江北区图书馆

第一节 房地产沿革
  私房社会主义改造
  1958年，宁波市对城区私有出租房屋实行社会主义改造；1964—1965年对市郊慈城、庄桥镇出租私房进行社会主义改造。凡出租房屋建筑面积达100平方米以上者（庄桥等集镇为75平方米），其出租部分一律进行改造；出租的非住宅用房，如出租用作商店、工厂、仓库、机关等使用的房屋，原则上全部纳入改造；工商业资本家、地主出租的房屋，虽未达到改造起点，亦应进行改造。属于改造范围内的政府代管房屋、宗教团体出租的房屋由国家包租。改造房屋的院墙、大门、走廊、水电设备、固定炉灶以及庭院果木等附属物，均随房一并改造。私房改造形式采用“国家经租，依租定租”，即房主把出租的房屋交给国家房管部门统一管理、统一修缮和统一调配使用，国家在一定时期内按月或按季付给房主固定租息。
  1958年8月，中共宁波市委下发《宁波市关于进一步对出租私房进行社会主义改造方案》，江北区按文件精神对符合改造条件的出租私房进行社会主义改造。江北区私房出租100平方米以上的有624户，出租面积205574平方米。批准改造554户（其中政府代管房16户），暂缓改造33户，未定37户。租赁私房的住户3488户，每月租金12321元。按照出租户生活贫富情况，确定租息返还比例。返还50％的3户，45％的1户，40％的59户，35％的5户，30％的70户，25％的17户，20％的383户。代管的16户不计息。平均24％。是年底，大规模私房改造工作基本结束。1964—1966年，慈城镇改造私房608户，面积11.6万平方米；庄桥镇改造私房175户，面积3.2万平方米。
  1958年的私房改造工作，由于时间紧迫、情况复杂，房管工作基础薄弱，又受“左”倾思想影响，遗留了—些问题。1985年下半年起，江北区根据上级指示，开始落实错改私房政策工作。区房管处共应复查私房1610户，面积402838平方米。最终，江北区应落实政策269户，面积21987.13平方米。其中，原出租应还房产14145.2平方米，计业主127户、住户373户；已退产权13478.7平方米，计业主119户、住户373户；业主下落不明房产646.5平方米，计业主7户、住户21户。应腾退房7841.93平方米，计业主142户、住户243户；已腾空房7414.83平方米，计业主133户、住户229户。未腾空发还产权证的房产78平方米，计业主2户、住户4户；业主下落不明房产296.4平方米，计业主5户、住户10户。①
  城镇住房制度改革—
  计划经济时期，城镇住房采取国家统包住房建设投资、低租金使用、无偿分配的制度。1992年起，全国开始探索城镇住房制度改革，具体措施是：（1）出售公房；（2）调整公房租金；（3）实行公积金制度；（4）开展集资合作建房，并启动“安居工程”；（5）建立住房基金管理中心。1995年后深化住房制度改革，具体政策是：（1）完善住房公积金制度，扩大范围，提高缴交率；（2）积极推进租金改革；（3）稳步出售公有住房，城镇公有住房规定标准内按成本价出售，超过标准面积部分按市场价出售；（4）租房缴纳保证金；（5）建设经济适用住房；（6）加强住房资金管理。至2007年10月，江北区已审批并发放老职工住房货币补贴3501人，计16788.12万元；审批新职工补贴补缴住房公积金累计517人，计985.38万元。1992—2008年，江北区累计审批出售公房21889户，建筑面积119.15万平方米，回收金额37129.31万元。
  
  住房保障体系建设
