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土地使用权，是指土地使用者对其所使用、经营的国有土地和集体所有的土地，依照法律规定享有利用和取得收益的权利。它是与所有权相分离而派生的权利。作为与土地所有权相分离的土地使用权，并不改变所有制性质，是一种占有支配权，核心内容是从土地本身获取利益和收益，它可以依照法律取得，也可以依合同取得，享有同所有者同等的排除侵害权，任何单位或个人，都不得非法干涉。不同的社会制度，不同的历史时期，有不同的土地使用制度，有多种多样的土地使用形式。如民国时期、建国初期、农业集体化时期，各有不同形式的土地使用权。中共十一届三中全会以来，特别是贯彻1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以后，土地使用制度改革随着经济体制改革而不断深化，顺应了社会主义市场经济体制的发展需要，在坚持社会主义土地公有制的基础上，实行土地有偿使用的原则，建立社会主义土地市场，通过市场机制促进土地资源的优化配置和合理利用，充分发挥土地资源的效益，为经济建设和人民生活服务。
  民国时期土地使用制度
  民国时期的土地制度是封建地主土地所有制的继续。除地主、富农占有大量土地外，还有公田、学田、庙田、慈善田、祠堂祭祀田等，由此反映出当时土地所有者与使用者之间的租佃关系。据民国36年（1947)9月调查统计，全县有佃农4.642万户，占总户数6.1163万户的75.9％；佃耕地面积32.4万亩，占总耕地面积45.8万亩的70.74％。
  从民国18年（1929）开始，永康27个乡镇不同程度地实行“二五减租”。民国30年（1941）减租前租额占耕地正产物的60％，减租后占耕地正产物的30％（省定标准37.5％）。
  民国37年（1948）执行浙江省政府训令，各县市公产租佃办法，规定公产田租额，承租之田地以自为耕作使用为限，不得转租或分租。是年，推行浙江省政府颁布的《浙江省租佃耕地限制收回自耕办法》。规定实行“二五减租”后，每户收回自耕田亩按其户口实际人数计算，最高限额，年满12岁者以5亩为限，不满12岁者以3亩为限，连同原有耕地田亩并计总额不得逾此标准。
  建国初期土地使用制度
  建国初，永康的土地使用制度，暂时延续民国末期的旧制，维持业主与佃户的关系。同时在全县范围内开展减租工作。当时，原有租额一般要占全年正产物的70～80％，常会田的租额一般占全年正产物的业主三、佃户七或业四佃六，开展减租工作，保障了土地使用者获取收益的合法权利。
  1950年8月，中共永康县委在崇道乡开展土地调查试点，全乡佃户占总户数的47.74％，佃户使用的土地占总使用田亩的54.24％。全乡有公共土地2377.72亩，占总田亩数的53％。其中公益事业田83.16亩；祭祀田509.88亩，是轮种的；另有1867.74亩，全是出租田。
  1951年1月15日统计，全县使用土地情况，农户租入田20.8957万亩，租入地9476.41亩，租入山2892.11亩，租入荡233.54亩，共计租入土地面积22.1559万亩。8月，全县土地改革完成后，县委贯彻执行省委关于土改中暂时保留的出租土地租佃关系的规定，其租额以不超过土地正产物常年产量20％，一律改用定租制。为鼓励承佃土地的农民提高生产，规定保障佃权，以10年为期，业主不得转佃或抽回佃田。县委还提倡土地租佃和买卖自由。
  据1950年4月21日土地使用变化情况统计：土改前全县自耕土地18.1653万亩，租入22.4988万亩，合计40.6641万亩；土改后自耕38.8182万亩，租入1.8906万亩，合计40.7088万亩。9月统计，全县有3399户出租土地4017.53亩，有7525户租入土地9028.37亩。土改后至1953年7月17日止，全县已买卖土地982亩，典当144亩，赠送326亩，转移了土地使用权。
  合作化、公社化时期土地使用制度
