武义县图书馆

第一节 房地产开发建设
  武义县房地产开发建设始于1984年成立武义县住宅公司，开始生产、销售商品住宅。1986年～1990年，政府划拨土地下达商品住宅建设计划，由县住宅公司建成商品住宅后出售给个人（或单位集资建房）。5年累计完成商品房1354套，建筑面积10.58万平方米。
  1991年～1997年，武义县城房地产开发建设处于一个变革阶段。由于县前片、壶山下街、下王宅等地块拆迁改造，县后畈2.18平方千米土地进行开发建设，这一阶段武义城区居民利用国有划拨土地和出让土地，个人筹集资金建房形成了一个小高潮。解放南街、壶山下街、温泉路、东升路、武阳路的沿街店铺大多为个人拼建的商住楼。特别是北岭商业小区占地33.33万平方米的房地产开发建设基本上属于私人筹资建设。一些单位在此阶段申请划拨土地由职工集资建房也较为普遍。房产开发公司建设的商品房在整个房产中所占比例显得很小，而房地产投资总量在这段时间增长很大。
  1995年3月，武义宏福房地产开发有限公司成立，标志着武义个私经济开始投资房地产业。紧接着龙厦房产、武阳房产、汇丰房产等相继建立，连同1998年改制的武义县房地产开发有限公司，1998年底武义房地产开发企业发展到8家。
  自1998年后，受到扩大内需和住房制度改革相关政策的有力拉动，武义县房地产市场进入快速发展时期，房地产投资大幅度增长，房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比例逐年上升。1998年～2000年，房地产开发建设相对较为稳定，施工面积保持每年8万平方米左右，竣工面积保持每年5万平方米左右。住房销售均价涨势平缓。
  2001年，城市建设步伐加快，旧城改造拆迁安置及回建提速增量。自2000年10月以后，县委、县政府加强了土地“五统一”管理，严格控制商住用地供应总量，地价大幅度上涨，房地产开发量较上一年有较大的增长。2001年1月～11月，全县房地产投资1.177亿元，新开工面积11.1万平方米，竣工面积6.30万平方米，发放预售证24份，批准销售面积17.9万平方米，比上一年同期增长20.5％。房地产开发企业从9家增加到13家，住宅商品房价格大幅提升。2001年滨江广场C地块商品住宅定价750元／平方米～950元／平方米，其中最好楼层价1108元／平方米，二层办公用房定价1800元／平方米，比上一年均价增长了55.9％。2001年全县商品住宅和营业商品房都达到该年竣工量与销售量的相对平衡，商品房空置率为零，产销率达到历史最高点，销售面积达到8.57万平方米。
  2002年～2004年，房地产开发继续保持增长势头。2001年县城中心区块拆迁后，其土地全部以招投标方式出让给房地产开发企业开发商品房。与此同时，县城中心片区边缘的空置地块、城南较好的地块、县城东北尚未开发的地块在这几年陆续开发建设，商品房开发的数量急剧上升，商品房预售的楼盘不断推出，购买商品房的居民不断增加，商品房价格越涨越高。2002年开盘的汇景新城，商品住宅均价为1420元／平方米，最高价在1550元／平方米，且在开盘两天内预售了底层品牌时尚广场旺铺126间，销售率达100％。住宅104套，预售80％，出现了从未有过的旺销现象。2003年县城中心地段较好的楼盘开发后，商品房价格一路扶摇直上，8月底推出的锦绣华都商品住宅价格首次突破2000元／平方米，其后位置较好的楼盘住宅商品房价格都超过了2000元／平方米。2001年以后，为投资赢利而购买商品房的现象开始流行，至2004年已发展到争购商品住宅投资，房屋买卖转手十分频繁。锦绣华都及2004年开盘的武阳名筑等房屋，开盘后有相当部分被外地炒房者购买，致使商品住宅价格涨了又涨，其住宅均价达2400元／平方米。宏马时代广场商品住宅均价达3000元／平方米（含装修）。
  2002年以前，城中心区块营业商品房十分畅销。到2002年投资营业商品房达到顶峰，同年开盘的紫金五圣商业中心商品房销售形成一个高潮，之后，营业商品房趋于饱和。2002年营业商品房空置面积仅为800平方米，到2003年，营业商品房空置面积达到了14381平方米，出现了供过于求的情况。到2004年，县城中心区块主要商业街的店面大都由售转租，实行租赁经营。商业主街店面售价保持在20000元／平方米左右。
