积的45.57％。全省有720多万无地或少地的农民及农村其他劳动人民获得土地及其它土改胜利果实，占农村总人口的63％。
  二、合作化与人民公社化
  1931年，在闽西苏区上杭才溪乡就成立过耕田队、劳动合作社、耕牛合作社等等。毛泽东于1933年11月到才溪乡调查时，对此给予很高评价。他在《才溪乡调查》中指出：“现在全苏区实行的‘劳动互助社’，就是发源于此的。”因此，福建省是中国农村互助合作运动的发源地。
  中华人民共和国成立后，广大农民在中国共产党领导下，走农业集体化道路。福建省农业集体化进程和全国一样，经历了互助组、初级合作社、高级合作社和人民公社阶段。土地也从农民个人所有逐渐变为集体所有。
  1950年春，福建省农村出现了一批互助组，其中，建阳县的葛老五互助组，是福建省最早的互助组。1951年春，全省选择62个基点村，试办154个互助组。这年8月，全省各地各种类型的互助组发展到6万多个，参加互助组的农民占全省总农户的20％。
  1951年9月，中共中央发布《关于农业生产互助合作的决议（草案）》，提倡按照自愿互利原则，组织农民发展生产。福建农村工作的重点，开始转入发动农民组织互助组，开展互助合作运动。1952年，是全省互助组大发展的一年。到年底时，参加互助组的农户占总农户数的46％。到1953年，全省已有各类互助组十几万个，参加的农户有140多万户，占全省总农户的51％。
  福建省在互助组时期，土地仍然属于农民所有。互助组贯彻自愿互利原则，实行个体经济基础上的集体劳动，既保护农民发展个体经济的积极性，又发挥互助合作的作用，取得良好的效果。
  1952年，福建省在互助组广泛发展的基础上，由省、地两级重点试办初级农业合作社（以下简称初级社）18个，其特点是：以土地入股分红，实行统一经营。1952年底，中共中央提出党在过渡时期的总路线：“要在一个相当长的时期内，逐步实现国家的社会主义工业化，并逐步实现国家对农业、对手工业和对资本主义工商业的社会主义改造。”1953年后，福建省开始进行有计划的社会主义建设和对包括农村土地在内的生产资料私有制实行社会主义改造。
  1953年，初级社试办范围扩大到县（市）一级，全省62个县（市）共办了160个。1954年2月，中共福建省委召开农业互助合作会议，决定把初级社试办范围扩大到区一级。到春耕前，全省已办初级社1994个，占全省总农户的1.2％，每个初级社平均有农户16.3个。秋收以后，初级社增至1.9万个，入社农户占全省总户数的11％。初级社时期，土地仍然属于农民个体所有，并且写进1954年的《中华人民共和国宪法》（草案）第八条：“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料的所有权。”这时，农民土地所有权体现在土地与劳力一样分红，在福建省，有的是“四六”分红，有的是“五五”分红。
  1954年初，福建省出现4个按自愿原则成立的高级农业生产合作社（以下简称高级社）。其特点是：取消土地分红，实行按劳分配。同年4月，试办的高级社增加到100多个。1955年，福建省农村各种形式的互助合作组织交错并存，参加初级社的农户占总农户的15％，参加互助组的占54％，单干户占30％，此外还有160多个试办的高级社。
  这时，土地基本上还属于农民所有，但为了顺利推进农业社会主义改造，政府已开始限制农民买卖和典当土地。1955年5月7日，国务院发布《关于农村土地移转及契税工作的通知》，指出：“对农村土地的买卖在法律上虽不禁止，但在实际工作中应防止农民不必要的出卖和出典土地。”并规定了严格的批准程序，福建省执行国务院这一通知精神。
  1955年7月，毛泽东作了《关于农业合作化问题》的报告，提出中国农村的社会主义高潮已经到来，要反对“右倾保守”思想。随之，全国掀起农业合作化高潮。在这一形势下，中共福建省委调整农民入初级社的指标，从原来计划入社农户占总户数的35％，提高到50％，并且从原来的典型示范、引导农民自愿入社，变为硬性“动员”。
  1955年9月8日，中共福建省委农村工作部下发《关于农业生产合作化的几个主要政策的处理意见》，主要解决关于社员入社土地的报酬以及社员自留地等问题，规定劳动报酬略高于土地报酬；土地报酬一般应采取固定分益的办法；社员入社土地中，可酌留“自留地”。同年年底，初级社社员户数占总农户的60％多。1956年2月，福建宣布全省基本实现初级农业合作化。