  1954年春，永康试办以土地入股获取土地报酬为特征的初级社，接着掀起合作化高潮，初级社遍布全县各地。初级社时期，进行土地评产，一般按照社员入社前平常年景土地的实际产量，由社员民主评定常年应产量。社员按入社土地的常年应产量分得土地报酬，一般占应产量的30～40％，劳力分红略高于土地报酬为原则。土地属农民所有，集体有偿使用，所有权和使用权相分离。允许社员留足占全村土地3～5％的自留地。其生产责任制，采用包工包产、季节包工、小段分工、临时分工、按件计酬、死分活评、评死分等多种形式，通过收益分配，体现土地使用权的合法权益。
  1956年1月，经上级批准，试办以土地为集体所有（取消土地分红）、统一经营为特征的高级社，至1957年9月，入社农户占总农户的98.6％，标志着农村土地转为集体所有。同时，允许社员享有自留地的使用权，全县社员自留地、饲料地3万亩。当时的生产责任制，推行季节包工、常年包工，实行包工、包产、包成本和超产奖励制度。1958年上半年，县委推行统一经营，“三包”到队，定额到丘，种植作物品种到田，操作规格到田，成本肥料到田，工分产量定到田；责任到户，劳力规划到户，肥料投资到户，田间管理责任到户的制度。让每户社员“一年早知道”，每户社员都知道自己全年应该投工、投资、投肥多少、每季可以分配多少。
  1958年9月，全县实现人民公社化，土地所有制不变，土地使用制则有所变化。当时，曾搞“穷过渡”，刮“一平二调”的共产风，一度取消社员自留地，剥夺社员应享有的土地使用权。
  1960年，贯彻中共中央紧急指示信后，重新分给社员自留地2.8498万亩，占总田亩的4.7％，还其社员应有的土地使用权。
  1961年10月，撤销区级人民公社，基本上以原乡镇为单位，设41个人民公社。同时落实生产责任制，包工、包产、包成本责任制的有749个生产队，占97％。其中采用“四固定”（土地、劳力、耕牛、农具）的有678个队；“三固定”（土地、劳力、耕牛）的有71个生产队。然而，在1966年“四清”运动中，再次取消自留地，以评政治分取代按劳计酬，挫伤了农民生产积极性。
  70年代后期，部分社队试行“四定一奖”（定工、定产、定产值，定成本，超产奖励）生产责任制，但仍不能从根本上克服分配上的平均主义倾向，土地使用者仍然得不到应得的收益。
  改革开放以来土地使用制度
  1978年12月，中共十一届三中全会把全党工作着重点转移到社会主义现代化建设上来，实现历史性的转变。随着改革、开放的不断深入，全县农村土地使用制度也进行了改革，改两权合一为两权分离，改对土地无偿无限期使用为有偿有限期使用；改禁止转让土地使用权为允许转让，国有土地使用权进入市场，并取得了显著效果。
  在全国农村改革浪潮推动下，永康人民为了发展生产，改变吃“大锅饭”状况，有不少生产队自发地推行了联产计酬、包产到户的生产责任制。
  据1980年9月统计：实行几定一奖或包干上交积累的责任制，有516个大队，占65％左右。大队农工副各业实行统一分配，仅有100多个队，占大队总数的15％。生产队的责任制：田间作业，大忙季节包工到组、定额到丘、责任到人、验收拨工分的责任制有1959个生产队，占生产队总数的54％；大田生产几定一奖，联产计酬责任制，有80多个生产队，占2.3％；生产队小型副业包给专业组、专业户、专业人实行联产计酬或包干上交的责任制，有560个队，占15％。当时，群情高涨，形势发展很快。至12月末，分田分地到户（实际上是家庭联产承包制）的有795个生产队5299.4亩；大田包产到户155个队；小段包工、定额计酬2954个队；专业承包、联产计酬211个队；包干到组71个队；包产到户237个队；记工加评议165个队；其他66个队。
