慈溪市图书馆

实施用地审批是贯彻落实土地管理“基本国策”的重要手段。国家建设用地，镇、村集体建设用地，个人建房用地，都必须按照法定程序，经有审批权的一级政府批准。
  第一节 土地审批权限
  一、国有建设用地使用权审批
  国有建设用地使用审批分为农用地转非农建设用地审批和供地审批两个程序。1986～1998年，农用地转用和供地同步审批，1999年以后，除单独选址项目外，农用地转建设用地与供地分开审批。省（直辖市）政府批准建立的常年固定的蔬菜基地一般不得征用。因建设需要非征用不可的，须经省（直辖市）政府批准，并要补足新的蔬菜基地。
  国家建设用地涉及农用地转建设用地的，应办理转用审批手续。属省重点道路、管线工程、大型基础设施项目，由国务院审批；在土地利用总体规划确定的城市、集镇和村庄建设用地规模范围内将农用地转为建设用地，由原土地利用总体规划批准机关审批。所有建设项目占用农业土地必须报上级人民政府批准，其中占用耕地525亩以上的报国务院审批，525亩以下的报省政府审批。经国务院、省政府批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。自1999年起，县级政府没有农用地转建设用地和征地审批权，只有有限的供地审批权。
  根据1986年实施的《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省土地管理实施办法》规定，土地征用审批权限：征用耕地（包括园地、养殖水塘，下同）3亩以下，非耕地10亩以下，由县（市）人民政府批准，报省、市（地级）土地管理部门备案；耕地3～5亩，非耕地10～20亩，由地级市人民政府（地区行政公署）批准，报省土地管理部门备案；耕地5～1000亩，非耕地20～2000亩，由土地管理部门审核，报省政府批准；耕地1000亩以上，非耕地2000亩以上，由省政府审核，报国务院批准。
  根据1999年起实施的《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，在已批准的农用地转用范围内和原有建设用地范围内，具体建设项目用地（即供地）按照下列规定办理审批手续：30亩以下的建设项目用地由县（市）人民政府土地行政主管部门审核，报同级人民政府批准，并报设区的市和省人民政府土地行政主管部门备案；30亩以上75亩以下的建设项目用地，由设区的市人民政府土地行政主管部门审核，报同级人民政府批准，并报省人民政府土地行政主管部门备案；其中杭州、宁波两市人民政府可以批准30亩以上90亩以下的建设项目用地。
  1992年，省委、省政府出台“扩权强县”政策。先对全省13个经济发展较快的县（市）进行扩权，扩大基本建设、技术改造和外商投资项目审批权。2002年，又将313项审批权下放给慈溪市等17个县（市）一级政府。慈溪市被列入“扩权强县”的县（市）之后，市政府相关权力增强。其中对全市建设项目使用土地的审批权获得扩大和增强，具体的项目用地审批享有宁波市级同等权限。
  2004年10月21日，国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求严格依照法定权限审批土地。农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规规定下放土地审批权。严格土地利用总体规划修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。从严从紧控制农用地转为建设用地总量和速度。凡不符合规划，没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。实行强化节约和集约用地政策。建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，重点在盘活存量上下功夫。严格控制建设占用耕地、林地、草原和湿地。要按照照集约用地原则，调整有关厂区绿化率的规定，不得圈占土地搞“花园式”工厂。在开发区（园区）推广多层标准厂房。提高土地利用率和增加容积率，供地时要把土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。
  2006年8月31日，国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》。为进一步贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控（将未利用地也纳入转用范围）。按照权责一致原则，调整城市建设用地审批方式，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后，由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式，使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。国务院通知部署对2004年10月21日《关于深化改革严格土地管理的决定》实施以来的土地管理和利用情况进行全面自查，对清查出的土地违法违规行为依法作出严肃处理。据统计，经依法批准，1996～2008年，全市国有建设用地共计占用耕地85515亩、非耕地60623亩。
  根据1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及1992年3月12日《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》规定：土地使用由行政划拨、无偿、无限期、无流动为主，逐步转为有偿使用，进行市场化运作。1992年8月10日，市政府印发《慈溪市城镇国有土地使用权出让和转让试行办法》：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方法。1992年8月，市土管局受市政府授权，第一次进行公开拍卖。1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，地产市场管理得到规范。1995年以后，地产市场有序发展。国有土地使用权均遵照协议和招、拍、挂的合法原则，有偿、有期、有流动原则，自愿、公平、竞争原则进行出让。
  建设项目土地使用权，确属必需的，由市政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通和水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。除此之外的建设用地土地使用权遵照上述3个原则，进行协议、招标、拍卖、挂牌出让。2002年7月18日，市政府印发《慈溪市土地储备暂行办法（试行）》、《慈溪市土地交易市场管理办法》、《慈溪市国有土地使用权招标拍卖挂牌实施办法（试行）》后，凡经营性项目建设用地都采用招、拍、挂方式出让。2007年5月。市政府办公室印发《慈溪市工业用地招标拍卖挂牌出让规定（试行）》，此后，工业项目用地实行招、拍、挂方式，出让国有土地使用权。
  二、镇、村集体土地用地审批
  按照《中华人民共和国土地管理法》第六十一条规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，农村农民住宅建设和镇、村建设需要使用集体土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的审批权限，由县级以上地方人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为集体土地建设用地，按土地利用年度规划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在总体规划以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为集体土地建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。根据2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，农村集体土地建设用地，要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理转为集体土地使用审批手续。其中对兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设项目涉及使用本村土地的，其农用地转用方案由宁波市审批，其中浒山、宗汉、坎墩街道，观海卫、周巷、逍林镇，由省政府审批。全市1996～2008年按审批范围和权限共审批集体土地建设用地耕地1791亩，非耕地132亩。
  三、临时使用土地审批
  临时使用土地是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用国有或集体所有的农用地、空闲地或未利用地，待施工或勘查完毕后不再需要使用的土地。
  临时使用土地在30亩以下的，由县（市）人民政府土地行政主管部门批准；临时使用土地在30亩以上的，由地级市人民政府土地行政主管部门批准；其中75亩以上的，还须报省人民政府土地行政主管部门备案。法律、法规规定：须事先报经有关部门审核同意的，在报批之前，应当先经有关部门同意。临时使用土地的使用者，应当按照临时使用土地的合同约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物。临时使用土地的期限一般不得超过2年。临时使用的土地使用期满，土地使用者应当退还土地，并恢复土地原状。
  四、个人建房用地审批