  1956年3月17日，全国人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过《农业生产合作社示范章程》，对农民入社土地的统一使用做了明确规定：“社员的土地必须交给农业生产合作社统一使用，因为农业生产合作社组成的基本条件，就是把社员分散经营的土地联合起来，加以合理的和有计划的经营。”对自留地也做了规定：“为了照顾社员种植蔬菜或者别的园艺作物的需要，应该允许社员有小块的自留地。社员自留地的大小，应该按照每户人口的多少和当地土地的多少来决定，但是每口人所留的土地至多不能超过全村每口人所有土地的平均数的百分之百。”福建省各地初级社基本执行这一章程。
  在福建省宣布基本完成初级农业合作化的同时，中共中央公布的《一九五六年到一九六七年全国农业发展纲要（草案）》正在全国各地宣传贯彻，其中包括实现高级农业合作化的要求。为了赶上提前实现高级农业合作化的形势要求，1956年2～4月，福建省各地农村掀起第二次农业合作化运动，经过转社、并社、扩社以及新办，建成6400多个高级社，入社农户占总农户的62％。到秋收后，扩大到占总农户的87％。1957年春，全省基本实现了高级农业合作化。农民从初级合作社转入高级合作社，标志着农业社会主义改造的基本完成。根据1956年6月30日第一届全国人民代表大会第三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》，土地入社方面规定：“入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有。”“社员土地上附属的私有塘、井等水利建设，随土地转为合作社集体所有。”在给大会提交这个章程时，还就关于主要生产资料公有化的问题作了详细说明：“初级合作社是在私有的基础上，实行土地入股、统一经营的。高级合作社实行主要生产资料的完全集体所有制。”“农业生产的主要生产资料，就是土地、耕畜和大型农具（包括集体经营副业所需要的副业工具）。”“土地转为合作社集体所有的办法，在供初级合作社采用的示范章程中是没有规定的，高级农业合作社示范章程草案就规定，社员的土地必须转为合作社集体所有，取消土地报酬。”“为什么高级合作社实行集体所有，而不实行国有？这是因为，土地归合作社集体所有，容易为广大农民所接受，也同样可以保障社会主义经济建设的正常进行；如果实行土地国有，反而可能引起农民的误解。”私有土地入社转为合作社集体所有，标志着福建省经过土地改革后生产资料个人所有制，已经转变为农业合作社的集体所有制。个体的小农经济变为社会主义集体经济。这是土地制度历史性的转变。
  1958年4月，中共中央下发《关于把小型的农业社适当地合并为大社》的文件。福建省与全国一样，开始合并小社为大社。8月，中共中央作出《关于在农村建立人民公社的决议》。嗣后在一个多月的时间里，全省广大农村掀起人民公社化高潮，把1.7万多个农业合作社合并成立630个人民公社，人民公社社员达305万多户，占全省农村总户数的99.9％。全省宣布实现了人民公社化。
  农村人民公社是政社合一的组织，作为主要生产资料的土地属于集体所有。农村人民公社经济是社会主义劳动群众集体所有制经济，实行人民公社、生产大队、生产队三级所有，生产队为基本核算单位。人民公社社员可以经营少量的自留地。这时，全省土地分为集体所有土地和国有土地。国家可以依照法律规定，对集体所有土地实行征购、征用或者收归国有。虽然集体所有土地不属于任何个人私有、国有土地不属于任何单位所有，但是一旦经申请并获准得到非农业建设用地，便可以无偿无限期地拥有土地使用权。这种状况直到《中华人民共和国土地管理法》颁布之后才改变。
  三、土地使用制度改革
  1949年后，土地使用制度实行的是没有地租、无限期的土地公有制基础上的非市场模式。福建省也不例外。1978年后，福建省是全国最早实行改革开放的省份之一；随着改革开放深入，这种土地使用制度已越来越不适应新形势的需要，它不但造成土地资源严重浪费，利用效益低下，土地资产大量流失，而且制约了改革开放向深层次发展。这样，土地使用制度改革必然地摆上福建省各级政府的议事日程。福建省参照外地土地批租的做法和成功的经验，采取土地所有权与使用权相分离的办法，从1988年起大胆改革土地使用制度。
