慈溪市图书馆

一、业务受理范围
  全市变更土地使用者、土地性质、土地用途等土地使用情况的土地使用权交易（其中中心城区规划控制区内所有非住宅用地和划拨性质的住宅用地由市城投办受理）。
  二、业务受理地点
  国土资源局：土地交易中心3、4号窗口，市联合审批中心51、52号窗口；
  市城投办：土地交易中心5号窗口，市联合审批中心53、54号窗口。
  三、业务分类
  （一）集体宅基地征用、补办出让后转让
  （二）集体建设用地征用、出让（转让）
  （三）国有划拨土地使用权补办出让
  （四）国有划拨土地使用权（补办出让后）转让
  （五）国有出让土地使用权转让
  （六）国有出让土地使用权合同变更
  （七）转制企业土地资产处置
  四、交易管理工作流程及工作内容
  （一）基层土管所（分局）初审（其中房产开发公司开发的公寓式套房除外）
  1.实地踏勘，审查当事人申办的事项是否符合有关规定；
  2.审查当事人提交的资料是否齐全、有效；
  3.提出初审意见。
  （二）业务窗口受理
  1.审查当事人提供的资料是否齐全、有效；
  2.开具业务受理单；
  3.业务情况登记；
  4.告知业务办理等相关情况。
  （三）经办人员办理
  1.对标的地产进行实地踏勘，审查是否符合交易条件；
  2.根据标的地产的交易情况，对提供的资料再次审查；
  3.提出核准意见；
  4.计算各项税费。
  （四）所、局负责人审核
  1.审查交易事项是否符合有关规定；
  2.核准各项税费；
  3.提出审核意见。
  （五）市政府审批（适用办理集体宅基地征用、补办出让后转让的类型）
  （六）地籍科登记
  1.审查确权条件是否符合；
  2.提出确权意见；
  3.打印、校对土地使用证。
  （七）窗口发证
  1.通知当事人缴纳税费；
  2.凭业务受理单和当事人身份证等证件发放权证。
  五、转让条件和初审提交资料
  （一）集体宅基地征用、补办出让后转让
  1.集体宅基地必须符合下列五个条件方可转让
  （1）已领取集体土地使用证或提供由国土资源局出具的土地权属证明；
  （2）满足下列条件之一：①法院司法文书决定的；②房屋所有权证已于1999年4月1日前办理转让登记的；③经三分之二以上村民代表同意征用、出让并转让的（城区四十平方公里除外）；
  （3）村集体经济组织和镇政府同意征用；
  （4）转让房屋不属于应拆未拆范围；
  （5）转让方不得再申请宅基地。
  2.集体宅基地征用、补办出让和转让需提交下列资料：
  （1）土地使用证或土地权属证明；
  （2）转让协议（或凭已生效的司法文书和协助执行通知书）；
  （3）转让双方个人身份证或法人资格证明和法定代表人身份证（复印件）；
  （4）涉及共有产权转让的附共有人证明、身份证及书面意见，非共有产权的应附有效证明；
  （5）委托办理的提供授权委托书和代理人身份证；
  （6）房屋使用权证（复印件）；
  （7）标准宗地图（4份）；
  （8）若2/3以上村民代表同意转让的，另提供村民代表大会会议纪要，并出具有转让方不再申请宅基地的承诺书；
  （9）若分割转让的，提供勘测成果资料；
  （10）慈溪市国有土地使用权出让统一征地协议书（2份）；
  （11）慈溪市国有、集体建设用地（征用出让）转让申请审批表；
  （12）慈溪市国有土地使用权出让合同（划拨土地补办出让）（2份）；
  （13）慈溪市土地使用权登记申请表；
  （14）需要提供的其他资料。
  注：法院司法文书决定的视实际情况可不提供转让方有关资料。
  （二）集体建设用地征用、出让（转让）
  1.集体建设用地必须符合下列5个条件方可办理征用、出让手续。
  （1）已领取集体建设用地使用证或提供由市国土资源局出具的土地权属证明；
  （2）村集体经济组织和镇政府同意征用；
  （3）无违法用地行为；
  （4）权属无争议，并符合城建规划部门有关要求；
  （5）工业用地的受让方应为工业企业，仓储用地的受让方为非自然人。
  2.集体建设用地征用、出让需提供下列资料
  （1）土地使用证或土地权属证明；
  （2）土地使用权权属来源证明；
  （3）申请报告；
  （4）转让（制）协议；
  （5）转、受让双方营业执照和法定代表人身份证。涉及转让的提供主管部门（或产权所有人）意见；转制的提供转制文件（企业改革领导小组办公室批复的参照业务分类“7”）；
  （6）城镇规划部门意见；
  （7）委托办理的提供授权委托书和代理人身份证；
  （8）房屋所有权证（复印件）；
  （9）标准宗地图（4份）；
