福建省图书馆

(一）开发企业管理
  包括开发企业成立的资质审查、年检、开发项目立项、统计管理等。1990年前还包括价格管理，1991年后根据市场需求，房地产价格基本放开。
  资质管理：申请成立房地产开发企业的单位或个人（包括外资、合资）必须具备成立企业的条件（注册资金、职工、技术人员、专职经理、企业章程、固定的办公地点等），填写申报表，由企业所在地的房地产行业主管机关审查，按级上报省建委审查批准，发给资质等级证书，才允许经营。申请成立1级房地产开发企业由省建委审查后报建设部审批。1992年后，厦门市房地产开发企业主管部门可以审批3级以下房地产开发企业，批准后报省建委备案；4级以下房地产开发企业由各地、市主管部门批准后报省建委备案。
  年检：每年进行一次，一般在每年的第一季度进行，房地产开发企业以填报《年检手册》和提供必要的附件，由行业管理部门逐级检查，上报省建委终审。1993年后，厦门市、福州市的3级以下房地产开发企业，可由两市直接终审。
  开发项目立项和统计管理，申报房地产开发项目，必须按级由省建委审查后，转报省计划部门立项并取得年度计划后才能动工建设，建立商品房投资统计和生产进度统计，按规定按时汇总逐级上报统计部门和建设部门。
  (二）权属管理
  自1987年6月开始的房屋所有权登记和房屋他项权利登记工作（房屋总登记工作），至1994年已按建设部规定全面完成房屋所有权登记换发证工作，全省累计完成登记收件103.3万件，已发证95.2万本，发证率达92.2%,超额完成建设部规定的登记发证率达75%以上的总登记任务。结束省内城镇房屋产权不清、产籍不明的历史，转入正常的产权登记工作。为了保证登记发证工作的质量，各地主管部门对发证工作组织检查和验收，使各类房屋的图、档、卡、册等资料能正确反映权属情况，防止遗漏和重复登记，在此基础上建立和健全产籍档案资料管理工作。产权登记可分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记、注销登记、补证登记、换证登记和预先登记等。福州市从1992年开始，运用微机管理，实现从产权登记、收件到制证、发证进行微机处理的“一条龙”操作及电脑查询、统计等服务,经过2年多的努力，共投资200多万元，购置72台微机，初步建立微机管理网络。1993年，建设部开发的“城市房地产产权、产籍管理信息系统”在福州市房管局进行微机化管理试点，同年10月举办房地产管理软件成果演示会，会后加以完善。1995年8月，全国房屋产权现代化管理现场会在福州召开，福州市房管局演示产权、产籍现代化管理程序，被称为“福州模式”。1995年10月，厦门市土地、房管两局合并组建厦门市土地房产管理局，统一管理全市的房地产。原先使用的厦门市土地使用证、厦门市房屋所有权证，经厦门市人民政府、建设部房地产业司和原国家土地管理局同意，两证合一，从1996年起颁发统一的《厦门市土地房屋权证》、《厦门市房屋他项权证》、《厦门市土地房屋共有权证》三种两证合一证书。1997年3月，厦门市人民政府决定，厦门市财政部门不再办理农村房屋所有权证点《乡村房产契证》的发证工作，从5月1日起厦门市土地房产管理局开始对厦门市农村房屋进行管理，并负责办理农村房屋所有权的登记、发证和交易工作。全省房屋总登记结束后，各地建立相应权属房屋管理的规章制度，如福州市制定《房屋所有权登记的基本程序》、《福州市城市房屋产权产籍管理办法》、《福州市城市房屋产权产籍管理实施细则》。建立档案馆（室）。
  (三）物业管理