  （一）集体所有土地
  集体所有制土地使用制度改革，包括农业用地改革与非农业建设用地改革。
  1.农业用地承包
  集体所有制土地使用制度改革，从农村农业用地的经营权、使用权开始。中共十一届三中全会以后，福建省的经济体制改革首先在农村逐步展开，实行多种形式的联产承包责任制。1981年4月11日，福建省第五届人大常委会第九次会议通过福建省人民政府《关于农业生产若干具体政策问题的规定》，明确规定加强和完善农业、林业与畜牧业生产责任制；提倡专业承包、包工到组、联产计酬的责任制；多数群众要求包产到户、包干到户的，都应当允许；同时，强调土地属于国家和集体所有，包产到组、包产到户、包干到户的耕地、林地和果园，以及由集体分配的自留地、饲料地，社员只有耕作使用权，没有所有权，不准出租、买卖、转让、抛荒，不准私占耕地盖房。
  1981年8月底，全省农村94.5％的生产队建立了多种形式的农业生产责任制，在坚持土地等基本生产资料集体所有制的基础上，把经营自主权交给农民。1982年初，福建省根据中共中央批转的《全国农村工作会议纪要》精神，宣传贯彻“两个长期不变”的政策，即土地等基本生产资料公有制长期不变，家庭经营联产责任制长期不变。下半年，全省所有生产队都建立了农业生产责任制。1984年，全省90％以上的山地林地明确了权属，颁发了山林权证书；划定自留山1100多万亩，占集体山林总面积的9.4％；近8000万亩山林初步落实了责任制，占集体山林总面积的86％。
  1984年3月7日，福建省第六届人大常委会第五次会议批准省人民政府《关于农业承包期的规定》，规定：耕地承包期，一般在15年以上；山林承包期依砍伐林、毛竹油茶等经济林不同，一般为10年或20年以上；承包荒山造林的，依林木品种不同，可以在30年、40年、50年以上；滩涂、水面的承包期根据不同情况，可以在10年、20年与30年以上。
  1987年2月，福建省第六届人大常委会第二十三次会议通过《福建省土地管理实施办法》，规定：“承包经营集体所有的土地，以及使用宅基地、自留地、自留山的，只能按原确定用途使用，不得擅自毁田打坯、建房、造坟、开矿或改作他用。改变集体所有土地的所有权，或将农业用地改为非农业用地，须经县级以上人民政府批准，由市或县级土地管理部门办理变更手续，更换证书。”
  1988年2月，福建省人民政府发布《福建省农业承包管理规定》，重申上述原则，而且规定更加全面系统。规定：农业承包必须坚持以公有制为主体，实行所有权和经营权分开，允许多种经营形式并存，兼顾国家、集体和个人三者的利益。承包方向集体承包的耕地、山林、果园、茶园、草地、荒地、水面、滩涂、厂房、设备、农机具等生产资料，所有权仍属于国家或集体，承包方在承包期内有经营权。承包方对所承包的生产资料，必须按照合同规定经营使用，不得擅自改变用途；承包地不得出租、买卖、弃耕搁荒和掠夺性经营；不得在承包耕地上建房、修坟、取土制砖瓦等。承包方由于从事他业或其他原因无力经营承包项目时，经发包方同意，可将其承包项目的一部分或全部交还给发包方；也可经发包方同意，将承包项目的一部分或全部转包，或转让给其他人。承包项目转包时，原承包合同仍然有效，并由转出方与转入方签订转包合同。其内容不得与原承包合同抵触，仍由原承包方履行与发包方所签订的承包合同。经营项目转让承包后，原承包方与发包方的承包关系即告终止，由新的承包方与发包方建立新的承包关系。此外，该文件还对承包合同的签订、变更与解除等问题做了规定。
  1995年2月，省第八届人大常委会第十五次会议通过《福建省农业集体经济承包合同条例》。对土地所有权、使用权和经营权以及有关问题作更明确的规定，该条例第四条规定：“农业集体经济组织将生产经营项目发包后，其所有权不变，承包方只享有承包合同规定的使用权和经营权。”第九条“承包方的权利和义务”中第七款规定：“按照承包合同的规定，保护资产、资源和生态环境。不得进行破坏性、掠夺性经营；不得擅自在承包耕地上取土、烧砖、挖沙、采石、开矿、建房、葬坟；不得未经批准建筑非农业设施；不得乱砍树木和毁坏果园、林地、草场、水面。”在第二十二条中，规定对承包土地使用不当，或者擅自调整农业土地用途，造成土地荒芜或破坏的，经承包合同主管部门确认，承包方应负责在承包合同期内修复或赔偿。第二十三条规定：“承包方在承包期内改变原承包合同规定的耕地用途，需经发包方书面同意。未经同意，擅自在承包耕地上挖鱼塘、种果树等，经发包方劝阻无效，可收回承包生产经营项目，并追究承包方的违约责任。”