  1992年，市政府根据《中华人民共和国土地管理法》及《实施条例》、《浙江省土地管理实施办法》和《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》，结合慈溪实际，印发《慈溪市私人建房用地管理办法》。私人建房使用耕地的实行指令性计划管理，使用非耕地的实行指导性计划管理。市土管局每年初将私人建房用地计划指标（包括耕地、非耕地）下达到镇，并分解落实到村，安排到户，不得突破，公布于众。然后，建房户提出申请。农村私人建房户使用耕地的（包括承包地、自留地等），由镇政府审核，报市土管局审批；使用非耕地的（含原地翻建、原地扩建、另置杂地的），由镇政府审批，报市土管局备案。城镇居民符合建房条件，需原地拆建、翻建的，由土地所在地的镇政府同意后，报市土管局批准。由当地政府集资形式统建、联建的，由市计委下达基建项目文件，然后根据用地审批程序报批。干部建房用地，实行“双重审批”制度。市党政机关（含镇）和市属企事业单位干部建造私房，具有建房条件的，先由个人提出书面申请，经所在单位和土地所在镇审查后，按干部管理权限，报送有关部门审查批准后，再向市土地管理部门中请，办理建房用地审批手续。在慈溪定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人建房用地，以及居住在慈溪的侨眷用侨汇建房的用地，可以比当地农村私人建房用地面积增加30％。用侨汇建房的侨汇数额必须占总建房资金的80％以上。建房前，由侨汇建房用地者提出书面申请，经当地镇政府和中国银行慈溪支行出具建筑侨汇凭证，报市侨务、台湾事务办公室审核同意后，再向土地管理部门提出申请，办理建房用地审批手续。建房用地必须服从镇村规划。因国家、集体建设，实施城镇规划等需要拆迁农户房屋的，必须先办理国家建设征用土地或集体建设使用土地审批手续，然后由负责拆迁的单位统一办理拆迁户的私人建房用地审批手续，其用地标准和审批权限，按市政府1992年的文件规定办理，但不占用私人建房用地计划指标。
  2002年，市政府印发《慈溪市农村宅基地管理办法》。各（街道）在搞好土地利用总体规划基础上，编制和完善城镇居民点和村庄建设规划，鼓励自然村向中心村、中心镇集聚，鼓励实行统建、联建，有条件的地方，提倡建造公寓式住宅。中心村实行统一规划，统一报批，统一设计，统一建设。农村个人住宅，与旧村改造、土地整理结合，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的荒地。严格控制占用耕地，确需占用耕地的，主要通过土地整理、折抵指标和旧村改造及旧址复垦置换指标解决。市土地行政主管部门每年初根据“总量控制、内部平衡”原则将市获得的部分土地整理折抵指标下达到镇（街道）、村（村民宅基地的所有权属于集体，农村村民个人只有使用权）。凡符合条件
  要申请宅基地的村民，向户口所在的村（居）、镇（街道）逐级上报，并经有关部门审核同意，最后上报市政府审批。个人建房使用农用地的，依法办理农用地转为集体土地使用审批手续。由城镇居民点或中心村组织实施的，由实施单位提出申请，办理农用地转为集体土地使用手续，待省政府批准后，再申办土地使用手续。实施国家建设和城镇、村庄建设规划而被拆迁安置的农户，凭原宅基地土地证和拆迁协议申请宅基地。各镇（街道）根据拆迁通告中被拆迁户名单、拆迁协议、用地批文和安置地块平面图等初审后，报市土地行政主管部门审核，再报市政府审批。个人建住宅依法取得的宅基地，按有关规定，办理土地使用权登记。
  2008年，市政府办公室印发《慈溪市农民建房用地管理办法》。农村居住房屋（以下简称“农居”）的总体原则是：控制单家独院，推广多户联排，鼓励多层公寓。城区90平方公里规划范围的农居建设，实行由镇（街道）、村统一规划，统一设计，统一建多层、高层公寓的方式，其他区域的“农居”建设实行统建、自建相结合的方式。其中在“农居”集聚区范围内，建设低层多户、联排房屋及多层公寓。在梳理式改造区，推广多户联排，鼓励建多层公寓；确实不能联排建设的，允许以单家独户形式建设。“农居”统建房用地，采用项目用地形式报批，供地主体为项目所在地村（居）委会或镇政府（街道办事处）。供地方式：由镇政府（街道办事处）提出申报的，以行政划拨供地；村级组织申报的，办理集体使用手续。“农居”自建房用地报批：村民向所在村（居）委会提出书面申请，并逐户填写《慈溪市“农居”自建房用地审批表》，以及“农居”建设规划用地红线图等相关资料，统一组件后逐级上报，直至市政府作出批准决定，由镇政府（街道办事处）按规定收取费用后，将批准通知下发到村或建房户。“农居”用地涉及农用地的，先依法办理农用地转为建设用地手续。其中以行政划拨方式报批的，同时办理集体土地征收手续，然后按规定办理用地手续。1996～2008年共审批个人建房用地7746亩。
  第二节 建设用地审批程序
  一、国家建设用地审批程序
  1992年，市政府决定改革征地方式，实行统一征地，由市统一征地事务所与村民委员会签订用地协议。1996年8月，国家建设用地开始实行凭图审批。由建设单位在建设项目设计报批时，向县级土地行政主管部门申请领取《选址书》，经初审同意后，组织实施选址，确定并标出用地位置和范围，由县级土地行政主管部门组织测绘建设用地土地利用现状图，计算各类土地面积和农保区面积，审核签发《选址书》。报县级以上政府审批项目，需附《建设留用地变更登记表》，县级土地行政主管部门签发的“一书一图”审核项目用地：占用农保区耕地的项目，须附农业行政主管部门意见，报省政府审批。1999年，根据国家和省有关“条例”和“办法”，建设用地审批实施分批次报批，再分项目编制。具体程序：由县级政府按照土地利用年度计划拟定垦报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，即“一书三方案”，分批次逐级上报有批准权的人民政府；有批准权的人民政府的土地行政主管部门对“一书三方案”进行审查，提出审查意见，报人民政府批准；三方案经批准后，由县级政府组织实施，根据具体建设项目用地的需要进行供地，除符合规定可以集体使用、行政划拨、协议出让外，一律以招、拍、挂方式进行出让。
  二、集体建设用地审批程序
  1988年，凡集体单位需要使用集体土地，须持当年基建计划，向县级土地行政主管部门领取及填写“使用土地呈报表”用地单位根据申请用地面积，与村委会签订用地协议，由镇（乡）审查同意盖章，报送县级土地行政主，管部门审核，并按省有关规定办理报批手续。1996年8月，集体土地建设用地也开始实施凭图审批。1999年，根据国家和省有关“条例”和“办法”，集体土地建设用地审批实施分批次报批，再分项目编制，拟定“一书二方案”，报有批准权的人民政府批准。集体土地建设项目供地，按照村庄和集镇规划，可供乡镇企业、镇村公共设施、公益事业、农村村民住宅等镇村建设。
  三、“农居”用地审批程序
  1992年，根据市政府关于《慈溪市私人建房用地管理办法》所规定的审批程序是：村、镇（乡）确定建房用地条件、对象和标准——建房户提出中请——群众评议——村集体讨论——确定建房户——村填报“慈溪市私人建房占用耕地指标安排申请表”报镇（乡）政府——镇（乡）政府审核批准后，报市土管局审批（使用非耕地建房的由镇（乡）政府审批，报市土管局备案）。
  2002年，市政府印发《慈溪市农村宅基地管理办法》，对审批程序规定：凡符合条件的建房户，向户口所在地的村（居）委会提出书面申请——村（居）委会初审后，张榜公示——公示10天后无异议的——如实填写“慈溪市私人建住宅用地申请审批表”及有关附件，并报镇（街道）土管所（分局）——镇（街道）土管所（分局）审核后，交村镇建设办公室——村镇建设办公室现场核定，核发私人建房用地规划许可证或村镇规划选址意见书等相关材料，报镇政府（街道办事处）——镇政府（街道办事处）审核后，上报市国土资源局——市国土资源局作出审核意见报市政府审批——市政府批准后告知有关镇政府（街道办事处）公示批准结果——镇政府（街道办事处）通知各村或建房户——镇政府（街道办事处）收取规费后下发批准书。
  2008年，市政府办公室印发《慈溪市农民建房用地管理办法》，对“农居”自建房用地报批按下列程序进行：村民向所在村（居）委会提出书面申请并逐户填写“慈溪市‘农居’自建房用地申请审批表”——村（居）委会初审后，公示10天无异议的——由村（居）委会汇总，统一组件后，上报镇政府（街道办事处）村镇建设办公室——村镇建设办公室进行审查核对，报市规划局核发建设用地规划许可证，并负责统一移交当地国土资源所——当地国土资源所调查核实后，报送镇政府（街道办事处）审核——当地镇政府（街道办事处）作出审核意见，报送市国土资源局——市国土资源局作出审批意见——市政府作出批准决定——由镇政府（街道办事处）将批准结果公示，并逐宗落实到申请建房户——“农居”在被批准之日起6个月内动土建设。
  第三节 地产使用管理
  为切实加强国有土地资产的管理，2001年4月30日国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》。根据国务院《通知》精神，2002年7月5日市政府印发《关于加强国有土地资产管理的意见（试行）》，严格控制用地，严格实行土地有偿使用，规范土地交易市场行为和地价管理政策，使国有土地资产管理制度化、规范化。
  一、土地使用权变更
  全市土地使用权交易，起始在1990年。1990年5月19日，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内，让与土地使用者，由土地使用者向国家支付使用权出让金。1990年，慈溪市首次通过协议方式有偿出让国有土地。
  1992年，依据省政府《城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》，市政府印发《慈溪市城镇国有土地使用权出让和转让试行办法》。从此，全市国有土地使用权由政府垄断，实行国有土地使用权有偿出让，有期流动制度。
  1993年，市政府印发《关于推进全市土地使用制度改革的通知》。从1993年1月1日起，除党政机关、全额预算的事业单位、军事及市政设施等非营利性、福利性用地，继续实行行政划拨方式提供国有土地使用权外，其他非农建设用地，包括乡镇企业和联营、联户、个体企业（除村办企业使用本村土地外）新用土地都实行有偿有期提供土地使用权。在出让土地使用权过程中，招标和拍卖比例逐步提高，土地经济效益得到充分发挥。
  1994年，市政府印发《关于进一步深化土地使用制度改革，加强土地资产管理的试行办法》。同年7月《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，进一步明确国家实行国有土地有偿、有限期使用制度。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。
  1995年，市政府把村办企业用地列入有偿出让范围，同时，进一步完善土地价格政策，于6月公布慈溪市地价和新协议出让底价，出台基准地价。