  通过与房屋产权人或使用人订立经济合同关系，对使用的各类房屋、建筑物、配套设施和场地，以及周围环境、卫生、安全、绿化、小区内道路等进行管理。物业管理公司的主管部门是所在地的房屋行政管理部门。1995年，国家、省开展城市物业管理优秀住宅小区、大厦评比活动，福州市永辉花园小区、厦门市华景花园小区、莲坂西小区，获1995年“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号。福州市永辉花园、华盛大厦、融侨花园、厦门市莲坂西小区、华景花园、嘉禾花园、莲花一村等7个住宅小区（组团）获1995年“省级优秀管理住宅小区”称号。1996年、1997年，省建委提出对全省20个住宅、大厦开展物业管理试点工作，各试点单位严格按照省建委制定的《福建省城市住宅小区、大厦物业管理试点大纲》的10项试点内容，15大项指标要求，认真组织实施。1997年7月经省建委验收通过,被省建委授予“福建省城市物业管理优秀住宅小区、大厦”称号。有7个住宅小区（大厦），即福州市融侨花园Ⅱ区、国贸广场、湖前小区、厦门市金鸡亭小区、康乐新村、闽南大厦、海滨大厦等通过建设部组织的“全国城市物业管理优秀住宅小区、大厦”考评组验收，其中：融侨花园Ⅱ区、国贸广场、金鸡亭小区、康乐新村、闽南大厦获得“全国城市物业管理优秀示范住宅小区、大厦”的荣誉。通过试点，摸索出一条物业管理的运行机制，即“双向选择、平等协商、合理收费、合同制约”。1997年下半年开始推行建设部与国家工商行政管理局颁发的《物业管理委托合同示范文本》，实行规范化管理。为进一步改进物业管理，全省确定2000年前物业管理的目标和任务：新建小区、高层楼宇全面推行物业管理；旧住宅区通过整治改制试点，有计划、有步骤地推行物业管理，并扩大到工业区、商贸区和机关、企事业单位住宅院区，逐步向县镇推广，进一步开展达标创优活动，创建一批省级和全国的物业管理优秀小区。
  (四）拆迁管理
  随着城市建设与旧城改造步伐的加快，城市房屋拆迁规模空前。1991年前全省没有统一的拆迁法规，各市、县根据各自的情况，制订各地房屋拆迁的规章，拆迁补偿标准不统一。管理拆迁的部门也不统一。1991年3月，国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》,1993年省人大颁布《福建省城市房屋拆迁管理办法》，省建委制定《福建省城市拆迁单位管理暂行规定》,为依法管理、依法拆迁提供法律依据。建立拆迁申报审批制度，对拆迁机构进行资格审查，合格的拆迁机构颁发拆迁资格证书，才能开展拆迁工作。各地、市拆迁管理部门以国家、省拆迁条例、办法等为依据，抓好地方性配套标准、规章的制定工作，按规定应报省政府批准拆迁补偿标准和补充规定的5个城市中，莆田、漳州、三明、泉州4个市已经省政府批准实施，福州市对原省人大批准的《福州市房屋拆迁法》进行修订后，报省人大审批。全省大部分县、市实行房屋拆迁归口统一管理，整顿拆迁机构，一是实行动迁资质管理，《拆迁许可证》制度和动迁人员持证上岗制度；二是依法裁决拆迁纠纷，维护双方的合法权益；三是重视回迁安置工作。各地充实和加强拆迁管理的基础工作，加强拆迁安置的信访工作和违纪案件的处理。莆田市实施有关条例、规定后，改变了过去由28个指挥部（公司）各自确定补偿标准和实施办法的状况，莆田市人民政府明确规定市建委为拆迁管理主管部门，并成立莆田市房屋拆迁管理办公室，清理整顿原来的拆迁机构，重新审批成立6家房屋拆迁公司，1家拆迁工程处和房屋拆迁纠纷仲裁小组。福州市1992年以前由福州市拆迁办公室行使市人民政府拆迁管理职能，1992年成立“福州市城市房屋拆迁管理办公室”，与福州市房地产管理局实行一套人马，两块牌子，对外实行统一归口管理。全省经省建委审查批准取得《资格证书》的实施拆迁单位共84家。
  (五）市场管理
