慈溪市图书馆

土地登记制度是一项重要法律制度。土地登记主要是权利登记，目的是确定土地权属，维护土地交易秩序，加强土地管制，促进土地合理利用。土地登记内容，主要包括权利主体、权利客体及其权利合法性证明。权利合法性证明主要是权属性质和权属来源。
  根据《中华人民共和国宪法》，我国实行土地公有制，土地分全民所有（即国家所有）与集体所有。目前登记的权属性质分为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权及土地他项权利。土地权利人是土地权利的主体，即权利的归属。土地权利的客体为权利人所管辖的地块及其建筑物。土地权属来源：指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地权属来源合法，是确认土地所有权和使用权的必要条件。
  一、土地权属登记
  （一）国有土地使用权登记
  属于单位和个人在中华人民共和国成立前沿用下来的土地，国家划拨的国有土地，国家征用集体的土地，使用依照国家政策由集体所有转为国家所有的土地，使用有偿出让、国家入股、国家出租或授权经营的国有土地，使用其他国有土地。
  （二）集体土地所有权登记
  由农民在农业合作化时期，土地入社转集体所有的土地。1960年规定的生产队范围内的土地，按《中华人民共和国宪法》第九条规定，集体所有的森林、山岭、草原和滩涂等。除国家所有以外农村和城市郊区的土地，农民的宅基地、自留山、自留地和善意占有集体闲置20年以上的为占有者集体所有，与国家或集体交换的土地，乡、镇集体企业已经合法占用的集体土地属乡、镇集体农民所有。
  （三）集体土地使用权登记
  1.宅基地集体土地使用；
  2.农村企事业单位集体土地使用。（四）土地他项权利登记土地他项权利是土地使用权和所有权以外的土地权利。根据国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权可以依法“出让、转让、出租和抵押”，明确规定土地使用权与他项权利的权属性质。
  二、土地登记程序
  根据国家土地管理局《土地登记规则》，土地登记以县级行政区域为单位组织进行。具体工作由县级人民政府土地管理部门负责。市国土资源局针对土地登记中新情况、新问题，相继发出《关于土地使用权登记发证有关问题的若干处理意见》、《土地使用权交易管理操作规范》等规范性文件，建立土地确权登记公告制、建设用地验收发证制等一系列制度，并认真执行，确保做好服务工作。
  （一）土地登记程序
  1.土地登记申请；
  2.地籍调查；
  3.权属审核；
  4.注册登记；
  5.颁发证书或者更换土地证书。
  在执行这些程序过程中，注重把好3个关：申请受理关、地籍调查关、注册登记关。
  （二）土地权利人在申请土地登记时要提交的资料
  1.土地登记申请书；
  2.土地登记申请人身份证明（个人的身份证或户籍证明，单位的法人证书营业执照及法定代表人证明）；
  3.土地权属来源证明；
  4.有地上建筑物和其他设施的应提交权属证明；
  5.需缴纳土地税费的，应提交税费缴纳证明；
  6.需提供图件资料的，应提供有资质土地勘测机构出具的宗地图和测绘资料；
  7.应当提供的其他材料。
  （三）受理与颁发证书
  设立专门的土地登记窗口，由专人负责办理，受理土地登记申请之日起10个工作日内，对申请人提交的土地登记资料进行全面审查，作出是否受理或者暂缓受理的决定，以书面形式说明理由及依据，告之当事人。
  土地登记机关受理的土地登记申请书，经地籍调查，做到现场踏勘，实地核实、记录。实行谁调查、谁负责。权属审核后，符合土地登记要求的予以公告：在市域范围内公开发行的报纸或市政府指定的固定场所张贴公告。15日内无异议的，登记机关经审核，确保每宗土地的登记发证“权属合法、界址清楚和面积准确”，然后报市政府核准发予土地权利证书。
  三、初始登记发证
  从1988年11月开始，根据市政府部署，市土管局在全市开展城镇土地使用权申报登记工作。1989年开始建立地籍管理制度，城镇权属调查由点到面铺开。地籍测量也逐步推开。1990年，地籍测量工作在权属调查的基础上有新进展，到年底共测量2589宗地，成图19幅，其中216宗地注册登记经市政府批准，由市土管局发放土地使用权证（其中国有土地214宗、集体土地2宗）。1991年起权，属调查和地籍测量全面展开，至1994年底14个建制镇地籍初始登记发证工作基本完成，累计调查宗地56709个，发放土地使用权证正51436本。