  2002年，在土地资产效益作用显著，土地市场趋向活跃的形势下，7月5日市政府印发《关于加强国有土地资产管理的意见（试行）》：实行规划用地、集约用地，建立引导需求的土地供应机制；切实加强土地的收购储备管理，建立国有土地的收购储备制度；加快土地交易市场建设，实行土地公开交易制度；规范土地交易行为，加大土地市场地价管理力度；规范土地收益分配。同年7月，市政府印发《慈溪市土地储备暂行办法（试行）》、《慈溪市土地交易市场管理办法》和《慈溪市国有土地使用权招标拍卖挂牌实施办法（试行）》。全市土地市场（除工业项目用地）实现全覆盖、全垄断，全面实施经营性用地统一收购、统一储备、统一出让、公开拍卖和招标挂牌制度。至此，土地交易日趋规范。经营性用地实行招标、拍卖、挂牌出让使用权，既提高土地资产价值，又体现“公开、公平、公正”原则，使干部群众和土地受让者、经营者都满意。
  2003～2005年，着手进行土地市场清理。根据国土资源部《关于清理多类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，市政府制定控制新设园区上报审批，冻结别墅用地和低容积率房地产项目上报审批，只保留慈溪市经济开发区的整合方案。
  2006年，全面实行建设用地竞价制度，规范国有土地使用权招、拍、挂方式出让和协议出让，土地交易市场化运作得到完善。
  2007年5月，市政府办公室印发《慈溪市工业用地招标拍卖挂牌出让规定（试行）》，12月又印发《慈溪市招标拍卖挂牌出让工业用地项目及竞买人准入条件设置办法（试行）》。工业用地招标、拍卖、挂牌出让行为得到规范，公开透明的土地使用权制度建立完善，工业用地项目设置准入条件“门槛”，有利于强化国有土地资产管理，优化资源配置，促进节约用地、集约用地。
  二、土地使用权交易
  2002年7月18日，市政府印发《慈溪市土地交易市场管理办法》，维护土地交易市场秩序，规范土地使用权交易行为，保证交易公开、公平、公正，维护交易双方合法权益，防止国有、集体资产流失。根据《办法》规定，凡政府出让的经营性项目用地及其他竞争性的项目用地；划拨土地或以协议地价取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，并用于经营性项目或其他具有竞争性项目的土地；法律、法规规定的其他土地，均通过土地市场公开交易。
  此外，下列土地使用权交易行为，也都通过土地交易市场进行或者办理交易手续：以出让方式取得土地使用权后转让、租赁、抵押、作价出资（入股）或者改变用途、使用年限的；以行政划拨方式取得土地使用权后出让、转让、租赁、抵押以及土地联营合作等；国有集体企业改组、改制、改造涉及土地资产处置的；为实现抵押权涉及土地使用权转让的；人民法院判决、裁定处分涉及土地使用权转让的；法律、法规允许的集体所有建设用地使用权转让的。
  上述土地使用权交易均采取招标、拍卖或挂牌交易方式；对已依法办理出让手续且符合法律、法规规定转让条件的，也都通过交易鉴证，办理交易手续。
  三、改制企业地产处置
  按照《中共中央关于国有企业改革和发展若干问题的决定》精神，1994年市政府印发《关于企业转换经营机制中土地资产管理的试行办法的通知》。1997年开始对全市269家国有、城镇集体企业启动改造转制工作，其中国有企业121家。全市严格按照市委文件精神，坚持“二清”（资产清、人员清）原则，开展企业改制工作，到2002年改制工作基本完成。对改制企业的土地资产，贯彻执行国士资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》，国有企业改革时按规定自主选择土地资产处置方式，鼓励以货币、资本、股本等多种形式综合实现土地资产价值；鼓励国有企业充分利用和盘活现有建设用地促进国有企业减债、脱困和集约利用土地；原使用划拨土地，通过土地交易场所变现，或由土地行政主管部门收购储备，或优先安排租赁、出让。土地收益设立专户，专项用于企业增资减债和结构调整。以国营工业企业为例，据1987年《慈溪县国营工业志》，当时有33家国有工业企业，共有土地1073.59亩，建筑面积374500平方米。1997年以后经陆续改制，土地资产以3种方式处置。改革为有限责任公司1家，中外合资企业1家，歇业、破产29家，土地资产继续经营使用2家，使用土地面积为56亩；划拨给特殊用地等单位143.05亩；通过市场运作，卖给房地产开发公司面积874.54亩，占总土地面积的81.4％。慈溪第二棉纺织厂改制后，企业迁移至杭州湾新区块，腾空土地面积183亩，由市土地储备中心收购后，经过整理，挂牌出让。于2008年8月8日，由中国房地产百强企业“绿城房地产集团有限公司”以10.06亿元的价格“摘得”，平均每亩550万元。
  四、土地使用方式沿革
  慈溪自1958年开始就有社办企业，1961年以后，局部地区集体和个体兴办社队企业，后称乡镇企业。当时，对使用集体土地，由于没有具体政策、法规，所以采用协商租用等有偿方法，使用生产队（经社员大会或社员代表大会讨论同意）土地。具体方式有4种。第一种有期限使用土地，支付租金，租金每年一议，双方协商议定，租金每年如数结算。长河兰天工艺帽业有限公司，于1976年从天元钱王大队租用土地11亩，每年每亩租金2500元，并在使用前一年12月份付清租金。钱王大队的天元机械锻件厂（个体）租用土地2亩，系本队社员，租价优惠，每年每亩1500元。第二种交付稻谷作租金。周巷社队综合联办加工厂，在1974年更名为“周巷红卫空调设备厂”，租用劳家大队第8生产队在月亮湾一块被淤泥堆积，不再适合种植水稻的土地，面积6.80亩，企业每年每亩交付稻谷1200市斤，作为使用土地的租金；1976年企业生产发展，又增用土地20亩，共计26.80亩，根据当时平均物价水平，每年每亩提升为稻谷1500市斤。第三种队办企业，大队承担用地经济责任。20世纪70年代，义四长胜市大队兴办塑料厂，借用第八生产队仓库宅地面积0.35亩，晒场土地0.66亩，合计1.01亩，由大队承担该土地粮棉包干任务，作借用土地的经济补偿。第四种吸收用地生产队的劳动力进企业做工。东二公社在1982年办企业，使用本公社社北大队土地后，按生产队的土地与劳动力比例，吸收该生产队劳动力到企业做工，企业付给劳动酬金给生产队。1986年实施《中华人民共和国土地管理法》，1989～1990年又先后执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土管局《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》，《宁波市国有土地使用权有偿出让、转让暂行办法》等法规。在1990年，宁波慈兴轴承有限公司和外商独资企业宁波永晟皮革制品有限公司分别申请使用国有土地，市政府首次同意用协议方式，有偿出让土地35.27亩和7亩。1992年首次使用市场机制，实行招、拍、挂方式有偿出让国有土地，大部分仍以协议方式出让。1999年又采用招、拍、挂方式，有偿出让国有土地，2002年后，对经营性项目用地实行招、拍、挂出让。2007年，对工业项目用地也实行招、拍、挂方式出让国有土地使用权。1999～2008年，全市通过招、拍、挂，共计有偿出让土地12367亩。
  五、土地“招、拍、挂”市场
  1992年开始，慈溪市对经营性用地使用权出让，运用招标、拍卖、挂牌的市场化形式交易，并由试行阶段逐步推开到全面实施。
  1996～2001年，土地使用权出让以协议出让为主，小部分进行拍卖。1996年，城区国有土地使用权拍卖出让8幅地块，面积1754.40平方米，出让金394.32万元。1997～1998年，全部以协议方式出让。1999年起拍卖活动继续举办，当年共有20幅地块拍卖成功，拍卖面积63034.20平方米，成交额18093.67万元。2000年，拍卖地块13幅，面积92970平方米，成交额22685万元。2001年，拍卖地块8幅，面积191967平方米，成交额50470万元。其中1月8日拍卖“旧城改造7号”地块，宗地面积26501平方米，成交额8420万元，由宁波华展公司竞得，这是慈溪市在21世纪敲响的第一槌。
  （一）土地市场“招、拍、挂”
  2002年，市政府印发《慈溪市国有土地使用权招标拍卖挂牌实施办法（试行）》，对土地使用权“招拍挂”行为作进一步规范：
  1.土地使用权招标
  市国土资源局受市政府委托代表市政府公布招标条件，由符合规定的自然人、法人或其他组织参加投标，通过开标、验标、评标和定标，确定中标人，依法出让土地使用权。土地使用权招标采取公开招标或邀请招标方式，参加投标的单位和个人不得少于3个。
  组成招标小组：由市政府办公室、市国土资源局、市财政局、市发展计划局、市规划局、市建设局和监察等部门有关人员及专家组成。招标小组职责是：编制招标文件，确定标底、招标方式，制定评标、定标办法；组织开标、验标、评标和定标；提供投标须知、投标书样式、土地现状及使用规则、土地使用合同书样式。
  招标程序：
  （1）市国土资源局发出公开招标公告或邀请招标通知；
  （2）投标人申请购买招标文件及图片；
  （3）投标人报名并提供身份证明和资信证明；
  （4）招标小组按照招标文件要求，对投标人进行审核；
  （5）经审核合格的投标人，交付保证金，保证金数额为标定地价的5％～10％，在规定时间内，将密封的标书投入指定的标箱；
  （6）招标小组在招标文件规定的时间内，召开开标会议，宣布评标、定标办法，当众启封，宣读投标书，进行验标，并宣布标底；
  （7）招标小组按照招标文件规定和评标、定标办法，对投标书进行评标、定标，确定中标人；
  （8）市国土资源局向中标人发出中标通知书；未中标的，定标后5个工作日内退还保证金，不计利息；
  （9）中标人在规定日期内，持中标通知书，与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，支付出让金总额的20％的定金，保证金可以抵充定金。开标、验标、评标和定标，应经当地公证机关公证。招标公告或通知发布到开标不超过60日，招标日到开标日不超过15日。
  确定中标：
  招标文件规定，只出标价的，以价高者中标；文件规定既出标价又须提交规划设计方案等相关条件的，采取综合评分办法，总评得分最高者中标。出现同标的，以先报名者中标。中标人应在合同生效之日起，60日内付清全部出让金。中标人未在规定的时间内与市国土资源局签订出让合同的，视为自动放弃中标资格，招标小组可另行组织招标。投标书有以下情形之一的无效：未密封的，逾期投送的，投标人报送的标书出让金数额低于明标标底金额的，标书不符合招标文件规定的。
  在招标中有下列情形之一的，招标结果无效：参加投标的单位和个人少于3个的；故意泄露标底或投标人非法获知标底的；招标小组工作人员与投标人之间相互勾结，影响公平竞争的；投标人之间串通投标，故意压低或抬高标价的；弄虚作假或者有影响招标公正、公平进行的行为的。
  2.土地使用权拍卖市国土资源局按照市政府批准的拍卖方案，负责提供文件及图件、拍卖须知、土地利用现状及规划用途、使用原则、土地使用权出让合同书样式，进行公开拍卖。拍卖程序：