  房地产市场分为三级管理。政府出让国有土地使用权为一级市场；房地产开发企业依法销售、出租其开发的房地产为二级市场；除上述以外的法人、自然人之间依法转让、租赁和抵押房地产为三级市场。一级市场为政府垄断，二级、三级市场由政府房地产管理部门设立的房地产交易管理所，具体负责对二级、三级市场的日常管理工作。房地产交易管理所具体业务包括：买卖转让房屋合同监证并征收或代征买卖转让税费；房屋租赁合同监证并征收或代征租赁税费；商品房预售条件审查、核发商品房预售许可证；房地产抵押合同登记监证和解押注销登记；收集发布房地产市场信息；查处房地产市场违规行为；组织有形房地产市场和展销活动。1991～1997年，各市、县房地产管理部门相继建立房地产交易管理所73家，福州、泉州、厦门等城市成立功能齐全的交易场所后，三明、宁德、福安、平和等市县也相继建立具有一定规模的交易场所，实行从登记收件到发证一条龙便民服务。福州、厦门两市还成立房地产市场管理处。多数交易所建立公开交易的固定场所，1992年4月，福州市房地产交易市场落成，是省内成立最早的比较完善的房地产交易市场之一，1500平方米交易大厅，内设有服务台、售房室、洽谈室、展示台，配置大型电子显示屏等，部分房地产开发公司在场内设点挂牌，销售商品房。市场内开展房地产买卖、抵押、租赁、中介、物业管理、评估、监证等一系列服务，形成固定、有形、多功能的市一级房地产交易场所，文明经营、优质服务，建设部向全国中小城市推广该交易市场的管理模式。
  (六）中介管理
  社会上对外挂牌的房地产中介事务所或中介公司基本都从事经纪、咨询服务，以经纪为主，基本没有单一从事咨询的服务机构。由于房地产中介服务具有投资少、收益高的特点，多数由社会上非专业人员开设，服务行为不规范。因此厦门市土地房产管理局规定：申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司，必须具备有固定的业务办公场所；有企业章程和财务制度；注册资本不少于人民币10～30万元；有3～5名以上取得《房地产经纪人资格证》的专职人员；合伙人之间有书面合伙协议。房地产经纪人必须经经纪人培训合格，取得《厦门市房地产经纪人资格证》以及有关证件，向有关部门申请经审批合格后才能从事房地产经纪业务。1993年1月，省建委和省外经贸委联合发出《关于福建省房地产中介公司审批及管理的暂行规定》，规定成立房地产中介公司必须具备的条件、申请审批程序和实行行业归口管理等。初步规范中介公司的申请和管理。
  房地产价格评估，指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。1994年7月国家颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定，国家实行房地产价格评估制度。为了加强日益活跃的房地产市场管理，对房屋买卖、抵押、合资、拍卖等进行评估。1993年开始，由建设部和人事部联合对全国房地产估价师资格实行认定和考试工作。全省经建设部和人事部联合认定的房地产估价师，1993年为4人，1994年为6人；1995年进行首批全国房地产估价资格考试，全省有128人获得房地产估价师资格；1996年为177人。1993年，省建委和省人事厅决定成立福建省房地产估价师考核评审委员会，负责全省助理房地产估价师的考核评审认定工作。经考核审定的助理房地产估价师，1993年为30人，1994年为57人。房地产价格评估员考核审定7批共308人。1988年福州市房管局成立房地产价格评估事务所起，为适应房地产市场的发展，各地普遍成立房地产价格评估所，至1997年12月，全省经审查批准的房地产价格评估所71家。
  (七）公房管理