  村庄地籍调查工作。市土管局根据宁波市土地管理局《关于全面开展农村村庄地籍调查、登记、发证工作的通知》，组织480余人，从1993年5月开始，经过6个月工作，基本完成全市23个乡镇、734个行政村村庄地籍调查任务，共调查宗地272850个，发放土地使用权证272850本。
  1995年在地籍初始登记发证全面完成基础上，地籍工作转为日常地籍管理，开展地籍变更调查，变更登记发证。
  四、变更登记发证
  土地变更登记发证工作自1995年开始，市土管局作出部署，拟订《慈溪市日常地籍变更登记的实施意见》。为确保变更登记工作质量，严格审核，做到谁审核、谁盖章、谁负责。是年完成地籍变更登记6852宗，发放土地证16119本。
  1996年，日常性的地籍管理工作，由基本实现地籍管理基础业务工作向产权地籍管理过渡，从大规模的初始地籍转入到正常日常地籍管理。当年共颁发土地使用权证8010本，其中国有土地使用权证2603本、集体土地使用权证5407本。
  1997年，土地使用变更登记工作进一步规范。一是规范土地证书的内容填写，各种书表格式由市土管局统一印制；二是对出让方式获得土地使用权实行验收制度，在地籍调查验收之前发放有效期2年的临时土地证，待项目结束经验收合格后，换发正式土地使用权证；三是对土地转让、转制及私人建房等土地变更登记，实行严格的带证审批制度，在办理变更登记时，同时提交初始土地证书。全年共颁发土地使用权证6910本。
  1998年，日常土地登记管理进一步加强，全年共颁发土地使用权证14463本，其中国有土地使用权证8550本、集体土地使用权证5913本。
  1999年，日常土地登记制度进一步完善，市土管局印发《土地变更登记实施细则》、《变更地籍测量实施细则》等制度。按照市政府办公室《关于做好乡镇企业房屋所有权、土地使用权登记发证工作的通知》要求，对全市乡镇企业的土地使用，经过大量实地调查，尤其是一些历史遗留下来的，既无批文，又未签订过协议的企业用地，按照相关法规，秉着实事求是原则予以处置，办好土地使用权登记发证。全年共颁发土地使用权证13021本，其中国有土地使用权证7099本、集体土地使用权证5922本。
  同年，全市开展土地证书年检和清理炒卖土地工作。根据国土资源部《关于开展1999年土地证书年检工作的通知》，结合慈溪实际，提出对建成区范围内的国有、集体土地和建成区外独立工矿企业进行一次土地证书检验。9月，在浒山、周巷两地试点基础上，市政府发出《关于开展全市土地证书检验工作的通知》，年底共受理土地证书16353本，检验合格（证、地、卡一致的）10908本，合格率66.70％。通过证书检验，共受理设定登记和变更登记4056宗，占总受理数的24.80％。
  2000年，土地证书检验工作全面开展，先后分两步进行。第一步，城镇建成区范围内及独立工矿用地证书，到6月底完成，共受理检验申请3288宗，检验合格2907宗，合格率88.40％；第二步，为摸清家底，达到以证管地目的，对全市内除标准住宅及1999年4月1日以后登记的宗地以外的全部土地进行检验。大部分镇成立相应的领导小组，组建有经验的专业队伍，深入到户，进行“拉网式”检验，取得显著成绩。截至2000年12月15日，全市共受理土地证书279270宗，检验合格235052宗，合格率84.20％，其中三北、逍林、杭州湾和新浦等镇合格率达93％以上。通过检验，获得4个方面成绩：第一，进一步摸清土地“家底”；第二，一些错登记、漏登记现象得到纠正；第三，一些违法用地行为得到查处；第四，使广大干部群众依法用地、凭证用地的法制观念得到加强。
  五、他项权利登记发证
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》规定，依法取得房屋所有权连同房屋占有范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
  全市在1997年土地他项权利登记开始施行，逐年不断发展。2003年，省国土资源厅颁发《浙江省土地登记办法实施细则》明确，土地使用权抵押登记，是变更土地登记的一类，必须由土地登记机关统一办理，进一步规范土地他项权利登记工作。随着土地市场的繁荣，土地使用权抵押行为日益活跃，土地他项权利登记已成为土地登记的重要组成部分。通过土地他项权利登记，维护他项权利当事人权益，为土地市场安全充当“防火墙”，为企业发展做好金融借贷服务工作。
  六、集体农用土地登记发证
