福建省图书馆

福建省房地产业在80年代发展的基础上，1991年后随着经济建设步伐加快和投资环境的改善，房地产综合开发、经营、管理等都取得明显成效。1994年7月，第八届全国人大常委会第八次会议颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，进一步促进房地产业向制度化、规范化、科学化发展。
  1991～1997年，福建省房地产综合开发大体可分为两个阶段，第一阶段从1991年到1993年上半年，企业发展过快，开发规模偏大，为此，省人民政府于1993年8月召开加强房地产市场宏观管理会议，部署对全省房地产开发经营进行全面检查整顿；第二阶段为1994年后，全省房地产开发企业经过调控，逐步走上稳步健康发展轨道。
  全省市、县的房地产行政主管部门于90年代初先后建立房地产交易所，加强对房地产经营管理。随着房地产业的发展，房地产中介服务也逐步发展起来，并纳入房地产市场管理轨道。1991～1997年是福建省住宅建设发展最快的时期。随着住宅建设投资体制的改革，进一步发挥国家、单位、个人三者积极性，多形式、多渠道组织住宅建设，省内居民的居住条件得到明显改善。
  一、开发
  (一）开发公司
  1.数量与规模
  1991年后，综合开发公司和开发规模都有较大幅度的增长。1992～1994年，房地产开发公司每年分别增加280家、346家、293家，为中华人民共和国成立后发展最快的3年。至1997年底，经资质审查批准的开发公司有1305家，为1990年底的6.55倍。1305家中，内资公司（包括全民、集体、股份、私人）666家，占51%；外资公司（包括独资、中外合资、中外合作，亦称“三资”）639家，占49%。
  在开发公司增加的同时，开发经营规模逐年增加，1991～1997年7年间共完成工作量717.25亿元，其中：内资公司完成391.62亿元，占54.6%；外资公司完成325.63亿元,占45.4%。7年间共利用外资22.85亿美元，最多的1994年达5亿美元。
  按统计规定，每年只对有开发经营活动的公司进行统计汇总。统计报表显示，1991～1994年外资公司数量占公司总数的三分之一，而完成的工作量占总工作量40%～48%；1995～1997年外资公司数量占公司总数的45%左右，而完成的工作量占总工作量50%左右。外资公司大多数集中于福州、厦门、泉州、漳州等城市，主要参与旧城改造、高层楼宇、别墅区和高级住宅区开发建设，在全省房地产业发展过程中，建成一批高层楼宇，改变了城市景观，福州、厦门二市尤为突出。
  2.清理整顿
  房地产的发展,有助于改善投资环境，提高人民居住水平，完善市场体系，促进国有土地有偿使用和房屋商品化，实现房地产资源的优化配置和利用。但是，房地产发展不平衡，市场行为不规范，存在着开发公司绝对数增长过快，征用土地过多，开发规模偏大，资金偏少，注册资本不实与偷漏税现象，严重影响房地产业的健康发展。1993年，省政府根据中共中央中发[1993]6号文，以及国家建设部、国家工商行政管理局、国家土地管理局、国家税务总局联合发出的建房[1993]559号文件精神，于8月4日召开全省加强房地产市场宏观管理会议，对加强房地产市场宏观管理，开展房地产开发经营检查作出全面部署。省成立以刘明康副省长为组长的房地产开发经营检查领导小组，发布《对全省房地产开发经营机构进行检查的意见》。各地、市按照省政府部署，先后召开加强房地产市场宏观管理会议,相应成立房地产开发经营检查领导小组。房地产开发项目较多的21个县、市、区也成立房地产开发经营检查领导小组。检查的内容主要是：房地产开发公司注册资金到位、变动情况；土地来源及使用情况；税收缴纳情况；企业资金来源、运作和费用缴纳情况；项目审批、开发经营及企业资质情况等。检查步骤：首先由企业自查后，各地（市）主管部门开展全面检查，10月11日开始由省建委、土地、工商、税务等组成检查小组，对9个地（市）共抽查85家开发企业。通过检查，房地产开发企业增长过快的势头得到控制；房地产投资结构有所调整，城镇住宅建设有所加强，公用基础设施得到较快发展；成片土地开发项目清理取得成效，停办20片，面积10239公顷，收回或取消用地7片，面积288.33公顷，压缩7片开发区，面积18742公顷；外资公司资金到位率明显增多，注册资本从1993年初的10.6亿元，到9月底已增到24.7亿元；银行贷款下降7.5个百分点；清欠税费11321万元；房地产价格上涨过猛的势头逐步回落。1994年利用银行信贷占全部资金的比率，由1993年的28.9%下降到17.7%,开发公司自有流动资金由1993年的56.7亿元，增到85.3亿元，住宅投资占商品房屋投资总额的76.6%,比1993年提高2个百分点。1994年后，房地产开发企业发展过快和房地产开发增幅过快的势头得到抑制。按照市场需求和社会发展的需要，调整投资结构；以提高综合开发总体质量水平和综合开发率为重点，沿海城市已逐步从零星小片开发，转向成片、成街坊综合开发。到1997年12月，全省经批准成立的房地产开发公司达1540多家。
  调整注册资本、转换经营机制根据省内房地产业发展的实际情况，省建委于1992年11月发出通知，决定对各等级开发公司注册资本中自有流动资金作了调整：一级公司由1000万元调为2000万元以上；二级公司由500万元调为1000万元以上；三级公司由200万元调为400万元以上；四级公司由100万元调为200万元以上。为了发展乡镇的房地产综合开发，根据我省情实际，新增设五级开发公司，五级开发公司只限于城市和县城规划区外的乡镇的综合开发，其注册资本中自有流动资金50万元，其技术含量按四级开发公司。并将四级以下的房地产开发公司的审批权，下放给各地、市、县行业主管部门。为了深化体制改革，转换企业经营机制，福建中闽建设发展公司、福建省中福置业发展有限公司、马尾建设总公司、厦门市房地产公司4家企业，经批准改制成立股份有限公司。另外，决定允许国内私人从事房地产开发经营，省建委先在福州、厦门、泉州三市试点，公司性质属私人企业，可由一人独资或多人合伙，自有流动资金必须来源于私人或私人间集资。首批试点批准16家私营房地产开发企业。