  这些法规、规章使福建省农业土地使用制度改革得以健康发展。福建省广大农村的农业土地的经营使用都按上述法规、规章的规定执行。改革农业土地使用制度，促进了农村经济发展，保护土地资源，遏制土地资产流失。
  2.非农建设用地出让与转让
  福建省集体土地使用制度改革的另一项内容，是改革非农业建设用地制度。在非农业建设用地方面，实行有偿使用制度。农村集体所有非农业建设用地主要有3个类型：一是宅基地及附属用地；二是乡村工业、商业、服务业等生产性、营业性用地；三是有偿有限期出让和转让的集体所有制土地。
  1989年10月至12月，福建省土地管理部门在建瓯县徐墩乡、仙游县枫亭镇开展农村非农业建设用地有偿使用改革试点，在宣传发动和摸清非农业建设用地情况基础上，制定各类土地收费标准和有关政策界线，但尚未正式征收土地使用费。1990年，在将乐县余坊乡开展试点工作时，开始征收土地使用费。1991年4月，福建省土地管理局与省经济体制改革委员会根据《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》精神，结合建瓯、仙游试点情况，联合向省人民政府提交《关于开展农村非农业建设用地有偿使用试点工作的请示》，提出全省农村非农业建设用地的改革方案，试行农村非农业建设用地有偿使用制度，要求全省各地（市）、县开展试点工作。同年5月，福建省人民政府将该请示报告批转各地执行。该文件明确规定：“在试点地区，对使用农村集体所有制土地的住宅和乡村工业、商业、服务业等以盈利为目的生产性、营业性用地实行有偿使用。政府机关、部队、学校和公益事业用地，经批准仍实行无偿使用。”“在用地标准内，一般住宅用地每年每平方米收费0.05～0.25元；以盈利为目的生产性、营业性用地每年每平方米收费0.10～0.80元。超标准用地的，超过部分按上述标准加收1～3倍的土地使用费。具体收费标准，由试点县（市）人民政府根据少用少交费、多用多交费、超标准用地加重收费和级差收益高的地段适当提高收费标准的原则确定。”此外，还作了一些政策性规定：农村老祖房、老祖厝应列入收费范围，但起步可以低些，一般可不算超标准用地；猪栏、厕所、晒谷场等附属用地，以是否与主房连在一起（院内院外）为界线，院内按宅基地标准收费，院外按一般临时用地收费。
  福建省农村集体所有土地非农使用制度的改革，按福建省人民政府闽发[1989]37号文件《关于出让和转让国有土地使用权试点工作的通知》的有关规定开始试行。该文件规定，“有偿出让土地使用权，.仅限于国有土地。农村集体所有的土地必须由国家征用而成为国有土地后，才能进入土地市场有偿出让它的使用权。在不改变农业用途的前提下，允许集体所有的土地使用权在农村集体经济组织内部转让、出租、入股与抵押”。此后，有关法规和规章重申了这个规定。1993年9月，福建省人民政府发布《福建省国有土地使用权出让和转让办法》，其中第二章第十条规定：“集体所有土地必须依法征为国有土地后，其使用权方可出让。”1994年1月20日，省第八届人大常委会第七次会议通过《厦门经济特区土地管理条例》，规定：“农村集体经济组织以集体所有的土地作价入股，兴办外商投资企业或内联企业，应按征地审批权报批。”1994年12月，中共福州市委、福州市人民政府制定并下发了《关于深化土地使用制度改革，加强土地管理的若干规定》，其中规定：“严禁集体土地私下买卖交易，坚决制止集体土地使用权擅自流入市场。集体土地在未征为国有之前，不能从事非农经营。”
  （二）国有土地
  福建省国有土地使用制度改革，主要是出让和转让国有土地使用权。国有土地使用权的出让，指国家以土地所有者的身份，通过协议、招标或拍卖的形式，将一定年期内的土地使用权出让给土地使用者，用地者支付一定的出让金，与土地管理部门签订《土地使用权出让合同》。土地使用权的转让，指允许土地使用者将国家出让的土地使用权，以出售、交换、赠与、抵押等形式转让，但新的土地使用者必须履行出让合同规定的权利和义务。无论土地使用权出让或转让，国有土地所有权均始终不变。合同规定的使用期满，土地使用权连同地上建筑物（或基础设施）由国家无偿收回。