  2002年10月起，宁波市出台《廉租住房保障办法》，规定持有最低生活保障金领取证、宁波市城区社会扶助证、特困职工证（简称“三证”）者，以及家庭人均月收入在本市当年最低工资标准以下的烈属、军属、残疾军人及其家属、市级以上劳模，住房使用面积户均在26平方米以下，或人均在12平方米以下的可享受廉租住房租金补贴或减免；烈属、军属、残疾军人及其家属、市级以上劳模和无赡养人的老人或主要劳动力为重度残疾的，还可以选择申请实物配租。次年又规定家庭人数在2人或以上，人均住房使用面积在12平方米以下，或35周岁及以上的无房单身居民，可以申请购买经济适用住房。2003年，江北区有100户，2004年有50户，2005年有42户，满足以上条件并购房。2004年，宁波市又规定人均建筑面积在18平方米以下的可购买略低于市场价的商品住宅。江北区共有3762户住户向当地房管所提出了申请，经审核有3058户具备购房资格，经公开摇号确认有1260户获得准购资格。2008年1月，江北区成立住房保障工作领导小组。
  第二节 房地产开发经营
  商品房开发建设
  2000年以前，江北区建设竣工的商品房累计25个楼盘，81万平方米。其中较为典型的住宅项目是“繁景花园”。该项目由宁波市拓展房地产开发有限公司开发建设，总建筑面积10余万平方米，其中有高级别墅161幢、高级公寓10幢，小区配有俱乐部、游泳池等设施。工程质量优良品率达20％以上，其中多个单体项目分别获得“百花奖”和“钱江杯”奖，是浙江省第一个高级涉外别墅小区。1996年，繁景花园被建设部授予“二星级”文明小区称号。另有1999年竣工的“金港大厦”，至今仍为江北区最高楼。1999年起，江北区实施大规模的旧城改造，结合低洼地段改造、房地产开发及土地储备地块拆迁、市政基础设施建设、环境整治等，以此带动地块的开发。江北城区的功能也从“工业、仓储”逐步向“文化、旅游、休闲”转变，提升了江北作为中心城区的档次。“北岸琴森”、“外滩花园”、“同方杰座”、“塞纳丽景”、“天水家园”、“锦江年华”等中高档住宅小区建成，“凯德汇豪天下”、“日湖花园”、“日湖琴云”等高档住宅小区相继开工建设，以及“天水家园”、“水尚阑珊”、北高教园区房地产开发的延伸，使江北“后来居上，最美最好”的人居环境初露端倪。庄桥、洪塘、慈城3镇镇域规划区范围内的房地产开发，2002年始由宁波市建设委员会委托江北区建设行政主管部门负责组织实施。2004年后，“洪都花园”、“亲亲家园”、“颐和名苑”等大盘相继推出；“广厦怡庭”、“三和嘉园”、“宁馨园”、“春晖佳苑”等经济适用房竣工。113万平方米的经济适用房项目（洪塘）也相继启动。
  主要楼盘简介
  北岸琴森 由宁波浙电房地产开发有限责任公司开发建设。位于姚江北岸原钢铁厂地块，南接通途路城市主干道路，西隔大闸路与宁波大剧院相望，东倚清河路并可远眺日湖公园。占地面积213亩，总建筑面积约30万平方米，设计住宅2003户。住宅类型有12层板式小高层，18层点式高层及9层精装修小单身公寓。工程分3期实施，分别于2005年、2006年、2007年竣工交付，每期均获得当年度宁波市住宅开发项目“人居环境奖”。
  外滩花园 位于咸宁街2号—2地块，人民路东侧，中马路西侧，北至咸宁街，南至大闸南路，总用地面积19398平方米，总建筑面积110379平方米。宁波银亿房地产开发有限公司开发建设，2006年竣工交付。
  天水家园 位于育才路延伸段两侧，南至余姚江，北至规划路。小区总用地面积253333平方米，总建筑面积432509平方米（含地下室、半地下室面积90644平方米），其中住宅296243平方米，容积率1.349，建筑密度23.9，绿地率40.2％。宁波天水置业投资有限公司开发建设。2006年，一期34万平方米已交付使用，并获得当年度宁波市住宅开发项目“人居环境奖”。