  调整用地、调整开发投资结构按每年下达的建设计划，严格控制土地供应总量，有计划、按规划出让土地。开发公司用地必须依据城市规划与建设项目相结合，并要有基础设施配套建设的条件，要有明确的开发年限和进度。对土地利用率低且用平原耕地建设的花园别墅、度假村等，由外资投资的予以严格审批，内资投资的暂停审批。调整开发投资结构，内资公司应以国家重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅为主，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、写字楼等严格控制，住宅建设投资占房地产开发总投资的70%以上。
  严格资质审批1992年国务院国发[1992]61号文提出，所有从事房地产开发经营的中、外资企业，都必须经过严格的资质审批。1993年省政府闽政[1993]3号文提出，新设立的房地产开发企业须向其所在地县级以上建设主管部门申请资质审查，经审查合格的由省建委发给资质等级证书。1993年6月底全省1331家房地产开发公司中，未经资质审查批准的388家，占总数的29.2%,同时部分房地产开发公司素质较低，专业技术人员不到位或缺额比较普遍，省抽查85家开发公司，技术会计师人员配备达不到规定标准的占53%。为此，1994年省政府闽政[1994]4号文，对有照无证的（即有工商行政部门发的营业执照，无省建委发的资质证书），属1993年下半年以来成立的新公司，按规定期限办理资质审查；1993年上半年及其之间成立的公司，必须在1994年3月前补办完资质审查。凡审查不合格的，由房地产行业主管部门会同工商行政管理部门注销营业执照或取消房地产开发经营资格。
  完善投资管理房地产开发建设投资是固定资产投资的组成部分，必须纳入国家固定资产投资总规模（外商投资除外)。1995年，改进房地产投资计划管理，开发企业在编报项目时，必须明确分自有资金、银行贷款、预收售房款、其他资金等4类；已批立项的房地产开发项目申请安排年度投资计划，必须落实不少于季度计划总投资50%的资金；银行用于房地产开发的贷款资金，必须同时纳入国家信贷计划和房地产开发投资计划。1995年比1994年投资规模下降2.1%,征地面积下降34.8%，竣工率上升18%。全省开发企业的自有流动资金占开发资金总额的52.4%,增长6.1%,别墅、高级公寓和写字楼基本未增加新开工项目。
  (二）新区建设
  1990年前，福建省的城市规模均比较小，已不能适应国民经济建设迅速发展的需要。1990年4月《中华人民共和国城市规划法》颁布实施，全省各市、县先后对总体规划进行调整和修订，城市规模都有不同的扩大，给房地产综合开发带来发展契机。按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”和“先地下、后地上”的原则，多在城市郊区或城乡结合部进行新区建设。福州市在东郊的茶会、鼓山苑，北郊的新店、湖前，南郊的万里建住宅小区，用地857公顷，建筑面积达61万平方米。开发区建设是新区建设的重要组成部分。至1997年全省共有开发区123个（不包括地市自行设立的开发区），其中经国务院批准的14个，省人民政府批准立项的109个。开发区的86%分布在福州、厦门、莆田、泉州、漳州5市的沿海经济较发达地区。但由于发展迅速，部分开发区因投资环境欠佳，基本未开发或没有实质性开发。后经省人民政府组织有关部门清理确认的各类开发区共52个（国家级14个，省级38个)，其中：福州市8个、厦门市7个、漳州市12个、泉州市11个、莆田市5个、南平市4个、三明市3个、宁德地区2个。开发区大致分为：工业开发区41个，占84.7%；农业开发区4个，占3.9%；旅游开发区7个，占11.4%。
  屏西住宅区位于福州市西北，占地13.33公顷，1985年动工，分5期建设，1990年前建成住宅32幢，建筑面积45000平方米，公用建筑未动工。至1994年底建成。住宅区居住用地24675平方米，占18.8%；公共建筑用地18261平方米，占13.9%；道路用地29123平方米，占22.1%；河流占地2875平方米，占2.2%；绿化用地56456平方米，占43%；容积率为1.35,建筑密度23.9%。住宅区总建筑面积17.8万平方米，其中住宅86幢2384套，建筑面积16.087万平方米。配套建设有小学、幼儿园、商业网点、银行、邮电、管理站、居委会、煤气站、垃圾转运站等公用建筑17幢，建筑面积1.72万平方米。住宅区多属于省级机关单位委托的统建房、代售房，以建筑组团式布局，注重环境及生活空间的多样化，区内开辟两处小公园，有假山、喷泉、休息亭等休闲场所。
  福州马尾经济技术开发区从1996年12月1日起，从马尾扩大到亭江、琅岐镇，面积由68平方公里，增为274平方公里，增加4倍，是全国惟一的集国家级开发区、保税区、台商投资区、新科技园区于一体的高度开放区域。
  此外，厦门经济特区从湖里扩展到全岛，又向岛外逐渐发展，逐步开发建设海沧、集美、杏林3个台商投资区等，围绕本岛形成“众星拱月”态势。
  (三）旧城改造
  随着新一轮经济建设迅速发展和卫生城市的建设，旧城改造为促进城市经济和社会发展起到重要作用。1991年1月17日，省长贾庆林等省领导带领省有关部门到福州市视察旧城改造工作，并主持召开福州市旧城改造座谈会。会后，省政府以闽政[1991]综171号文《福州市旧城改造座谈会纪要》，印发全省各地参照执行。福州市以深化改革为动力，以改善群众住房条件和投资环境为目的，充分利用土地级差地租，采取国家投资、群众集资、引进外资一齐上的办法，通过旧城改造，加快房地产业的发展，加强城市基础设施的配套建设，促进城市绿化、净化、美化，启动住房消费市场，改善居民居住条件，推动土地、住房制度改革和利用外资工作的开展。会议要求按照“规划是龙头，土地是基础，政策是保证，领导是关键”的思路，加强旧城改造工作。通过旧城改造，合理调整、优化城市经济结构和空间布局结构，加强城市基础设施建设，改善城市居民住房条件和居住环境。90年代以来，旧城改造规模大、速度快，且形式多样，出现政府组织统一改造、群众集资改造、房地产开发公司开发经营改造等多头并进的格局。1991～1997年，全省旧城改造中，拆除房屋占地面积1844.33公顷，拆除房屋建筑面积1510.63万平方米，拆迁户数135514户，补偿金额31.13亿元。安置房屋建筑面积1735.69万平方米，安置户117686户，安置总金额44.26亿元。