  （10）若分割转让的，提供勘测成果资料；
  （11）征地协议；
  （12）慈溪市集体建设用地（征地出让）转让申请审批表；
  （13）慈溪市国有土地使用权出让合同（划拨土地补办出让）（2份）；
  （14）慈溪市土地使用权登记申请表；
  （15）需要提供的其他资料。
  注：法院司法文书决定的，转让方的有关资料可视实际情况确定。
  （三）国有划拨土地使用权补办出让
  该项业务包括划拨土地按原用途补办出让或按改变后的用途补办出让。
  1.国有划拨土地使用权必须符合下列五个条件方可补办出让
  （1）已领取土地使用证或提供由国土资源局出具的土地权属登记证明；
  （2）符合市政发〔2002〕21号文件有关规定，不属于应储备的土地范围；
  （3）无违法用地行为；
  （4）权属无争议，并符合城建规划部门有关要求；
  （5）工业用地受让方应为工业企业，仓储用地的受让方为非自然人。
  2.国有划拨土地使用权补办出让手续需提交下列资料：
  （1）土地使用证或土地权属证明；
  （2）用地单位要求补办出让的申请报告；
  （3）当事人身份证或法人资格证明和法定代表人身份证（复印件）；
  （4）机关、团体、事业单位、企业的土地需有上级主管部门或企业章程规定的机构（董事会、股东会等）同意的意见书，个人附非共有产权有效证明或共有人证明、身份证及书面意见；
  （5）城建规划部门意见；
  （6）委托办理的提供授权委托书和代理人身份证；
  （7）有资质的地价评估机构评估报告和地价认定机构意见；
  （8）慈溪市国有土地使用权变更申请审批表；
  （9）慈溪市国有土地使用权出让合同（划拨土地补办出让）（2份）；
  （10）慈溪市土地使用权登记申请表；
  （11）标准宗地图（4份）；
  （12）要提供的其他资料。
  （四）国有划拨土地使用权（补办出让后）转让
  1.国有划拨土地使用权必须满足下列11个条件方可转让
  （1）已领取土地使用证或提供由国土资源部门出具的土地权属证明；
  （2）当事人所有共有权人及上级主管部门同意变更，且符合资产转让有关操作程序；
  （3）符合市政发〔2002〕21号文件有关规定，不属于土地储备范围；
  （4）无违法用地行为；
  （5）权属无争议，并符合城建规划部门有关要求；
  （6）工业用地的受让方应为工业企业，仓储用地的受让方为非自然人；
  （7）房地产开发用地的受让方必须为有房地产开发资质的企业，房地产开发企业获得土地原则上必须通过公开、公平、公正的竞争方式，如确实不能采用公开方式的，须经集体讨论决策，并在土地交易中心内发布公告后办理相关手续；
  （8）实行土地使用权交易价申报制度，如申报价等于或低于基准地价20％的，由政府先行收购；
  （9）转让的土地上有建成房屋的，办理土地使用权变更手续时，必须提供房屋所有权证（因特殊原因不能登记的除外）；
  （10）涉及房地产权益公开处置的，必须事先征得规划、国土资源部门同意，并出具相关意见书，否则，对不符合规划和国土资源管理有关规定的不予办理变更手续；
  （11）补办出让手续。
  2.国有划拨土地使用权补办出让、转让需提交下列资料：
  （1）土地使用证或土地权属证明；
  （2）转让协议（或凭已生效的司法文书和协助执行通知书）；
  （3）当事人身份证或法人资格证明和法定代表人身份证（复印件）；
  （4）机关、团体、事业单位、企业的土地需有上级主管部门或企业章程规定的机构（董事会、股东会等）同意的意见书，个人附非共有产权有效证明或共有人证明、身份证及书面意见；
  （5）城建规划部门意见；
  （6）委托办理的提供授权委托书和代理人身份证；
  （7）房屋所有权证（复印件）；
  （8）有资质的地价评估机构评估报告和地价认定机构意见；
  （9）法院裁决转让的，提供有效的民事裁定书和协助执行通知书；
  （10）标准宗地图（4份）；
  （11）若分或分摊转让的，另提供勘测成果资料或面积分摊表；
  （12）若整幢综合楼和住宅楼分转让的，另提供验收报告；
  （13）慈溪市国有土地使用权变更申请审批表；
  （14）慈溪市国有土地使用权出让合同（划拨土地补办出让）（2份）；
  （15）慈溪市土地使用权登记申请表；
  （16）需要提供的其他资料。
  （五）国有出让土地使用权转让
  1.国有出让土地使用权需满足下列11个条件方可转让
  （1）缴清所有费用并已领取土地使用证或提供由国土资源局出具的土地权属证明；
  （2）当事人所有共有权人及上级主管部门同意转让，且符合资产转让有关操作程序；
