余姚市图书馆

1988年，继续沿袭原有的住房制度，城镇居民由政府或单位分配公房，住户缴纳租金；农村居民由政府安排宅基地自行建房，具体政策详见第二十五编第八章第三节《建设用地管理》），农村宅基地供应和住房制度改革见第五编《城乡一体化建设》第四章第二节《农村宅基地供应和住房制度改革》。此后，稳步推进城镇住房制度改革，主要内容有提高房租、停止实物分房、实施货币分房、鼓励住户购买公房，最终实现城镇住房市场化。1998年，贯彻国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房地产市场快速形成和发展。2000年后，房价总体持续上升。2010年，城区房价均价上升到每平方米9068元。是年9月，贯彻国家住房限购政策。
  随着房地产市场的形成和发展，余姚建筑业和房地产业也获得快速成长，市外房地产开发公司和建筑公司，开始进驻余姚，参与余姚城镇建设。余姚房地产开发公司在省内外均有业绩，但建筑业在省外少有市场开拓。
  第一章 建筑业
  1988年初，有建筑企业67家，建筑业增加值占第二产业的4％。2010年，建筑企业100家，建筑业增加值占第二产业的6.2％。其间，建筑设计能力、施工能力、管理能力都有很大提高，建筑装饰作为一个新兴的产业，迅速发展。
  第一节 建筑设计
  设计单位
  1988年4月13日，城乡建委成立市村镇建筑设计室。1989年1月31日，更名为市建筑设计院。1992年，成立市工业建筑设计院。1995～1999年，水利局、交通局相继成立或正名市水利电力建筑勘测设计院、市交通规划设计研究院。
  2005年，装饰业兴起，宁波嘉华建筑设计有限公司设立，是建筑装饰业专业设计单位。
  2010年，有建筑、城建勘察设计单位8家，从业人员444人。除交通规划设计研究院为国有控股企业外，其余改制为非公有制企业。
  工程勘察
  20世纪80年代，建筑多为浅层基础，勘察手段落后，采用手摇麻花钻钻探。90年代后，高层建筑增加，深层基础、桩基础普遍采用。1991年，开始用静力触探解决深层土层的静探贯入。1993年，用钻机进行钻探，勘察技术和设备有很大进步。1994年，采用小应变桩基动力测试。1998年，采用桩基础静压测试。2004年，建立土工实验室，使采集、处理数据更准确高效。这些技术先后在华联大厦、余姚中学新校区、市人民法院大楼、中央公馆、伊顿国际小区等建设工程中应用推广。
  工程设计
  20世纪80年代后，工程设计能独立完成大型的公共建筑,并逐步趋向多样化。住宅设计从单一的住宅向综合小区发展。90年代后，建筑结构设计、计算技术进一步提高，市内设计出一批有特色和地方标志性的建筑。1995年开始，原来用图版手工画图逐步发展成用电脑设计绘图。
  1988～2010年，一大批建筑设计工程获省、市优秀勘察设计奖或表扬奖。
  企业选介
  浙江绿城东方建筑设计公司 1988年4月，市城乡建委成立市村镇建筑设计室，1989年名称变更为市建筑设计院，2000年2月，改制为非公有制企业。2004年6月，与杭州镜象建筑技术咨询公司共同投资设立浙江绿城东方建筑设计有限公司。拥有建筑工程甲级、市政工程乙级、勘察乙级资质。在杭州、上海、南京等地设立分公司。2010年，从业人员112人，专业技术人员84人，其中高级4人、中级45人、初级35人，各类注册师16人。
  市城乡建筑设计院 1988年4月成立。1999年，改制为股份合作制企业，拥有建筑乙级、勘察乙级资质。2010年，有从业人员47人，技术人员42人，其中高级4人、中级26人、初级12人，注册师12人。
  市绿城建筑设计有限公司 2001年6月设立，拥有建筑乙级资质，从事工业民用建筑设计。2010年，有从业人员35人，技术人员22人，其中高级2人、中级10人、初级10人，注册师6人。
  市水利电力建筑勘测设计院 1963年，成立县水利电力设计室。1995年，改为水利电力勘测设计院，2001年8月改制为有限责任公司。拥有水利行业丙级、建筑丙级、勘察乙级资质。
  市工业建筑设计院 1992年成立，归属市经委管理。1999年，划归市商业总公司。2000年，改制成有限责任公司，曾为余姚主要建筑设计单位。2005年，公司注销。
  第二节 建筑施工
  建筑企业
  1988年，有建筑企业60家，其中全民企业1家、城镇集体企业5家、乡镇集体企业54家，从业人员1万余人，建筑业年产值0.66亿元。1989年7月，唯一的一家全民建筑企业——市建筑工程总公司撤销。1992年，乡镇建筑企业合并为33家，又新成立5家，共有建筑企业44家，其中三级资质企业8家、四级资质企业15家。从业人员1.2万人，其中技术人员476人。建筑业年产值1.61亿元，企业普遍实行承包经营责任制。
  1995年后，建筑业进行改组。至2001年，全部改制为股份制企业，有建筑企业93家，从业人员1.9万人，建筑业年产值5.48亿元。2002年后，建筑企业从单一土建施工向市政、安装、装饰、钢结构、园林绿化、环境工程、商业混凝土等行业拓展。
  至2010年，建筑企业发展到100家，其中德发、舜大、万里、舜泉、万成5家公司扩建成集团公司。总承包企业53家，其中一级3家、二级18家、三级32家；专业承包企业45家，其中一级4家、二级12家、三级29家；劳务分包企业2家。从业人员3.4万人。建筑业年产值20.9亿元。