  （1）市国土资源局发布拍卖公告；
  （2）竞买人申请购买拍卖文件和图件；
  （3）竞买人按拍卖公告规定的时间、地点，，持身份证和资信证明报名；
  （4）市国土资源局按照拍卖文件要求，对竞买人进行审核，符合要求的，发给竞买人资格证书，由竞买人交付保证金，保证金数额为标定地价的5％～10％；
  （5）市国土资源局按公告规定的时间和地点主持拍卖活动。主持人介绍拍卖地块及注意事项，公布拍卖地块底价，竞买人采用举牌方式应价，并可口头跳报应价，竞买人应价必须高于底价。一经应价，不得撤回，当其他竞买人有更高应价时，其应价即丧失约束力。竞买人的最高应价须经主持人槌定后，拍卖成交。最高应价者即为拍卖幅土地使用权的竞得人。对未竞得人，在5个工作日内，退还保证金，不计利息。
  （6）土地使用权竞得人，当场与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，支付出让金总额20％定金，保证金可以抵充定金。
  拍卖活动须经公证机关公证。
  拍卖公告发布日到拍卖日不得超过60日。
  竞得人应在出让合同签订之日起，30日内交付拍卖竞得价总额的一半，60日内全部付清。
  拍卖中有下列情形之一的，拍卖结果视为无效：组织拍卖的市国土资源局工作人员，违反规定，参与竞买人或者委托他人，代为竞买的；竞买人之间，竞买人与组织拍卖的市国土资源局及其工作人员之间，恶意串通，影响拍卖结果的；竞买人不足3人，或者竞买人的最高应价未达到底价的；弄虚作假或者有其他影响拍卖公平、公正进行的行为的。
  3.土地使用权挂牌出让及程序市国土资源局在挂牌公告规定的挂牌起始日，将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划
  要求、起始价、增价规则和增价幅度，在公告规定的土地交易场所挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价增价情况，调整增价幅度。挂牌期限届满，按下列规定，确定是否成交：
  （1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，又符合其他条件的，挂牌成交；
  （2）在挂牌期限内，有两个或者两个以上的竞买人报价，且报价高于底价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人；
  （3）在挂牌期限内，无应价者或竞买人报价均低于底价，或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
  在招标拍卖挂牌方式供地活动中，2003年是土地资产效益发挥最好的一年，全市供地66宗计1758.05亩，招、拍、挂总金额达到26.52亿元，同比增长117％。其中7月30日拍卖的“慈土储城区6号地块”土地面积13.17亩计8779平方米，功能为商业住宅，实际中拍价每亩668.26万元，合计8800万元，每平方米超1万元，比起拍价高出175％，由慈溪金惠房地产开发有限公司中拍。2008年4月28日，地块坐落慈土储城区11号（白河小区），土地面积26.45亩，计17636平方米，功能为商宅，拍卖价每亩1251.24万元，总金额33100万元，比起拍价高出108.98％，由宁波恒元置业有限公司中拍。
  4.招拍挂的有关责任规定
  （1）竞买人或其委托经纪人不到现场投标、竞买、报价的，不退还保证金。市国土资源局逾期开标或者拍卖的，从逾期之日起，按竞买人保证金每日5‰的标准，赔偿经济损失。
  （2）竞得人在规定时间内不与市国土资源局签订土地使用权出让合同的，自动丧失竞得资格，交付的保证金不予退还。再行招标或者拍卖所得低于原拍卖价款的，原竞得人应当负责补偿差额。市国土资源局在规定时间内不与竞得人签订土地使用权出让合同的，双倍返还保证金，并依法赔偿损失。
  （3）竞得人不按出让合同规定期限付清出让金，市国土资源局有权解除出让合同，定金不予返还，还可请求违约赔偿。市国土资源局不按土地出让合同规定提供出让土地的，竞得人有权解除出让合同，市国土资源局应双倍返还定金，依法赔偿损失。
  （4）竞得人不按土地出让合同规定开发、利用、经营土地的，按照国家有关法律、法规规定处理。
  （5）土地使用权招标拍卖挂牌中发现有弄虚作假、泄露底价、恶意串通、行贿受贿或扰乱社会治安行为的，分别按照国家有关法律、法规的规定处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
  （二）首次拍卖。中心城区群丰村地块拍卖
  1992年8月，市土管局受市政府委托，举行第一次国有土地使用权有偿出让“拍卖会”。会前，协同市城建委等有关部门，完成选址定点，政策处理，土地预征，规划设计，地价估算，召开新闻发布会、公布拍卖公告、报名登记等工作。拍卖会在1992年8月28日举行，并圆满完成。
  1.选址定点
  有4块地块筛选，经过论证，选定第一块地块。位于浒山镇群丰村地界，坐落在中心城区慈甬路南，东离白沙针织品市场150米，与在建的市工业品市场（后称“商都”）仅一路相隔，西与农贸市场（后改为装饰市场）相连，交通方便、商业繁荣、设施规划齐全。设计建筑单位分前后两幢，层高3～5层。底层为综合性商业用房，上面各层为住宅或旅馆、办公用房。该地块总面积2395平方米。
  2.新闻发布会
  1992年8月4日，慈溪市首次召开国有土地使用权有偿出让新闻发布会。会上，副市长讲话强调：城镇国有土地使用制度改革的重要意义，使用制度改革的理论、法律和政策依据，以及制度改革的形式和对策。
  市土管局局长施万春简略介绍出让浒山镇A号地块国有土地使用权概况，总面积为2395平方米。
  会上宣布：竞投报名时间，需要提交的资料和保证金。
  1992年8月22日公布《慈溪市首次国有土地使用权公开拍卖规则》。（“规则”附后）
  3.发布公告
  1992年8月4日，市土管局发布《出让国有土地使用权公告》第1号。（公告附后）
  1992年8月22日，市土管局发布《关于公开拍卖国有土地使用权公告》第2号。（公告附后）
  4.“拍卖会“情况
  1992年8月28日，市国有土地使用权出让以“拍卖”方式第一次举行。会场设在浒山镇三北大楼（慈溪汽车站对面）三楼会议厅。市土管局全体员工，全力以赴做好指导联络、会场安排、人员登记和会议记录，以及报价记录、合同签订、收纳价款、登记领证、安全保卫和后勤服务等工作。
  会议于上午8时8分开始，先由市长讲话指出：“城镇国有土地使用权有偿出让，以拍卖方式，将大量存在的划拨土地使用权自发交易行为纳人有偿有期依法运行轨道。”接着市土管局局长施万春介绍这次拍卖的地块情况、拍卖的面积和底价、土地的用途和使用年限，宣布会议程序和“拍卖规则”。
  拍卖开始，经过二轮竞拍，拍卖地块使用权由最后举牌竞投人所得。竞得人当场与市土管局签订《国有土地使用权出让合同》，并交付履行“合同”的定金。“合同”当场经市公证处公证，签发公证书。
  这次拍卖会，报名参加竞拍的单位有慈溪房屋建设开发公司、三北房地产开发公司、长河申谊工艺品厂等7家，个人25人（其中广东佛山、揭西2人），共32家，收取报名费1600元，报名要求竞拍地块前幢114间次、后幢68间次，收纳保证金37万元。经过竞投，实际结果前幢16间、后幢18间地块全部出让成交，签订《出让合同》12份，出让面积1424.90平方米，出让金总额241.35万元。这次拍卖会举办成功，成为全市土地使用制度改革新的开端，也为以后运用“招拍挂”方式出让国有土地使用权全面推开打下基础。
  附件1
  慈溪市首次国有土地使用权公开拍卖规则
  为确保我市国有土地使用权公开拍卖顺利进行，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的规定，特制定以下规则：
  一、土地使用权公开拍卖，是指在指定时间，公开场合，在土地使用权拍卖人主持下，竞投者手举由市土地管理局统一制作的牌子应价，竞投在一定年限内的土地使用权，价高者竞得。
  二、中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人均可参加拍卖，受让国有土地使用权。
  三、竞投者应按拍卖竞投通知书指定的时间、地点参加拍卖。
  四、竞投者个人应凭身份证，单位应凭法人代表证明和土管局拍卖竞投通知及“慈溪市国有土地使用权受让者登记表”进入拍卖会场。进场时如单位竞投的，可以随带本单位工作人员一至三名，如个人竞投的可随带亲朋好友一名，在指定位置就座，并凭“拍卖竞投通知”向报到处领取市土管局统一编号的拍卖应价牌一块，其他人员凭入场券入场。
  五、由大会公证人员检查每位竞投者的身份证明、报名登记证明、通知书以及竞投用的必需物品。
  六、在拍卖主持人简介出让地块情况后，公布拍卖地块底价以及每一次应价的增额数目。
  七、竞投者按公开拍卖主持人指定的顺序逐块竞投，不得提出异议，直至主持人宣布拍卖结束。
  八、以举牌方式应价，竞投者应价时，手举的应价牌要高出头部，主持人根据举牌先后指定竞投人起立口头报价，每次报价增值不少于10元，价码数额以人民币元为单位。
  九、应价者有两个或两个以上报同一价格时，由拍卖人确认先举牌人，当拍卖主持人无法辨认应价者报价先后时，可再次应价。
  十、竞投者要求竞投两块或两块以上地块的，当竞投得一块时，可优先取得下连地块的受让权，但其应价必须等于上连地块的应价，否则不能下连。
  十一、竞投者没有举牌而以其他方式应价的无效，竞投者应价低于拍卖底价的无效。
  十二、应价人经过一番角逐，最后举牌的经主持人宣布最后应价数目，“第一次”、“第二次”而没有人举牌时，主持人一锤敲下，该地块土地使用权由其所得。
  十三、每一轮竞投以一锤敲下后即转入下一轮地块的竞投。
  十四、主持人公布的底价，竞投者应价，均为该出让地块每平方米的地价。
  十五、竞投得主当场与市政府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，受让人当即向市土管局交付每间10000元人民币或者支票作为履行合同的定金，定金不计利息。如竞投得主要求当即付清全部出让金的，土地部门同意给予领取“国有土地使用证”。
  十六、对已经报名竞投而未实际到场参加竞投者，竞投保证金不予退还。
  十七、竞投者因特殊情况本人不能到场的，可指派代竞投入参加，但代竞投人必须有竞投人出具的全权委托代理书。
  十八、竞投得主当场不能支付规定数额定金的，竞投保证金不予退还，其竞投无效。
