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土地转让是土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，中国在农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造基本完成之后，废除了土地私有制，转变成为社会主义公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。
土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
集体土地使用权的转让可分为三种： 第一种是不改变土地使用性质的转让（土地流转机制）。这是指在家庭联产承包经营的情况下，承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。
集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。随着工业化的不断推进，专业合作社的逐步发展，规模经营的条件进一步成熟，农村土地的流转量逐年增加，练市镇到2010年20亩以上种粮大户134户，承包土地10138亩，10亩～20亩的有44户，承包土地560.4亩，租赁给养殖户临时搭棚饲养家禽家畜的土地有1120.7亩，从事内外塘和稻田养鱼，承包土地10351亩。按照土地管理法的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。
第二种是宅基地使用权。这是指农村村民住宅用地的使用权。解放前，土地私有制，宅基地是私有财产的一部分。解放后，农村土地实行集体所有制，个人建房，只要集体同意，无须审批手续。1987年开始，贯彻土地管理法，宅基地的占用实行了统一规定。练市镇根据蚕桑地区养蚕的需要，确定每人25平方米～30平方米，1983年联产到劳时，生产队集体公房分给农户的不计算在内。农民私房原地拆建，由乡镇人民政府审批，使用耕地由县级以上人民政府审批。使用耕地分大、中、小户，大户125平方米，中户110平方米，小户90平方米，该政策到1998年底止。在这段时间里，管理费的收缴比较低，原址拆建，每平方米收0.50元，占用非耕地每平方米收1.6元，占用耕地，每平方米收取使用耕地费5元，再加管理费1.6元。1999年贯彻新土地法，农民私房建设由县级以上人民政府审批。
规定1～5人，可占地面积125平方米，6人以上大户原址拆建可占地面积140平方米，大户使用耕地125平方米。但是为了解决蚕桑地区的养蚕需要，由市政府允许农户建造生产临时用房45平方米。原址拆建和使用非耕地不收费，使用耕地，收造地专项基金，每平方米16元，耕占税每平方米5元。
1991年第一次确认使用占用宅基地，发放土地使用证20084本，核实面积409.6965公顷（6145.5亩），到2010年止，经审批，原地拆建不计算在内，新增加耕地、非耕地的建房面积54公顷（810亩），合计练市镇农村宅基地总面积为463.6965公顷（6955.5亩）。
1995年，在对城镇居民住房地籍进行调查摸底的基础上，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，由本人申请，出示权属证明，或者办理好房产证以后，经调查审定对原有房屋发放中华人民共和国国有土地使用证。
第三种是建设用地。是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
建设用地又可分为企业建设用地、商贸用地、公共建设用地。办理用地手续可分为土地行政划拨、土地协议出让、土地拍卖、土地征收等四种方法。
土地行政划拨1985年前，乡镇企业用地只要与农民处理好经济补偿，一般不经过报批手续；1985年以后，建设用地也以租用为主，练市镇（乡），每亩土地的年租金在300元左右，以后逐年递增。
1986年，根据国务院《城镇建设用地管理条例》，城镇老企业补办行政划拨手续，填写国有建设用地呈报表，乡填报乡（镇）集体建设用地呈报表，报市农业局土管股办理。行政划拨的土地分为国有土地划拨和集体土地划拨两种，城镇为国有土地划拨，乡为集体土地划拨。城镇新征用国有土地划拨每亩给农民经济补偿4680元，国家耕占税6000元，管理费500元，造地基金1500元，粮油补差1000元，（上缴市土地管理局）。乡集体土地划拨，补偿农民各乡自定，国家耕占税每亩5000元，造地基金750元，管理费500元，粮油补差1000元（上缴市土地管理局）。
1987～1992年。湖州市贯彻《中华人民共和国土地管理法》，规范办理划拨土地手续，镇国有土地划拨每亩给农民经济补偿10500元（乡集体土地划拨补偿农民6000元～8000元），国家耕占税6000元（乡5000元），管理费500元，造地费1500元，（乡750元）粮油补差1000元。审批权限：市级耕地5亩以下，非耕地20亩以下，超过这个数量，须报省级土地管理部门审批。行政划拨的土地不得抵押贷款，不得进入市场。要进入市场，首先必须办理土地出让手续。