  南平市旧城改造80年代后期，南平市因水口水电站蓄水发电，城区水位提高8米，必须进行城市防护工程建设。市人民政府以此为契机，全面开展旧城改造。1991～1997年，在市区的胜利街、天河巷、解放路、八一路、中山路、梅峰路、人民路、马坑路等地段都进行大规模的改造，拆迁旧房面积约47万平方米，动迁4600户约23000人（其中库区建设拆除旧房27万平方米，动迁2700户，约13500人），新建房屋106.82万平方米（其中库区新建安置房38.7万平方米）。南平市区山多地峭，房屋依山而建，险而无序，路窄坡陡。通过移山填坑，拓宽道路，拆旧建新。天河巷改造，拆迁全部旧房，推平整座山头，将20多万立方米的土，用于填筑1条长3.56公里、宽36米的滨江大道，沿江横贯市区。新辟1条贯通胜利街的十字街，使过去旧房成片地段成为与商品城黄金中心相联的商贸、文化、娱乐中心。通过改造，市区新建房屋大多在10层以上，沿江矗立20层的海关大楼、闽北大饭店、邮电大楼、规划大楼、商联大厦，最高的旺龙大厦28层。住宅小区初具规模的有梅园新村、紫芝小区、首联花园、裕达广场、玉屏小区、马坑小区等。引进外资为旧城改造增添活力，如黄金中心（28层）、德辉广场、天河岭小区、金山苑住宅区等。马坑小区，原为一片极不规则的木板房，不足6米的单行道不畅，且坡度较大，1991年后进行改造，共拆迁房屋面积1.9万平方米，依山就势开路，沿路两旁新建房屋建筑面积57172平方米，投入资金4198万元，拓宽一条长841米、宽20米的马坑路，打开市区通往杨真堂小区的通道，成为市人民政府早期设立的小区样板。
  武夷山市旧城改造1990年元旦武夷山市正式挂牌成立后，便把旧城改造和建设风景名胜区结合起来，逐步改变原来的民宅破旧、道路狭小、旅游休闲场所甚少的面貌。1992年，省人民政府批准《武夷山市总体规划》实施，经过几年对大同街、西林街、和平南路等10多条旧街进行改造，总投资10多亿元，建成总建筑面积20多万平方米房屋，有2000多户居民入住新宅、旧城改造楼房一般控制在7层以下，多数为4层，严格控制密度和容积率，每幢建筑造型、风格、色彩等都有各自的特色。在旧城改造中，注重城市绿化，市区绿化覆盖率达42%,绿地率29%。几年来还建成西门、城南、营盘山饶曙新村等3个花园式规范小区，有500多户入住。
  长汀县旧城改造长汀县城是一座有千年历史的古城，1994年1月被国务院公布为历史文化名城，是福建省第四个历史文化名城。许多文物古迹既是历史文物，又是革命文物。保护与改造旧城相结合是其特点。1992年以来，县人民政府决定加快旧城改造步伐，几年来先后改造营背街（含环城东路）、桥下坝街、苍玉洞、兆征路东段和商贸大厦、江边市场、兆征路西段等，共拆除旧房占地面积9.17万平方米，建筑面积11.17万平方米，其中：住宅面积9.39万平方米，非住宅面积1.78万平方米；拆迁1173户，5514人，拆迁补偿757.32万元。按照“人民城市人民建，建好城市为人民”的总方针，采取“集资统建，力求平衡”的办法，政府对拆迁安置房屋建筑补偿、土地使用补偿、营业店面停业损失补贴、搬家补助和临时安置房租补贴等都作出具体规定，同时引进外资进行开发改造。长汀县旧城改造以发展商业贸易为核心，居住、生产、生活、交通并举。
  厦门市厦禾路段改造工程主要为贯穿厦门旧城东西的主干道，东起火车站，西至鹭江道，全长4.46公里，是厦门市区主要交通干道之一，路南侧是旧城区，北侧是新市区。新市区的主要干道湖滨东路、中路、西路，以及在建中的市府大道均从此路段横穿进入旧城区。厦禾路联系新老市区，也是城市中心地段之一。厦禾路两边街区总占地面积2.4平方公里，建筑大多为30年代所建，房屋陈旧，危房多，布局不合理，功能分区混杂，且道路狭窄，交通拥挤，环境质量差。根据城市规划，将原有的工厂迁至厦门东北部易地改造，重新调整路网、功能分区和空间布局，合理布置住宅、公共建筑、绿地及其他配套设施。整条街区分为三段功能分区，76个地块。思明北路至第一码头为西段，规划作为金融及商贸中心，由银行、信息、会议、展览、大公司总部等高层大厦及相应的配套设施、海滨绿地构成新街区；中段从思明北路至市府大道为商业居住区，布置各种类型的商业服务大厦及现代化的居民住宅小区；东段从市府大道至火车站，是城市交通枢纽，也是联系新老市区的重要接点。改造后的厦禾路新街区总建筑面积800万平方米，为改造前的3.6倍。路宽由10～15米，拓宽至50米。1993年2月，成立以市长为总指挥的厦禾路旧城改造指挥部，确定“以地养路，以地养城，资金自求平衡”的机制。1993年7月1日动工，先后筹集投入资金9亿元，自建和购买周转房、安置房共2328套，总面积14万平方米，拆迁安置居民户5000户和经营户1000户、40多家工厂，一次性敷设各类地下管线17条，总长1.8万米多。1994年7月1日实现全线拓宽通车，首期宽38～44米（规划宽50米）。随后旧城改造从拓宽道路转入两侧旧城地块改造。至1995年底，在规划范围内出让地块59幅，总用地面积32万平方米，总建筑面积214万平方米，引进项目57个，包括商业银行大厦、华能大厦、源通中心、嘉英大厦、香港广场、帝豪大厦等。其中1995年以来新批建项目10个，用地面积7.5万平方米，建筑面积41.5万平方米。
  福州市福新路段旧城改造福新路地处福州市中心，西面毗邻著名的于山风景区，道路拓宽、危房改造面积7.33万平方米，涉及居民1200多户，道路长900米，是连接五一路、六一路的交通干道。未拓宽前，路宽仅6米，交通拥挤，道路线上有机关、工厂、学校商店等30多家，居民315户，其中紧房户占35%。改造按规划实施，道路从6米拓宽到32米，两侧不搞“临街一层皮”改造，实行成片开发，绿化、给水、供电、煤气、地热、消防等一齐到位。道路于1992年初建成通车，道路两侧改造范围内大部分建筑已开工或竣工，华盛大厦（28层）已交付使用，兴达大厦（23层）、闽发大厦已建成，双子星大楼（32层）、福新大厦、榕城花园在施工中，福新小区内10多幢安置房、商品房已建成使用。在改造中，主要以外引为主，内联、自建为辅。为解决资金问题，经市人民政府批准，在福新路两侧推出三幅土地出让给外商建造榕城花园、华盛大厦、双子星大楼，收入土地出让金3700多万元，解决了安置房建设的资金；旧城改造与新区开发同步进行，福新路拓宽一开始，就开发泉塘小区和紫阳小区，并对洋下自然村、红星茶园自然村进行改造。投资1100多万元，在洋下自然村兴建8幢安置房，投资400多万元，在红星茶园兴建农民新村。把洋下农民安置到茶园农民新村，将福新路的拆迁户安置到洋下新村，逐级搬迁安置，不需征地，就解决土地出让和两个旧村改造，推进旧城改造和城区结合部的改造整治，形成良性循环，妥善解决安置矛盾。