  建筑机械设备
  1988年前，建筑企业多采用手工拌浆，除锯板机外很少有其他机械设备。至2010年，建筑物件垂直运输普遍使用施工电梯、人货两用或货用施工升降机，打桩使用打桩机，吊装使用自升式或塔式起重机，脚手架改用钢管，浇灌混凝土使用模板、搅拌机、电焊机、圆盘锯、机动翻斗机、潜水泵、卷扬机、混凝土输送泵、混凝泵车机械配套。2010年，先进的建筑机械设备不断购置更新，建筑企业有施工机械设备8245台，总功率10.3万千瓦，净值2.94亿元，技术装备率8647元／人；电气化和信息化监控施工应用使劳动生产率大大提高，人均20.67万元。
  施工技术
  基础工程 分浅基础工程和深基础工程。浅基础有块石、砖砌、三合土、混凝土基础。深基础工程有箱型基础和各类桩基础。1983年，双河建筑公司在阳明东路建金属材料公司综合楼时首次用自制土桩架打桩做基础，此后桩基础仍很少采用，多数做浅基础工程。1990年后，随着建筑物高度提高，桩基础得到广泛采用，类型也不断增加。常用的桩基础类型有预制方桩、薄壁管桩、沉管灌桩、钻孔灌桩。1993年，巍星路小区采用桩基础，此后至2010年，普遍推广，并不断创新，开始用锤击预应力管桩，静压预应力混凝土管桩、振动、钻孔等工艺，多数选用现浇筒桩。
  墙体工程 1990年后，推进墙体材料改革，外墙采用钢筋混凝土结构以黏土砖和多孔黏土砖填充，内墙多采用水泥多孔砖。2000年后，开始采用轻质混凝土加气块分隔。至2010年，墙体工程基本形成多孔黏土砖加小型砌块为填充主体。
  结构工程 20世纪90年代，以立模捣浇工艺为主。1999年后，采用现浇混凝土楼板和整体性框架，应用钢筋滚扎直螺纹连接技术。大型公共建筑增多，梁体跨度加大，钢结构逐步融入框架结构工程。
  屋面工程 传统屋面采用两面坡屋面，即人字屋面，也有采用四面坡屋面，四檐落水。2010年起，多层建筑常采用坡屋面，高层建筑多采用平屋面。屋面由小跨度木屋面转为大跨度混凝土屋面，普及T形屋面板、钢筋混凝土预应力屋架。屋面用瓦有很大的改进，从小瓦窑生产的青平瓦到轮窑烧制的红平瓦，大批使用混凝土轧制的水泥瓦。屋面防水材料广泛使用无污染涂膜防水和高分子卷材防水。防水卷材逐步更新，新的卷材具有防水性能好、污染少、使用寿命长的特点。
  建筑节能 建筑节能的重点是加强建筑围护结构的保温、隔热性能，提高空调设备效率，利用再生能源。2000～2010年，推广坡面屋顶节能技术，使用节能型金属幕墙，推广使用地暖地板和太阳能系列产品。应用声学装饰工程、环保装饰先进技术。
  企业选介
  市建筑工程公司 1950年，县泥木社名称变更为余姚建筑公司。1956年，名称变更为地方国营余姚县建筑公司。1959年，名称变更为县建筑工程处，归属县二轻局。1971年，名称变更为县建筑工程公司。撤县设市后，名称变更为市建筑工程公司。1997年，改制为市建筑工程有限公司，具有二级资质。2010年，产值1.2亿元；有塔吊46台、井架110台、施工电梯8台；从业人员1000人，技术人员160人。承建工程有龙山剧院、中国银行余姚支行办公楼、江南电影院、浙江电视机厂等。
  市第二建筑工程公司 1979年1月成立，为乡镇集体企业。2001年12月，改制为市第二建筑工程有限公司。2010年，产值3400万元，有技术人员52人、三级建造师17名、现场施工人员112人，有打桩机6台、塔吊5台、钢模3000平方米、脚手架钢管750吨。主要工程有中国塑料城中心交易区、余姚新世纪大厦综合大楼、4万平方米的舜江名苑、舜宇集团科技仪器楼等。
  万里控股集团有限公司 1997年7月设立。为房屋施工总承包二级资质和地基基础工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包三级、土石方工程专业承包三级、钢结构工程专业承包三级、建筑装修装饰工程专业承包三级资质企业。2010年，有工程技术人员171人，其中一级建造师6人、二级建造师12人、中高级以上职称46人；拥有设备139台，其中主要机械设备57台。主要工程有余姚华联大厦、中国塑料城中央商务区、市人民法院大楼、名仕花园、中国裘皮城、新西门桥、东旱门隧道、双溪口水库泄洪隧道、双溪口大桥、富达广场、万基国贸大厦、世纪名苑、余姚众安悦龙湾桩基工程等。
  浙江德发建设集团公司1986年成立，前身为余姚古建筑公司，具有房屋建筑工程施工总承包一资质。2010年，产值9.84亿元，有技术人员300人,其中高级职称5人、中级职称38人。主要工程有日本滋贺县安昙川町建造的阳明亭、仿古典欧式德发大厦等。
  第三节 建筑管理
  建筑企业资质管理
  1987年，对企业资质进行全面复查，重新核定等级。1992年5月始，转向动态管理，实行企业资质年检，按照注册地原则对辖区内企业做好资质申报、升级的初审工作。2001年，贯彻执行建筑企业资质管理规定，资质申报和升级实行书面和网上申报结合。至2010年，建筑、监理业有资质的企业106家。
  技术职称管理
  1988年，建筑业中有技术职称和中专以上学历的不足百人。1992年，大量的大中专毕业生不断充实建筑业，全市建筑业有技术人员476人。2001年，有技术人员3500人。至2010年，技术人员8600人。
