福建省图书馆

根据邓小平同志1980年4月关于房改的总体设想和中共十四大精神，1990年以前，福建省先后有南平、福州、厦门、三明、莆田、安溪、龙海、诏安8个市、县以及福州铁路分局进行各种形式的房改试点，共有558个单位、137万平方米的公有住房投入试点，其中提租的公房共117万平方米、出售房屋20万平方米。通过集资建房、合作建房，共筹集住房资金8800多万元。在10年房改实践经验的基础上，1991～1997年，福建省进行城镇住房改革，按照建立社会主义市场经济体制的要求，加快改革与发展步伐。全省城镇住房制度改革沿着商品化、社会化的方向逐步推进并取得实质性进展。这7年改革历程，大体可分为两个阶段：1991～1994年是全省房改从少数城市、试点单位和单项改革进入全面推进、综合配套改革的阶段，房改大气候初步形成；1995～1997年是以建立住房公积金为重点，进一步深化城镇住房制度改革总体方案全面启动的阶段，全省房改工作取得显著成效。
  一、建立机构
  1990年以前，全省只有几个市、县为了进行房改试点工作，设立房改机构。1991年以后，为加强领导，强化监督，加快推进住房制度改革，各地政府陆续建立房改机构。1995年，省人民政府要求“各级政府必须建立和健全以政府主要领导负责的房改常设机构，配备固定人员抓房改工作”，“各市、县人民政府可设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作”。全省房改机构逐步得到加强。1991～1997年，省政府经过4次调整，充实省住房制度改革领导小组，以加强对房改工作的领导。省房改办由临时行政编制转为正式行政编制，定员5人；各市、县均成立房改领导小组，大部分市县房改办增加人员、固定编制。到1997年底止，全省共有55个地、市、县成立房改办，其中32个属正式机构；51个地、市、县和省直单位、福州铁路分局正式成立住房资（基）金（公积金）管理中心，属事业单位，受当地政府委托负责住房资金的归集、管理和使用工作。
  二、制定总体方案
  1991年，省房改小组根据《国务院关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》和《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》，从3月份开始研究制订《福建省城镇住房制度改革总体方案》，1992年3月经全省房改工作会议讨论，修改后上报国务院房改办审批。1992年4月，该方案经国务院房改领导小组批准，当年6月，省人民政府以闽政[1992]33号文颁布实施。该方案提出房改的总体方案是：统一租金标准，提租适当补贴，建立公积金制，配房购买债券，个人集资建房，积极出售公房，推进旧城改造，建立住房基金。全省房改的基本原则：一是改变低租金、无偿分配住房的制度，建立起住房分配中的经济制约机构，逐步实现住房商品化；二是坚持机构转换的原则，积极拓宽筹集住房资金渠道，加快住房建设步伐，努力改善城镇居民住房条件；三是坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则，并使改革步伐与三者经济承受能力相适应；四是坚持租、售、建并举综合配套改革的原则；五是坚持在国家和省有关文件规定的统一政策下，因地制宜、分散决策的原则。
  按照1994年全国城镇住房制度改革工作会议的统一部署和7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，1995年底，省人民政府发出《关于深化城镇住房制度改革的通知》，通知明确全省城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设、改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。其基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
  到1997年底，全省9个地市、60个市、县（不含金门）出台住房制度改革实施方案，占全省市、县总数的93%,其中厦门、泉州、龙岩、莆田、三明和宁德等6个地、市所辖市、县均全部出台深化房改实施方案。从此，以全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用房建设为主要特点的房改工作在全省全面展开。
  由于房改各项工作取得显著成效，1997年厦门市被国务院房改领导小组授予“房改先进城市”称号。
  三、建立公积金制度
  住房公积金是一种义务性的住房长期储金。1995年，福建省住房制度改革以全面建立住房公积金为重点，按照国家和省全面推行住房公积金制度的规定，所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。单位和个人住房公积金的缴交率分别掌握在5%,由在职职工个人和所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例，逐月交纳，归职工个人所有，存入职工个人公积金账户，用于购、建、大修住房。职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。企业为职工交纳的公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位，由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。省内住房公积金起步阶段缴交率为个人和单位各3%，一部分有条件的市县和单位从5%起步。