  十九、取得土地使用权者在签订用地合同之日起，六十天内必须按合同规定一次性交清其余土地出让金，领取《国有土地使用证》，逾期未交付的，土管部门有权解除合同，出让方可请求对方赔偿，所交付定金不予退还。
  二十、竞投者进入会场应遵守会场纪律，不得大声喧闹、起哄扰乱会场，违者取消竞投资格，并视情节轻重给予罚款处理，直至交公安机关依法处理。二十一、本次竞投会由慈溪市公证处监督公证。
  二十二、拍卖主持人对本《拍卖规则》有解释权。
  二十三、本规则如与市土管局发布一号、二号公告有抵触的，一律以本规则为准。
  二十四、本《拍卖规则》的未尽事宜，拍卖主持人有决定权。
  慈溪市土地管理局一九九二年八月二十二日
  慈溪市土地管理局出让国有土地使用权公告
  第1号
  为推进土地使用制度的改革，建立有偿、有期、有流动的土地使用制度，合理开发利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，经市人民政府批准，决定将慈溪市浒山镇规划区内1号地块的国有土地使用权进行有偿出让。
  现将出让有关事项公布如下：
  一、该地块位于浒山镇城区东南侧的“329”国道（即甬百公路）与东二环线交叉处，东离白沙针织品市场约150米，与规划中的市工业品市场一路之隔，西与在建的市农贸市场相连，北靠“329”国道线，南北长67米，东西宽60.50米。该地块总体规划面积为12.40亩，规划用途为设施较为齐全的综合性商业住宅小区，主要为白沙针织品市场以及在建的市工业品市场和市农贸市场进行配套服务。由于该地块位置优越，交通便利，它将成为全市最繁华的商业地段之一和经营者的黄金热地。
  二、按总体规划的要求将分期分批出让。首批出让建筑面积为1320平方米。整个建筑坐西朝东，分前后两幢各17间。前幢建筑层次为四层，每间占地面积43.20平方米；后幢层次为三层楼，每间占地面积25至32平方米。设计新颖，美观大方，具有现代风格和慈溪特色。规划用途底层为酒店，上层为住宅或旅馆、娱乐、办公等用房，结构较为合理。
  三、出让方式：采用拍卖竞投形式进行。
  四、出让对象：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。
  五、土地使用政策：本次土地使用权出让年限为70年，期满可重新签订合同，其使用权可以依法转让、出租、抵押和继承，合法权益受国家法律保护。
  六、报名办法：
  （一）报名地点：慈溪市土地管理局105室（浒山镇水门支路1号即慈溪供销大厦西对面），电话号码814349。
  （二）报名时间：1992年8月7日至8月17日17时。
  （三）报名者随带身份证，如公司、企业或其他组织须随带法人代表证明或法人代表委托书、资信证明，并按每宗地缴保证金贰仟元，所缴保证金竞投得主可抵充定金，对未得者，在决标或竞投后10天内全部退还，不计利息。
  一九九二年八月四日
  慈溪市土地管理局关于公开拍卖国有土地使用权公告
  第2号
  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》及本局关于首次出让国有土地使用权的第1号公告，报经市人民政府同意，决定将位于慈溪市浒山镇城区东南侧的“329”国道与东二环线交叉处的建筑占地面积为1418平方米的A号地块的土地使用权进行公开拍卖。现将有关事项公告如下：
  一、拍卖的时间和地点：1992年8月28日上午八时在慈溪市浒山镇三北大楼（慈溪汽车站对面）三楼会议厅。
  二、拍卖面积和底价：首次拍卖土地使用权的建筑占地面积为1418平方米，分前后两幢，其中前幢每间建筑占地面积43.20平方米，后幢每间建筑占地面积30.60～43.20平方米，每平方米底价按地块位置和土地级差的不同确定为680～960元。
  三、土地用途和年限：商业住宅用房，土地使用权出让年限为70年，期满后可重新签订合同。
  四、建筑要求和方式：按照市政建筑规划要求，前幢共16间，其中1～10号为五层，11～16号为四层；后幢共18间，全部三层。建筑方式在不影响总体规划和立面统一设计及规定的建筑周期的原则下，可以由各受让户组织整幢统建连建，也可以委托有关部门统筹统建。建筑周期从受让之日起至1993年12月底完成，每平方米必须投入建设费用前幢不低于550元，后幢不低于350元，具体按出让合同规定执行。
  五、拍卖程序：
  （一）市土地管理局发布拍卖公告。
  （二）市土地管理局代表市政府为拍卖主持人，宣读土地使用权拍卖规则，简介出让地块情况，公布出让地块底价。
  （三）拍卖时，竞投者可以随带1～3名（个人竞投的可带1名，单位竞投的可带3名）亲朋知友或有关人员进入会场，便于一起商量决策。
  （四）竞投者以举牌方式应价，经过角逐，出价最高者取得土地使用权，当场与市土地管理局签订土地使用权出让合同，并按每间支付10000元人民币或支票作为履行合同的定金，其余部分出让金在60天内付清，可向市土管局申请领取国有土地使用证。在拍卖时一次性交足全部出让金的，可当场领取国有土地使用证。
  慈溪市首次国有土地使用权公开拍卖的全过程由市公证机关参加，并依法公证。
  六、1号公告变更内容说明：
  （一）根据部分受让土地报名者的要求，将后幢每间建筑占地面积由原来的25～32平方米，变更为30.60至43.20平方米，并将该幢房屋的楼层统一为三层。
  （二）根据规划要求，前幢17号地块不再列入本次拍卖。
  一九九二年八月二十二日
  （三）中心城区三北大街东延伸段地块拍卖
  1996年，市土管局报请市政府批准同意将位于中心城区三北大街东延伸段C1～C2地块共8幅国有土地使用权拍卖出让。
  市土管局1996年1月发布《公开拍卖国有土地使用权公告》第1号，1996年3月30日发布《公开拍卖国有土地使用权公告》第2号（两件公告内容与1992年首次拍卖公告基本相同）。
  拍卖会于4月18日上午，在市土管局6楼多功能厅如期举行，参加拍卖会签到的单位代表和个人15人，还有主持人、主拍人、书记员、公证员。公证员对竞拍者进行资格验证；主持人对拍卖地块情况作进一步说明。C号地块有关情况说明：
  1.拍卖地块。位于中心城区三北大街东延伸段，即白沙路村和赖王村地界。
  2.拍卖面积。建筑占地面积1754.40平方米，其中：C1号地块9间，457.20平方米，分间面积为50.80平方米；C2号地块25间，1297.20平方米，分间面积有48.50平方米、50.80平方米、70平方米3种。
  3.建筑要求。除C2地块48.50平方米的4间建筑一层外，其余均建筑3～6层。
  4.拍卖底价。每平方米680元。
  5.车库留地作价。不同拍卖地块按1：1～2∶1配置，地价均按600元/平方米计收。
  6.土地规划用途。为三北大街相配套的综合用房。
  7.使用权年限为70年。
  拍卖经过14轮竞价应叫，最终以1800元/平方米定。
  这次拍卖会，共拍卖C1～C2号8幅地块的土地使用权，面积1754.40平方米，起拍底价总额119.30万元，实际中拍价315.79万元（起拍和中拍总金额均不含车库留用地出让金）。由慈溪华仑房地产公司、慈溪房屋建设开发公司及3名个人竞得。
  （四）中心城区最大地块拍卖
  2002年8月19日，经市政府研究同意，市国土资源局推动新一轮大规模的城市建设，将前应路1号地块，位于虞波江东侧，前应路南侧，新城大道南路西侧，天香桥村北侧169415平方米的国有土地使用权予以公开拍卖。出让用途为商业、住宅综合，使用年限50～70年。拍卖底价经评估为每平方米1460元（97.38万元/亩）。
  2002年9月18日举行拍卖会。
  起拍底价：每亩97.4，0万元，地块总面积254.10亩，总金额24749万元。
  中拍价：每亩222.00万元，总金额56410万元。
  竞得方：宁波东方建筑有限公司。
  按这一地价签订国有土地使用权出让合同。
  这次拍卖有关细节规定：
  1.交付土地使用权出让金时间。竞得方分3期支付：第一期2002年9月24日前支付16923万元，第二期支付22564万元，第三期16923万元，在2002年11月18日前付清。
  2.交付土地时间。出让方在2002年11月18日出让，将土地交给竞得方，地块达到场地平整，周围基础设施通路、通水、通电。
  3.用地性质为居住用地。技术经济指标要求：容积率小（等）于1.7，建筑密度小（等）于30％，绿地率大（等）于35％。
  4.建筑设计要求。建筑层数为多层、高层；建筑间距为多层1∶1.25以上，高层1∶10以上；主要出入口为前应路停车泊位，小区集中设置地下停车库，每户1个停车库以上，商铺停车与小车停车分离，按100平方米商业面积设计0.6个车位以上；为提高小区绿化品位，禁止在架空层外墙开门。
  5.建筑后退。后退新城大道多层20米以上，高层22米以上，后退南侧边界。
  6.城市设计要求。建筑风格、立面及色彩与周围环境协调，同时须体现出高档住宅小区的特性。
  7，配套设施要求。建筑面积不小于5000平方米的会所1座，建筑面积不小于2000平方米的幼儿园1座，用地面积不小于15000平方米的含游泳池、网球场各1个的休闲活动场地1处，设公厕2座。
  8.市政要求。两污分流，给水管、污水管接入市政主干管，区内设置燃气管。
  9.其他要求。区内设置红外线周边监控系统，可视对讲系统，小区背景音乐等配套设施，沿新城大道不设商业店铺。
  （五）首次挂牌出让
  2002年10月，市国土资源局将位于中心城区孙塘北路西侧，面积3236平方米的地块，首次以挂牌方式出让。挂牌报价地点：慈溪市土地交易中心大厅（南二环中路138号）。至同年10月30日止，共有6个单位参加竞价（领取号牌）。起始价998万元，经过27轮报价，每轮报价增额不少于前轮报价的10万元，最终由68号牌——慈溪飞强房地产开发有限公司报价2210万元竞得。当日由市国土资源局发给《挂牌出让成交确认书》。11月28日，出让方（市国土资源局）与受让方（慈溪飞强房地产开发有限公司）签订《国有土地使用权出让合同》。2003年1月3日，受让方付清土地出让金，市国土资源局出具“土地出让金专用票据”。
  附件2
  慈溪市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告慈土资告〔2002〕16号
  根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规规定，经市人民政府批准，市国土资源局将浒山街道孙塘北路以西，安得利家私城以南地块的国有土地使用权公开挂牌出让。现将有关事项公告如下：