  （3）符合市政发〔2002〕21号文件有关规定，不属于土地储备范围；
  （4）无违法用地行为；
  （5）转让标的四至清晰，权属无争议，且符合城建规划部门有关要求；
  （6）工业用地的受让方应为工业企业，仓储用地的受让方为非自然人；
  （7）房地产开发用地的受让方必须为有房地产开发资质的企业，房地产开发企业获得土地原则上必须通过公开、公平、公正的竞争方式，如确实不能采用公开方式的，须经集体讨论决策，并在土地交易中心内发布公告后办理相关手续；
  （8）实行土地使用权交易价申报制度，如申报价等于或低于基准地价20％的，由政府先行收购；
  （9）按出让合同规定的时间要求投资开发并完成总投资的25％以上，属于房屋成片开发的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地，形成工业用地或者其他建设用地条件；
  （10）转让的土地上有建成房屋的，办理土地使用权变更手续时，必须提供房屋所有权证（因特殊原因不能登记的除外）；
  （11）涉及房地产权益公开处置的，必须事先征得规划、国土资源部门同意，并出具相关意见书。否则，对不符合规划和国土资源管理有关规定的不予办理变更手续。
  2.国有出让土地使用权转让需提交下列资料
  （1）土地使用证或土地权属证明；
  （2）转让协议；
  （3）土地使用权出让合同；
  （4）当事人企业营业执照（行政、事业单位代码证）、法定代表人身份证或个人身份证和共有（实际）产权人证明及意见；
  （5）有资质的土地评估机构评估报告和地价认定机构意见；
  （6）委托办理的提供授权委托书和代理人身份证；
  （7）房屋所有权证（复印件）；
  （8）标准宗地图（4份）；
  （9）法院裁决转让的，另提供有效的民事裁定书和协助执行通知书；
  （10）若分割或分摊转让的，另提供勘测成果资料或面积分摊表；
  （11）若整幢综合楼和住宅楼分割转让的，另提供验收报告；
  （12）慈溪市国有土地使用权变更申请审批表；
  （13）慈溪市国有出让土地使用权转让合同（2份）；
  （14）慈溪市土地使用权登记申请表；
  （15）需要提供的其他资料。
  （六）国有出让土地使用权合同变更
  该项业务是指出让土地改变用途、容积率等原出让合同约定的土地使用条件。
  1.出让土地使用权符合下列6个条件方可办理合同变更手续
  （1）缴清所有费用并已领取土地使用证或提供由国土资源部门出具的土地权属证明；
  （2）受让方提出申请；
  （3）受让方所有共有权人或资产主管部门同意变更；
  （4）符合市政发〔2002〕21号文件规定，不属于土地储备范围且符合变更条件；
  （5）变更的土地使用权四至清晰，权属无争议，并符合城建规划部门有关要求；
  （6）工业用地的受让方应为工业企业，仓储用地的受让方为非自然人。
  2.国有出让土地使用权合同变更需提交下列资料
  （1）土地使用证或土地权属证明；
  （2）申请报告；
  （3）企业营业执照（行政、事业单位）、法定代表人身份证或个人身份证和所有共有（实际）产权人身份证及意见；
  （4）原土地出让合同（复印件）；
  （5）城建规划部门意见书（附图）；
  （6）有资质的土地评估机构评估报告和地价认定机构意见；
  （7）委托办理的提供授权委托书和代理人身份证；
  （8）标准宗地图（4份）；
  （9）慈溪市国有土地使用权变更申请审批表；
  （10）慈溪市国有出让土地使用权出让合同变更协议（出让土地改变用途、容积率等土地使用条件）（2份），涉及房地产开发用地的，另行签订《土地使用权出让合同》；
  （11）慈溪市土地使用权登记申请表；
  （12）需要提供的其他资料。
  （七）转制企业土地资产处置
  1.转制企业土地资产处置必须满足下列2个条件
  （1）转制单位属于国有、城镇集体企业，并经市企业改革领导小组办公室同意；
  （2）向外转让房地产必须符合资产处置的有关操作程序。
  2.提供资料
  （1）企改办批复及企业转制方案（复印件）；
  （2）国土资源部门出具的地价确认书；
  （3）若属划拨土地使用权补办出让手续的，另提供出让金减免表。转制企业转让土地使用权，按市政府办理转制企业政策规定作个案处理，并应根据其土地使用权类型及办理类型提供相应资料。
  六、交易费用收取标准
  （一）出让金
  1.划拨土地使用权经批准同意改变用地性质和使用条件入市交易的，在委托具有资质的评估机构评估地价的基础上，对2002年1月1日后批准划拨的土地，按标定地价全额补缴出让金；对2002年1月1日前批准划拨的土地，按以下标准补缴土地出让金：