1991年，福州铁路分局在近千名机关职工中建立住房公积金，职工个人和职工所在单位缴交率均为5%,试行一年，归集公积金20万元。1992年,厦门市推行住房公积金制度，已有17.3万职工缴纳住房公积金，缴交率为5%，当年归集公积金6250万元。随后泉州、龙岩、福州、漳州等地也逐步建立住房公积金制度。泉州市区从1993年12月开始实施住房公积金制度，单位和个人各按工资总额的3%缴纳，从1995年1月起，公积金缴交额从占工资总额的3%提高到5%，1996年为7%，1997年为7.5%，共有19万职工缴纳公积金，到1997年底归集公积金1.33亿元。三明市从1994年4月实施住房公积金制度，缴交率5%；龙岩地区从1994年12月起开始实施住房公积金制度，缴交率为5%,至1997年底已归集人数为95016人，归集金额9572.68万元，归集率为60.8%。福州市从1995年7月1日起推行住房公积金制度，1995～1996年为试点阶段，从1997年起逐步全面推开，全市有958家行政、企事业单位实行住房公积金制度，至1997年底共归集6155.62万元。1996年，全省有35个市、县建立住房公积金制度，占市、县总数的51%。至1997年12月底，全省共有59个市县初步建立住房公积金制度，占全省市县总数的87%,累计归集总额13.1亿元。同时，利用归集住房公积金发放政策性住房抵押贷款6.1亿元，其中个人贷款1.1亿元，单位贷款0.8亿元，国家安居工程及城镇经济适用住房建设贷款4.2亿元。厦门和泉州两地市在建立住房公积金制度方面走在全省前列，分别归集公积金4.2亿元和2.8亿元，占全省归集总量的53%。
  四、改革公房租金
  租金改革是住房制度改革的重要内容，原有的低租金制，无法以租养房，改革低租金制，能合理调整租售比价关系，促进职工买房，加快建立城镇住房新制度。1991年，福建省住房制度改革以提租为重点，并从改革公房低租金入手。闽政[1992]33号房改《总体方案》提出：改革公房低租金、无偿分配制度，在统一租金标准的基础上，逐步将现行租金提高到成本租金水平。福州市把合理调整公房租金作为房改的突破口，1991年出台《福州市统一公有住宅租金标准暂行办法》，规定市区房管直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房一律实行统一的租金标准。1991年有45020户（建筑面积49.4万于方米）参加房租改革，月平均租金由每平方米0.095元增至0.228元，改变杂物间、通道等不计租金的做法，计租面积由168.58万平方米增加到182.75万平方米，增租面积14.17万平方米。原月租金总额2.9万元，增至月租金总额8.4万元，比统一租金前增长87%，每户平均月租金净增8元。1992年继续抓统一租金后，累计增收租金300多万元。宁德地区统一租金的公房达119万平方米，占公房总面积的85.4%，统一后租金比原租金平均提高2.7倍。至1992年底，全省有31个市、县完成统一租金标准工作，占全省所有市、县的44%,统一租金的公房建筑面积约950万平方米，增收租金达530万元。1993年7月，漳州市基本完成公房统一租金工作，每平方米0.58元，不发提租补贴。泉州市从1993年9月起，全市实行统一租金，平均每平方米使用面积为0.24元，同年12月起提高为0.36元，1995年1月1日起提高到0.72元，约占双职工家庭平均工资的4.8%,不发提租补贴。三明市从1994年4月起调整租金，按每月每平方米使用面积0.7元计租，逐年提高。厦门市的公房租金从1992年每平方米0.2元提到0.7元，仅直管公房1年租金收入就达700万元，从1995年9月1日起提高到1.4元，给予职工工资3%的住房补贴。南平市公房租金由1988年9月1日的空转起动，分步向实转过渡，1994年租金已按每平方米0.46元结算，1997年10月1日起对超面积住房部分实行公有住房市场租金，每平方米月租金标准，框架结构4.4元，一等砖混结构4元，二等砖混结构3.6元，砖木结构3.4元，其他结构房屋3元。
  1995年，省政府关于深化城镇住房制度改革的通知提出：售房和提租应两轮并转，到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。几年来，全省各地坚持“多提少补，少提不补”的原则，大都采取小步密走的方式，不断加大提租的力度。突破公有住房租金难以提高局面。干部、职工每月房租支出，1995年已达到占双职工家庭平均收入的3.5%,1996年达到5%左右。到1997年，有43个市县公房租金每平方米超过1元,其中，石狮市每平方米2.95元，厦门市每平方米1.96元，泉州市每平方米1.58元，南平市每平方米1.46元，龙岩市每平方米1.34元，三明市每平方米1.2元。全省公有住房平均租金水平达到每平方米1.24元，约占双职工家庭平均工资的7%。
  租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象等实行减、免、补政策。
  五、公房出售