  1996年前，工程技术系列的职称评定由市经委组织评委会统一评定，1996年起，改由城乡建委独立组织评委会评定。2002年，取消初级评委，以考代评。2003年，推行全国执业资格考试，建筑类分一级注册建筑师、二级注册建筑师、监理工程师、造价工程师。勘察设计类分一级和二级注册结构工程师、注册土木工程师（岩土、港口与航道工程）、注册电气工程师、注册公用设备工程师、注册化工工程师、注册安全工程师。每年组织一次考试，以考代评。至2010年，评定技术职称共4909人，其中高级93人、中级1173人。
  项目经理资质管理（建造师执业资格管理）
  1996年，国家开始实施项目经理责任制。2003年2月，执行国务院《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》，取消建筑施工企业项目经理资质核准，由注册建造师代替，并设立过渡期，过渡期为5年。截至2010年底，取得建造师执业资格证书的有1264人。其中，一级109人，临时28人；二级965人，临时162人。
  职业资格管理
  1995年开始，省建筑行业实行职工职业资格鉴定，市职业技术鉴定站具体负责实施工作。建筑行业职业资格鉴定的工种分为砌筑工、建筑电工、钢筋工、混凝土工、架子工、防水工等。农民工必须经过专业培训，取得相应的资格证书后才可从业，企业才可聘用。
  安全生产管理
  1996年，实施安全资格认证制度，建筑企业达到安全生产必备条件的企业才颁发《安全资格证书》，有证书企业方可参加工程招标投标。2004年，取消企业安全资格认证制度，实施建筑施工企业安全生产许可证制度。2010年，有100家企业取得“三类”安全许可证，2626名“三类”人员（企业负责人、项目经理、专职安全员）取得《安全生产合格证书》。
  行业教育培训
  1988～2010年，培训“五大员”（施工员、质检员、材料员、安全员、资料员）5000人。组织“三类”人员和建工城建职业系列初级职称考前培训、农民工培训、建造师考前培训等共3万人次。
  工程招标投标
  1989年，市建筑工程招标投标办公室成立，同时颁发规范性文件，招投标开始进入规范化管理。2004年8月后，市设立统一的招投标管理中心。
  “一书二证”制度
  1989年4月8日后，必须先取得许可证才可动工，办理许可证首先要取得建筑工程项目的批准书、立项文件和《建筑工程规划许可证》，再检验建设单位的资金到位情况和施工单位的资质、施工能力，符合条件才能发放建筑许可证。2001年7月，办理许可证入驻审批中心窗口。
  建筑业协会
  1988年7月10日，市集体建筑协会成立。1999年12月，更名为市建筑业协会，会员单位从原来单一的土建施工发展成有土建、市政、装饰、安装、钢结构、园林绿化、商品混凝土等多类建筑企业。至2010年，有会员单位150家，理事51人，常务理事26人，正、副会长8人。
  第四节 工程监理
  工程质监
  1984年9月，成立县建筑工程监督站。1999年9月，更名为市建设工程质量监督站。2004年2月，更名为市建设工程质量安全监督站，对竣工的建设工程经过检查核定确定工程的质量等级，发放工程质量等级证书，即核验制。
  工程检测
  2007年4月，质监站所属的检测中心与质监站分离，独立设立绿城建设工程检测有限公司。同年6月，变更为市姚州建设工程检测有限公司，由事业单位转变成国有控股企业。2007年11月获得建筑工程材料见证、取样检测资格，2008年12月获得建筑工程结构检测资格，2009年6月获得市政道路材料见证、取样检测资格。至2010年，有专业技术人员37人，拥有两处检测实验室和250台（套）的各类检测仪器。检测项目从原来单纯的建筑材料扩大到工程结构、市政道路材料等。
  房屋鉴定
  2008年7月，成立市房屋安全鉴定办公室，从房管局行使督管职能的部门中分离出来。负责对危房和房屋的可靠性、安全性、危险性进行鉴定，对在建工程的相邻房屋安全进行跟踪鉴定。
  建筑监理
  1998年5月，市天正工程建设监理有限公司设立，是余姚第一家建筑工程监理公司。2001年，确定工程的质量等级由核验制改为备案制，工程监理全面实施。至2010年底，共有6家建筑工程监理公司，还有多家外地建筑工程监理公司在余姚的分支机构。
  第五节 建筑装饰与白蚁防治
  建筑装饰
  装饰业形成 20世纪80年代，建筑装饰从建筑业分离出来形成独立行业。2002年，市城乡建委对住宅装饰业开始进行资质、安全生产管理，并将行业教育培训与建筑装饰管理同步推进。装饰业从个体装修到小工程队，逐步发展成规模化有资质的专业公司。2010年，有装饰资质企业18家，其中一级3家、二级5家、三级10家，还有数量较多的外地装饰公司分支机构。
  现代装饰 20世纪80年代末，常采用弹涂、喷涂工艺，以后外墙采用建筑陶瓷马赛克、外墙砖，内墙采用陶瓷面砖、粘贴墙布、石膏板，使用大玻璃门、木框茶色玻璃门、铝合金门窗，地面铺设大理石。90年代后，广泛应用新颖装饰材料，外墙采用玻璃幕墙，大量使用金属和石材幕墙，还有石材干挂幕墙；室内采用不锈钢材料、金属墙纸、金属扣板；地面采用陶瓷地砖，规格从小到大，从抛光发展成哑光。2000～2010年，环境保护和节能减排日益重视，大批污染型、大耗能装饰材料减少，被节能型材料取代，装饰材料进行改良，由复合地板替代实木地板，复合材料木门替代实木门，塑料扣板吊顶、塑钢门窗替代金属扣板和铝合金门窗。双层中空玻璃幕墙开始应用。