土地协议出让1992年，根据湖州市人民政府《关于印发〈湖州市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法〉等三个文件的通知》（湖政发〔1992〕53号文件），规定“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人除法律法规另有规定者外，均可依照国家有关规定和本办法规定在本市通过出让方式取得土地使用权，进行开发、利用、经营”。此后，工业用地不再办理行政划拨，全部实行协议出让。土地协议出让，除填写呈报表以外，还应签订一份《国有土地建设用地使用权出让合同》，合同的出让人为中华人民共和国浙江省湖州市国土资源局，受让人为业主单位。1999～1999年调整征地经济政策，补偿农民经济、国家税费实行分段划级。一级土地给农民的经济补偿，每亩14000元，二级土地13000元，三级土地补偿12000元（乡补偿农民经济每亩6000元～8000元）。每亩土地上缴国家耕占税6600元，粮油风险金1000元，太湖治理费200元，造地专项基金8000元，造地费1500元。
1999～2003年，按照新修改的土地管理法，工业用地实行协议出让；商贸用地、商住用地进行招（标）、挂（牌）、拍（卖）。土地分段定级，工业用地一级地段，每平方米210元（每亩140070元），二级地段160元（每亩106720元），三级地段140元（每亩93380元），每亩土地上缴国家耕占税6600元，粮油风险金1000元，太湖治理费200元，造地专项基金8000元，造地费1500元。
2004～2005年，湖州市人民政府（湖政〔2003〕13号文件，征用土地的农民补偿金每亩提高到40000元。国家耕占税6670元，水利基金600元，征地管理费2800元，土地整理回收费4000元，中央有偿使用费16000元。2005年起，用地指标实行折抵—上级下达用地指标数＋复垦土地数＋整理土地中增加面积，三个数字相加之和为当年可用地指标。经营性用地30000元，非经营性用地10000元。
2006～2010年，工业用地、商贸用地不再办理协议出让，统一按招、拍、挂供地。按评估的基准地价进行招、挂、拍以后取得的总地价款，付给农民补偿金每亩40000元，耕占税6670元，征地管理费2100元，水利基金600元，耕地开垦费10670元，中央有偿使用费28000元，农业土地开垦费5300元。复垦指标费2006年1月起经营性用地每亩70000元，非经营性用地40000元，其余部分作为出让金。
练市镇从1986年起，至2010年止，共办理工业用地（划拨、协议出让、土地拍卖）344宗，面积344.6929公顷（5170亩，见附表）。工业用地出让年限为50年。
土地拍卖1999年新修改的土地管理法规定：商贸用地、商住用地进行拍卖（即招、挂、拍）。
土地拍卖一般是指城市建设用地。根据城市规划，在城市建设范围内占用土地的一般程序为：市、县人民政府按照土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批逐级上报有批准权的人民政府，核定年度可用土地指标，在尚有可用土地指标的前提下，用地单位提出申请，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市的规划，经同意立项，然后进行公开拍卖。
建设用地的拍卖是在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。其程序是：①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书，方可动工建筑。
练市镇1999年商贸用地“招、挂、拍”的最低底价：一级地段每平方米850元（每亩566950元），二级地段325元（每亩216775元）；住宅用地的最低起拍价：一级地段，每平方米440元（每亩293480元），二级地段250元（166750元）。是年，第一次拍卖振兴路南侧商住用房土地，面积为2663.4平方米，总地价359.4024万元，每平方米1349.41元（净建造面积）。2010年12月，原无氧铜材厂土地（东大街北侧）共有23.3625亩，地上建筑物经评估拆迁，按照城建规划，土地性质转变为商住用后，进行了公开拍卖，拍卖价为4860万元，每亩土地208万元，每平方米3120元（容积率面积）。出让土地年限为：商贸用地40年，住宅用地70年。
练市镇从1986年起到2010年止，一共办理（拍卖）商贸用地306宗，面积66.8163公顷（1002亩）。另外还办理教育用地22宗，面积8.146公顷（122.2亩见附表）。教育用地办理行政划拨土地手续。
土地征收国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。土地征收基本农田、或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的、或者征收其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准。其他征收情况，分权限由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案，按照被征收土地的原用途给予补偿（略）。