  出售公房是对现行统包统分的低房租、高暗贴、福利制、供给制住房制度进行改革，是加快推进住房商品化、促进住房资金循环的重要环节。1993年，福建省房改工作重点转向以加快出售公有住房为突破口，1993年1月，省人民政府颁发《福建省出售公有住房暂行规定》(闽政[1993]1号)，统一全省各市、县出售公有住房的办法，其主要内容：公有住房售价按地区、房屋建造年份、房屋结构、楼层、朝向、装修、地段和成新率等制定房屋标准售价，在标准售价的基础上进行增减，每一个干部、职工家庭只能购买一次。向干部职工出售公有住房，按标准价计算。新建住房的标准价，包括住房本身建筑造价加上征地及拆迁补偿费。规定住房出售办法及面积超标准的计算办法。已进行公房出售的试点市、县，要注意前后衔接，保持政策的连续性。优惠办法：在房改起步阶段5年内，按标准价计价时，征地及拆迁补偿费由产权单位负担，实行房价八折优惠，不发住房补贴；实行工龄房价优惠、一次性付款优惠、税费优惠；离、退休干部购买住房可按规定以自建公助的补助标准抵扣购房款等。以标准价购买公有住房，购买者拥有部分产权（指拥有全部占有权、使用权和受到限制的收益权、处分权)，可以使用和继承。付清房款满五年后可以按市场价出售或出租，原产权单位有权优先购买。售房收入扣除有关税费后应向原产权单位交纳30%增值费，余下归个人。闽政[1993]1号文件颁布后，各市、县制定当地售房实施细则，售房工作在全省全面展开。到1993年底，全省各地售房工作进入高潮。厦门市共出售公有住房116.7万平方米，回收资金25032.6万元；省直单位和福州市成立统一的省城房改领导小组，制定福州市区内统一的售房实施细则，共出售公有住房115.6万平方米，回收资金18002.5万元。莆田、三明、东山等市（县）的售房工作已进入扫尾阶段。南平造纸厂坚持房改、提租、售房同时起动，3年共出售自管公房1002套，面积近6万平方米，按售房价格30%，首批收回售房款220万元，剩下70%房款按月扣除，利用收回售房款和职工集资的形式，共建房6幢，安置职工192户。至1993年底，全省已出售公有住房872.7万平方米，回收资金11.42亿元（不含分期付款的金额部分），由于部分地区出现贱价售房现象，根据国家有关规定，1994～1995年福建省出售公有住房工作暂停，回收售房款全部冻结。
  1995年底发出的《福建省人民政府出台关于深化城镇住房制度改革的通知》要求：出售公有住房工作要本着既积极又稳妥的指导思想，逐步开展。应首先处理好1993年省政府闽政[1993]1号文提出的出售公有住房遗留下来的问题，做好已售公有住房与国务院《决定》的衔接工作。其次要积极稳妥地按照国务院《决定》规定的标准价、成本价和市场价出售公有住房，凡没有建立住房公积金制度的地方，不能按标准价出售公有住房。标准价是成本价的过渡价格，各地售房价格要逐步从标准价过渡到成本价，以成本价购买公有住房，购买者拥有全部产权。各地要严格执行售房标准价和成本价的审批制度。同时，规定全省已售公有住房与国务院《决定》相衔接的五条办法。据此，1996～1997年福建省全面开展对1993年已售公房的衔接工作，并且实行成本价售房。截至1997年底，全省1993年已售公有住房的衔接工作，按户数计算完成总量的79%，按面积计算完成总量的68%。1997年，全省大部分市县实行按成本价出售公有住房44175套，面积309万平方米，回收售房款9亿元左右。1991～1997年全省共售住房1181.7万平方米。
  六、建设经济适用住房
  1994年，国务院提出加快经济适用住房的开发建设，要求各地人民政府要十分重视经济适用房建设，加快解决中低收入家庭的住房问题，经济适用房建设用地原则上采取行政划拨方式供应，房地产开发公司每年建设总量中，经济适用住房要占20%以上，同时，鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社。此前，全省各地普遍开展集资合作建房以及解困、解危、安居工程、广厦工程等建设，如福州市1990年成立住宅合作社，1992年福州市人民政府批准成立福州市解困住宅建设公司，并规定免征城市基础设施配套费，减半征收菜地改造费、水电增容费，投资方向调节税为零税率。通过国家扶持、单位资助、个人集资的方式,开发建设茶会、万里、新店、湖前等4个解困住宅小区，占地面积25.33公顷，总建筑面积41万平方米，近5000套住宅。厦门市政府每年划拨一定数量的住房建设用地，并筹集相应的住房建设资金，用于统筹建房，到1993年由市筹建办共建造解困房1500余套，市政府又制定1994～1996年3年解困计划，每年分别建造5000套、6000套、3000套，实现基本解决城市居民住房问题的目标。泉州、南平、龙岩等市政府出台优惠政策，积极发展集资合作建房。1996年，为规范全省集资合作建房行为，省政府出台《福建省城镇集资建房管理规定》,明确集资建房是国家、单位、个人三者共同出资，由单位组织兴建公寓性住宅的行为，并对集资建房的对象、优惠政策、个人出资比例、产权界定等作出明确规定。
  1995年，国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《国家安居工程实施方案》。当年，省内福州、厦门、泉州3个市列入首批实施国家安居工程的城市。到1997年底，先后有福州、厦门、泉州、漳州、福安和龙岩等6个市被列为实施国家安居工程城市，总建设规模138万平方米，总投资11.75亿元，其中国家贷款4.7亿元，全省实际开工面积131.48万平方米，竣工面积111.83万平方米，销售面积119.88万平方米，较好地完成实施国家安居工程任务。1997年，福州市湖前小区和厦门市金鸡亭小区、吕岭小区、康乐新村被建设部评为“优秀安居工程小区”。国家安居工程作为示范工程，带动了各地的经济适用房建设。1996年，福建省出台《福建省城镇经济适用住房建设管理实施办法》，加强经济适用住房建设管理。石狮市于1995年起停止单位集资建房，统一由市房改办实施安居工程，建设经济适用住房；泉州市于1996年1月起，各单位集资建房统一纳入经济适用住房建设范围；1997年6月宁德地区停止城区规划区范围内零星分散住宅建设，统一纳入政府组织的经济适用住房小区进行集中建设。