慈溪市图书馆

慈土资发〔2002〕40号
  各镇（街道）土地管理所（分局）、慈溪经济开发区土管所：
  为进一步规范土地登记发证行为，更好地保护土地权利人的合法权益，根据国家《土地登记规则》和《浙江省土地登记办法》规定，针对土地登记发证工作中出现的各种问题，本着尊重历史、面对现实、解决问题、规范登记的精神，结合我市实际，现就有关问题提出以下若干处理意见：
  一、关于住宅小区房屋分宗分摊土地登记问题
  （一）公寓楼房，在小区内以每一幢楼为单位划分共用宗地，本幢楼建筑占地（投影）面积与本幢楼建筑面积之比为该幢楼土地分摊系数，每户建筑面积与该幢楼土地分摊系数之积为该户土地分摊面积。建筑占地（投影）面积以有资质的土地勘测单位勘测为准；建筑面积以建设部关于建筑面积计算标准为依据，由房屋开发单位提供并经市房管部门核准。同幢楼内的未计入建筑面积的车库、架空层等辅房，在计算土地分摊系数和土地分摊面积时，视同建筑面积一并计算。
  封闭式单独一幢主体公寓楼房的，可视为一个共用宗地，进行土地分摊。
  （二）独院别墅和可分割的联体别墅，应当单独划分宗地确定土地面积。
  （三）分户独立使用的一楼院落及住宅楼之外的分户车库、仓储等辅房的占地，以实际使用面积确定土地面积。
  （四）住宅小区内楼前楼后绿地、出入行路、小区主要道路、中心绿地等只登记，不发证。
  （五）房屋开发单位在地上建筑物竣工验收时向镇（街道）、市国土资源部门提交以下一式二份资料：1.住宅小区用地验收申请表；2.现有土地使用证书；3.有资质的土地勘测单位勘测的整个小区的用地面积，每幢楼的建筑占地（投影）面积；4.经市房管部门核准的建筑面积及辅房面积，分户的建筑面积及辅房面积；5.侮户分摊土地面积；6，有关图件。接受市国土资源部门的建设用地复核验收。住宅小区分期开发的，可实行分期提供资料，分期验收。
  待复核验收合格后，镇（街道）土管所（分局）凭上述资料和用户购房凭证等有关资料可直接办理每户的土地登记发证。
  （六）一幢楼房屋分割转让时需分宗分摊土地登记的，参照以上办法办理。
  二、关于农村宅基地登记问题
  （一）个人新建、翻建、扩建房屋占用土地的，房屋竣工后实行验收制度。房屋竣工后，镇（街道）土管所（分局）派员实地验收，填写验收单，验收合格的将验收单移交给各镇（街道）地籍员，作为土地登记确权依据。如批文中已注明旧房需拆除或调剂的，在验收时一并验收，在验收单上注明，其土地使用证予以注销；对超过批准面积用地的不予登记。如确属慈政发〔2002〕37号文件第二十九条规定情形的，须经依法处理后，方可按实际使用面积登记，但在土地证书备注栏中注记超规定面积的数量。对超占部分的地上建筑物，遇征地拆迁、村镇改造时不予补偿。
  （二）农村宅基地应以建筑物投影面积为土地登记面积，以前已发证的以墙壁外侧作为登记面积的，在今后的土地转让、变更登记过程中应逐步更正。
  （三）因房屋继承或分户而引起土地使用权转移的，须凭村（居）委会鉴证的或经公证机关公证的房屋分家析产协议，户籍所在地的派出所的分户户籍证明，已变更的房屋产权证书，方能办理土地变更登记。
  （四）原集体经济组织土地被全部征用，并被批准已撤销建制的，其宅基地按国有划拨住宅用地登记。因小城镇改革试点等原因农民转为城镇居民后，原集体经济组织建制保留的，仍按集体所有宅基地登记。
  （五）因房屋调剂而引起土地使用权转移的，属本集体经济组织成员的，经批准可直接办理集体土地使用权变更登记，如原土地使用面积和调剂后总使用面积超过享受面积规定标准并难以拆除的，应在土地证书备注栏中注记超规定面积的数量。对超占部分的地上建筑物，遇征地拆迁、村镇改造时不予补偿。非本集体经济组织成员的房屋买卖应按规定办理土地使用权转让手续。
  三、关于地籍调查和宗地界址确认问题
  对宗地的权属、界址和面积等登记要素的确定，必须由土地登记工作人员进行实地调查核实，对企事业单位的土地使用权须由有资质的土地勘测单位进行土地勘测，单位用地和宅基地宗地界址调查确认表必须由土地所在地的镇（街道、区）地籍调查人员、土地测量员和指界的土地权利人或委托代理人共同签字盖章，最后由土地所在地的镇（街道、区）土管所（分局）确认盖章。
  四、关于土地用途的登记问题
  （一）出让土地使用权应严格按出让合同规定的用途进行登记，房地产开发企业未按出让合同规定擅自改变用途开发土地的，不予登记。对确属城建规划需要调整或改变用途开发的，须经城建规划部门同意，并办理用途变更手续，签订变更出让合同后，方可按实际用途进行登记。综合用途的土地在分割转让时已有明确的单一功能的，要在括号中注记实际用途，如综合（住宅）、综合（商业）等。
  （二）行政划拨或集体土地使用权须按城建规划部门确定的用途进行登记，对于历史遗留的不
  能提供土地用途证明的，经地籍调查后可按实际土地用途登记。
  （三）未按规定用途使用土地的，经依法处理后方可办理土地登记。
  五、关于土地使用权分割转让和整体转让的土地登记问题
  （一）土地使用权分割转让和整体转让必须进行权属调查，如分割转让以及整体转让中原土地证书上的地籍测量图件属未经有资质的土地勘测单位勘测的图件的，必须先进行地籍测量、权属调查、宗地界址确认，再办理土地转让和土地变更登记。
  （二）人民法院民事裁定的或经村民代表三分之二以上人数同意转让的农村宅基地，须先进行地籍丈量、权属调查、宗地界址确认，再办理征地、出让土地和土地变更登记。
  六、关于土地证书的遗失补发问题土地证书应由土地权利人妥善保管。土地证书确实遗失的，土地权利人应及时向土地所在地村和镇（街道、区）土管所（分局）申请，再到市国土资源局核查档案，办理相应手续，并在《慈溪日报》上刊登遗失声明，声明刊登之日起六十日内无异议的，经批准可补发土地证书。
  个别农村宅基地初始登记土地证书遗失数量较多的，有关当事人、责任人须说明原委，在市国土资源局核查档案，经局核准后，可由镇（街道）土管所（分局）在土地所在的村进行张榜公告六十日内无异议的办理补发土地证书。在核查档案时发现原土地登记资料不全的，应重新进行地籍丈量、权属调查、宗地界址确认后，方能办理土地登记手续。
  二〇〇二年九月二十六日