  鉴于上述情况，1981年6月，县委提出包产到户、专业承包、联产计酬、小段包工、定额计酬、包工包产等多种形式生产责任制。同时指出：“对于长期贫困地区的群众搞了包产到户或包干到户的应该允许。”8月11日，县委决定抽调机关干部和区、社书记80余人，深入社队推行生产责任制，接着工作队人员增加到963人，先后分三批落实了全县农业生产责任制。至1981年末，基本上实行以家庭联产承包为主的责任制和统分结合的双层经营体制。联产到组的23个生产队，占生产队总数4823个队的0.5％；联产到劳的325个队，占7％；联产到户4453个队，占92％，其中“双田”（口粮田、责任田）制的有3714个队，占77％；包工定额22个队。已签订承包合同的有1437个队，占30％。随着农业改革的不断深入，农业生产责任制不断完善，截至1982年5月底，实行专业承包，家庭联产计酬的占99.19％，并签订承包合同，承包期多数为3年。1983年5月和1984年10月，县委对家庭联产承包责任制，先后提出延长5～10年和15年。
  1990年7月26日，县委、县府批转县农村经济委员会《关于稳定和完善大田承包责任制的报告》，强调坚持和维护土地公有制，完善双层经营体制，坚持“大稳定、小调整”的原则，保证政策的稳定性和连续性。后来，县委提出农业生产责任制30年不变的规定。以家庭联产承包制为主体的农业生产责任制，在完成国家粮食征购任务，上交集体的公共积累后，剩下的归自己所有的制度，废除了“大锅饭”弊端，促进了生产发展，有的群众对包产到户，两权分离作了高度的概括：“三十年前分田分地是耕者有其田；三十年后分田分地是耕者有其责。”
  林业，实行山权、林权和责任承包权三定责任制。1982年，全县落实定权发证。1983年，在查清山权、林权的基础上，落实责任制，全县划分自留山10.16万亩，占山地面积89.26万亩的11.3％；有78万亩落实了林业责任制，占山林面积的87％。其中：联产承包到户19.25万亩，占21.4％；统一经营，专人管护的有59.46万亩，占66.2％；承包到组2000亩，占0.4％；社队，专业经营6000亩，占1.2％，责任制期限延长15～20年。同时，茶、桑、桔也全部落实承包责任制。1984年县委提出将全部或大部分山林作为自留山划分到户的改革措施，至4月止，已划分自留山到户的有42.6932万亩，占山林总面积的51.7％。
  渔业，以水面面积为单位承包，全县共有水面面积3.2万亩，落实承包到户2.4万亩，占80％。
  土地适度规模经营。随着农业改革的深入、发展，放宽政策，延长土地承包制，允许农民离土离乡经商及经营各种种植、养殖等专业，发展商品生产，从而使新型的专业户、专业村、联合体、股份合作制蓬勃涌现。实行土地适度规模经营，实现从粗放型经营向集约化经营转化，使生产要素优化组合，以保证粮食生产稳步增长。据1983年7月统计，全县有专业户、重点户2.6335万户，其中种植专业户5081户。1984年，烈桥乡马宅村马养南户产粮3.6万斤，卖给国家商品粮2.5万斤。崇道乡石溪村徐旭希承包荒田80亩，种植杉木。大后乡下杜曹村陈茂科、曹根种，承包茶园35.27亩，售茶6020斤；雅吕乡横渡村吕永叔，承包桑园养蚕，售茧1369斤。他们有胆识、勤奋劳动，率先走上致富之路，促进农村经济繁荣。
  1995年末，全市经营粮田10亩以上的种粮大户108户，共2182亩，其中经营100亩以上的有5户，645亩。金圣有在古丽镇华溪村承包经营粮田151亩，卖给国家商品粮10.5万斤，得到市人民政府物质和精神奖励。
  在农村宅基地使用方面，根据浙江省人民政府关于农村宅基地实行有偿使用的指示精神，县土管局于1991年12月，在石柱镇下里溪村开展农村宅基地有偿使用的试点。全村有406户农户共有使用宅基地4.8636万平方米，交纳宅基地使用费1.1万多元。后根据上级有关减轻农民负担的指示精神，暂停实行宅基地有偿使用制。
  国有土地使用制度
  建国以来，永康的国有土地，实行由县人民政府批准，以行政手段无偿划拨给有关单位无限期地使用，但使用者不得以任何形式非法转移。这种土地使用制度一直沿用至今。1990年5月19日后，强调除基础工业、能源、交通、公益事业、公共设施、机关等用地可以行政划拨外，其余要求进行有偿出让。90年代以来，行政划拨国有土地使用权的数量下降。