  2005年年初，武义房地产开发仍继续快速增长。前几年拆迁后拍卖的土地基本上由房地产开发商所购。由于部分开发商取得土地后资金不到位不及时开发，开发商发布不实价格和销售进度信息，供求双方信息不对等等原因，商品住宅价格继续大幅上升。
  2005年5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（简称“国八条”），其中规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工预售商品房自行转让；并从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。国务院关于加强房地产市场调控、稳定住房价格的重要政策颁布以后，房地产投资规模过大、住房价格上涨过快等问题得到初步遏制，特别是投机性炒房行为受到了有效打击。自2005年6月起，房地产热有所降温，销售总量明显下降，商品住宅价格涨势放缓。
  2005年，武义县有本地房地产开发企业20家，其中二级资质2家，三级资质6家。另有外地在武义企业8家。房地产开工面积30万平方米，发放商品房预售证18份，预售建筑面积26万平方米，销售建筑面积8.8万平方米，完成商品房销售合同备案1300份，竣工建筑面积9万平方米。2005年竣工和在建的房地产开发项目主要有：明招国际大厦、温泉假日酒店、宏马时代广场、信华·西溪华庭、武阳广场·阳光华庭、江南明珠、武阳名筑、宏福·仙霞人家、浅水湾花园、望江公寓、春江花园、金厦·银湖花园等。
  1986年～2005年，武义城镇居民的居住条件得到较大改善，武义城镇住房的拥有量从1985年的64.37万平方米，发展到2005年的568.1万平方米，增长7.83倍。城镇居民人均居住面积从1985年的7.09平方米，提高到2005年的43平方米，农村居民人均住房面积2005年达48.7平方米。
  第二节 房地产交易
  住房制度和土地使用制度的改革，促使房地产交易市场逐步活跃。为了适应新的形势，1992年7月，建立“武义县房地产交易所”，与县房管处合署办公。同年10月5日正式开展工作。是年为单位和个人房地产评估12件，办理房地产交易41宗，根据县物价局对房地产交易收费标准的规定，按评估总额的3％缴纳交易管理费，共收取交易管理费1.4万元。至此，武义县的房地产交易由民间自发、自由、地下交易逐步走向市场，走向规范，交易量也逐年上升。1992年至1995年办理交易559宗，交易面积10.9万平方米，交易金额2520.4万元；1996年至2005年交易数据如表4—12。至2005年年底，累计办理交易15909宗，交易面积305.82万平方米，交易金额达209980.82万元。
  1999年8月，经县建设与环境保护局批复同意，成立“武义县房地产价格评估事务所”，隶属县房地产管理处，全民企业性质，实行独立核算，自负盈亏。2001年8月，根据上级有关规定，原武义县房地产价格评估事务所与房管处脱钩，由三位自然人发起设立“武义县中正房地产价格评估有限公司”。原武义县房地产交易所的部分业务并入县房管处的产权产籍科，设立了“产权产籍监理·交易科”。除了核发房屋所有权证外，还办理房地产买卖过户，房地产抵押等业务。2003年7月，“义乌市国兴房地产评估事务所有限公司”也在武义设立了办事处，从事房地产价格评估业务。
  房地产抵押登记1995年6月，国家担保法颁布，公民、法人或其他组织向银行贷款，应当以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保。从此，武义县各商业银行逐步推行房地产抵押贷款业务。1997年5月，建设部公布《城市房地产抵押管理办法》，使房地产抵押登记逐步走向规范。从1995年到2005年，共办理抵押登记27501宗，抵押登记面积1700.8万平方米，抵押物评估价值1146335.6万元。
