慈溪市图书馆

房地产业政策调控
  在不断完善房地产市场体系同时，慈溪市根据上级政府房地产调控政策，结合慈溪房地产市场变化实际，多次出台调控政策，经历执行上级政策期（2005年前）、抑制房价上涨期（2005年5月至2009年3月）、稳定房地产市场期（2009年3月至2010年10月）、限购住房期（2010年10月以后）4个阶段。2005年前，慈溪均执行国务院、省、宁波市房地产政策，未出台房地产调控政策。2005年5月，慈溪出台首个房地产调控政策文件，明确普通住房（小于144平方米）标准。2007年1月，市政府办公室转发市建设局等9部门《关于加强房地产市场监管保障住房有效供给的实施意见》，明确新审批、开发的商品住房中90平方米以下套型要占总面积的70％以上，抑制开发商热衷建造大户型商品房势头。2008年，全球金融危机爆发，自下半年始，慈溪商品房呈销量减少、价格下滑势头，房地产市场疲软。次年3月，市政府出台鼓励和促进普通住房消费政策，放宽住房公积金贷款政策，实行购买普通住房契税补贴，差别化减免普通住房交易营业税，暂免征收住房交易印花税、土地增值税，实行有条件的普通住房交易个人所得税补贴，暂停收取房产登记费等相关费用。2010年4月，市政府再次出台房地产调控政策，鼓励自住和改善型购房，分别给予首次购买普通住房房价总额的1％（90平方米及以下）、0.8％（90～144平方米）的补贴。2010年下半年，慈溪房地产市场发生大逆转，价升量增；10月，市政府办公室按照国务院、宁波市关于坚决遏制房价过快上涨精神，出台1户家庭限购1套的限购政策；12月实施商品房预售资金监管办法，防止开发商将预售资金挪作他用，避免商品房建设资金断供。2011年3月，慈溪再次实行房地产调控政策，恢复房产交易全额征收营业税，提高首付比例、房贷利率，限制2套及以上家庭、外来炒房客购房。
  商品房竣工验收备案
  2001年前，商品房竣工时由市建筑安装工程质量监督站进行质量验收，合格后发放质量等级证书。2001年开始由质量验收改为竣工综合验收，是年市城乡建设委员会成立商品房竣工综合验收办公室，综合验收由房地产开发企业申请的竣工商品房，同时补验之前交付的商品房；综合验收合格发放商品房竣工综合验收合格证。2001年，全市21家房地产开发公司开发的39项工程（总建筑面积161.37万平方米）通过竣工综合验收。2004年7月始，改为开发项目竣工综合验收结论。至2006年上半年，全市共有148项工程通过竣工综合验收，面积491.57万平方米。2006年7月，商品房竣工综合验收改为竣工备案，由房地产开发企业邀请相关部门进行综合验收，通过验收向市建设局备案，同时取得备案证明书；是年底，6家房地产开发企业向市建设局提交项目商品房备案文书9个，面积29.93万平方米。至2011年，全市共备案商品房66项、面积338.95万平方米，其中，住宅53项，总面积294.06万平方米，住宅面积占207万平方米；非住宅13项，总面积44.89万平方米。
  商品房预售管理
  1994年，商品房销售实行预售许可制度，商品房建设达到预售许可条件时，房地产开发企业向市城乡建设委员会申请预售许可，审核合格后发给预售许可证，是年共向9家房地产开发企业颁发15件许可证，许可预售商品房面积11.18万平方米，其中住宅11.16万平方米。2011年，全市28家房地产开发企业获得商品房预售许可证30件，许可预售面积194.18万平方米。1994—2011年，全市共发放商品房预售许可证516件，许可预售面积1142.95万平方米，其中住宅790.61万平方米。
  房地产开发企业资质管理