  设计与装备 20世纪80年代末，设计仍依附于施工，不单独收费。1992年后，装饰企业独立发展，设计走上正轨，对公共建筑装饰设计、施工形成一体，开始收取设计费用，设计图纸以计算机操作为主。2000年后，许多大型商场和宾馆、办公楼的设计常依靠外地或国外设计师进行设计。装饰使用的机械设备从传统的工匠工具中分离出来，主要有木工、泥工、油漆工、金属玻璃工等多种专用机械设备。木工机械设备有锯刨组合机、气动钉枪、手枪电钻、锣机、积棱机、曲线机、双面刨床等。泥工用机械设备有云石切割机、云石磨角机、抛光机、红外线石材切割机。油漆工用机械设备有空压机、涂料搅拌机、喷枪、沙皮打磨机、数控配色机等。金属玻璃工用机械设备有电锯、砂轮切割机、电焊机、氩弧焊机、电动吸盘和吊篮（幕墙用）。检测设备有红外线水平仪、木材感应测湿器、短波红外线测湿器等。
  材料与技术 20世纪90年代，外墙装饰材料采用面砖、马赛克、幕墙、涂料饰面、天然板材饰面、装饰混凝土。内墙材料采用涂料、陶瓷壁面、粘贴墙纸、石膏板隔墙。2000年后，大楼外墙采用外墙涂料、天然花岗岩干挂；内墙采用大理石干挂、乳胶漆；平顶装饰先期用木制吊平顶、轻钢龙骨吊平顶，材料有镀锌薄板型钢、铝合金薄板，也有采用轻钢龙骨纸面石膏板基层乳胶漆涂刷，至2010年，平顶装饰以成品型为主，有龙骨纸棉石膏板、成品铝板、铝格栅、原木饰面平顶等。地面装饰水泥类地面、薄型硬木地板、塑料地面、大规格抛光砖、原木地板、复合地板、进口石材铺贴地板，形色多样。门窗装饰，从钢门窗、铝合金门窗到PVC门窗、塑钢门窗、中空钢化玻璃幕墙。
  家居装饰 1988年后，多以工匠手工操作，内墙采用墙纸、木板、瓷砖等材料；地面采用水磨石、马赛克和杉木地板。1995年后，家居装饰兴起高潮，形成装饰市场，家装公司涌现，施工技术提高，电动工具应用提高装饰施工的效率。家具、门窗工厂化加工，成品化安装推广，减少施工建筑垃圾，降低施工噪音。装饰新材料种类不断增加，板材采用薄板、水曲柳、红榉、枫木各种贴面板。地面铺设材料有大理石、花岗岩、抛光地砖等。2000～2010年，家居装饰趋于成熟，设计和施工队伍壮大，设计风格丰富多彩，有中式风格、现代简约风格和北欧风情，体现各种流派，更具个性化。同时，新型环保材料、简洁的墙面处理和文化主题墙等装饰手段层出不穷，油漆、涂料、墙纸更注重环保，厨房采用整体厨具，装饰进入新的时代。一批上规模、上等级的装饰企业在市内创出许多优良的装饰工程，如余姚宾馆、市水利局综合大楼、中国裘皮城、万基国贸大厦幕墙、东方国际物流、伊顿国际公共部位装修等多个工程，分获“钱江杯”“甬江杯”及“舜江杯”等省、市优秀建筑装饰工程和优质优秀工程奖。
  企业选介
  浙江大丰建筑装饰工程公司 1998年8月设立，拥有建筑装饰装修工程专业承包一级、建筑装饰工程设计专项甲级及建筑幕墙工程专业承包二级、建筑智能化工程专业承包二级、机电设备安装工程专业承包二级等资质。2010年，产值1.53亿元，有技术人员100人，其中中高级职称40人、注册一级建造师15人、二级建造师16人、造价工程师6人、专业设计人员30人。代表工程有中国裘皮城、钱塘河姆渡宾馆、阳明温泉山庄等。
  浙江艺峰建筑装饰工程公司 1998年6月设立。在宁波、宁海、慈溪、北仑、镇海等地设有分公司，建有生产环保装饰木制品的山峰木饰厂。具有建筑装饰装修设计与施工一级、建筑幕墙工程专业承包二级、建筑智能化工程专业承包三级、建筑钢结构专业承包三级等资质。2010年，产值上亿元。有技术人员80人，其中一级建造师6人、二级建造师12人、高级职称3人、中级职称20人、初级职称40人。先后承接余姚宾馆、宁波太平洋大酒店、余姚中塑石浦酒店、中国农业银行余姚支行、宁波工商管理局余姚分局等装饰工程。
  宁波日月建筑装饰工程公司 成立于1992年2月。为建筑装饰装修工程专业承包一级资质、幕墙工程专业承包二级资质、钢结构工程专业承包三级资质和智能化三级资质。2010年，产值4847万元。有一级建造师6人，工程技术人员46人，从业人员400人。主要装修装饰工程有桐江桥菜市场、公安局消防大队楼、北郊九年制学校、东方国际物流、中塑商住楼、伊顿国际公共部位、四明菜市场等。
  白蚁防治
  1987年11月，白蚁防治站改名为市白蚁防治所，是年开始对新建房屋建筑进行白蚁预防，负责对新建房屋建筑基础施药、重要建筑构件进行药物处理，主要使用有机氯农药。1995年，执行国家禁用和限用有机氯农药的规定改用有机氮农药，药效不变，残留污染减少。施药方法从手工浇洒改用机动喷雾。1988～2010年收费标准有小幅上涨，1987年标准1元／平方米，经过两次调价至2010年为2元／平方米。预防面积逐年增长，从1988年的129项工程20.03万平方米，到2010年335项工程51.41万平方米，预防率98％。
  1989年后，白蚁防治所与水利局合作探索研究堤坝治蚁技术，对大中型水库堤坝设点观察、定期检查。1993年4月建设梁辉水库和2005年12月建设双溪水库时，对建筑基础都进行白蚁防治。
  第二章 城镇住房制度改革
  城镇住房制度改革的核心任务是促使住户购买公房，改变国家统包住房建设投资、低租金使用、无偿分配的制度，培育和发展房产市场，住房供应最终走向市场化。政府主要搞好住房保障工程
  第一节 公房租售
  公房出租