  第三节 房地产产权登记发证
  1986年3月，第一次全国城镇房屋普查工作结束，根据建设部关于开展城镇房屋所有权登记和核发产权证工作的部署，武义县于1986年6月建立了“城镇房产产权登记核发产权证领导小组”，并设办公室，着手开展房屋产权登记发证工作。是年共举办3期房产登记员培训班，印发私有房产登记申请书1894份，单位房产登记申请书1600份。至1990年年底，共登记各类房产148万平方米，绘制并核发产权证4028本，计102万平方米。1990年以后登记和发证工作继续进行。
  1991年上半年，接省建设厅和金华市房管局关于开展城市房屋产权产籍管理达标考核活动的通知，柳城、桃溪、王宅、履坦、桐琴5个镇当即建立了“房屋产权登记发证办公室”，经过近半年的努力工作，5个镇的发证率达到87％。次年5月，通过了金华市检查组的考核验收。根据建设部和浙江省的有关文件规定，1999年，全县房屋产权证开始验换证工作，把旧证统一换成新的房屋权属证书。至2005年共验换旧证10435本。
  2001年1月18日，县房管处办证大厅正式投入使用。2002年10月，成立了东皋房管所。2005年5月，为了加强对工业功能区企业的服务，房管处办证大厅开辟了办证“绿色通道”，急事急办，特事特办。7月又实行值班主任轮流值班审批制度，缩短了办证所需时间。至2005年年底共核发房屋产权证1931本，发证面积95.43万平方米。
  2005年5月，国务院办公厅转发国家建设部等7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，全国各地出现了“办证热”。至2005年年底，全县累计核发房屋所有权证50190本。发证面积为1485万平方米。
  第四节 直管公房管理
  直管房租金管理
  1987年3月，县房管处开展租金核算工作。对每套公房，每个承租户都建立租金卡，每月编制租金核算报表，填报该月基数租金、应收租金、实收租金、欠收租金等项目。是年租金收缴率达98％，并追缴以前年度的欠租2743元。
  1989年6月，为了把公房租金价格纳入价值规律轨道，实现以租养房；从7月份开始，对非住宅公房租金标准再作适当调整。调整后的租金价格见下表：
  通过调整，平均月租金由原来的0.49元／平方米提高到1.75元／平方米，年租金收入比原来增加了231.18％。但这次调租增幅较大，加上市场疲软，1990年，有65％的承租单位要求减免房租，有的单位拒付房租。政府决定对微利行业的承租单位给予适当减免，全年共减免租金达30余万元。
  1993年4月，武义住房制度改革方案全面付诸实施，对公有住房实行提租补贴制度，每平方米使用面积平均月租金由原来的0.069元／平方米统一提高到0.35元／平方米。租金提高以后，按干部职工本人月基本工资的3％发给住房补贴。租金价格每隔1年～2年提高一次，到2005年12月，公有住房月租金价格已提到2.40元／平方米。
  1994年，县房管处对部分非住宅公房租金进行了微调；1995年1月，《中华人民共和国城市房地产管理法》实施。次年，非住宅公房全面实行协议租金，并开始逐步向市场租金接轨。1998年，壶山下街房管大楼竣工后，底层11间营业用房首次采取公开拍租形式招租。
  随着旧城改造力度逐步加大，1996年以后，临街直管营业用房大面积被拆除。至2003年，仅存直管营业用房较为集中的壶山上街，7月通过公开拍租，使这一地段的年租金比原来提高了5.14倍。从此，公有营业用房低租金制度宣告结束。
  直管房租赁管理
  1986年以前，全县直管公房的租赁只有1人专管。为加强公房管理，1986年5月增加人员充实房管办公室。是年完成了全县6个区乡直管公房的丈量绘图、制表建册工作，并从新中国成立后第一次采用租赁合同的形式与承租户建立租赁关系，改变原来以间计租为按面积计租，每年可增收租金6000余元，查处公房转租3处，没收非法所得350元，制止擅自转租公房歪风。