  一、挂牌报价时间和地点
  挂牌期限：2002年10月21日至10月30日
  报价时间：挂牌期间每日上午8时至11时，下午2时至5时（双休日除外）。
  挂牌报价地点：市土地交易中心大厅（南二环中路138号）
  二、挂牌出让地块概况
  该地块位于孙塘北路黄金地段，南侧为原国联大厦，西为民宅，北为安得利家私城，东临孙塘北路，是商业、办公、服务用房建设的理想场所。
  三、挂牌出让地块的规划控制指标及主要经济指标，挂牌起始价
  四、竞买人范围：
  中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，法律另有规定者除外。
  五、挂牌出让文件的买取
  有意竞买者可自2002年10月10日至10月18日（双休日除外），到市土地交易中心大厅买取挂牌出让文件。
  六、竞买申请办理
  参加竞买者，应自2002年10月14日至10）月18日携带本人身份证或企业营业执照副本、法定代表人身份证、委托书及委托人身份证前来报名，经审核，符合条件者应交纳履约保证金人民币50万元（慈溪市国土资源局政府专项资金专户，开户银行：中国建设银行慈溪市支行上房分理处，账号：******）。竞得者保证金可抵作地价款，未竞得者挂牌结束后7日内退还保证金（不计息）。
  慈溪市国土资源局
  二〇〇二年九月二十八日
  慈溪市国有土地使用权挂牌出让竞买申请书
  慈溪市国土资源局：
  经认真审阅贵局的土地使用权挂牌出让文件，并经了解挂牌地块有关情况后，我们愿意按照挂牌出让文件的规定，申请参加贵局举行的浒山街道孙塘北路西侧国有土地使用权挂牌出让活动并参与竞买。同时，我们愿意于2002年10月18日前交纳本次竞买的履约保证金人民币伍拾万元。
  如能竞得，我们保证及时按规定与贵局签订《国有土地使用权出让合同》，并按挂牌出让文件规定如期支付土地使用权出让金。否则，履约保证金可由贵局没收，并由我们承担由此产生的法律责任。
  附：
  1.营业执照复印件（副本）。
  2.法定代表人身份证复印件（委托代理的须持授权委托书和委托人身份证复印件）。
  挂牌出让成交确认书
  慈溪飞强房地产开发有限公司：
  浒山街道孙塘北路西侧挂牌出让地块于2002年10月30日经市国土资源局审定，贵单位为地块竞得人，可取得该地块的土地使用权。请贵单位当场与市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并按规定交付土地出让金。如竞得人未当场签订合同或不按规定交付土地出让金的，市国土资源局有权决定该竞得权无效。
  慈溪市国土资源局
  二〇〇二年十月三十日
  （六）首次招标
  2003年3月5日，慈溪市国土资源局将位于中心城区旧城改造（一期）地块，面积163340平方米，以招标方式出让，招标地点在慈溪国际大酒店，结果由慈溪维科置业有限公司中标，市国土资源局与中标法人签订《国有土地使用权出让合同》。出让金总额10亿元，每平方米平均6122元。为市国有土地有偿出让以来，出让金最高的地块。
  这次国有土地招标出让，按照招标程序，从2003年1月20日筹备，1月31日发布公告，经投标单位投送《投标申请书》、《标书》，对投标申请者审核，为期一个多月，于3月5日上午9时在慈溪国际大酒店举行公开开标、验标、评标和定标活动，按照决标、评标标准，经过评定，慈溪维科置业有限公司中标。当日签订《国有土地使用权出让合同》。按地块编号共10块，分别签订10份合同。3月17日又签订补充协议（10份）。5月8日，出让金全额付清，由市国土资源局出具“土地出让金专用票据”。
  城区旧城改造（一期）的招标出让过程，分为3个时段：招标公告，投标申请，使用权出让决标。
  附件3
  慈溪市国土资源局国有土地使用权公开招标公告慈土资告〔2003〕4号
  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定，经慈溪市人民政府批准，决定于2003年3月5日上午9时，在慈溪国际大酒店公开招标慈溪市中心城区旧城改造（一期）项目拆迁地块国有土地使用权，现将具体事项公告如下：
  一、招标地块概况：
  慈溪市是宁波大都市北部的中心城市，长江三角洲地区工商名城，全国综合经济实力百强县（市）第11名，杭州湾跨海大桥南岸的新兴城市，现正以大建设、大开放、大调整、大提高的战略高度迎接大桥经济的到来，城市建设以实现最佳的创业与人居环境，花园式生态城市，现代化中等城市为目标，创造着辉煌的业绩。本次公开招标的地块是慈溪市中心城区以商业文化、金融商务为主体，文化娱乐、景观休闲相配套，具有高度文化气息、强劲经济活力的核心区域，贯穿其中的特色步行街——解放街几十年来一直是慈溪市的商业中心。为保证该区域开发建设的统一与完整性，对该区域内（一期）除保留建筑及部分由政府投入建设的配套设施外的所有出让土地进行一次性整体出让，合计出让面积163340平方米（合245亩）。
  二、出让地块的规划技术经济指标：
  三、招标对象：
  中华人民共和国境内外，具有房地开发资质三级（含三级）以上的房地产开发企业。
  四、报名有关事项：
  （一）有意参加投标者请于2003年2月10日至23日到慈溪市土地交易中心领取有关资料（同时交纳资料费200元）。
  （二）投标申请报名时间：2003年2月24日至28日下午4时整。
  （三）申请报名时须持证件：营业执照副本、法定代表人证明书或法定代表人委托书及法定代表人身份
  证、开发资质证书。
  （四）申请投标地点：慈溪市土地交易中心（浒山街道南二环中路138号）。
  （五）保证金及交款账号：土地投标保证金为玖仟万元人民币，五星级酒店建设保证金壹仟万元人民币，合计为壹亿元人民币。开户银行：中国建设银行慈溪市支行上房分理处，账号：******，收款单位：慈溪市国土资源局政府专项资金专户。
  （六）中标单位的土地保证金可抵充土地出让金，未中标者的保证金于开标结束后3日内不计息退还。成交后若反悔或不履行约定，则保证金不予退还。
  （七）详细情况及具体要求请参阅招标文件。
  慈溪市国土资源局二〇〇三年一月三十一日
  投标申请书
  慈溪市国土资源局：
  经认真阅读贵局的土地使用权招标文件，并经实地踏勘，我们愿意遵守慈溪市中心城区旧城改造（一期）项目拆迁地块国有土地使用权出让招标文件的要求和规定，申请参加贵局于2003年3月5日上午9时在慈溪国际大酒店举行的该区域土地使用权招标会并参加投标。我们已于2003年2月28日下午4时整前支付了本次投标履约保证金，计人民币壹亿元整。如能中标，我们保证即时签订《国有土地使用权出让合同》，并按投标书和出让合同规定如期付清全部土地使用权中标价。否则，按有关规定承担一切违约责任。
  附：1.营业执照副本及复印件；
  2.法定代表人证明书；
  3.法定代表人身份证复印件；
  4.企业资质证书原件及复印件。
  投标单位（盖章）
  法定代表（签名）：
  联系人：
  电话：
  地址：
  慈溪市中心城区旧城改造（一期）项目拆迁地块国有土地使用权出让决标、评分标准
  决标计分：基本分按百分制计算，附加分最高为3分，以总分最高者中标。具体计分办法如下：
  1.竞投报价（基本分为60分）：
  出让底价为350万元/亩（其中11号地块五星级酒店用地出让价格为100万元/亩，为不变价）。
  受让价350万元/亩，基本分为20分，以后每增加5万元/亩，分值增加4分。
  2.竞争付款（基本分为40分）：
  （1）中标后10天内支付100％地价款，基本分为40分；
  （2）中标后10天内支付70％地价款，其余1个月内付清全部地价款，基本分为20分；
  （3）中标后10天内支付50％地价款，其余2个月内付清全部地价款，基本分为10分。
  3.公益捐款承诺（附加分3分）：
  对本市公益捐款承诺每500万元为1分，投入项目由政府确定。得分相同，由招标领导小组无记名投票选择，得票多者为中标者，或由招标领导小组选择其他公正办法。
  （七）工业用地“招拍挂”出让
  根据2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神，为优化土地资源配置，促进工业用地的节约、集约利用，2007年5月27日，市政府办公室经市政府同意，印发《关于慈溪市工业用地招标拍卖挂牌出让规定（试行）》的通知，规定除村级集体经济组织使用村级安置留用地建设工业标准厂房外，工业项目用地必须实行“招拍挂”方式出让。全市物流、仓储用地，非政府投资的科研设计用地和外来人口集中居住用地，以及营利性的公用设施、医疗卫生、文化教育和体育设施等用地也实行“招拍挂”方式出让。明确工业项目等用地都不再以协议方式出让。
  1.工业用地“招拍挂”出让程序
  （1）制定年度工业用地“招拍挂”出让供应计划。供应计划报经市政府批准。
  （2）分季度拟定近期出让方案。经会审会议通过，由市国土资源局报市政府批准（出让面积大于90亩的报省政府批准），然后组织实施。
  （3）工业用地实行净地出让。涉及农用地转用、集体土地征收的，有关镇政府（街道办事处）及慈东工业区管委会受市国土资源局委托，以市国土资源局名义负责办理农转用、征收报批工作，做好土地补偿、拆迁、安置工作及出让地块的“三通一平”等基础设施建设。
  （4）具体地块“招拍挂”出让的实施。市国土资源局在土地出让方案公布5日前，报“慈溪市招投标办”备案，备案后发布土地使用权出让公告，组织公开宣传，受理竞买申请。
  出让公告发布之日起，竞买申请人准备相关文件资料，向出让地块所在地镇政府（街道办事处）、开发区管委会、慈东工业区管委会提出竞买申请，经初审后，再转报市经济发展局审核，市经济发展局按照出让地块预先设定的项目准入条件，对竞买申请人的相关资料进行审核后，出具竞买资格证明，竞买申请人凭此证明及相关资料向市国土资源局提出竞买申请。
  市国土资源局至少在“招拍挂”开始前20天，通过公开媒体发布招标、拍卖或挂牌公告。
  2.出让公告内容：
  （1）出让地块的名称和地址；
  （2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途和规划设计要求；
  （3）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
  （4）取得“招拍挂”出让文件的时间、地点、方法；
  （5）“招拍挂”时间、地点，投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
  （6）确定竞得人的标准和方法；
  （7）投标、竞买保证金；
  （8）其他需要公告的事项。