  1988年后，城镇居民住房仍由政府或单位为主分配，称实物分房，也称福利分房。住户租住公房，缴纳租金，而维修则由政府负责。1993年始，逐步提高公房租金。以砖混二等公房的租金0.35元／平方米为基准价，发放3％的住房补贴。1995年提高到0.75元／平方米，取消住房补贴。至2006年，经6次提价，租金上升到2.1元／平方米，城区其他结构公房租金按等级下浮，其计算方法按地段、楼层、朝向和设施4项系数确定。各建置镇公房按城区价格下浮20％～30％。1997年终止福利分房。
  货币分房
  1992年后，逐步推行货币分房，市政府安排一定资金补助单位职工，由单位职工自行购置房子，房产为私有房产。2001年，市政府完善住房货币补助政策，实行“新人新制度，老人老办法”。2005年，制定市住房分配货币化实施办法。
  公房出售
  出售准备 1988年5月至1991年底，市政府对城镇住房进行普查定权发证，共发产权证27576本、536万平方米。完成权籍档案卷制定，档案目录103本，分隔地籍图133张，单位分户图13334张。1991年7月，市住房改革领导小组办公室形成《关于市房改综合典型调查情况简要汇报》《关于余姚城区房改有关基本数据收集情况汇报》和《余姚市房改调查资料汇总表》。1992年7月，制定《余姚市城镇住房制度改革实施方案》，10月14日提交市房改领导小组审议通过，11月22日提交市人大常委会审议同意。1992年12月14日，市政府制定《余姚市城镇公有住房租金管理暂行办法》等8个配套实施细则。
  试点及铺开 1993年1月，市政府选择市工艺编织厂、余姚酒厂、余姚中学3个不同类型的单位进行房改试点，住户90％以上选择购房。是年，价格标准为，砖混二等的每平方米建筑面积290元，最低限价每平方米100元；各部门、各单位组建房改工工作班子，以鼓励售房为导向，房改在城区全面铺开。是年，城区房改共有284个单位向职工售房11893套、面积68.96万平方米，占可供出售总数的84.5％。其中，出售直管公房1810套，占可供总数的45.6％；单位自管公房10083套，占可供总数的99.8％；售房资金1.08亿元，收缴率89.3％。还出售拆迁分配房238套、14144平方米，收回资金420.55万元；出售解困房298套、14995平方米，收回资金430.41万元。1994年3月后，市政府制定《建制镇（乡）住房制度改革实施意见》，全面启动以乡镇公房出售为重点的房改。1995年，城区售房价按限购内面积以成本价乘以各种折扣再加上定金折扣，限购外的面积按市场价乘以各种折扣，两部分再加设施和架空层合计房改价。是年，放宽售房范围，非成套房也可出售。1996年，允许三等砖混结构非成套直管公房出售。2002年，允许非成套砖混结构公有住房砖木、木结构（含简易结构）公有房和底层临街公有住宅用房拆迁时可以出售。2006年，砖混二等的每平方米建筑面积754元，最低限价每平方米205元。
  房改房上市 公房出售后，在规定年限内不能上市交易。1996年，余姚定为全省房改房上市交易试点单位。1998年，房改房交易试点完成，市政府制定《余姚市房改房交易暂行办法》。
  第二节 住房保障
  住房解困
  清理整顿空关房 1989年8月至1990年1月，采用清理整顿空关房用于安置特困户，无偿安置26户，作为解困的起步。
  建造解困房 1990年1月至1992年12月，实施3年解困计划。采用统筹建造解困专用房、有偿安置住房困难户、多渠道筹集资金、市政府拨专款、实行优惠政策等措施建造解困房13幢共300套，面积1.59万平方米，以优惠价分批有偿安置困难户。解困房每平方米，分1～3类定价，1990年价格分别为380元、320元、250元；1991年价格分别为410元、320元、275元；1992年价格分别为450元、350元、310元。
  以房改促解困 1993年，采用房改同解困相结合的办法，以房改促解困，以解困保证房改顺利进行。优惠出售公有住房，建立城镇、单位、个人3级住房保障机制，将售房款用于建房和解困。
  经济适用房
  1994年1月至1995年1月，统筹建造经济适用房解决城区低收入住户的困难。采用“安居乐工程”有偿解困，即实行土地行政划拨、免缴多项费用、优惠价出售给住房困难户的办法，建造经济适用房21幢、702套，面积49533平方米，以720元／平方米的中心价进行有偿安置，解决702户住房困难。1996年，经济适用房售价中心价上升至740元／平方米。2005年，实施经济适用房保障，家庭人均年收入为上年度城镇居民人均可支配收入60％以下的家庭纳入保障范围。2008年，经济适用房保障方式由实物保障转为货币补贴为主。
  廉租房
  2003年，开始实施廉租房保障，将城区低保、特困家庭且人均住房使用面积低于12平方米的家庭纳入保障范围。2008年，修订廉租住房政策，将准入条件放宽为城区家庭人均住房建筑面积低于18平方米（含）或户住房建筑面积低于36平方米（含）、人均年收入为上年度城镇居民人均可支配收入的30％以下（含）的家庭。2009年，对廉租住房政策保障范围修订为全市城镇居民、人均年收入为上年度城镇居民人均可支配收入的60％以下（含）的家庭。
  经适房和廉租房并轨