  亲亲家园 位于洪塘街道南侧，东至洪都路，南至北外环路西延路。总用地面积15.53公顷，总建筑面积33万平方米，总户数2148户，由宁波德和置业有限公司开发建设。项目获“2005全国人居经典综合大奖”，2006年“宁波市城市标志性楼盘住宅金奖”、“宁波2006年标志性名盘”、首届“宁波市优秀规划居住区”，2007年“宁波市十大绿色景观小区”等称号。
  拆迁及安置用房建设
  1986年7月建立江北区旧城改造办公室，负责对江北区零星改造项目的拆迁安置工作。1995年7月，撤销区旧城改造办公室，建立区房屋拆迁办公室，负责江北区城市规划范围内国有土地上旧城改造项目的统一拆迁任务。2004年底，区房屋拆迁办公室更名为区房屋拆迁事务所。该机构承接了江北城区范围内大部分的建设项目拆迁任务。1994—2006年，共计拆除旧房92.7万平方米，安置居民12582户。
  2000年以来，江北投资创业园区、慈城古城区、市机电园区等相继大规模开发建设，庄桥、洪塘、慈城3镇（街道）的旧村、旧镇区民宅大规模被拆迁，急需安置房源。洪塘拆迁安置房，即姚江花园，是江北区首个农民拆迁安置用房，位于洪塘街道宅前张村和旧宅徐村，江北大道东南侧，规划洪塘中路南延伸段东侧，主要用于安置江北投资创业园区内的村庄搬迁和洪塘街道的村镇建设拆迁。慈湖人家安置小区，是配合慈城镇“五点一线”工程和慈城新镇区建设启动而实施的居民与村民房屋拆迁的安置社区，位于慈城镇东部的新联村，东接义山，西至茅家河，南临甬余公路，北界云杉路。此外，市城建部门于20世纪90年代初征用甬江镇永红村土地，建设安置小区（始称永红小区），建筑面积14.1万平方米，主要用于药行街、中山西路被拆迁居民的安置。其中双东坊社区小区总占地面积17.6万平方米，包括绿化面积6.3万平方米，共95幢、4050户。
  房地产开发企业
  1992年7月，区政府发文，建立宁波市江北区城乡建设综合开发公司，性质为全民所有制。至2000年，在江北区注册的具有资质的房地产开发企业共有7家，其中宁波市拓展房地产开发有限公司为二级资质企业，其余均为三级资质企业。2000—2006年在江北区注册的房地产开发企业新增40家，其中宁波市甬佳房地产开发有限公司为一级资质企业，其余为三级及以下资质，另有4家注销或转外地注册。房地产企业中，宁波新姚房地产开发有限公司和宁波新奉房地产开发有限公司属于新加坡凯德置地；德和置业有限公司为浙江省坤和集团旗下企业。
  第三节 房地产中介
  房地产中介服务是房地产咨询、评估、经纪、居间等活动的总称。解放前，房屋买卖的居间商俗称“掮客”或“屋讼”。房屋买卖成交立契画押必须由官方认定中介入落笔签字，以保证安全过户。向官府投过税的称“红契”未投税的称“白契”。解放后，人民政府建立公房管理机构及制度。市民进行房屋使用权的交换，，中介人一般由地段房管员牵线搭桥，形象地称为“红娘”，然后到调房办公室转换房屋租赁证（卡），搬家换屋。1986年，宁波市房地产交易所成立，与“调房办公室”合署办公，1992年改称为宁波市房产交易中心；2006年8月改称为宁波市房产交易与权籍管理中心，负责江北、海曙、江东3个区房产产籍管理、房屋所有权登记发证、商品房预售备案登记、房屋测绘行业的监督管理及对各县（市、区）相关机构的业务指导等工作。