  公房分为房地产管理部门直接管理的房屋（直管房）和机关、企事业自行管理的房屋(自管房)。随着房改的实施，房屋产权出现多元化，给管理带来新问题。由于公房租金低，部分租户将所租用的房屋，私自转租或改变房屋性质、用途，高价出租，从中赚取差价。对此，90年以来加强公房的管理。直管公房管理，大、中城市多数采用三级管理，即市、区房管机关和房管所，房管所是直接与租户联系的基本单位，负责房屋管理、租金收缴、房屋维修等业务；小城市一般采用二级管理。根据《经济合同法》，参照建设部编制的房地产租赁契约格式，建立规范的房屋租赁合同制；按照房改政策，统一房屋租金和分步提高租金；按照建设部提出的“经营性房屋的租赁，由租赁双方协商议定租赁价格”的原则，提高非住宅租金。房屋维修，大多数采取“公修民助”形式，根据维修项目的大小，决定双方出资比例，房管部门以危房和困难户的房屋修缮为重点。厦门市房管部门对危房翻、建、改，按“不以盈利为目的，资金力求平衡”的原则，采用出让房屋使用权的形式筹集资金，进行危房改造。对公房按房改政策出售后的房屋，向购房者按每平方米5元收取维修基金，并从售房款中提取20%作为维修基金，由房管部门组建业主委员会，进行售后维修管理。在旧城改造中房管部门的公房被开发商拆除时，按拆迁法实行产权调换补偿方式，按1:1补偿，住宅大部分实行异地补偿安置，非住宅实行就地补偿安置。赔偿安置房未接管期间，由开发商按原租金逐月缴纳房租，直到将新的房屋安置了住户交给房管部门接管为止。为了使公房增值，不断扩大非住宅用房的比例。将地段好的、容易改造的房屋，改造成经营性房屋，增加租金收入。有的市、县采取物业经营形式管理非住宅公房，将具备一定规模的商场委托物业管理企业进行综合管理，提高公房的维修率和完好率。
  (八）管理机构
  90年代，随着经济体制改革的深入，房管部门在各地政府领导下，进行行政机构改革。
  1989年，宁德县撤县建立宁德市（县级市），原宁德房管所于1992年4月升为宁德市房管局。原漳州市（县级市）房管处于1993年10月升为漳州市（地级市）房管局。1995年10月，厦门市房地产管理局与厦门市土地管理局合并组建厦门市土地房产管理局。1997年5月同安县撤县建区，原隶属于同安县建设局的县房管局（二级局），改为同安区房管局(二级局）并划归同安区土地管理局领导。莆田市建委于1997年12月成立房管科，管理全市的房产工作。泉州市（地级市）房地产管理局，于1996年6月撤销，在市建委机构内成立房管科、住宅科和产权产籍科，管理全市的房产工作。原南平市（县级市）房地产管理局，于1996年9月升为南平市（地级市）房地产管理局。原龙岩市（县级市）房地产管理局，于1997年10月升为龙岩市（地级市）房地产管理局，同时原龙岩地区房管办撤销。
  其他市、县的房地产管理机构，保持90年代前的机构，未作变动。
  (九）法制建设
  1991年3月，国务院发布《城市房屋拆迁单位管理条例》后，1993年6月，省人大八届三次会议通过《福建省城市房屋拆迁管理办法》，为第一部全省性地方法规。同年8月，省建委颁布（福建省城市房屋拆迁单位管理暂行规定》,对城市房屋拆迁单位加强管理，成立房屋拆迁的单位必须申报资格审查，核发《资格证书》。1991年11月，省政府颁发《福建省干部个人建房管理规定（试行)》，防止干部个人建房中违法、违纪行为，促进廉政建设。1993年1月，省政府颁布《福建省房地产开发经营和市场管理试行办法》；1994年2月，省政府颁发《关于加强房地产市场宏观管理的通知》。对房地产开发企业的设立与经营、房地产市场的管理等作出规定。同年7月，全国人大颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》,同月省建委发出关于认真宣传贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》的通知，要求全省房地产业的职工认真学习、贯彻执行1996年9月省政府印发的《福建省关于促进商品房屋流通的若干意见》,加强对房地产市场的宏观调控，盘活资金，活跃商品房市场。1991～1997年，省建委依据房地产发展的需要，制定《全省房地产价格评估机构资质审查工作的通知》、《关于福建省中介公司审批及管理的暂行规定》、《关于房地产综合开发公司资质年检的暂行规定》等，促进依法办企业。