  （1）中心城区规划控制区（70平方公里，下同）范围内：
  用于房地产和商业用途的，按标定地价的70％补缴；
  用于工业用途的，按标定地价的20％补缴。
  （2）中心城区规划控制区范围外：
  用于房地产和商业用途的，按标定地价的40％补缴；
  用于工业用途的，按标定地价的20％补缴。
  （3）私人非公寓式住宅用地按基准地价的20％补缴（其中超面积部分按基准地价全额收取）；私人公寓式住宅按原标准补缴。
  集体建设用地要求入市的，经规划部门同意后，办理征用出让手续，出让金参照上述标准补缴。
  2.土地经批准同意改变用地性质和使用功能等用地条件的，在委托具有资质的评估机构评估改变前后的地价的基础上，对2002年1月1日后批准出让的土地，全额补缴地价差额；对2002年1月1日前批准出让的土地，按以下标准补缴出让金：
  （1）中心城区规划控制区范围内，按改变后与改变前的标定地价差额的90％补缴：
  （2）中心城区规划控制区范围外，按改变后与改变前的标定地价差额的60％补缴，
  注：补交出让金的项目按出让金的3％缴纳土地契税。
  （二）交易税
  1.中心城区规划控制区范围内纯土地转让，代征：
  （1）契税：按评估总额的3％收取；
  （2）营业税：按评估总额的5％收取；
  （3）城市建设维护税：按营业税的7％收取；
  （4）教育费附加：按营业税的4％收取；
  （5）印花税：按评估总额的万分之五收取；
  （6）增值税：根据增值比例分别按照增值额度的30％、40％、50％、60％收取。
  2.中心城区规划控制区房地产转让除有出让金缴纳项目的按出让金的3％收取土地契税外，无其他代征项目。
  3.中心城区规划控制区范围外纯土地转让按现出让金标准的3％收取土地契税。
  4.中心城区规划控制区范围外房地产转让除有出让金缴纳项目的按出让金的3％收取契税外，无其他代征项目。以上纯土地转让是指符合转让条件但转让的土地上当事人未登记房屋所有权的土地使用权转让。房地产转让是指转让的土地上当事人已登记房屋所有权的土地使用权转让。
  （三）变更登记费（按甬土发〔2000〕141号文件）
  七、几项优惠政策
  （一）国有、城镇集体企业改制享受的优惠政策根据慈企改办〔1997〕4号文件规定，使用划拨土地的企业补办出让手续，出让金一般按标定地价的20％收取，同时凭提供的出让金减免表可享受减免政策。
  （二）镇、村集体企业转制享受的优惠政策在集体建设用地征用、出让（转让）中属镇、村集体企业转制的，出让金按同类标准的80％缴纳。
  （三）关于拆迁户购买旧住宅享受的优惠政策根据慈政办通〔1997〕363号文件意见，对自行购买旧住宅作为安置用房的拆迁户免交与原拆迁
  房屋同等面积部分的土地出让金。
  （四）关于投融资政策出台前房地产公司已售的住宅用地性质的“营业用房”改变土地用途的处理办法：
  根据市政办抄〔2001〕8号文件意见，对2001年4月1日前出售的原批准用途为住宅的商业用房变更土地用途，同意其按照投融资政策出台前的标准补交出让金，办理该项业务由投融资公司出具相关的联系单。
  （五）关于个人购买住宅用房出让金减半的优惠为减轻城镇居民负担，对个人购买住宅用房（不包括改变为住宅的），出让金和契税减半收取。
  八、几种特殊情况的处理办法
  （一）房地产交易中原权利人不配合或当事人找不到的，需由法院确认买卖协议的有效性，凭法院出具的予以强制过户的裁决、判决书和协助执行通知书，予以办理。原协议已经公证的，可直接办理。
  （二）营业执照已注销（吊销）企业的房地产处置，已清算的，按清算小组处理意见办理（包括破产企业），但需附清算小组成立的文件；未清算的，由章程规定有处置权的人员（机构）办理，并附工商注销证明和有关人员书面意见书。
  （三）国有、集体（包括国有城镇集体、乡镇集体）企业因转制组建新企业或过户，原企业已注销的，要提供工商注销证明，转让方由主管部门盖章代替。
  （四）土地使用权过户中涉及共用分摊的，当事人必须先行分割其房产，凭分割后的房屋所有权证办理土地使用权过户手续。
  （五）房地产为房屋所有人一人所有的，房地产转让时，应在受理窗口填写非共有财产的具结书。
  （六）离婚后办理夫妻共有房地产转让的，应提供有效的离婚证明（包括法院的调解书、判决书，
  婚姻登记机关颁发的离婚证）及所附共有房地产归属的协议。
  （七）权利人死亡或受让人死亡的，房地产转让时，其遗产的继承处置权必须经公证机关公证。
  （八）权利人未成年的，房地产转让时，应由监护人代为办理，并不得侵害未成年人的合法利益。