  1987年开展清产核资工作，组织力量，对县城所有直管公房重新到实地绘制房屋平面图，复核产权面积、产权界限，并根据房屋结构类别、建造年代、新旧程度，逐项评定质量、测算现有价值。建档立册，为加强管理奠定了基础。
  1987年是国际住房年，在县财政没有拨款，租金收入有限，拿不出资金建造新公房的情况下，县房管处通过清理整顿租赁秩序，将清退出的公房调剂解决了68个无房户和拥挤户。
  1991年，县房管处与县城非住宅公房承租单位统一签订租赁合同，并实行了租赁保证金制度。次年，住宅公房也统一实行租赁保证金制度。孤寡老人、民政部门确认的社会贫困户，可予免交，离休干部和已故离休干部配偶自愿交纳。直至1993年底，累计收取保证金26万元。租赁保证金制度的实施，对确保公有住房的合理使用，维护租赁秩序起到了促进作用。
  至2005年年底，全县仅存直管公房2.95万平方米。为了加强管理，2004年重新编制直管公房分幢分户台账。2005年对原公有住房的承租户进行资格审查，重新核发公房租赁使用证。
  第五节 白蚁防治
  武义县地理、气候条件适宜白蚁生长和繁殖。据调查，武义城乡分布有家白蚁、黄胸散白蚁、黑胸散白蚁、细颚散白蚁、黑翅土白蚁、黄翅大白蚁和歪白蚁7种。白蚁主要危害房屋建筑、果木林基地、水库堤坝等。
  1982年5月，县政府同意对外挂“武义县白蚁防治站”牌子，日常工作由县房管会承办。至1986年，主要工作是检查和灭治蚁害。
  1986年6月，根据上级的规定，从1987年开始，县白蚁防治站工作的侧重点主要是对新建房屋工程进行白蚁预防。建设项目依法批准后，建设单位应在项目设计时，将白蚁预防计划列入设计文件，预防费用列入工程预（概）算，并与县白蚁防治站签订白蚁预防合同。县白蚁防治站严格按国家有关技术规范进行操作，保证防治质量，确保房屋建筑15年内不受白蚁危害。在质量保证期内如果发现蚁害，县白蚁防治站负责无偿灭治。县白蚁防治站通过广泛的宣传和典型案例报告，提高人们对白蚁危害的认识。
  进入21世纪以后，县白蚁防治站采取抓优质服务、抓规范化管理等一系列举措。向建设单位作出“随叫随到”的承诺；要求施工人员严格按照建设部《房屋建筑白蚁预防工程施工技术规定》和施工方案进行施工，确保施工质量。
  至2005年年底，县白蚁防治站共对受蚁害的12.18万平方米已建房屋和278亩果木林基地进行了灭治，挖掘蚁巢153只，对824.06万平方米新建房屋进行了白蚁预防。1992年以后，每年对新建预防房屋进行回访复查，累计复查面积178.5万平方米。县白蚁防治站分别于2000年度～2001年度、2003年度～2005年度被金华市白蚁防治协会评为白蚁防治先进单位，2005年度被金华市建设局评为新建房屋白蚁预防先进单位。
  第六节 物业管理
  1999年以前，武义县的直管公房由房地产管理部门管理，单位自管公房由各单位管理，个别住宅小区由业主自行管理，大多数住宅尚无物业管理这一新兴的产业。
  1999年5月，随着住宅商品化、社会化的发展趋势，物业管理开始实施。县建设与环境保护局下发《武义县城物业管理暂行办法》，武义县第一家物业管理企业——武义宏福物业管理有限公司成立。自此以后，武义县住宅小区的物业管理工作逐步由物业管理企业承担。至2003年年底，还只有城市花园、滨江花园、千禧花园等少数几个小区有物业管理行为。
  2004年～2005年，武义县物业管理工作的形式主要有：（1）由小区业主委员会负责聘请人员管理，服务内容仅限于门卫及小区内的环境卫生；（2）由房地产公司附属的物业管理企业负责，在设施配套、管理服务上相对较为完善；（3）由小区业主委员会委托专业的物业管理公司负责。县城市发展投资公司于2004年组建了联合物业管理公司，这是武义县城较为规范的物业管理专业企业，管理着锦锈华都等住宅小区。
  至2005年年底，全县建成基本封闭的住宅小区10个，有物业管理企业7家，其中三级资质企业2家。归属于房地产开发企业的物业管理企业5家，外地在武义的物业管理企业2家。由物业管理企业管理的住宅小区建筑面积30万平方米，由业主委员会自行管理的住宅小区建筑面积15万平方米。物业管理服务费一般每月每平方米0.2元～0.45元。