  1988年初，政府尚未监管房地产开发企业，是年11月，省政府办公厅发出《关于加强城市建设综合开发公司管理的意见》，清理、整顿房地产开发企业，实行归口管理、资质审查制度，规定各级别房地产开发企业申报条件和承担开发规模。1989年，市住宅经营公司、市房屋建设开发公司定为三级房地产开发企业，市房产经营部定为四级房地产开发企业。20世纪90年代初，慈溪房地产业兴起，全市有关镇乡、部门、单位兴办房地产开发企业，市外房地产开发企业进驻慈溪，共同开发房地产市场，仅1992年批准成立房地产开发企业30家。至1998年，全市房地产开发企业发展至35家，其中二级房地产开发企业7家。2000年，全市再次开展房地产开发企业清理换证工作，共审查房地产开发企业49家，其中市内企业34家、市外企业15家。2002年4月，调整房地产开发企业资质管理办法，采用属地管理、逐级上报原则，实行定期审批、逐级晋升制度，每年审批2次。2003年，全市审批成立房地产开发企业10家，年审房地产开发企业资质29家，其中4家企业资质各晋升一级。2004—2011年，新成立房地产开发企业69家，年审房地产开发企业资质354家次，其中升级39家次、降级7家，注销26家。至2011年，全市有79家房地产开发企业，其中二级资质9家、三级资质15家。
  房屋安全管理
  早期房屋安全管理由建设行政部门下属的房地产管理处负责，重点组织房屋安全鉴定；根据房屋所有人申请依法进行鉴定，出具鉴定报告。1988—1993年，共无偿鉴定房屋171起。1995年11月，市房地产管理处增设危险房屋管理办公室，开始履行房屋使用安全管理职能。1996年2月始，实行有偿鉴定，收费标准为住宅类每平方米0.50～1.50元，非住宅类每平方米0.70～2.00元。2001年10月增设市房屋安全鉴定办公室，是年查实危险房屋和局部危险房屋634幢（户），建筑面积8.10万平方米。2002年，市建设局开始行使房屋使用安全管理职权，房屋安全鉴定工作仍由市房屋安全鉴定办公室实施。2003年4—6月，全市范围内开展危险房屋安全普查工作，重点检查建设年代较早，无证设计、无证施工、无质量监督的住宅及公共场所，共查出问题房屋922处，面积5.11万平方米。2006年6—7月，专项检查全市学校、幼儿园房屋质量，发现局部危险房屋9处，危险房屋11处。1998—2011年，市房地产管理中心、市房屋安全鉴定办公室累计鉴定房屋4046起，发现危险房屋或局部危险房屋2267起，建筑面积45.28万平方米，其中危险房屋1408起，要求拆除房屋面积19.20万平方米；危险（局部危险）房屋中，使用30年以上的占56.1％，砖木结构、木结构、简易结构占38.8％。
  白蚁防治
  慈溪白蚁防治机构设立始于1966年。1988年初，白蚁防治由1986年成立的县白蚁防治站负责，工作重点由防治转向预防。1989年签订预防合同81份，面积18.03万平方米，实际完成13.00万平方米。1994年，市城乡建设委员会下发《关于认真做好新建房屋白蚁防治工作的通知》，6月召开白蚁防治工作会议，与22个镇（乡）签订白蚁防治责任书，将白蚁防治工作纳入镇（乡）政府职责。1997年8月，开始将白蚁预防合同作为核发《建设工程规划许可证》的前置条件。1998年3月，市白蚁防治站更名为“市白蚁防治所”。2004年、2005年对虞洽卿故居、全市162棵古树名木开展白蚁调查与防治。2006年，市白蚁防治所和慈溪市希望物业管理有限公司联合研制成功白蚁监测装置，为监测区域确定有否蚁害、白蚁种类及蚁害程度等提供参考。1988—2011年，治理受白蚁侵害房屋面积10.84万平方米。2011年3月对鸣鹤风景区内明清古建筑实施白蚁防治。1990—2011年，共签订新建房屋预防白蚁合同面积6729.28万平方米。
  拆迁管理