  福州市竹林境成片旧城改造竹林境新村位于东街以南，仙塔路以西。由原竹林境、灯笼巷、七转弯、塔转顶等地块连成，总占地面积3.93公顷。从1990年2月至1991年3月分3期拆迁，拆除旧房面积3.36万平方米，共搬迁居民667户、1716人。1991年元旦开工，分3期施工，住宅共29幢，建筑面积10.5万平方米，于1993年10月竣工，小区建有一条4.5米宽、南北向干道，通往仙塔街、东大路。楼与楼间建有1.5米小道相通，路旁均设绿地，种植榕树、花、竹等。
  (四）住宅建设
  居住问题是城镇居民最关心的问题之一。在住宅建设中，坚持国家、单位、个人三者结合，鼓励、支持集资建房与合作建房，使全省城镇住宅建设保持稳定增长，特别是房地产开发投资结构调整后，普通住宅建设逐年增加。1991～1997年，全省城镇住宅建设投资总额694.79亿元，全民、集体、私人分别占68.67%、1.5%和29.83%。建成住宅面积9270.78万平方米，全民、集体、私人分别占40.59%、1.57%和57.84%。全民投资多在城市，房屋造价较高，投资多。私人建房多在市郊区或集镇，征地费用低，房屋造价低。
  1.住宅小区建设试点
  为提高住宅建设总体质量，1989年开始，建设部从抓住小区建设试点入手，通过示范，积累经验，以点带面，推动城市住宅小区建设上档次。福建省城市住宅小区建设试点工作起步较晚，省建委于1994年正式成立福建省城市住宅小区建设试点领导小组，并由委领导担任组长，下设办公室和规划、设计评议委员会。在各级政府的重视下，及各方共同努力下，城市住宅小区建设试点工作不断取得新的进展。1995年开始启动试点住宅小区建设，厦门吕岭小区、瑞景小区，福州儒江小区、鼓山苑小区等4个小区列为全国试点小区。吕岭小区1997年荣获全国试点小区银牌奖、工程质量鲁班奖等5项大奖。泉州云谷小区、福州明居苑小区被列为省级试点小区。1996年，省政府办公厅转发省建委《关于鼓励实施城市住宅小区建设试点的若干意见》,从政策上对试点小区建设给予扶持。为了加快住宅小区试点步伐，省内开展两级试点，积极上报国家级试点，同时积极探索开展省级住宅小区试点。为扩大省级试点面，1997年，省建委制定印发《福建省城市住宅小区建设扩大试点工作大纲》和《福建省城市住宅建设试点小区竣工综合验收管理办法》,在全省扩大实施住宅小区建设试点。大纲对试点小区在规划设计、建筑设计、综合开发、工程质量、“四新”技术应用和物业管理等方面提出明确要求，如规定多层住宅试点小区的技术经济指标为：容积率在1.5左右，绿地率在30%以上。从规划设计阶段开始，突出“以人为本”的原则，通过规划设计方案竞赛招标方式，提高规划设计水平。施工中采取科学管理，严把质量关，工程质量应有30%以上达到省级及省级以上优良工程质量标准。
  至1997年，全省已有6个试点小区，其中，国家级4个，省级2个。1997年，厦门吕岭花园住宅小区建成并荣获国家银牌奖和鲁班奖，实现省内城市住宅小区建设试点零的突破。第一省级试点小区——泉州云谷小区通过试点综合考评，被评为福建省城市住宅建设优秀试点小区。这些试点小区的建设，有力的推动全省住宅建设的发展和建筑水平的提高，如泉州云谷小区的建成，带动圣府小区、东湖小区和西湖小区的建设，继而推动泉州市住宅建设整体水平的提高。全省城市住宅小区建设试点工作重点仍为抓扩大试点面和在建小区。未实施试点的地市年内应至少落实一个试点小区。同时，对在建小区施工质量和进度进行督促检查。通过各地的试点小区建设，起到示范、样板和带动作用，推动住宅小区功能质量、工程质量、环境质量和服务质量的不断提高。
  厦门市吕岭花园位于厦门市区东部江头，吕岭路北侧，建设用地6.33公顷，包括22幢住宅楼，939套单元住宅，可居住人口3000多人。住宅根据安置、回迁和安居三个不同层次要求，设计16种住宅单元，29种面积标准和多种户型，有二室一厅一卫、二室二厅一卫、三室一厅一卫、三室二厅一卫以及三室二厅二卫等。户型面积从每户55平方米到每户104平方米。单元形式有南北入口平面直式单元、转角单元、错层单元以及底层带公建单元等多种类型。住宅楼立面造型新颖，小区整体布局考虑南街坊和周围环境的关系，建筑布置结合坡地，利用地形高差，以中心绿地、公建配套为中心，以庭院为基本单元，形成3个划分明确的组团：金岭园（外观黄色）、银岭园（外观银白色）、绿岭园（外观淡绿色）。每个组团以色彩变化，加强识别性。绿地面积26280平方米，绿地率达41.5%。小区建有幼儿园、小学、文化活动中心、综合市场、垃圾转运站、汽车库、自行车库等配套设施。
  泉州市云谷小区为省级试点小区，泉州市首项“安居工程”。位于市郊东隅丰泽区云谷村，离市中心1.5公里，1994年初开始建设，1997年9月竣工。建设用地9.48公顷，其中：住宅用地5.53公顷，占64.15%,公建用地0.83公顷，占9.63%,道路广场用地1.01公顷，占11.72%；房屋总建筑面积11.7万平方米，其中住宅34幢，采用8种基本型号，建筑面积10.4万平方米，小区由中心组团、南组团、北组团3个围绕公建服务中心和中心绿地组成。可居住1146户，4500多人，建筑密度18.27%，建筑容积率1.34，绿化用地2.96公顷，绿地率31.22%，人均绿地6.45平方米。幼儿园、居委会、综合楼、菜市场、配电室、垃圾转运场、公厕等公共配套设施建筑面积1.33万平方米。小区设有物业管理中心、防盗报警系统。环境绿化采用集中与分散相结合，由一个中心绿地、组团绿地、宅前绿地以及建筑小品组成绿化系统。由公共建筑、中心广场、绿化和小品组成的宜人生态环境，大片绿地置于小区中，下沉式花坛用碎石板材铺砌装饰地面，各组团都有较集中的公共绿地，树荫丛中，置以石凳、石桌，间以秋千架、滑梯，为儿童游玩、老人休憩的场所。
  福州鼓山苑小区位于福州鼓山新镇中心区，规划用地面积17.87公顷，总建筑面积20.3万平方米，建筑密度25%，容积率1.5，绿化率40%以上。小区分为南北两区，逐步开发，北区由鼓吉园、鼓韵园、鼓春园、鼓乐园、鼓福园5个组团组成；南区由山青园、山秀园、山锦园、山翠园、山娇园5个组团组成。1996年该小区被建设部批准列入第四批建设部城市住宅试点小区。小区先后获福州“结构工程榕城杯”、“规划设计榕城杯”、“福州十大明星楼盘”、“福州首届典范住宅”等荣誉称号。至1997年底，工程部分建成。