  福建省国有土地使用制度改革，最初从城镇国有土地有偿使用开始，但仅缴纳土地使用费，还不是土地使用权的出让。1984年7月14日，福建省第六届人大常委会第八次会议通过《厦门经济特区土地使用管理规定》。其中第五条规定：“特区企业需要土地，应持投资项目的批准文件和合同副本，向厦门市城乡建设委员会申请，经核配后，领取土地使用证，取得土地使用权。”第七条规定：“特区企业用地，不论新征用土地，还是利用原有企业的场地，都应缴纳土地使用费。土地使用费金额，由厦门市人民政府根据不同行业、地段和技术先进程度规定。”
  1986年8月12日，福建省人民政府批准成立福建省土地使用制度改革领导小组，其成员由省土地管理局、省计委、省建委、省外经贸委、省经委、省农委、省体改委、省财政厅、省特区办、省法制局等部门领导人组成，由省土地管理局领导任组长，下设办公室。福建省土地使用制度改革领导小组负责制定土地使用制度改革政策、法规，协调改革中出现的问题。各试点城市也成立相应的领导小组和办事机构。1987年底，经国家土地管理局批准，福建省开始试行国有土地所有权与使用权的“两权分离”，把国有土地使用权作为特殊商品进入流通领域，允许转让、出租、抵押。福建省土地管理部门在广泛深入调查研究和借鉴国内外经验的基础上，制定了全省国有土地使用制度改革分三步进行的总体方案。第一步，选择福州、厦门这两个投资环境好、竞争意识强、外商投资集中的城市开展试点工作，出让市区中地理位置好的国有土地使用权。第二步，在总结福州、厦门两市试点试验的基础上，在沿海一线的泉州市、漳州市、莆田市、东山县、石狮市、平潭县等地推行土地有偿使用办法。第三步，全省普遍开展土地批租工作，引进竞争机制，以公开拍卖、招标和协议出让的方式，把各类用地如商业、旅游业、金融业、房地产业等经营性行业用地，成片土地开发用地，行政划拨转让用地等，全部纳入有偿使用的轨道。
  1988年2月11日，福州市成功拍卖了五四路一幅土地。参加这次竞投的30多家内资和中外合资的房地产公司，经过20多次竞价，最后这幅3090平方米的土地，以458万元的价格由华升公司竞得。其价格每平方米为1480多元，比附近相同条件的行政划拨土地的地价高出七八倍。福州首幅土地批租后，9个国家与地区的报纸登载了这个消息。地产行家评论：深圳是全国第一个拍卖土地的城市，而福州是全国第一次卖出土地应有价值的地方。
  1988年4月，全国第七届人大第一次会议对改革国有土地使用制度试点城市的做法给予基本肯定，决定修改《中华人民共和国宪法》第十条中“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”的条款，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容。同年12月，全国第七届人大常委会第五次会议对《中华人民共和国土地管理法》有关条款又作了相应修改，规定得更加明确：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1989年9月，省第七届人大常委会第十次会议也对《福建省土地管理实施办法》中的有关条款做了相应的修改，为土地使用权出让和转让提供法律依据，为进一步扩大试点创造有利条件。
  继福州首幅国有土地批租之后，同年6月，厦门市也开展国有土地批租工作。福建省人民政府为了加强对全省国有土地使用权出让和转让试点工作的管理，于1989年9月5日发出《福建省人民政府关于出让和转让国有土地使用权试点工作的通知》，规定：“目前先在福州、厦门、漳州、泉州、莆田、石狮市和东山、平潭县的城市规划区及莆田湄洲岛进行试点。”同时，还规定有偿出让土地使用权，仅限于国有土地。凡以行政划拨取得土地使用权的任何单位和个人，不得擅自转让国有土地的使用权；若需转让的，要报经政府批准，并补交地价款，办理转让手续后方可进行。1992年，以城镇国有土地使用权有偿出让为核心的土地使用制度改革，在全省城镇范围内全面展开。