练市镇从2005～2008年办理高速公路2条（申嘉湖高速公路练市段、申嘉湖杭高速公路练市段），征用土地162.33公顷（折合2435亩）；申嘉湖河道练市段整理，征用土地1.7公顷（折合25.5亩）；特高压送电线路塔基征用土地1.67公顷（折合25.05亩）。
土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
集体土地使用权的转让可分为三种： 第一种是不改变土地使用性质的转让（土地流转机制）。这是指在家庭联产承包经营的情况下，承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。
集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。随着工业化的不断推进，专业合作社的逐步发展，规模经营的条件进一步成熟，农村土地的流转量逐年增加，练市镇到2010年20亩以上种粮大户134户，承包土地10138亩，10亩～20亩的有44户，承包土地560.4亩，租赁给养殖户临时搭棚饲养家禽家畜的土地有1120.7亩，从事内外塘和稻田养鱼，承包土地10351亩。按照土地管理法的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。
第二种是宅基地使用权。这是指农村村民住宅用地的使用权。解放前，土地私有制，宅基地是私有财产的一部分。解放后，农村土地实行集体所有制，个人建房，只要集体同意，无须审批手续。1987年开始，贯彻土地管理法，宅基地的占用实行了统一规定。练市镇根据蚕桑地区养蚕的需要，确定每人25平方米～30平方米，1983年联产到劳时，生产队集体公房分给农户的不计算在内。农民私房原地拆建，由乡镇人民政府审批，使用耕地由县级以上人民政府审批。使用耕地分大、中、小户，大户125平方米，中户110平方米，小户90平方米，该政策到1998年底止。在这段时间里，管理费的收缴比较低，原址拆建，每平方米收0.50元，占用非耕地每平方米收1.6元，占用耕地，每平方米收取使用耕地费5元，再加管理费1.6元。1999年贯彻新土地法，农民私房建设由县级以上人民政府审批。
规定1～5人，可占地面积125平方米，6人以上大户原址拆建可占地面积140平方米，大户使用耕地125平方米。但是为了解决蚕桑地区的养蚕需要，由市政府允许农户建造生产临时用房45平方米。原址拆建和使用非耕地不收费，使用耕地，收造地专项基金，每平方米16元，耕占税每平方米5元。
1991年第一次确认使用占用宅基地，发放土地使用证20084本，核实面积409.6965公顷（6145.5亩），到2010年止，经审批，原地拆建不计算在内，新增加耕地、非耕地的建房面积54公顷（810亩），合计练市镇农村宅基地总面积为463.6965公顷（6955.5亩）。
1995年，在对城镇居民住房地籍进行调查摸底的基础上，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，由本人申请，出示权属证明，或者办理好房产证以后，经调查审定对原有房屋发放中华人民共和国国有土地使用证。
第三种是建设用地。是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
建设用地又可分为企业建设用地、商贸用地、公共建设用地。办理用地手续可分为土地行政划拨、土地协议出让、土地拍卖、土地征收等四种方法。
土地行政划拨1985年前，乡镇企业用地只要与农民处理好经济补偿，一般不经过报批手续；1985年以后，建设用地也以租用为主，练市镇（乡），每亩土地的年租金在300元左右，以后逐年递增。
1986年，根据国务院《城镇建设用地管理条例》，城镇老企业补办行政划拨手续，填写国有建设用地呈报表，乡填报乡（镇）集体建设用地呈报表，报市农业局土管股办理。行政划拨的土地分为国有土地划拨和集体土地划拨两种，城镇为国有土地划拨，乡为集体土地划拨。城镇新征用国有土地划拨每亩给农民经济补偿4680元，国家耕占税6000元，管理费500元，造地基金1500元，粮油补差1000元，（上缴市土地管理局）。乡集体土地划拨，补偿农民各乡自定，国家耕占税每亩5000元，造地基金750元，管理费500元，粮油补差1000元（上缴市土地管理局）。
1987～1992年。湖州市贯彻《中华人民共和国土地管理法》，规范办理划拨土地手续，镇国有土地划拨每亩给农民经济补偿10500元（乡集体土地划拨补偿农民6000元～8000元），国家耕占税6000元（乡5000元），管理费500元，造地费1500元，（乡750元）粮油补差1000元。审批权限：市级耕地5亩以下，非耕地20亩以下，超过这个数量，须报省级土地管理部门审批。行政划拨的土地不得抵押贷款，不得进入市场。要进入市场，首先必须办理土地出让手续。