  集体土地所有权是农村土地产权制度的核心。开展集体农用土地所有权登记发证，是加强耕地保护，维护农民群众合法权益，做好土地征用用和土地整理等工作的重要措施。
  根据国土资源部《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》，省政府办公厅《关于开展集体农用土地所有权登记发证工作的通知》和宁波市国土资源局《关于加快集体农用土地所有权登记发证工作的实施意见》，市政府于2006年9月12日印发《关于开展集体农用土地所有权登记发证的通告》，市政府办公室同时印发《关于开展集体农用土地登记发证工作的通知》和《慈溪市集体农用土地所有权登记发证工作实施方案》。全市范围内农民集体所有的农用土地，均属此次集体农用土地所有权登记发证范围（农民集体所有的非农建设用地除外）。林地，按《中华人民共和国森林法》规定，暂不列入本次登记发证范围。
  为保证农用集体土地所有权登记发证工作顺利开展和圆满完成，市政府成立以市委常委、副市长杨慧芳为组长，市政府办公室副主任何登森、市国土资源局局长施森章为副组长，以及市财政局、民政局、农业局、交通局、水利局和司法局等政府职能部门负责人为成员的市集体农用土地所有权登记发证领导小组。下设办公室，市国土资源局副局长徐德忠兼任办公窒主任，地籍科科长虞忠潮任办公室副主任。
  （一）实施方案
  登记范围：村农民集体所有，村内两个以上农民集体经济组织所有，镇农民集体所有的农用土地。农用土地包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地，可调整土地（包括可调整园地、可调整林地和可调整其他农用地）。其中林地只调查，暂不登记发证。慈溪境内无牧草地，实际登记发证的地类为耕地、园地、其他农用地和可调整土地。
  工作安排分3个阶段：准备和试点阶段，全面铺开阶段，总结考评阶段。
  （二）逍林镇试点
  2006年3月在逍林镇开展试点。先在水云浦村开始工作，依据土地利用现状更新调查成果，通过实地调查核实，依法确认集体农用土地的位置、界线、范围和数量，再由村集体经济组织提出土地登记申请。经镇政府初审，市国土资源局审核，市政府公告批准。共颁发集体土地所有权证4本。
  水云浦村率先结束后，2006年5月30日，市国土资源局在逍林镇召开集体农用土地登记发证工作会议，介绍水云浦村试点工作经验，同时，进行集体农用土地登记发证业务培训指导。同年6月初至8月底，逍林镇试点工作完成，共调查登记集体农用土地46宗，农用土地面积23605亩。
  （三）全面铺开
  2006年，市政府第29次常务会议决定，全市开展集体农用土地所有权登记发证工作。9月29日召开全市集体农用土地所有权登记发证工作会议，推广逍林镇试点工作经验。紧接着分3期培训镇、村干部630人。
  聘请江西省地矿测绘院专业技术单位，承担实施集体农用土地登记的相关宗地权属、界址和地类的外业调查，新增建设用地的变更调查，计算机内业处理和所有权信息系统数据建库等工作。
  2007年初，东片10个镇先后完成集体农用土地所有权登记发证。随即西片10镇（街道、开发区）全面开展。至9月底，全市集体农用土地所有权登记发证按要求基本完成，通过宁波市国土资源局验收。至是年底统计，全市21个镇（街道、经济开发区）、297个行政村、34个社区的集体农用十地登记面积约778650亩，颁发集体土地所有权证2187本。同时，经比较选择后，购置杭州数维公司的集体土地所有权登记发证系统，将集体土地所有权登记发证成果入库归档。
  （四）政策把握按2007年市政府专题会议《纪要》规定：
  1.关于山上园地调查登记发证问题。山上园地与林地相互交叉，因山林延包工作已经结束，山林所有权证已经发放，为避免山上园地所有权与山林所有权交叉重复。山上园地暂不列入登记发证范围。
  2.关于海涂围垦而成的农用土地所有权确定问题。市域内北部特别是八塘以北围垦海涂地，成地时间较晚，所有权属较为复杂。根据《浙江省确定土地所有权和使用权若干规定》第七条和第九条精神，分别情况，进行登记发证：
  （1）已经明确到村级集体、承包到户的，本次应予村级集体登记发证。
  （2）已经明确为国有土地出让，已签订出让合同的，不予登记发证。
  （3）集体性质的农垦场农用土地，应根据农垦场历史演变区别对待：原区办农场，后按比例分给所属各镇的，应予镇级集体登记发证；仍属区办农场的，应予各镇共同所有登记发证；属镇办农场的，应予镇办集体登记发证；若其中有部分分划给村的，应予村级集体登记发证；单列的集体农场，应予农场集体登记发证。