  2010年，对廉租住房和经济适用房政策进行修订，将收入标准调整为人均年收入为上年度城镇居民人均可支配收入的85％以下（含）的家庭。实施限价房保障，将人均住房建筑面积小于25平方米（含）或50平方米以下（含）且家庭人均年收入为上年度城镇居民人均可支配收入的150％以下纳入保障范围。保障对象新增优秀外来务工人员、引进人才和在城区工作且具有大学本科以上学历或具有中级职称的中等以下收入的住房困难群体等。同时，制定《余姚市公共租赁住房暂行管理办法》。
  “331”住房保障计划
  2010年开始，实施“331”住房保障计划，即3年内建设3000套保障性住房，受惠1万名左右中低收入住房困难群众。通过收购、建造的形式提供保障性住房，在2010年分别收购子陵新村61套、0.42万平方米和明珠公寓一期210套、3.2万平方米用作保障房。同时，开工建设兰墅桥村、穴湖村等保障房650套、8.5万平方米。
  保障成效
  1989～1994年，通过单位集资建房、统筹建造解困房、市政拆迁、房改售房、旧房安置、经济适用房解困等方法首先解决人均居住面积不到6平方米的困难户，共解困898户，面积55499.79平方米。到1994年，全市城镇人均住房使用面积14.2平方米。
  2003～2010年，先后颁发廉租住房、经济适用房和限价房管理办法，基本建立多层次住房保障体系。2003年实施住房保障后，累计保障住房困难家庭2230户、4900人。
  2010年末，全市城镇人均住房使用面积为35.5平方米，比1987年增加23.9平方米。
  第三节 住房公积金及其他
  住房公积金
  1993年6月，市政府批准设立市住房资金管理中心，开始实施公积金制度。住房公积金按职工月基本工资的一定比例由单位和个人逐月缴存，两者均归职工个人所有。公积金定向用于职工家庭购建住房、房屋大修、归还住房贷款，职工离退休时结余公积金按本息还给本人。公积金的缴纳比例逐年递增，1995～2010年，先后调整4次，比例由月工资基数的5％提到12％。至2010年底，公积金归集人数为34959人，累计归集公积金258191万元、提取公积金155069万元、发放贷款182327万元。公积金每年从增值收益中提留风险准备金和部分廉租住房补充资金。至是年底，累计提留风险准备金6411万元、廉租住房补充资金2294万元。
  其他基金
  维修基金 1995年6月，建立住房维修基金，维修基金按“个人缴存、单位资助、本金不动、利息支付”的原则筹集和使用。购房者按购房成本价的1％缴付，售房单位按售房款的12.5％提取，1997年提高到20％。
  住房基金 1997年7月，建立住房基金，单位公房在房改时出售给职工以后，收入全部留给单位，统一纳入本单位的住房基金。国有直管公房出售后，收入纳入城市住房基金，由市政府统筹安排用于城镇住房建设或翻修、维修使用。
  住房抵押贷款 1995年7月，配合经济适用房和教师优惠住房发放贷款，开始推出政策性住房抵押贷款。1997年1月，开始向职工购建住房推行政策性抵押贷款。
  第三章房地产业
  1989年，市房地产开发经营公司成立。同年3月，市房地产交易所成立。是年，制定《余姚市房地产交易市场暂行管理办法》。此后，随着城镇化的推进和住房制度的改革，房地产业发展迅速。2010年，全市房地产企业100家，房地产业增加值27.65亿元，占地区生产总值的4.9％。
  第一节 房产开发
  政府开发
  1988年前，市住宅经营管理处和市房地产公司是开发经营单位，性质为全民事业，依靠行政手段以企业管理的方法进行开发，建房用地由行政划拨。两单位先后建成花园新村（1988年后继续扩建）、山后新村等5个小区、261幢房子，占地面积32.5万平方米，规模较小。
  1989年4月，将市住宅经营管理处和市房地产公司合并变更为市房地产开发经营公司，性质仍为全民事业单位，是余姚第一家房地产开发企业。
  市场开发
  1992年，房地产业进入发展期。1993年，一批建筑企业发展成房地产开发企业。部分工商、金融企业也投资房地产开发，成立房地产公司。市房地产开发经营公司进行改革尝试，吸纳港资合作经营。1994年6月，市房地产开发企业协会成立，至2010年，有会员单位53家。
  1998年，房地产业进入大发展时期。同年7月8日，第一次以拍卖的形式出让土地。位于城郊路原余姚酒厂仓库地块，成为第一块拍卖的土地，土地面积0.57公顷，成交总价为4373215元。该地块被市天工市政建设开发公司拍得，建成东花园小区。
  1999年，设立第一家私营房产开发企业——余姚市大众房地产开发有限公司。此后，非公有制房地产开发企业呈较快发展趋势，成为市场竞争的主体。到2010年，有房地产开发公司100家，其中房地产开发企业一级资质3家、二级资质8家、三级资质34家；总注册资金19.8亿元、2347万美元；房产开发总面积2006.58万平方米。
  企业选介
  市房地产开发经营公司 成立于1989年4月，由市住宅经营管理处和市房地产公司合并更名而成，公司性质为全民事业单位。1981年开始开发建造住宅小区，最早建成花园新村，以后相继建成富巷新村、舜北新村。2001年成为市城市投资发展公司的子公司，2003年转制为非公有制企业。至2010年，累计开发住宅20万平方米，并成为房地产开发企业一级资质。
  市舜大房地产公司 1992年5月成立，具有房地产开发企业一级资质。先后开发新城市花园、江南新城、东园新村、富士花园、舜江名苑等住宅小区。2000年后向市外拓展，在宁波、桐乡、江西南昌等地建设住宅。至2010年，累计开发200万平方米。