  1992年8月，福建省人民政府根据国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，并结合福建省实际制订颁布《福建省划拨土地使用权管理办法》。所谓划拨土地使用权，指土地使用者以各种方式依法取得的国有土地使用权。该办法规定，划拨土地使用权需要转让、出租、抵押，必须向市、县土地管理部门办理土地使用权出让手续，补交出让金后方可进入市场；对闲置未用的划拨土地和主动退地的，分别采取依法收回和经济补偿的措施。该办法实施后，堵塞了土地资产流失漏洞，引导划拨土地使用权依法合理公开流动，由国家垄断土地一级市场，搞活土地二级市场。
  1993年9月2日，省人民政府发布《福建省国有土地使用权出让和转让办法》，规定：出让国有土地使用权，可采取协议、招标、拍卖方式进行，但商业、旅游业、房地产业用地不得采取协议方式。市、县土地管理部门为土地使用权出让方。协议出让国有土地使用权的程序是：有意向的受让方向出让方提出书面申请，并提交有关证件资料；出让方于7日内给予是否出让的回复；经县级以上人民政府批准后，由出让方与受让方签订出让合同；受让方按合同规定支付全部出让金，向市、县土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。招标出让土地使用权的程序是：出让方发出招标公告或直接向招标对象发出投标邀请书；投标者按规定的时间进行投标，并向出让方交纳保证金；市、县土地管理部门会同建设、财政、物价等部门组成评标小组，由土地管理部门主持开标、评标、决标工作，在决标之日起的5日内发给中标通知书；中标者在规定的时间内与市、县土地管理部门签订出让合同，并在按合同规定支付全部出让金后，向市、县土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。开标、评标、决标应邀请当地公证机关派员公证，并出具公证书。公开拍卖出让土地使用权的程序是：市、县人民政府发出公开拍卖公告；竞投者在公告规定的期限内向市、县土地管理部门登记；市、县人民政府确定拍卖主持人，主持人按规定的时间、程序主持拍卖；拍卖竞价中标者应即时与市、县土地管理部门签订出让合同，并支付一定的定金；中标者按规定支付全部出让金后，向市、县土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。拍卖应邀请当地公证机关派员公证，并出具公证书。
  该办法规定：土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与。土地使用权转让必须拥有通过出让方式获得土地使用权，持有国有土地使用证，已投入的开发建设资金达到该项目开发建设资金（不含出让金）总额的25％以上。土地使用权转让时，应办理评估手续，按规定缴纳税费，办理土地使用权和房屋所有权变更登记手续。转让土地使用权，应签订转让合同。以赠与方式转让土地使用权的，赠与人和受赠人应办理公证手续。土地使用权转让价格明显低于房地产评估机构评估价格10％以上的，市、县人民政府有权优先购买。
  对于土地使用权的出租、抵押，该办法也做了规定。土地使用权出租时，出租人、承租人应签订租赁合同。未按土地使用权出让规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得出租。土地使用权出租，租赁双方应持租赁合法副本到房产交易管理部门办理租赁登记、评估手续；租赁合同终止后，应办理注销土地使用权租赁登记手续。土地使用权抵押时，也应签订抵押合同。抵押合同签订后和终止，均应办理抵押登记与注销抵押登记手续。同时，该办法还对土地使用权的终止也做了规定。
  在省人大常委会、省人民政府发布上述法规的同时，省土地管理部门会同有关单位制定、颁布了一些配套文件，据以管理土地使用权的出让和转让，还拟定了地价测算方法和沿海地区各种用途土地最低地价标准及合同参考文本等一系列文件，指导土地使用制度改革。
  依照上述文件精神和有关规定，全省土地管理部门在省内有计划有步骤地改革国有土地使用制度。在福州、厦门、漳州、泉州、莆田、石狮市和东山县、平潭县、莆田湄洲岛等沿海开放地区实行国有土地使用权有偿出让；在沿海开放地区组织成片土地开发经营；在古田、福安、屏南、建瓯等县城、乡镇试行有偿使用国有土地；在建瓯、仙游、龙海等地试行农村非农业建设用地有偿使用，取得经验后在全省各地逐步展开；依法征收土地使用税费。全省初步形成了全方位、多层次的有偿使用国有土地的新格局。