  3.关于村与村、户与户之间相互调换承包土地所有权的确定问题。根据《浙江省确定土地所有权和使用权若干规定》，农民集体之间相互调换土地，在1982年7月1日前双方签订换地协议的，或1982年7月1日后双方签订过换地协议，并经乡级以上人民政府或相关部门批准的，按调换后的土地确定土地所有权。双方未签订协议或有协议未经人民政府及相关部门批准的，土地所有权不变。在集体农用土地所有权调查登记时：
  （1）双方村和农户必须到实地调查核实后，填写《慈溪市集体农用土地飞地（插花地）调查表》，经双方签字后，再由两村级证实盖章。
  （2）土地调换后，成为建设用地，在申请登记时应扣除建设用地部分。
  （3）调换的土地，按技术规范要求，能上图标示的则应上图，不能上图标示的应列入明细表说明。
  （4）两村调换的土地必须经村民代表大会（村民大会）审核后形成决议，并报镇政府（街道办事处）批准。如跨镇（街道），各报所在地镇政府（街道办事处）审核，再报市政府批准。如两村不能形成村民代表大会（村民大会）决议的，则暂缓登记。
  4.浒山万亩畈和社区农用土地所有权确定问题。“万亩畈”农用土地，由浒山街道和各有关村共同协商后，同意给浒山街道所有，并在签订协议的基础上，由浒山街道申请，报市政府批准后，给浒山街道登记发证。社区农用土地，因社区原行政村经济仍然独立核算，农用土地所有权应由村经济合作社申请登记发证。
  5.关于原市投融资办、慈溪经济开发区及各镇（街道）预征土地调查登记问题。由干预征土地只作征地补偿，未经正式审批，其所有权仍归村集体，今后建设用地审批时须带所有权证上报。预征土地单独给村集体登记发证，其证书与镇（街道）村商量后，由镇（街道）代为保管。
  6.关于慈溪经济开发区工作衔接问题。开发区所辖村土地所有权调查登记发证工作，参照镇（街道）模式进行。开发区国土资源分局与市国土资源局加强衔接。
  七、农村宅基地登记
  农村宅基地是指农村农民个人经依法批准，用于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等，下同）的集体土地。
  农村农民私有自建房竣工后，实行验收制度，房屋权利人凭建房用地审批表、建房用地验收单等相关资料，到土地所在地镇（街道）土管所（国土资源所）申请宅基地使用权登记。土管所（国土资源所）接到土地登记申请后，在规定时间内对申请者的宗地进行实地调查、权属审核，绘制宗地图，填写界址表，邻居签名盖章，作为土地确权的依据，报市国土资源局审核，经市政府审批，颁发土地证书。
  农村宅基地土地登记中，发生有关具体问题的处置：
  （一）按批文建房的土地登记
  建房批文中已注明旧房需拆除或调剂的，在验收时一并验收，其土地使用权证予以注销。超过批文面积用地的不予登记。属于实施村镇旧村、旧镇改造规划，需要调整宅基地的，经依法处理后，方可按实际使用面积登记，并在证书中注记超规定面积的数量；对超占部分的地上建筑物，遇到征地拆迁、村镇改造时不予补偿。
  （二）农村宅基地调剂的土地登记
  农民现有住房用地，未达到可享受面积规定的标准（如无房户、住房困难户），经批准后可直接办理集体土地使用权变更登记。原土地使用面积和调剂后的总使用面积，超过享受面积规定标准的，原则上予以拆除，确属难以拆除的，应作超面积处理，在土地证书中注记超规定面积的数量；对超占部分的地上建筑物，遇到征地拆迁、村镇改造时不予补偿。
  （三）对于异地新建住房需调剂旧房的土地登记
  经过批准后，直接办理集体土地使用权变更登记；对于集体土地使用权直接调剂的，调出方作出不再新建保证后，办理集体土地使用权变更登记。
  （四）非本村集体经济组织成员的房屋买卖土地登记
  应按规定办理土地使用权转让手续（如人民法院依法裁定的，农民2/3以上同意转让的农村宅基地）。
  （五）农村住房分户或继承的土地登记
  分户登记，须凭村（居）委会鉴证的或经公证机关公证的分户析产协议、户籍所在地派出所鉴证的双方关系证明，变更的房屋产权证书，方能办理土地变更登记。继承转移登记，分遗嘱继承和法定继承两种，须分别凭村（居）委会鉴证或经公证机关公证的遗嘱书、遗产分割协议书、户籍所在地派出所鉴证的双方关系证明，方能办理土地变更登记。
  八、复核验收与分割登记