  市赛格特经济技术开发有限公司 1992年成立，为宁波富达股份有限公司（上市公司）的子公司，具有房地产开发企业一级资质。先后开发新都花园、长安新村、滨江新村、富达广场等住宅小区和商住区。2002年向外拓展，在台州临海、三门和江苏镇江等地发展房地产业。至2010年，累计开发150万平方米。
  宁波中宇房地产公司 2000年设立，具有房地产开发企业二级资质。先后开发锦绣家园、锦江华园、天鹅湾等住宅小区和中宇大厦、梁弄商业网点等商务大楼。至2010年，累计开发120万平方米。
  舜龙房产开发公司 1998年11月设立，具有房地产开发企业二级资质。先后开发长安新村、新城市花园、城东四季东城等住宅小区。在江苏高邮、广西柳州、江西南昌、杭州和慈溪均有房地产开发。至2010年，累计开发住宅和商业楼80万平方米。
  宁波万基房地产开发公司 2000年11月设立，具有房地产开发企业二级资质。开发建设春晓华园住宅小区和国贸大厦、阳光国际大厦等商务楼。在湖南张家界投资房地产业。至2010年，累计开发25万平方米。
  浙江太平洋房产开发有限公司 1993年3月设立，台商独资企业，具有房地产开发企业三级资质。开发建设江南新城住宅小区，与多家房地产企业合作开发舜江名苑、富达广场等小区，参加中国塑料城开发建设。在宁波投资开发高档住宅区。至2010年，累计开发69.2万平方米。
  宁波大丰房地产开发有限公司 2001年7月设立，具有房地产开发企业二级资质。先后开发银泰服饰城、丰泽骏园（马渚）、丰泽梅园（丈亭）、丰泽华庭、水岸鑫城（低塘）等住宅小区和商业城。至2010年，累计开发24.6万平方米。
  浙江舜泉置业有限公司 2005年3月设立，具有房地产开发企业二级资质。先后开发姚江怡景住宅小区、城市金座商务楼。至2010年，累计开发22万平方米。
  浙江万里房地产开发有限公司 2000年设立，具有房地产开发企业二级资质。先后投资开发万里花园、东都佳苑、阳光水岸住宅小区，在江苏睢宁、浙江嘉兴也有投资开发。至2010年，累计开发62万平方米。
  市商业房地产开发有限公司 1992年成立，具有房地产开发企业三级资质，先后开发塑料城国际商务中心，市华联大厦，桐江桥菜市场及西侧地块写字楼（网店），长生公寓，天一家园等商住楼及住宅小区。至2010年，累计开发52万平方米。
  市金龙房地产开发公司 1995年设立，具有房地产开发企业三级资质，先后开发秘图山公寓、阳明商城、世南家园、阳明广场、上菱小区等商住楼及住宅小区。至2010年，累计开发15万平方米。
  宁波海龙房地产开发有限公司 1993年7月设立，具有房地产开发企业三级资质。同年10月，与新加坡商人合资，先后开发南雷商寓、海龙花园、滨江路住宅楼等项目。至2010年，累计开发9.2万平方米。
  市大众房地产开发有限公司 1999年9月设立，具有房地产开发企业三级资质，为全市第一家、宁波市第一批非公有制房地产企业，先后开发江南新城（大众区）、城东新区东台公寓、大黄桥商住楼等。至2010年，累计开发14个项目、127万平方米。
  第二节 房产市场
  商品房交易
  1981年，始有少量商品住宅出售，出售最早的为人民东路中医院旁的一幢，房价每平方米70元，由县住宅统建办公室建造；建设用地采用行政划拨，房价由市物价局定价（前志未记）。1989年，成立市房地产开发经营公司，开始建设真正意义上的商品房。是年，子陵小区1～4幢，房价每平方米347.44元；舜南新村1～6幢，每平方米房价373.42元；富巷4小区142、144、145幢，每平方米347～356元。1990年，花园新村新建住房每平方米416.9元，富巷新村每平方米405.59元。1993年，城镇住房制度改革，商品房价格开始上涨。至1997年，每平方米均价在800元左右。1998年后，国家推行城镇住房市场化，商品房价格再次上扬，一般每平方米在1400元左右。2000年后，房产市场迅速形成和发展，价格持续上涨（见下文“市场走势”）。
  新开楼盘房产交易在房地产开发经营企业的销售部进行，二手房交易一般在房产中介机构进行，价格均由供需双方协商确定。成交后，到房产管理部门办理房屋产权证或房屋产权过户手续。1989年3月9日开始，由新成立的市房地产交易所办理。1998年10月6日后，由市房地产交易办证服务中心统一办理。2001年7月至2010年，由市行政审批服务中心窗口统一办理。
  市场走势
  投资总量 2000年为6.09亿元，此后至2005年持续上升。2006年、2008年略降。2009年、2010年迅速上升，分别为33.58亿元和53.7亿元。
  开工面积 2000年为20.9万平方米，此后，总体呈现持续增长态势。2003年和2006年下降。2009年和2010年上升较快，分别为129.62万平方米和154.63万平方米。
  商品房批准预售面积 2000年，批准预售面积25万平方米。此后供应量持续增加，至2004年为87.2万平方米。2005年，贯彻国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国8条”），当年批准预售面积为75.77万平方米，比2004年下降13.11％。2006年，贯彻“国6条”，商品房开发供应量出现直线下降；是年，批准预售面积仅为30.12万平方米，比上年下降60.2％。2009年，受房地产扶持政策的影响，批准预售面积109.7万平方米，创历史之最。2010年1月、4月、9月，连续贯彻“国11条”“国10条”“国5条”，批准预售面积下降，为88.49万平方米（住宅60.81万平方米）。