  2.高层住宅楼
  底层、二层为商店，三层以上为住宅的商住楼，随着城市建设用地日趋紧张，建筑科技的发展和建筑施工技术的进步，高层建筑越来越多，主要集中在厦门、福州、南平等地。至1997年底，全省建成10层以上的高层建筑共823幢，其中高层住宅楼（商住楼）263幢，占31.95%(10～19层的169幢，20～29层的56幢，30层以上的38幢）。厦门市共有高层住宅178幢，居全省首位，福州市40幢，南平市38幢，其他市7幢。厦门市华龙大厦为38层的住宅楼，高度125.9米，总建筑面积5.3万平方米，是目前省内最高的住宅楼；福州市金源花园为33层的商住楼，高90米，总建筑面积5.3万平方米。
  3.提高居住水平
  90年代前，住宅建设主要解决住房困难。近年来，随着经济生活水平的提高，人们购房考虑的因素除考虑房价外，还考虑房型、环境、交通。福州市永恒新村（原祖光新村）为福州市第一个城市住宅建设科技试点小区，位于福州市二环路与福飞路交界处，占地4.67多公顷，建设23幢住宅楼和2幢高楼，总建筑面积12万平方米，总投资1.8亿元。小区特点：绿化率达33%以上；建有配电房，采用地下电缆专线供电；建有40米高、容积达100吨的高位水塔，集中供水；部分楼房采用一单元大开间结构，用户可自行分隔；采用多项新技术提高生活起居的舒适度，如变压式排油烟道、无动力污水净化处理、强制式通风结构等；实行住户财产保险制度，各楼道设电视监控系统；配套设施有停车场、煤气站、幼儿园、中心绿地等。该小区于1997年12月竣工。上规模、上档次的住宅小区建设日益增多。1993年以来，厦门市累计投入资金20多亿元，划拨土地100多公顷，先后建成体育东村、松柏小区、金鸡亭小区、康乐新村、仙洞山庄、莲花五村、仙岳花园、吕岭花园、瑞景新村等居住小区，建成解困统建房（经济适用住房）2万多套，建筑面积180多万平方米。1995年以来，泉州市在新城东区和北峰片区先后建设云谷、圣湖、东美、西湖、新华等5个住宅小区，共占地25.53公顷，总建筑面积42万平方米，3840套。其中经济适用住房（安居工程）3353套，总投资5.6亿元。福州市建设的经济适用住房小区有：金城小区、鼓山苑小区以及各区政府建设的晨光堤小区、亚峰小区、金浦小区等。全省各地、市在主城区开发建设的基础上扩展到各县（市)。由于住宅建设的发展，全省23个城市人均居住面积从1990年7.5平方米,增加到1997年人均居住面积的10.31平方米。1997年比1990年平均增加2.8平方米，平均每年每人增加0.4平方米。已超过省人民政府关于深化城镇住房制度改革的意见中提出的“到本世纪末，我省城镇居民人均居住面积要达到8.5平方米”的标准。随着住宅建设投入增多，住宅数量逐年增加，在缓解住房紧张的同时，改善居住条件。1995年省人民政府颁布的闽政[1995]40号关于《深化城镇住房制度改革意见的通知》文中规定：职工购买公有住房面积控制标准，一般职工为45～70平方米；科级干部或正式聘任为中级专业技术职务的干部为50～85平方米；县处级干部或正式聘任为副高级专业技术职务以及1983年前评定确认为中级职称的干部为60～100平方米；地厅级干部或正式聘任为正高级专业技术职务以及1983年前评定确认为高级职称的干部为80～130平方米。以上为购房面积控制标准，有条件的市、县也可以作为职工分房、建房面积控制标准。此规定均比1983年国务院关于《严格控制城镇住宅标准的规定》中的住房建筑标准有所提高。
  发展住宅建设的同时，做好住房解困工作。1991年，省委、省政府把住房解困工作与住房制度改革相结合，列为为民办实事之一，各地、市政府在解困房建设用地、规划、工程建设等方面，给予优惠政策，为住房解困工作创造良好的环境。抓好住房解困工作（人均居住面积4平方米以下为困难户，2平方米以下为特别困难户）：通过处理“空闲房”、“多头房”和把旧房加层扩建等办法拓宽解困房源；组织住宅解困合作社，建设廉价房基地；旧城改造拆迁安置中，优先安置住房困难户。1991年全省安置人均居住面积2平方米以下住房特困户3328户。1992年安置住房困难户4815户，均超额完成省委、省政府下达的每年安置住房困难户2500户的任务。1993年全省共建成安置住房困难户3316户。1994年后，各地多改为集资建房，以住宅合作社，吸收住房困难户为社员，解决住房困难。
  二、经营
  (一）买卖
  房屋买卖包括商品房销售、旧公房出售、私房买卖等。商品房买卖必须经所在地的房屋交易所核准，领取商品房预售证后才能进入市场，分现房和期房二种。全省商品房平均售价，1991年843.9元/平方米；1992年1242元/平方米；1993年1516元/平方米；1994年1850元/平方米；1995年1749元/平方米；1996年1811元/平方米；1997年1923元/平方米。由于对房地产开发经营进行宏观调控和房屋价格高，全省商品房销售下降，空置房增加。1994年全省商品房空置累计达182万平方米，1995年和1996年均达274万平方米，1997年空置房升至335万平方米。
  1991～1997年，私房买卖多为买卖双方经中介机构介绍，洽谈成交，签订买卖合同，经交易所监证，缴纳手续费、契税等，而后办理产权过户。1991～1997年，全省共办理房地产买卖监证21.81万余起，建筑面积2843.55万平方米，成交总金额213.88亿元。
  (二）租赁
  租赁分为私房出租、公房出租、单位房出租和商品房出租。私房和商品房的租金随行就市，租金的高低按房屋的地段、房屋结构、层次、朝向以及供需而定，没有统一规定；公房和单位住宅一般按房管和房改部门制定的统一租金出租。1991年以来，省住房制度改革以提高住房租金为重点，逐步提高住房租金，至1997年底，全省有41个市、县住房每平方米月租金超过1元。公房和单位房的非住宅用房出租，租金采取随行就市。1991～1997年，全省共办理房屋租赁登记13.15万起，房屋面积110.27万平方米，租金总额5.42亿元。
  (三）抵押
  1990年2月，省政府批转省建委《福建省房屋抵押管理暂行规定》,房屋抵押系指债务人或第三人为担保债务清偿，就自有房同债权人设定抵押权的行为。随着经济发展的需要，房屋抵押活动日益增多，特别是购买商品房向银行按揭（抵押）贷款。设定抵押权必须向所在地房管部门办理抵押监证。1991～1997年，全省办理房屋抵押监证10.28万余起，抵押房屋面积14128.4万平方米，抵押贷款总额达906.86亿元。