土地协议出让1992年，根据湖州市人民政府《关于印发〈湖州市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法〉等三个文件的通知》（湖政发〔1992〕53号文件），规定“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人除法律法规另有规定者外，均可依照国家有关规定和本办法规定在本市通过出让方式取得土地使用权，进行开发、利用、经营”。此后，工业用地不再办理行政划拨，全部实行协议出让。土地协议出让，除填写呈报表以外，还应签订一份《国有土地建设用地使用权出让合同》，合同的出让人为中华人民共和国浙江省湖州市国土资源局，受让人为业主单位。1999～1999年调整征地经济政策，补偿农民经济、国家税费实行分段划级。一级土地给农民的经济补偿，每亩14000元，二级土地13000元，三级土地补偿12000元（乡补偿农民经济每亩6000元～8000元）。每亩土地上缴国家耕占税6600元，粮油风险金1000元，太湖治理费200元，造地专项基金8000元，造地费1500元。
1999～2003年，按照新修改的土地管理法，工业用地实行协议出让；商贸用地、商住用地进行招（标）、挂（牌）、拍（卖）。土地分段定级，工业用地一级地段，每平方米210元（每亩140070元），二级地段160元（每亩106720元），三级地段140元（每亩93380元），每亩土地上缴国家耕占税6600元，粮油风险金1000元，太湖治理费200元，造地专项基金8000元，造地费1500元。
2004～2005年，湖州市人民政府（湖政〔2003〕13号文件，征用土地的农民补偿金每亩提高到40000元。国家耕占税6670元，水利基金600元，征地管理费2800元，土地整理回收费4000元，中央有偿使用费16000元。2005年起，用地指标实行折抵—上级下达用地指标数＋复垦土地数＋整理土地中增加面积，三个数字相加之和为当年可用地指标。经营性用地30000元，非经营性用地10000元。
2006～2010年，工业用地、商贸用地不再办理协议出让，统一按招、拍、挂供地。按评估的基准地价进行招、挂、拍以后取得的总地价款，付给农民补偿金每亩40000元，耕占税6670元，征地管理费2100元，水利基金600元，耕地开垦费10670元，中央有偿使用费28000元，农业土地开垦费5300元。复垦指标费2006年1月起经营性用地每亩70000元，非经营性用地40000元，其余部分作为出让金。
练市镇从1986年起，至2010年止，共办理工业用地（划拨、协议出让、土地拍卖）344宗，面积344.6929公顷（5170亩，见附表）。工业用地出让年限为50年。
土地拍卖1999年新修改的土地管理法规定：商贸用地、商住用地进行拍卖（即招、挂、拍）。
土地拍卖一般是指城市建设用地。根据城市规划，在城市建设范围内占用土地的一般程序为：市、县人民政府按照土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批逐级上报有批准权的人民政府，核定年度可用土地指标，在尚有可用土地指标的前提下，用地单位提出申请，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市的规划，经同意立项，然后进行公开拍卖。
建设用地的拍卖是在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。其程序是：①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书，方可动工建筑。
练市镇1999年商贸用地“招、挂、拍”的最低底价：一级地段每平方米850元（每亩566950元），二级地段325元（每亩216775元）；住宅用地的最低起拍价：一级地段，每平方米440元（每亩293480元），二级地段250元（166750元）。是年，第一次拍卖振兴路南侧商住用房土地，面积为2663.4平方米，总地价359.4024万元，每平方米1349.41元（净建造面积）。2010年12月，原无氧铜材厂土地（东大街北侧）共有23.3625亩，地上建筑物经评估拆迁，按照城建规划，土地性质转变为商住用后，进行了公开拍卖，拍卖价为4860万元，每亩土地208万元，每平方米3120元（容积率面积）。出让土地年限为：商贸用地40年，住宅用地70年。
练市镇从1986年起到2010年止，一共办理（拍卖）商贸用地306宗，面积66.8163公顷（1002亩）。另外还办理教育用地22宗，面积8.146公顷（122.2亩见附表）。教育用地办理行政划拨土地手续。
土地征收国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。土地征收基本农田、或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的、或者征收其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准。其他征收情况，分权限由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案，按照被征收土地的原用途给予补偿（略）。
练市镇从2005～2008年办理高速公路2条（申嘉湖高速公路练市段、申嘉湖杭高速公路练市段），征用土地162.33公顷（折合2435亩）；申嘉湖河道练市段整理，征用土地1.7公顷（折合25.5亩）；特高压送电线路塔基征用土地1.67公顷（折合25.05亩）。