  实行房地产项目用地复核验收，是加强土地资产保护和土地权属管理，依法保护土地权利人的合法权益，完善分割登记，加快商品房土地登记发证制度的重要内容。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、国家土地管理局《土地登记规则》和《浙江省土地登记办法》等有关规定，全市实施房地产项目用地复核验收和土地分割登记工作。于2002年底出台房地产项目复核验收政策。2003年开始，开发商擅自改变用途、提高容积率、超占用地的，必须在进行地价评估，补签出让合同，补缴出让金后，才能办理商品房土地分割登记。2005年，市房地产项目用地复核验收工作进一步有序推进，市国土资源局印发《关于进一步明确房地产项目用地复核验收和土地分割登记的通知》，对商品房复核验收程序，土地分割登记所需材料、验收不合格处置办法作出明确规定。通过对商品房复核验收和土地分割登记：一是解决购房户土地登记发证难问题；二是维护土地权利者的合法权益，增强全民土地法制观念；三是规范房地产业用地行为，促进房地产业健康有序发展；四是堵塞国有土地资产流失漏洞，增加国家收入。
  表18-15 2003～2008年商品房项目用地复核验收结果
  九、权属争议调处
  随着经济社会发展，土地价值更为凸显，土地交易行为活跃，土地权益意识增强，发生土地权属争议事件增多。依法、公正、及时地做好土地权属争议的调查处理工作，对维护土地社会主义公有制，深化土地使用制度改革，保护当事人合法权益，促进社会和谐具有重要意义。
  （一）土地权属争议种类
  1.历史遗留问题，界址、面积不清引起争议。
  2.土地使用权市场交易，出让、转让和抵押行为过程中产生权属争议。
  3.继承、分户、婚姻等析产分割引起土地权利争议。
  4.建设项目用地划界引发争议。
  （二）调处的法律依据
  《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国民法通则》、国土资源部《土地权属争议调查处理办法》。
  （三）调处的原则
  维护社会主义公有制、保护土地所有者和土地使用者原则；尊重历史、面对现实原则；有利社会和谐原则；对违法占地必须认真处理原则；有利于生产、建设和民生福祉原则。
  （四）权属调处的方法
  1.先调解、后处理的方法，区分土地权属性质类别，分别进行处理。
  2.开展土地自我举证，认真审验把关方法。
  3.查清权属来源，调处前先维持现状方法，对原协议尽量予以维持。
  十、土地登记自我举证
  土地登记自我举证，是土地申请时由土地权利人提交登记资料和宗地调查成果的一项制度。它与社会主义市场经济相适应，符合国际惯例，是土地登记制度的重要内容，也是转变政府职能，提高土地登记效率和社会化服务水平的重要措施。将原由土地登记机关承担的地籍调查测量等技术性工作，从行政职能中分离出来，推向社会，由有资质的土地登记代理机构等社会中介服务机构承接。按照谁主张、谁举证的原则，由土地权利人自我向土地登记机关提供土地权属、地籍调查测量成果资料、宗地界址确认表等相关文件资料。
  2003年，国土资源部在广东、浙江两省试点，2004年1月省国土资源厅确定在慈溪等市试点。市国土资源局印发《开展土地登记自我举证试点工作方案》，并经批准，先在全市范围内的机关、事业和企业单位开展，同时确定市土地勘测规划设计院为土地登记代理机构，为土地登记自我举证提供服务。当年通过自我举证方式登记发证2306本。2005年全面推开。
  （一）土地登记自我举证方式
  土地权利人先委托有相关资质的土地勘测机构，经勘测定界后，自我举证或委托土地登记代理中介机构代为办理登记。
  （二）土地登记自我举证范围机关、企事业单位用地、商品住宅用地的土地登记。对农民自有住宅用地，考虑农民负担，采用双轨制土地登记方式，即先由土地登记代理机构实行土地权属调查和宗地测量，后由土地权利人申请土地登记，充分尊重农民意愿，愿意实行自我举证，给予自我举证，或仍按原登记办法予以登记。
  （三）土地登记自我举证内容
  土地权利人自我提供申请土地登记所需的有关证明资料：
  土地登记申请表；土地权利人身份证明；土地权属证明文件（包括地上建筑物产权证明）；宗地界址确认表、宗地位置（主要地物、界址点坐标）、宗地图、面积计算表等地籍调查测量成果资料；委托证明材料等。
  （四）土地登记代办
  选择有资质的土地登记代理机构代理进行土地登记，需办理委托手续。由土地登记代理机构收集汇总自我举证所需全部资料，对资料进行验证核实，填写好有关表格，按土地登记要求，送土地登记机关受理窗口。土地登记机关对登记的土地材料和土地权属进行审核、审批，颁发土地证书。