  (四）中介
  房地产中介服务是90年代随着房地产业的发展而新兴的经营活动，其经营范围是：提供房地产交易、租赁中介服务；为房地产开发公司商品房境内外代销服务；房地产价格评估；提供房地产交易市场信息和业务咨询服务；接收委托代办房地产交易、租赁监证和产权登记手续。
  (五）物业
  以经营方式统一实施专业化管理，向使用人提供多层次、全方位、综合性的有偿服务。物业管理大致分为：清洁卫生管理及绿化管理。由专职的环卫人员对区内环境卫生实行全面清扫，巡回保洁、袋装垃圾，定期清洗外墙、搂梯、走廊及公共场所，定期对花、草、树木进行修剪、施肥、喷药、补种更新，园林小品经常清洁保养；治安管理，设专职保安人员，坚持24小时巡逻值班，以保持住宅区内的宁静和安全，维护小区治安；房屋、设备管理及维修；公共、专项服务，清洗楼宇的公共蓄水池，代住户统计水电费用，处理住户投诉、代保管车辆、代管房屋、预约定期上门清扫卫生等。1994年，建设部颁发《城市新建住宅小区管理办法》后，省内城市的物业管理业务迅速发展。自80年代后期省内出现第一家物业管理公司以来，到1997年底，全省经工商行政管理部门注册登记的物业管理公司近500家，从业人员达3万余人，其中福州、厦门两市经资质认定的就有120多家。全省城市大约有20%的住宅小区实行物业管理。
  厦门市物业管理公司成立于1988年9月，系国有企业，承接各种高层楼宇、多层公寓、住宅小区、山庄别墅和庭院绿化管理，兼营机电设备、空调、电梯的安装、维修、保养。现有委托管理的高层楼宇有：海滨大厦、振业大厦、湖光大厦、彩霞公寓；住宅小区有：嘉美花园、嘉禾花园、嘉禾商业中心、思明苑、东苑村、上苑山庄、清河公寓、美仁新村（高层住宅楼群）、福星花园等，物业总建筑面积60多万平方米。公司管理的嘉禾花园、上苑山庄被授予市红旗住宅小区；嘉禾花园于1995年10月被评为省级优秀管理住宅小区；海滨大厦于1997年8月被评定为省级城市物业管理优秀大厦，1997年12月被评为全国城市物业管理优秀示范大厦。
  福州市物业管理公司成立于1992年，为福州市第一家物业管理公司。市政府规定福州市房地产管理局对住宅新村物业管理实行行业归口管理，并对物业管理作出5条原则规定。1996年福州市房地产管理局设物业管理处，新建住宅小区入住率超过50%时，当地街道办事处会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织首次业主大会，选举产生业主委员会，筹建物业管理公司。
  1995年以来，泉州市的房地产管理所成立物业管理公司，各房地产开发企业纷纷成立专业的物业管理公司。为了提高从业人员的专业素质，各公司派员参加建设部或省建委举办的物业管理培训班培训。还派员到各地参观学习，以提高物业公司的管理水平。至1997年底，全市共有50家专业的物业管理公司。
  漳州市积极推行城市住宅小区的物业管理，以“工人新村”、“和平里小区”、“群裕小区”为试点示范小区，逐步推广。现有的物业管理形式有4种：街道居委会理的约占10%；房地产开发公司组建物业管理的约占30%；企、事业单位自建自管的物业管理约占10%；直管公房住宅小区、由房管部门（所）管理的约占10%。
  福州市融侨花园Ⅱ区物业管理：融侨花园位于福州五四北路，南邻省体育中心，占地面积5.96万平方米，住宅共15幢，514户1650人，绿地面积3300平方米，绿化率31%,小区中心建有小花园。1997年获“创全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。小区实行封闭式规范化管理，配有红外线报警、闭路电视录像监控、电子防盗门、访客对讲系统等。设置岗哨，实行24小时值班巡逻，外来人口有专人管理，垃圾袋装，全日制保洁。
  三、管理
  (一）开发企业管理
  包括开发企业成立的资质审查、年检、开发项目立项、统计管理等。1990年前还包括价格管理，1991年后根据市场需求，房地产价格基本放开。
  资质管理：申请成立房地产开发企业的单位或个人（包括外资、合资）必须具备成立企业的条件（注册资金、职工、技术人员、专职经理、企业章程、固定的办公地点等），填写申报表，由企业所在地的房地产行业主管机关审查，按级上报省建委审查批准，发给资质等级证书，才允许经营。申请成立1级房地产开发企业由省建委审查后报建设部审批。1992年后，厦门市房地产开发企业主管部门可以审批3级以下房地产开发企业，批准后报省建委备案；4级以下房地产开发企业由各地、市主管部门批准后报省建委备案。
  年检：每年进行一次，一般在每年的第一季度进行，房地产开发企业以填报《年检手册》和提供必要的附件，由行业管理部门逐级检查，上报省建委终审。1993年后，厦门市、福州市的3级以下房地产开发企业，可由两市直接终审。
  开发项目立项和统计管理，申报房地产开发项目，必须按级由省建委审查后，转报省计划部门立项并取得年度计划后才能动工建设，建立商品房投资统计和生产进度统计，按规定按时汇总逐级上报统计部门和建设部门。
  (二）权属管理
  自1987年6月开始的房屋所有权登记和房屋他项权利登记工作（房屋总登记工作），至1994年已按建设部规定全面完成房屋所有权登记换发证工作，全省累计完成登记收件103.3万件，已发证95.2万本，发证率达92.2%,超额完成建设部规定的登记发证率达75%以上的总登记任务。结束省内城镇房屋产权不清、产籍不明的历史，转入正常的产权登记工作。为了保证登记发证工作的质量，各地主管部门对发证工作组织检查和验收，使各类房屋的图、档、卡、册等资料能正确反映权属情况，防止遗漏和重复登记，在此基础上建立和健全产籍档案资料管理工作。产权登记可分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记、注销登记、补证登记、换证登记和预先登记等。福州市从1992年开始，运用微机管理，实现从产权登记、收件到制证、发证进行微机处理的“一条龙”操作及电脑查询、统计等服务,经过2年多的努力，共投资200多万元，购置72台微机，初步建立微机管理网络。1993年，建设部开发的“城市房地产产权、产籍管理信息系统”在福州市房管局进行微机化管理试点，同年10月举办房地产管理软件成果演示会，会后加以完善。1995年8月，全国房屋产权现代化管理现场会在福州召开，福州市房管局演示产权、产籍现代化管理程序，被称为“福州模式”。1995年10月，厦门市土地、房管两局合并组建厦门市土地房产管理局，统一管理全市的房地产。原先使用的厦门市土地使用证、厦门市房屋所有权证，经厦门市人民政府、建设部房地产业司和原国家土地管理局同意，两证合一，从1996年起颁发统一的《厦门市土地房屋权证》、《厦门市房屋他项权证》、《厦门市土地房屋共有权证》三种两证合一证书。1997年3月，厦门市人民政府决定，厦门市财政部门不再办理农村房屋所有权证点《乡村房产契证》的发证工作，从5月1日起厦门市土地房产管理局开始对厦门市农村房屋进行管理，并负责办理农村房屋所有权的登记、发证和交易工作。全省房屋总登记结束后，各地建立相应权属房屋管理的规章制度，如福州市制定《房屋所有权登记的基本程序》、《福州市城市房屋产权产籍管理办法》、《福州市城市房屋产权产籍管理实施细则》。建立档案馆（室）。