  商品房销售 2004年，商品房实际预售面积35.15万平方米。2006年、2008年实际预售面积下降。2009年快速上升，达111.81万平方米。2010年90.32万平方米（住宅61.05万平方米）。
  商品房价格 2004年，城区商品房住宅均价为每平方米4430元。除2006年出现略微下降外，其余年份房价呈稳步上涨，2009年达每平方米6845元。2010年则大幅上涨，达每平方米9068元。是年，连续贯彻国务院办公厅楼市调控政策，并颁布限购令，但价格仍呈上涨趋势。
  二手房交易 2004～2010年，二手房住宅交易件数分别为3718、2486、2324、3210、2250、6380和3789件。除2009年、2010年出现大幅上扬外，总体态势相对比较平稳，成交均价呈现平稳上涨态势。由于多种原因，每年统计价格未能反映市场真正价格。。
  房产交易管理
  1991年1月，市房产管理部门制订城镇房产买卖的工作程序。1992年，市政府制订房产交易收费标准、收费项目、房屋买卖管理手续费、房屋价格评估费和房屋产权登记发证工本费。收费标准时有变化。1993年4月，市政府颁布《余姚市房地产交易市场暂行管理办法》。
  2001年6月1日起，执行建设部颁布的《商品房销售管理办法》，将销售分为现房现售和在建房预售两种。2003年6月1日起实行《商品房预售管理办法》。1988～2010年，商品房销售呈逐年增长趋势。其间，虽然受调控政策的影响商品房销售时有波动变化，但发展势头不减。
  房产中介管理
  1993年10月9日，成立市房地产估价事务所。2001年，对中介市场进行整顿，实行中介机构的资质审核管理制度，核准9家中介机构的资质。2004年，中介业务发展很快，机构数量激增。中介机构分化出许多门类，有房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构。
  2007年8月1日，由22家房地产中介机构发起组成市房地产中介协会，使房地产中介业进入新的发展管理阶段。到2010年，房地产中介机构超过180家，其中备案登记的51家，从业人员500人。
  第三节 产权产籍
  登记发证
  城镇房产登记发证 1988年5月，开展城镇房产所有权登记发证工作，历时3年，于1991年7月完成。8月1日开始转入日常变更登记。
  农民房屋登记发证 1989年，在城镇房屋登记发证的同时，对坐落于城镇范围内集体土地上的农民房屋也进行产权登记，颁发房屋权属证书。2002年，开展农村房屋发证工作，同年7月市政府颁布《余姚市村镇房屋权属登记发证暂行办法》。2003年，成立农村房产权属登记发证领导小组。2004年，制定相应配套政策。截至2006年8月，农村房屋产权登记发证13744户，确权面积229.41万平方米。以后农村发证数量每年保持在8000～10000件。
  管理机构
  产权产籍管理 1988年12月1日，成立市房地产管理局，次年局内设置产权产籍股和产权产籍综合档案室，重视房产档案的收集、整理和管理。1994年5月，将产权产籍股改为市房地产产权产籍监理处。2002年6月，产权产籍监理处与房地产交易所合并组建市房地产交易权籍处。2002年7月，在属下增设市正衡测绘有限公司。2008年，市房地产管理局更名为市房地产管理中心，权籍处归属市房地产管理中心。
  市房地产仲裁委员会 1990年7月1日对外挂牌工作。
  第四节 物业管理
  物业公司
  1994～2000年是物业管理的起步阶段。1994年9月27日，余姚市振兴物业管理有限公司设立。以后部分房地产开发企业也相继设立物业公司，管理本企业开发的物业，如南方物业公司、德发物业公司。
  2000年，有物业公司8家。至2010年，共有27家，从业人员2944人。实施物业管理的项目195个，管理面积1125万平方米。其中，新老住宅小区965.6万平方米、84046户，商业、办公楼159.4万平方米。
  物业管理办法
  1999年3月2日，市政府制定《余姚市住宅小区物业管理实施办法》。
  2001年，小区物业管理进入发展阶段。2002年11月8日，市政府修改通过《余姚市住宅小区物业管理办法》，同时废除原制定的办法。明确老小区物业管理由各街道办事处会同社区实施，规定开发建设单位应配置2‰的社区用房。2005年9月8日，成立市物业管理协会。
  2006年7月20日，制定《余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，对小区物业管理服务企业实行招标选聘。2009年5月，颁发《余姚市城区住宅小区及物业管理补贴奖励管理暂行规定》。
  老小区整治改造
  2003年起，对老小区（是指1998年之前建成、没有实行物业管理的住宅小区）开展以实施封闭、完善设施、实行物业管理为主要内容的全面改造。经3年时间，到2007年共改造小区49个，面积251.5万平方米，投入资金5370万元，使9万居民受益。2009年开始，进行第二轮老小区改造。到2010年底，累计改造65个，面积330.4万平方米。