  1952年1月6日，建立永康县农场及城区、石柱区、历山区、芝英区、方岩区、龙山区、象珠区、倪宅区等8个区农场，拥有国有土地785.42亩的土地使用权。1953年2月4日，对区级农场进行调整，历山、石柱、芝英3个区农场移交县劳改队经营；城区农场并入县农场；方岩、象珠、龙山、倪宅区农场停办，土地出租给常年互助组经营。
  据1988年12月7个建制镇国有土地使用申报登记，有338个单位使用国有土地819宗，面积3.6179万亩，占单位使用国有土地总数的97.05％；有居民3672户、农民851户使用国有土地4775宗，计面积393.78亩，占个人使用国有土地数的72.98％。有66个单位非法占用国有土地66宗，计面积249.27亩，有70户个人非法占用国有土地70宗，计2.011亩。
  中共十一届三中全会以后，实行改革开放。在沿海地区国有土地使用制度改革浪潮的推动下，1985年在芝英镇开拓新区的实践中，永康进行了土地有偿出让的尝试。永康县农业局土地管理股在深入芝英充分调查基础上，与芝英镇党委、政府拟定了新建富民大街（今后城大街）和南市街商品房等基建项目的具体方案，向县委、县府提出了征用后城畈等土地，进行有偿有期出让的报告。是年5月4日，县府同意征地申请并转呈省府。是年6月1日，省府下达同意征地1.28万平方米，开拓芝英集镇的批复。根据这一批复芝英镇政府在县有关部门的监督帮助下，通过征地和有偿有期出让等手续，放手让经商办厂能人投标，并在受让的地块上相继建起172幢三四层高的商住楼，镇政府利用土地出让筹措的资金，开辟富民大街，并修建7公里长的环镇公路和4条街道，扩建0.46万立方米的芝英工业生产资料专业市场。芝英面貌焕然一新，乡镇工业、商业和农业生产迅速增长。芝英的做法，得到了省和国家建设部领导的好评。芝英被列入金华市农村建制镇规划建设的试点镇。1986年省内许多县来人参观，称赞芝英的做法“有创造性”，是“全省之首”，芝英经验“值得借鉴”。
  1992年3月16日，浙江省人民政府批准永康县列入全省城镇国有土地使用制度改革的试点县之一。是年4月9日，成立永康县城镇国有土地使用权制度改革领导小组。经过一个多月的准备，发出《永康县城镇国有土地使用权出让和转让试行办法》等4个重要文件。5月15日，隆重举行永康县首次城镇国有土地使用权有偿出让招标仪式，将坐落在九铃路边的10块商业用地（面积505.68平方米）、5块住宅用地（面积1387.34平方米）的土地使用权出让给中标者，收取出让金409.7399万元。出让时限分别为50年、70年。
  1993年，市委、市人民政府做出决定，为了加快土地供应转轨速度，增大出让土地比例，对国家建设用地一律实行有偿有期出让的单轨制。低偿起步，分步到位，并根据不同的土地级别实行不同的土地价格。对商业、金融、房地产等经营性用地采用招标拍卖方式，按市场价格出让；对城区工业用地实行全额地价出让；对党、政、军、文化、教育、卫生等机关和公共用地，采取协议方式，以“成本价”出让。1994年，市委、市人民政府专门发文，允许乡镇人民政府，在市土地管理部门指导下，出让工业小区用地的土地使用权，土地使用权出让所提收益由乡镇人民政府用于工业小区开发和集镇建设以及农业开发。同时还允许在工业小区内购建厂房的企业，可以转让土地使用权。通过协议转让的，转让时政府按其享受政策优惠的程度适当参与分成。
  与此同时，市委、市人民政府制订《永康县行政划拨土地使用权管理试行办法》和《关于加快国有城镇集体工商企业产权制度改革的意见》，加强对划拨土地使用权的管理。凡未经市土地管理局批准并办理土地使用权出让手续，未交付土地使用权出让金的土地不得转让、出租、抵押土地使用权；未经土地管理部门批准或骗取批准，未办理变更手续，擅自改变土地用途的，一律按违法占地行为论处，土地收回国有，交足土地使用权出让金。
  按照这些规定，市区和一些建制镇，相继开展了城镇国有土地使用权的出让工作。据不完全统计，截至1995年底，全市采用公开招标方式出让和协议出让的城镇国有土地使用权21.22万平方米。