  以“招拍挂”方式确定竞得人后，市国土资源局作为出让人，当场与竞得人签订《成交确认书》或《中标确认书》，将成交结果通报市级有关部门及当地镇政府（街道办事处）、开发区管委会、慈东工业区管委会，并向社会公示出让结果。同时，核发建设项目用地预审批准文件。
  确定竞得人的标准按《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》规定实施。
  竞得人或中标人凭《成交确认书》或《中标确认书》及相关资料，在规定时限内到市级有关部门依法办理工业项目立项或核准，同时送报项目、规划和环境影响评价等有关报批手续。办完报批手续后，竞得人或中标人与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》及补充协议，缴纳土地出让金，办理土地使用权登记和交地手续。
  工业用地“招拍挂”出让规定的实施，使全市土地使用制度改革更深化，土地交易市场进一步规范，对产业用地的控制和产业用地结构优化具有重大意义。
  附件4
  工业用地项目及竞买人准入条件
  根据有关法律法规、产业政策和《慈溪市工业用地招标拍卖挂牌出让规定（试行）》，2007年12月5日，市政府办公室经市政府同意，印发《慈溪市招标拍卖挂牌出让工业用地项目及竞买人准入条件设置办法（试行）》。
  一、项目准入条件设置
  招标拍卖挂牌出让工业用地项目准入条件，主要由产业条件、用地条件、环保条件、用能条件和其他条件等组成，并根据上级有关规定和全市产业结构调整需要适时予以调整。
  二、项目准入条件设置步骤
  根据《慈溪市工业用地招标拍卖挂牌出让规定（试行）》有关规定，项目准入条件的设置分为初步设置和综合设置两个步骤。其中初步设置由拟出让地块所在地政府完成，综合设置由市经济发展局会同市级有关部门完成。
  三、竞买人项目准入条件设置
  参加工业用地竞买的竞买人，必须具备以下准入条件，并在土地使用权“招拍挂”出让公告、出让文件中予以明确。
  （一）项目；
  （二）建设资金，竞买人自有资产不少于固定资产总投资（投资强度低限×出让地块面积）的30％，并出具项目所需的自有资金保障证明或银行资信证明；
  （三）限定高新技术项目、重大招商引资项目、各级重点项目竞买的，必须出具相应的有效证明文件；
  （四）特殊项目有关的法律法规规定的其他条件，不得设置不合理的条件、限制或排斥潜在竞买人。
  四、竞买人项目准入条件审查步骤
  （一）竞买人申请。竞买人按土地使用权出让公告、出让文件规定的时间和要求，到指定地点提出竞买申请；
  （二）竞买人准入条件审查。参与工业用地招标拍卖挂牌的竞买人，必须通过相应的准入条件审查，未通过审查，不得参与竞买。竞买人准入条件审查分为初审和复审两个阶段。其中地块所在地政府负责竞买人准入条件的初审，市经济发展局负责竞买人准入条件的复审；
  （三）不符合法律、法规规定，土地使用权出让公告、出让文件规定的准入条件的竞买申请，为无效申请。
  五、工作要求
  （一）土地竞得后，相关行政管理部门，必须依法并严格按照设定的项目准入条件，对竞得人的项目进行项目、规划、环保、用地、用能等方面的审批（备案、核准），所有指标均须符合土地使用权“招拍挂”出让公告和出让文件，对不符合项目准入条件的，不得审批（备案、核准）；
  （二）相关行政管理部门必须按照各自职能，加强项目监管，如发现项目实施过程中，有不符合项目准入条件的现象，依法作出相应处理；（三）项目竣工后，必须按照相应规定，进行竣工验收，不符合竣工验收要求的，由相关行政管理部门依法作出相应处理。
  （八）工业用地首次挂牌出让
  2006年11月27日，市国土资源局向市政府请示：拟收回慈溪经济开发区内42幅国有未利用土地使用权，面积合计为1992137平方米，公开挂牌出让；收回慈东工业区块内2幅国有未利用土地使用权，面积合计为109933平方米，公开挂牌出让；公开挂牌出让附海镇0601～0610号地块10幅国有土地使用权，面积合计38107平方米。
  2006年11月29日，市政府办公室抄告单告之：“经市政府研究，同意，公开出让上述国有土地使用权。”
  2006年12月15～18日，市国土资源局对慈溪经济开发区其中的34幅地块、慈东工业区2幅地块、附海镇10幅地块的国有土地使用权出让，在各地国土资源所公开挂牌，至12月28日下午挂牌活动圆满成功。三地共成交土地面积1793475平方米，折合2690亩，起始底价39241万元，实际成交额42146万元，增价2905万元，增幅7.40％。
  第四节 土地价格管理
  土地价格管理主要采取3种手段：土地价格评估、土地基准地价确定、补缴土地出让金。全市土地价格管理工作从1992年开始，逐步完善。
  一、土地价格评估
  （一）土地价格评估工作进程
  慈溪市土地定级估价工作从1992年1月开始。以国家土地管理局《城镇土地定级规程》为依据，市土管局对中心城区约7.20平方公里面积的土地进行分等定级估价，并写出《慈溪城区土地分等定级报告》，为全省第一个开展土地评估工作的县（市）。1995年，为防止国有土地资产流失，市土管局配合国资委开展企业土地资产清产核资工作，显化、量化土地资产，全年经确认土地资产国有的企业137家，面积1071900平方米，计1608亩，土地资产21458.32万元。
  1996年，完善地价评估体系，开展规范化评估5宗，评估资产总额238万元，非规范化评估276宗，评估资产总额5623万元。2000年，土地评估进一步扩面，做好190家382宗改制企业的土地评估，还承办土地使用权作价入股、抵押、转让和拍卖底价等评估，共评估49家56宗土地。2001年，全面开展农用地分等定级评估试点工作，并抓好日常土地评估，共完成评估项目186个。
  2002年，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》精神，市政府于7月5日印发《关干加强国有土地资产管理的意见（试行）》。从此，土地市场地价管理力度明显加强。土地使用权进入土地交易市场，必须符合规定条件，向市土地交易中心提出申请。原行政划拨土地使用权和出让土地使用权经批准同意改变用途性质和使用条件入市交易的，均须在委托具有资质的评估机构评估地价的基础上，按规定标准补缴土地出让金。
  （二）土地价格评估范围和程序
  2004年2月16日，慈溪市政府印发《关于切实加强地价管理的若干意见》，规范了地价评估范围和程序。
  范围 凡属下列土地的地价评估均须委托有资质的地价评估机构进行评估：土地使用权出让或国家收回土地地价评估；土地使用权转让、抵押、作价入股地价评估；企业改制土地评估，司法执行土地资产地价评估；国有土地使用权招标、拍卖、挂牌地价评估；国家收购土地地价评估；出让土地改变土地用途、容积率等用地条件补缴出让金地价评估。
  程序 委托人向有资质地价评估机构委托评估；评估机构运用评估技术和评估方法进行评估；市国土资源局作为地价管理部门根据规定的地价审核制度对地价评估结果进行集体评审；市国土资源局出具地价评估结果认定意见。
  二、土地基准地价确定
  2003年8月27日，慈溪市政府印发《关于公布调整更新后全市土地基准地价的通知》，其中确定：
  土地基准地价更新对象及范围 全市区域范围内的非农建设用地。
  更新评估的基准日 2002年9月1日。
  土地基准地价内涵及表达方式 基准地价为各土地级别一定年期的平均土地使用权收益价格，由级别价、线路价、楼面地价和通天地价等不同表示方式，商业、住宅和工业等不同类型的价格体系组成，土地开发程度按熟地设定，即达到市政基础设施配套要求。地价内涵构成包括国家土地所有权益（纯土地出让金）、征地费用和开发费。土地使用权期限为法定最高年限。
  “基准条件”界定见 界定表（表16-5）。
  三、补缴土地出让金
  2002年7月5日，慈溪市政府发出《关于加强国有土地资产管理的意见（试行）》，其中规定补缴土地出让金的标准：
  划拨土地 在2002年1月1日后批准的全额补缴。2002年1月1日前批准的，中心城区规划控制区范围内按标定地价，用于房地产和商业用途的补缴70％；用于工业用途的补缴20％。中心城区规划控制区范围外，用于房地产和商业用途的，补缴40％，用于工业用途的补缴20％。私人非公寓式住宅用地按基准地价的20％补缴；私人公寓式住宅按原标准补缴。
  出让土地 在2002年1月1日后批准出让的土地全额补缴地价差额。2002年1月1日前批准的出让土地，在中心城区规划控制区内的，按标定地价差额补缴90％；在规划控制区范围外的，补缴60％。
  2004年2月16日，慈溪市政府发出《关于切实加强地价管理的若干意见》，进一步明确和细化了土地出让金补交办法和标准：
  划拨土地 划拨土地使用权经批准后改变用途性质、使用条件入市交易的，补缴出让金标准：
  慈溪城区主城（北至三塘横江，东南至杭甬高速慈溪连接线，西至历庵公路，下同）范围内：城区主要商业道路两旁商业用房土地按交易楼面基准地价（附表16-6）修正法评估地价的40％补缴；其他房地产和商业用途按标定地价的70％补缴；2004年1月1日前经批准用于工业、教育、科技、文化、卫生、体育和市政公用设施等用途的，按标定地价的20％补缴；2003年12月31日后批准的，按批准时的工业协议出让价格与取得划拨土地所缴国家税费的差额补缴；多层、高层住宅用地按基准地价的5％补缴，低层住宅用地按基准地价的40％补缴（附表16-7）。
  慈溪城区主城范围外：用于房地产和商业用途的，按标定地价的40％补缴；2004年1月1日前经批准用于工业、教育、科技、文化、卫生、体育和市政公用设施等用途的按标定地价的20％补缴。2003年12月31日后批准的，按批准时工业协议出让价格与取得划拨土地所缴国家税费的差额补缴；多层、高层住宅用地，按基准地价的5％补缴；低层住宅按基准地价的20％补缴（附表16-8）。
  出让土地 土地使用权出让后，土地使用者须严格按照土地出让合同规定使用土地，严禁擅自改变土地用途、容积率等用地条件行为。符合城镇规划，经规划部门批准同意改变用途和容积率等用地条件的，在委托具有资质的评估机构评估的基础上，对2002年1月1日后批准的土地全额补缴地价差额，对2002年1月1日前批准出让的土地，按相应的标准和计算公式补缴出让金。
  第五 节土地储备
  土地储备是土地储备机构依据法律规定，将需盘活的土地收回或收购予以储存，并通过前期开发利用，然后受政府委托以出让等形式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源的行为。
  一、储备组织机构