  90年代后，福建省土地管理部门还采取措施，强化土地市场管理，推动土地使用制度改革。一是扩大土地使用权有偿出让的试点范围，由原来的8个试点单位，扩大到全省县城、建制镇、工矿区，并扩大有偿出让用地的比例。同时，对竞争性强的用地，以公开拍卖、招标的出让方式为主，充分发挥土地的经济效益，避免土地出让中人为因素的干扰。二是政府垄断土地一级市场。只有政府才有权出让国有土地的使用权；凡通过行政划拨取得的土地使用权的转让，需先补交地价，经土地管理部门办理出让手续后，才允许转让；凡通过买卖房产，出租场地、房屋和以土地入股等方式转让土地的，应将土地的级差收益收归政府；三是抓紧土地管理基础建设，广泛进行土地利用规1、地籍调查、分等定级工作，并及时制定公布基准地价，为各地出让土地的定价提供科学依据。防止在土地出让中竞相压价。四是推行土地“五统一”管理，即统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让，充分落实政府对土地一级市场的垄断。五是加强划拨土地使用权的管理，整顿土地隐形市场，制止土地收益的流失，为土地市场平等竞争创造条件。除国家投资的党政军机关和行政事业单位办公用房，住宅建设用地，福利性、非营利性的公共设施，公用事业和国家投资的基础设施项目建设用地，可继续采用划拨方式供应外，其他新增建设用地，一律由市、县（区）土地管理部门通过协议、招标、拍卖的方式统一出让。
  土地成片开发，是土地有偿使用的重要形式之一，也是招商引资与发展外向型经济的重要措施。福建省积极鼓励外商投资开发经营成片土地。省人民政府先后颁布了《福建省鼓励外商投资开发经营成片土地的暂行规定》、《关于下放外商投资项目审批权限和简化审批程序的决定》、《福建省外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等文件，依法管理外商开发经营成片土地。外商在取得国有土地使用权后，依法成立开发企业，并依照开发规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权，经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并从事转让或出租这些地面建筑物的经营活动。外商投资开发经营成片土地，限定在经济特区、沿海开放城市及其经济技术开发区和沿海经济开放区范围内进行，在规定的审批权限范围内，其项目建议书和可行性研究需经省人民政府审批，属厦门市的由厦门市人民政府审批。
  1997年8月2日，中共福建省委、福建省人民政府发布《关于进一步加强土地管理，切实保护耕地若干问题的决定》，对深化土地使用制度改革、规范土地市场做了专门规定。国有土地使用权出让计划由省人民政府实行计划单列，专项出让指标由省土地管理局负责控制；城镇国有土地使用权出让应坚持以招标、拍卖出让为主，经营性房地产项目用地，原则上不得采取协议方式；出让土地的底价须经政府领导集体研究，不得低于基准地价；实行标准地价和标定地价审批公布制度。国家对原有以划拨方式取得国有土地使用权用于非农业建设经营的，除法律规定可继续划拨外，逐步实行有偿有限期使用；鼓励存量国有划拨土地使用权，以出让、租赁、折价入股等形式，依法进入市场流通。规范土地使用权转让行为，加强国有土地使用权转让的市场管理，依法监督土地使用权转让、出租、抵押行为，加强动态监测和合同管理，禁止非法交易，严格执行《中华人民共和国房地产管理法》和《福建省土地登记条例》，依法进行登记。积极探索建立土地收购储备机制，建立各级土地储备基金，收购各类国有闲置土地，增加土地储备，进行适度开发，以调节土地供求关系和平抑地价。
  福建省土地使用制度的改革取得很大成就，但还存在一些问题，主要表现为：土地资源配置不合理，各类开发区占地规模大，闲置、撂荒土地问题仍十分突出。据1997年统计，全省还有31692亩土地闲置，其中耕地占20912亩。此外，还有近2万亩已完成三通一平可以二次招商的成片开发土地。地产市场尚不够规范，协议出让土地比例过大。1996年，全省所出让1891宗土地，仅协议出让就达1596宗，占84％。同时，土地价格行为不规范。全省各级政府和土地管理部门已依照国家和省内的法规，开始逐步建立公平、公开、公正的地产市场，规范与完善国有土地有偿使用制度。