  (三）物业管理
  通过与房屋产权人或使用人订立经济合同关系，对使用的各类房屋、建筑物、配套设施和场地，以及周围环境、卫生、安全、绿化、小区内道路等进行管理。物业管理公司的主管部门是所在地的房屋行政管理部门。1995年，国家、省开展城市物业管理优秀住宅小区、大厦评比活动，福州市永辉花园小区、厦门市华景花园小区、莲坂西小区，获1995年“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号。福州市永辉花园、华盛大厦、融侨花园、厦门市莲坂西小区、华景花园、嘉禾花园、莲花一村等7个住宅小区（组团）获1995年“省级优秀管理住宅小区”称号。1996年、1997年，省建委提出对全省20个住宅、大厦开展物业管理试点工作，各试点单位严格按照省建委制定的《福建省城市住宅小区、大厦物业管理试点大纲》的10项试点内容，15大项指标要求，认真组织实施。1997年7月经省建委验收通过,被省建委授予“福建省城市物业管理优秀住宅小区、大厦”称号。有7个住宅小区（大厦），即福州市融侨花园Ⅱ区、国贸广场、湖前小区、厦门市金鸡亭小区、康乐新村、闽南大厦、海滨大厦等通过建设部组织的“全国城市物业管理优秀住宅小区、大厦”考评组验收，其中：融侨花园Ⅱ区、国贸广场、金鸡亭小区、康乐新村、闽南大厦获得“全国城市物业管理优秀示范住宅小区、大厦”的荣誉。通过试点，摸索出一条物业管理的运行机制，即“双向选择、平等协商、合理收费、合同制约”。1997年下半年开始推行建设部与国家工商行政管理局颁发的《物业管理委托合同示范文本》，实行规范化管理。为进一步改进物业管理，全省确定2000年前物业管理的目标和任务：新建小区、高层楼宇全面推行物业管理；旧住宅区通过整治改制试点，有计划、有步骤地推行物业管理，并扩大到工业区、商贸区和机关、企事业单位住宅院区，逐步向县镇推广，进一步开展达标创优活动，创建一批省级和全国的物业管理优秀小区。
  (四）拆迁管理
  随着城市建设与旧城改造步伐的加快，城市房屋拆迁规模空前。1991年前全省没有统一的拆迁法规，各市、县根据各自的情况，制订各地房屋拆迁的规章，拆迁补偿标准不统一。管理拆迁的部门也不统一。1991年3月，国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》,1993年省人大颁布《福建省城市房屋拆迁管理办法》，省建委制定《福建省城市拆迁单位管理暂行规定》,为依法管理、依法拆迁提供法律依据。建立拆迁申报审批制度，对拆迁机构进行资格审查，合格的拆迁机构颁发拆迁资格证书，才能开展拆迁工作。各地、市拆迁管理部门以国家、省拆迁条例、办法等为依据，抓好地方性配套标准、规章的制定工作，按规定应报省政府批准拆迁补偿标准和补充规定的5个城市中，莆田、漳州、三明、泉州4个市已经省政府批准实施，福州市对原省人大批准的《福州市房屋拆迁法》进行修订后，报省人大审批。全省大部分县、市实行房屋拆迁归口统一管理，整顿拆迁机构，一是实行动迁资质管理，《拆迁许可证》制度和动迁人员持证上岗制度；二是依法裁决拆迁纠纷，维护双方的合法权益；三是重视回迁安置工作。各地充实和加强拆迁管理的基础工作，加强拆迁安置的信访工作和违纪案件的处理。莆田市实施有关条例、规定后，改变了过去由28个指挥部（公司）各自确定补偿标准和实施办法的状况，莆田市人民政府明确规定市建委为拆迁管理主管部门，并成立莆田市房屋拆迁管理办公室，清理整顿原来的拆迁机构，重新审批成立6家房屋拆迁公司，1家拆迁工程处和房屋拆迁纠纷仲裁小组。福州市1992年以前由福州市拆迁办公室行使市人民政府拆迁管理职能，1992年成立“福州市城市房屋拆迁管理办公室”，与福州市房地产管理局实行一套人马，两块牌子，对外实行统一归口管理。全省经省建委审查批准取得《资格证书》的实施拆迁单位共84家。
  (五）市场管理
  房地产市场分为三级管理。政府出让国有土地使用权为一级市场；房地产开发企业依法销售、出租其开发的房地产为二级市场；除上述以外的法人、自然人之间依法转让、租赁和抵押房地产为三级市场。一级市场为政府垄断，二级、三级市场由政府房地产管理部门设立的房地产交易管理所，具体负责对二级、三级市场的日常管理工作。房地产交易管理所具体业务包括：买卖转让房屋合同监证并征收或代征买卖转让税费；房屋租赁合同监证并征收或代征租赁税费；商品房预售条件审查、核发商品房预售许可证；房地产抵押合同登记监证和解押注销登记；收集发布房地产市场信息；查处房地产市场违规行为；组织有形房地产市场和展销活动。1991～1997年，各市、县房地产管理部门相继建立房地产交易管理所73家，福州、泉州、厦门等城市成立功能齐全的交易场所后，三明、宁德、福安、平和等市县也相继建立具有一定规模的交易场所，实行从登记收件到发证一条龙便民服务。福州、厦门两市还成立房地产市场管理处。多数交易所建立公开交易的固定场所，1992年4月，福州市房地产交易市场落成，是省内成立最早的比较完善的房地产交易市场之一，1500平方米交易大厅，内设有服务台、售房室、洽谈室、展示台，配置大型电子显示屏等，部分房地产开发公司在场内设点挂牌，销售商品房。市场内开展房地产买卖、抵押、租赁、中介、物业管理、评估、监证等一系列服务，形成固定、有形、多功能的市一级房地产交易场所，文明经营、优质服务，建设部向全国中小城市推广该交易市场的管理模式。
  (六）中介管理