  20世纪90年代始，江北城区可供上市交易的房源迅速增多，二手房交易日趋活跃，房地产中介服务业也应运而生。大街小巷出现较多的“一块黑板（写房源）、一张桌子、一间屋子”的房地产中介公司。资金实力雄厚的房产中介企业则开始涉足房地产总代理。1993年，慈城镇与庄桥镇的房地产交易所成立。次年1月，洪塘镇房地产交易所成立。以上3镇房地产交易所均由所在镇房地产管理所管理。1996年，江北区房地产交易管理所成立，负责区内房地产买卖、交换、赠予、租赁、抵押和对房产中介服务业的管理。是年，江北房地产服务公司成立，是为区内首家房地产中介企业。至2008年12月底，江北辖区内登记在册的房地产中介服务机构共29家，其中在区房地产交易管理所备案的有：宁波江北房地产服务公司、宁波江北亨通房产咨询有限公司、宁波新一家房产公司江北分公司、宁波立得房产天水分公司、北京利鸿天房产宁波分公司、宁波南方信息中心双东坊分部、江北同和房产中介服务部、宁波江北盛世房产咨询有限公司、宁波立得房产槐树分公司。
  随着城市房地产业不断升温，房屋交易价格也不断升高。1993年，宁波市中心三区，房屋平均交易价为902.46元/平方米。2005年上升为5617元/平方米，其中住宅平均价为4619.81元/平方米。2006年，二手房出售价格7000～8000元/平方米。至2008年又急剧上升为10000元/平方米左右。交易价格的升高，也使房产中介服务业更趋活跃。2000—2008年，江北区二手房交易累计18906套，金额88.4亿元，平均价46.77万元/套。
  第四节 房地产管理
  管理机构
  1949年5月宁波解放，军管会下设房地产管理委员会；8月设军管会财政部公产处。1950年6月，市财政局下设公产科。1953年6月，公房划归市民政局的公产科与地政科管理。1957年，市人民委员会设立房地产管理处。1958年10月成立江北房地产管理小组和市房屋修建处江北站，其主要职责是负责对原江北区内国家公有房屋的管理和养护。1960年，房地产管理小组改为房地产管理所，下设中马、槐树、白沙3个房地产管理小组；市房屋修建处江北站改名为宁波市房屋修建工程队江北站。1963年，市房屋修建工程队江北站与江北房管所建立甲、乙方协作关系：1970年完全合并，重新建立江北房地产管理所，隶属于市房地产管理处，下设中马、槐树、白沙3个房管站。1984年，江北区政府将房地产管理所划分为江北区房地产管理处和江北区房屋维修工程队，同时增设孔浦房管站。1985年4月，江北房管所改为江北区房地产管理处。1988年11月，中马、槐树、白沙、孔浦4个房管站分别改为中马、槐树、白沙、孔浦房管所。1993年5月设立文教房管所。1998年设立甬江镇房地产管理所。2005年，江北区建设局成立，区房管处隶属区建设局领导。
  公房来源
  江北地区房管部门直管公房的主要来源有：（1）解放初期，通过依法接收、接管、没收、征收等形式收归国有及土地改革中保留作为公用或机动的房屋；（2）按照党和国家的政策，被社会主义改造的私人出租房屋；（3）人民法院依法没收的房屋；（4）国家、地方财政投资购建，以及党政机关、部队、学校、群众团体、企事业等单位无偿移交给房地产管理机关管理的房屋；（5）房地产管理机关自建及收购的房屋；（6）属于无人管理，并由房地产管理机关管理的寺、庙、庵、观、会馆、祠堂等及其所属的房屋；（7）属于城镇居民的绝户房屋；（8）接受个人捐献的房屋；（9）其他按照国家政策规定，由房地产管理机关管理及沿袭使用的房屋。此外，经司法机关或当地政府确定代管的房屋，亦列入直管房管理。
  住宅建设