  管理机构 1988年初，慈溪拆迁管理机构为1985年设立的慈溪县浒山城镇拆迁指挥部，1989年11月更名为“旧城改造办公室”。1992年12月，确定市房地产管理处为城市建设房屋拆迁管理主管单位。2000年4月，市政府按拆迁房屋土地性质划分拆迁管理职能，市房地产管理局负责城市国有土地房屋拆迁管理，集体土地房屋拆迁管理由市土地管理局负责，可以将城区中集体土地上的房屋拆迁管理职能委托市房地产管理局履行。2002年7月，将城市国有土地房屋拆迁管理职责赋予市建设局，同时中心城市规划区外国有土地房屋拆迁管理可委托市国土资源局负责，规划区内集体土地房屋拆迁管理可委托市建设局负责。2005年3月，建设局设立拆迁管理办公室。2008年6月，市国土资源局主管全市征收集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作，形成国有土地、集体土地房屋拆迁管理分别由市建设局、市国土资源局管理的格局。
  拆迁政策 1988年初，继续实施1985年制订的《慈溪县国家建设拆迁房屋暂行规定》。1988年4月，印发《慈溪县县城建设拆迁房屋试行办法》，修改完善1985年政策，按拆迁房屋所有者身份（农民、居民）确定安置补偿方式，同时明确补偿价格；之后，在历次拆迁政策修订中，进一步细化住宅与非住宅区分条件、地段差异、农民身份确定、房屋合法性界定、安置房调节系数及奖励办法等相关内容，便于具体操作，体现拆迁政策的合理性。2008年6月，市政府印发《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》，集体土地房屋拆迁政策从城区国有土地房屋拆迁政策中分离；同年10月，与之配套的《2008年度慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准》出台。至2011年，慈溪12次制定或修改拆迁政策，14次（其中2次在政策的附件中）公布房屋拆迁补偿安置价格及有关费用标准，1次公开拆迁程序。
  拆迁许可 1988年初，拆迁按1985年颁布的《慈溪县国家建设拆迁房屋暂行规定》实施，仅以主管部门的文件批复形式准予拆迁（1985—1987年，共准予拆迁项目13个，面积13242平方米）。1992年12月，宁波市政府发布《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》，明确实行拆迁许可证制度。1993年，颁发拆迁许可项目1个，计2945平方米。1988—2011年，全市共发放、办理拆迁许可证项目159个，累计许可拆迁面积227.48万平方米；延期许可项目111个，占拆迁许可的69.8％。
  拆迁纠纷救济 房屋拆迁涉及被拆迁户切身利益，影响被拆迁户生活；因形势发展显现拆迁涉及利益巨大，被拆迁户期望值与政策发生冲突时，拆迁信访、拆迁行政复议和行政诉讼、拆迁裁决和强制执行随之出现，逐渐成为拆迁管理的重点与难点。据统计，2003—2011年，被拆迁户书面信访194件，平均每年21件；6户被拆迁户向政府提出拆迁行为行政复议申请；共提起行政诉讼34件，其中2008年13件；共受理拆迁裁决申请110件，其中2003年、2006年、2008年、2011年分别为28件、20件、25件、3件，作出裁决共79件，占受理量的71.8％；实行强制执行27件，主要集中于2003年、2004年，各10件。
  物业监管
  慈溪物业管理出现于20世纪90年代中期。1997年，市城乡建设委员会设立房地产管理科，履行物业管理监管职能。1999年开始收缴“物业两房”（物业管理用房、物业经营用房）。2000年4月，市政府印发《慈溪市住宅小区物业管理暂行办法》，物业管理提前至初期物业（2003年改称为前期物业）。此后，市政府建设管理部门制订物业管理招投标、物业维修资金、“物业两房”权属登记、物业纠纷等监管政策，规范物业管理秩序。10月，开始实施住宅小区物业管理公开招标，孙塘新村为慈溪首个物业管理公开招标的住宅小区。2002年，市外物业服务企业进驻慈溪，开展物业服务。2004年8月，市建设局成立物业科，专职监管全市物业管理。2007年5月成立物业管理纠纷快速处理工作领导小组，确定工作原则、流程，形成物业纠纷调解与诉讼之间无缝衔接的调解工作模式，为全国首创，至2011年共调解处理101个住宅小区，欠费业主3191户，清欠率80.5％。