  2001年11月19日市土管局向市政府报告，要求建立慈溪市土地储备管理机构。土管局认为：慈溪市的土地隐性交易，、非法交易现象比较突出。在日常的土地使用权转让中，由于缺乏必要的土地收购储备资金而无法控制；企业转制中，部分企业想通过转换土地资产，实现资产显化，也无法转换，只好低价出卖给一些企业法人和自然人，使国有土地资产流失；还有部分企业前景较差，想转换土地资产，将地上建筑连同土地，低价转让给房地产开发商，开发商乘机囤积土地，日后开发时从中获利；少数企业储备土地，影响政府调控土地市场的主动权。
  土地收购储备制度一旦建立，使政府手中既有钱可收购土地，又有地可供建设需求，可增强政府垄断土地的权威性。
  （一）议定土地储备机构
  2002年5月20日市政府召开市长办公会议，对土地储备管理机构组建方案和《土地储备暂行办法（讨论稿）》及审核土地，资源经营问题进行专题研究。会议决定3点：
  1.城区范围内的土地储备由市投融资办公室负责操作；
  2.土地二级市场既要按照国家有关政策规范操作，又要有利于中心城区“腾笼换业”合理分配。转换功能后的土地级差效益，另行规定；
  3.结合土地储备管理机构组建，市投融资公司要抓紧做好土地质押融资工作，真正把土地资源盘活，适时、适量扩大开发土地的供应。市土地储备中心建立后，城区范围内的土地收储工作仍由市城投公司操作。
  （二）成立市土地收购储备管理委员会
  2002年6月18日经市政府研究，决定成立慈溪市土地收购储备管理委员会。市长洪嘉祥为主任，副市长陈仲朝、杨胜，隽、胡立明为副主任，成员由市府办公室、市国土资源局、发展计划局、建设局、规划局、城投公司和财政局负责人组成。管理委员会下设办公室，由市国土资源局局长史济权兼任办公室主任，副局长方柏令兼任办公室副主任，办公室设在市国土资源局内。
  2007年11月8日经市政府决定，调整慈溪市土地收购储备管理委员会组成人员：市长徐华江任主任，市委常委常务副市长李兴达、副市长杨慧芳任副主任，成员由市府办公室、市国土资源局、发展改革局、监察局、规划局、建设局和财政局负责人组成。委员会下设办公室，市国土资源局局长史建范兼任办公室主任，副局长张建明任办公室副主任，办公室设在市国土资源局内。
  市土地收购储备管理委员会职责：研究制定土地收购、储备、出让政策和办法；协调各有关部门，落实土地收购、储备资金；确定土地收购、储备和出让地块及计划；审查计划执行情况；监控国有土地资源的运作等。
  （三）组建土地储备中心
  2002年9月18日正式成立“慈溪市土地储备中心”。在市土地收购储备管理委员会领导、监督下，土地储备中心根据产业结构调整及城镇建设规划和全市土地市场供求状况，制定土地储备年度计划，并报市政府批准；负责土地收购、储备资金预测算及筹措，储备土地前期开发及土地出让等具体运作。市土地储备中心属市国土资源局管理，局长兼任市土地储备中心主任。
  2006年7月11日根据市委书记办公会议和市长办公会议（专题会议纪要）意见，决定对市城投公司与市建设集团公司、市土地储备中心及旧城改造办相关职能、资产和人员等进行调整整合。其中关于城区的土地收购、征用和出让等行政职能由市城投公司划归市土地储备中心。
  2007年8月30日，市政府召开关于市土地储备中心体制调整等有关问题的专题会议。会议确定：市城投公司并入市建设集团公司，由市建设局管理，其原来承担的城区范围内新的土地征用、收储、出让和二级市场的交易职能划归市国土资源局及市土地储备中心。按上述体制调整要求，对市土地储备中心职能和运作方案进行相应调整和完善，建立健全市土地储备中心经营体制和发展机制。确保工作正常衔接和有序运作，激活土地增量，更有效地配置好土地资源。会议确定，涉及土地收储、征用及拍卖等岗位相关人员划归市土地储备中心，总名额15名，不足部分由市国土资源局内部调剂，或者由新组建的市国力土地资源投资开发有限公司公开招聘。2007年11月3日，市土地收购储备管理委员会召开专题会议，由市长徐华江主持。会议听取市土地储备中心情况汇报后，议定：
  1.建立市土地储备基金。基金筹措原则同意按经营性土地出让总额（含各镇出让土地）的5％提取；从2007年9月1日起，按比例计提土地收益基金，专项用于土地储备，以防范和化解土地储备经营和财务风险。
  2.市土地储备中心内新成立“慈溪市国力土地资源投资开发有限公司”，实行“一套班子、两块牌子”。国力土地资源投资开发有限公司在土地储备中心运筹下开展业务。注册资本从5000万元追加至2亿元人民币。从海涂公司划转部分土地，作为注入追加投资。
  二、土地收购储备
  根据《中华人民共和国土地管理法》和省、宁波市有关国有土地资产管理等法律法规，2002年7月18日市政府印发《慈溪市土地储备暂行办法（试行）》。（一）政府储备的土地
  1.慈溪市域范围内的无主地；
  2.为政府带征的土地；
  3.土地使用期限已满被依法收回的土地；
  4.被依法收回的荒地、闲置的国有土地；
  5.依法没收的土地；
  6.因单位搬迁、解散、撤销、破产和产业结构调整或者其他原因调整出的原属划拨的国有土地；
  7.行政划拨或协议出让取得土地使用权，改变用地性质或使用条件用于经营性项目开发的土地；
  8.以出让方式取得土地使用权后无力继续开发又不具备转让条件的土地；
  9.因实施城镇规划和土地调整，市政府指令收购的土地；
  10.土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；
  11.已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销登记手续后纳入土地储备；
  12.其他需要进行储备的国有土地。
  市土地储备中心受市政府委托，在市土地收购储备管理委员会指导和监管下，负责全市的土地储备工作，代表市政府实施土地收购工作。市土地储备中心依照法律、法规及市政府规定将依法收回、收购的土地进行前期开发、利用和预出让土地使用权。集体所有土地作储备的，办理征用手续和土地权属变更登记手续。
  （二）土地收购程序
  土地收购（土地使用权储备）。无主地、为政府带征的土地和依法没收、收回的土地，直接由市土地储备中心进行土地储备；其他需要储备的土地，均由市土地储备中心按照相关法规进行收购。土地收购的一般程序：申请收购——权属核查——意见征询——费用测算——方案报批——合同签订——收购补偿——权属变更——交付土地。被收购的土地使用权（和地上建筑物）一经交付，即纳入土地储备。
  市土地储备中心根据产业结构调整及城镇建设规划，全市土地市场供求情况，制定土地储备年度性等计划。年度计划需报市土地收购储备管理委员会批准。
  （三）土地申报储备
  市土地储备中心根据土地权属调查和收购费用测算，提出土地收购方案，报市土地管理部门审批，其中特殊地块的收购方案同时报市土地收购储备管理委员会批准。收购方案批准后，市土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。根据《合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。土地储备中心支付收购定金后，原使用权人与土地储备中心共同向市土地管理部门申请，办理权属变更登记手续。交付土地，按《合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
  （四）储备土地开发利用
  储备土地前期开发：市土地储备中心在储备土地预出让或招标拍卖前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。储备的土地利用：在原土地使用权人交付土地后，在土地未出让前，市土地储备中心依法将储备土地使用权，单独或连同地上建筑物抵押贷款、出租和临时改变用途，并持有关证件及《国有土地使用权收购合同》，依法到有关部门办理审批或登记手续。储备土地前期开发、利用活动，严格遵守国家法律、法规、规章和市政府的有关规定，以不损害公众利益为前提。2007年7月21日市土地储备中心划出储备土地24块地块，共计土地面积5098.84亩，总成本93589.3万元，向银行，抵押贷款82700万元。
  三、储备土地出让
  实行国有土地资源统一规划、统一收购、统一开发和统一供地，使政府垄断土地一级市场，盘活存量土地资源，优化土地资源配置，加强政府对土地市场宏观调控的权威性。
  市土地储备中心根据城市经济社会发展需要，制订各时期储备土地使用权预出让计划，并对拟出让储备土地的收购和前期开发成本进行测算，拟定出储备土地招商方案，报市土地收购储备管理委员会批准。将储备土地的信息向社会公布，并抄送市土地收购储备管理委员会成员单位。对商业、旅游、娱乐和住宅等经营性项目用地，采用招标、拍卖等方式为主出让国有土地使用权，或实行挂牌方式出让。特殊用地或不具备招标、拍卖条件的，采用协议方式出让。
  对于全市范围内未明确用地单位需要采取招、拍、挂方式出让的土地，全部纳入市土地储备中心储备管理；截至2008年底，储备管理分经营管理和备案管理两种方式。即中心城区范围内的土地征用、收购、出让等工作由市土地储备中心直接操作。中心城区范围外的土地，采取备案管理方式，即由镇以市土地储备中心分中心名义开展工作，收购等情况抄送市土地储备中心备案。
  据原市城投公司对中心城区2000～2007年8年的土地收储出让统计：共收储土地1090.33亩，拍卖出让510.63亩。最多是2003年，收储土地391.24亩，拍卖出让109.25亩；2004年，收储土地15.79亩，拍卖出让150.50亩。
  2007年11月，市土地储备中心按照市土地收购储备管理委员会的部署，编制《2008年度城区储备土地出让计划》，计划出让的地块有：慈二棉地块，慈吉地块，原市铁路管理处地块，浒溪线地块，旧城二期地块，慈溪会展中心以北地块，华东轻纺城地块，横河上剑山三产用地块，大润发超市地块，新城大道以东地块，以及摩托车车城地块，担山地块，界牌地块。除后列3块地块外，上列10块地块合计面积875亩，支付收储或拆迁成本302400万元，预计出让收入370400万元，净收益68000万元。
  2008年6月30日报请市政府同意，将6宗国有建设用地使用权挂牌出让。挂牌日期2008年7月28日至2008年8月8日。在出让地块中，有慈土储城区经31#—A1、A2、31#—B、31#—C。由绿城房地产有限公司报价100641万元竞得，地块总占地面积121988平方米，折合土地面积183亩。
  市土地储备中心自2007年8月体制调整后，至2008年底，共出让收储土地1021.41亩，获得土地出让收入356889万元。