  新中国成立后，房管部门、各单位筹措资金，陆续建设居民住宅。1978年后，宁波根据统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理的“六统一”原则，通过多方筹资，建成一批住宅。1980年，宁波市共分配拆迁安置专用房508套，位于原江北区的有正大坊20套、钱园巷40套。1981年又有范家边大模板住宅两幢，计60套、3036平方米。主要是拆迁安置用房、单位代建房和少量的商品房。是年底，江北城区实有房屋建筑面积2662708平方米，其中房管部门直管公房505255平方米，各单位自管公房1937495平方米，私有房屋219958平方米；房屋中，住宅面积988652平方米，其中房管部门直管公房429549平方米，各单位直管住宅340560平方米，私有住宅218498平方米。但尚有无房户310户、不方便户1510户、拥挤户1014户。20世纪80年代，江北区建新村（点）13个，总建筑面积49.77万平方米，其中住宅46.84万平方米，分配户数8549户。其中，2万平方米以上的住宅新村有槐树二村、槐树三村、槐树四村、草马路新村、绿梅新村、范家边新村、新义路住宅、文教区住宅。
  城镇住房普查
  1984年7月，城乡建设环境保护部、国家统计局发出《关于开展全国城镇房屋普查的通知》，确定本次普查的标准时间为1985年6月30日；普查项目为：建筑面积、住宅套数，房屋结构，房屋层数，房屋用途，建成年份，完好程度，使用土地性质，产权性质，居住状况，直管公房的现实价值。江北区参加本次城镇房屋普查共36人。至1985年12月16日，江北区累计完成房屋普查3346891平方米，其中住宅1239840平方米，占37.04％。住宅中，私房占住宅总数的34.28％。单位管理的非住宅2107051平方米。根据本次城镇房屋普查结束后统计，江北区有各种产别房屋建筑面积378.85万平方米。其中，直管公房建筑面积87.3万平方米；单位自管房建筑面积235.95万平方米；私房建筑面积43.57平方米，其他产权房屋建筑面积12.03万平方米。房屋总面积中，慈城镇房屋总建筑面积678204平方米，其中直管公房301761平方米、各单位自管公房242115平方米、私房134328平方米。住宅总建筑面积384566平方米，其中直管公房226315平方米、各单位自管房24856平方米、私房133395平方米。庄桥镇房屋总建筑面积310016平方米，其中直管公房67504平方米、各单位自管公房161097平方米、私房81415平方米。住宅总建筑面积155450平方米，其中直管公房55621平方米、各单位自管房19383平方米、私房80446平方米。
  第五节 物业管理
  1992年12月，江北区首家物业公司——江北区物业总公司成立。1996年9月，江北区政府明确区房管处为江北区物业管理的行业主管部门，负责制订江北区物业管理发展规划和工作计划组织专业培训，监督、指导辖区内物业管理的实施。1997年1月，怡江小区成立首届业主管理委员，会。4月，拓展物业管理的繁景花园名列全国物业管理优秀住宅小区。1999年3月，中建物业所管理的江北怡江小区获得“浙江省物业管理优秀小区”称号。2002年10月，成立江北区物业管理招标领导小组；11月，江北区第一个实行物业管理公开招标的项目——东方威尼斯小区物管进行开标，由江北物业总公司中标。2008年底，在江北区注册的物业公司15家，在江北区有项目的物业公司29家，江北区已实行物业管理的小区78个，管理小区的建筑面积760余万平方米。经考核，被评为全国示范的有银亿物业管理的外滩花园、外滩大厦：被评为部优的有拓展物业管理的繁景花园；被评为省优的有宁波中建物业管理的怡江小区；被评为市示范的有永成物业管理的大时代、浙电物业管理的北岸琴森一期：被评为市先进的有永成物业管理的红梅小区、国际村、丽景国际，永煌物业管理的桃源小区一期、茗雅苑，永和物业管理的康桥经典，联合物业管理的新马小区，新纪元管理的槐树小区；被评为市优的有永成物业管理的姚江花园一期、大庆生活家园、锦绣江花，新上海国际物业管理的槐树公寓，建国物业管理的莱茵堡，港发物业管理的人民小区，经房物业管理的正大花园，美屋物业管理的育才家园。