  物业企业 1994年8月，市房地产管理处设立慈溪市物业管理公司，为慈溪首家物业企业，标志慈溪物业管理开始。1999年，全市共有物业企业2家。次年，全市新增物业企业5家，管理住宅小区、楼宇21个，面积133万平方米。2002年，2家市外物业企业进驻慈溪，成立分公司，与15家市内企业共同开拓慈溪物业市场。此后，成立多家物业企业，多家市外物业企业进驻慈溪，也有多家物业企业退出市场。2006年，慈溪市城市物业有限公司资质晋升为二级。2007年有2家物业企业晋升为二级，2009年有1家物业企业资质升为一级。2011年，全市共有慈溪物业企业55家，其中资质一级2家、二级3家、三级28家，进驻慈溪的市外物业企业17家，其中资质一级11家、二级5家；全市实施物业管理项目273个，其中住宅小区121个，建筑面积614.29万平方米；办公楼宇58个，建筑面积128.11万平方米；工业企业、医院、学校、商场等42个，建筑面积153.45万平方米；村镇河道、道路、菜场、专业市场、公园等保洁服务52个，面积167.98万平方米。
  物业两房 1999年，市城乡建设委员会依据《宁波市住宅小区物业管理条例》，收缴城区住宅小区物业管理用房3855平方米、物业经营用房3625平方米，汇集“物业两房”折价款90.90万元，移交“物业两房”7480平方米。2000年，根据《慈溪市住宅小区物业管理暂行办法》，住宅小区按总建筑面积3‰和4‰的比例配置物业管理用房和物业经营用房，是年全市共收缴、移交“物业两房”557平方米，收取“物业两房”折价款215.57万元。2002年，接受物业管理用房230平方米、物业经营用房712平方米，用历年“物业两房”折价款购买“物业两房”1373平方米，共移交2642平方米。至是年末，全市累计向属地居委会移交“物业两房”12022平方米。此后，收缴并同时移交“物业两房”。至2011年，全市共有“物业两房”66114平方米。
  物业维修资金 2000年4月，慈溪出台《慈溪市住宅小区物业管理暂行办法》《关于确定物业维修资金标准的通知》，多层建筑物业维修资金按建筑面积每平方米25元收取，5月开始收缴，是年收缴物业维修资金1601.51万元，支付3万元，年末余额1598.51万元。2002年12月，7层以上商品房物业维修资金调整为每平方米45元。2005年10月，调整低层物业维修资金收取标准和使用范围，调整后的标准为每平方米7.50元。至2011年，全市累计收缴物业维修资金23663.05万元，支付1916.14万元，余额21746.91万元；累计增值877.62万元。
  房产中介管理
  1990年9月，市房地产管理处设立房地产交易所，履行房地产交易监管职能，同时提供房地产交易中介服务。1999年4月，市房地产测绘所成立，隶属市房地产管理局，提供房地产测绘服务。2002年，整顿房地产中介信息所，共查处无营业执照、无登记备案、无资质信息所56家。2004年4月，市建设局制订《慈溪市房产测绘市场行政监管暂行办法》，委托市房地产管理中心实施全市房产测绘市场的行政监管，保护房屋权利人的合法权益。2005年，年检房地产价格评估机构1家；核准房产测绘机构经营资质6家，进驻慈溪备案2家。2006年，调整《房产测绘单位不良行为扣分标准》，抽查测绘机构业务，进行网络化管理培训；制订《慈溪市整顿和规范房地产价格评估工作实施方案》，专项检查3家评估机构业务，提出整改意见。至2011年，全市共有房地产价格评估企业3家，均为三级资质；房地产测绘资质企业6家，其中丙级2家；专业房地产经纪服务机构和注册兼营房地产经纪服务项目企业161家，其中个体经营户61家、公司型企业100家，在市建设局备案的仅4家。