  社会上对外挂牌的房地产中介事务所或中介公司基本都从事经纪、咨询服务，以经纪为主，基本没有单一从事咨询的服务机构。由于房地产中介服务具有投资少、收益高的特点，多数由社会上非专业人员开设，服务行为不规范。因此厦门市土地房产管理局规定：申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司，必须具备有固定的业务办公场所；有企业章程和财务制度；注册资本不少于人民币10～30万元；有3～5名以上取得《房地产经纪人资格证》的专职人员；合伙人之间有书面合伙协议。房地产经纪人必须经经纪人培训合格，取得《厦门市房地产经纪人资格证》以及有关证件，向有关部门申请经审批合格后才能从事房地产经纪业务。1993年1月，省建委和省外经贸委联合发出《关于福建省房地产中介公司审批及管理的暂行规定》，规定成立房地产中介公司必须具备的条件、申请审批程序和实行行业归口管理等。初步规范中介公司的申请和管理。
  房地产价格评估，指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。1994年7月国家颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定，国家实行房地产价格评估制度。为了加强日益活跃的房地产市场管理，对房屋买卖、抵押、合资、拍卖等进行评估。1993年开始，由建设部和人事部联合对全国房地产估价师资格实行认定和考试工作。全省经建设部和人事部联合认定的房地产估价师，1993年为4人，1994年为6人；1995年进行首批全国房地产估价资格考试，全省有128人获得房地产估价师资格；1996年为177人。1993年，省建委和省人事厅决定成立福建省房地产估价师考核评审委员会，负责全省助理房地产估价师的考核评审认定工作。经考核审定的助理房地产估价师，1993年为30人，1994年为57人。房地产价格评估员考核审定7批共308人。1988年福州市房管局成立房地产价格评估事务所起，为适应房地产市场的发展，各地普遍成立房地产价格评估所，至1997年12月，全省经审查批准的房地产价格评估所71家。
  (七）公房管理
  公房分为房地产管理部门直接管理的房屋（直管房）和机关、企事业自行管理的房屋(自管房)。随着房改的实施，房屋产权出现多元化，给管理带来新问题。由于公房租金低，部分租户将所租用的房屋，私自转租或改变房屋性质、用途，高价出租，从中赚取差价。对此，90年以来加强公房的管理。直管公房管理，大、中城市多数采用三级管理，即市、区房管机关和房管所，房管所是直接与租户联系的基本单位，负责房屋管理、租金收缴、房屋维修等业务；小城市一般采用二级管理。根据《经济合同法》，参照建设部编制的房地产租赁契约格式，建立规范的房屋租赁合同制；按照房改政策，统一房屋租金和分步提高租金；按照建设部提出的“经营性房屋的租赁，由租赁双方协商议定租赁价格”的原则，提高非住宅租金。房屋维修，大多数采取“公修民助”形式，根据维修项目的大小，决定双方出资比例，房管部门以危房和困难户的房屋修缮为重点。厦门市房管部门对危房翻、建、改，按“不以盈利为目的，资金力求平衡”的原则，采用出让房屋使用权的形式筹集资金，进行危房改造。对公房按房改政策出售后的房屋，向购房者按每平方米5元收取维修基金，并从售房款中提取20%作为维修基金，由房管部门组建业主委员会，进行售后维修管理。在旧城改造中房管部门的公房被开发商拆除时，按拆迁法实行产权调换补偿方式，按1:1补偿，住宅大部分实行异地补偿安置，非住宅实行就地补偿安置。赔偿安置房未接管期间，由开发商按原租金逐月缴纳房租，直到将新的房屋安置了住户交给房管部门接管为止。为了使公房增值，不断扩大非住宅用房的比例。将地段好的、容易改造的房屋，改造成经营性房屋，增加租金收入。有的市、县采取物业经营形式管理非住宅公房，将具备一定规模的商场委托物业管理企业进行综合管理，提高公房的维修率和完好率。
  (八）管理机构
  90年代，随着经济体制改革的深入，房管部门在各地政府领导下，进行行政机构改革。
  1989年，宁德县撤县建立宁德市（县级市），原宁德房管所于1992年4月升为宁德市房管局。原漳州市（县级市）房管处于1993年10月升为漳州市（地级市）房管局。1995年10月，厦门市房地产管理局与厦门市土地管理局合并组建厦门市土地房产管理局。1997年5月同安县撤县建区，原隶属于同安县建设局的县房管局（二级局），改为同安区房管局(二级局）并划归同安区土地管理局领导。莆田市建委于1997年12月成立房管科，管理全市的房产工作。泉州市（地级市）房地产管理局，于1996年6月撤销，在市建委机构内成立房管科、住宅科和产权产籍科，管理全市的房产工作。原南平市（县级市）房地产管理局，于1996年9月升为南平市（地级市）房地产管理局。原龙岩市（县级市）房地产管理局，于1997年10月升为龙岩市（地级市）房地产管理局，同时原龙岩地区房管办撤销。
  其他市、县的房地产管理机构，保持90年代前的机构，未作变动。
  (九）法制建设
  1991年3月，国务院发布《城市房屋拆迁单位管理条例》后，1993年6月，省人大八届三次会议通过《福建省城市房屋拆迁管理办法》，为第一部全省性地方法规。同年8月，省建委颁布（福建省城市房屋拆迁单位管理暂行规定》,对城市房屋拆迁单位加强管理，成立房屋拆迁的单位必须申报资格审查，核发《资格证书》。1991年11月，省政府颁发《福建省干部个人建房管理规定（试行)》，防止干部个人建房中违法、违纪行为，促进廉政建设。1993年1月，省政府颁布《福建省房地产开发经营和市场管理试行办法》；1994年2月，省政府颁发《关于加强房地产市场宏观管理的通知》。对房地产开发企业的设立与经营、房地产市场的管理等作出规定。同年7月，全国人大颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》,同月省建委发出关于认真宣传贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》的通知，要求全省房地产业的职工认真学习、贯彻执行1996年9月省政府印发的《福建省关于促进商品房屋流通的若干意见》,加强对房地产市场的宏观调控，盘活资金，活跃商品房市场。1991～1997年，省建委依据房地产发展的需要，制定《全省房地产价格评估机构资质审查工作的通知》、《关于福建省中介公司审批及管理的暂行规定》、《关于房地产综合开发公司资质年检的暂行规定》等，促进依法办企业。