长春图书馆

为适应城区土地出租、出卖、抵押等用地和征税的需要，历代政府对城区土地估价工作十分重视，投入大量的人力、物力和技术力量，确定城区土地质量和价格，评出标准地价，为政府宏观地价管理提供科学依据。
  民国初年，曾公布过城市土地地位等则调查规划，要求大中城市、县城、市镇及其所属的郭地都要进行调查，按照交通是否方便，工商业是否发达，以及土地的需求关系，利用程度等状况，划分出区域，再就各区域选定上中下三种土地各一处为标准地，然后在各标准地中调查标准地价。但这一要求，长春市因经费不足等原因未能实行。
  长春沦陷时期，城区土地进行过土地定级估价，因缺乏资料，具体情况不详。现就解放战争时期和中华人民共和国成立后城区土地估价情况分述如下。
  一、解放战争时期
  解放战争期间，国民党长春市政府曾根据修改后的《土地法》和1946年行政院公布的《地价调查估价规则》，基本上完成了城区的土地估价工作。
  1946年4月29日，民国政府公布实施修订后的《土地法》规定：“地价调查应抽查最近二年内土地市价或收益价格，以为查定标准地价之依据，其抽查宗数得视地目繁简，地价差异为之。”“依据前条调查结果，就地价相近及地段相连或地价相同之土地划分为地价等级，并就每等级内调查宗地之市价或收益价格，以其平均数或中数为各该地价等级之平均地价。”“每地价等级之平均地价，由该市县地政机关呈报该管市县政府公布为标准地价。”
  这次长春城区地价调查是从1946年11月开始，选派具备地政经验的人员，送省干调团受训。结业后，派至各办事处负责筹备工作，考选调查人员，先进行实习、试点，然后全面铺开。为尽快查定城区标准地价，使申报地价臻于合理，调查开始前，在各区举行座谈会、讲演会，召开代表会，并利用广播、登报、传单、标语等形式，广泛进行宣传。
  进行实地调查时，由调查人员携带地价调查表逐户填写土地所有权人姓名、住址、土地面积、地目，抽查宗地号与本宗地相近土地地号；最近二年内各年土地市价等。调查地价宗数，视地目繁简、地价差异，平均每5宗至20宗抽查1宗。抽查的宗地是选择均匀散列具有代表性的宗地。依据调查结果，将地段相连地价相近，或地目相同地价相近的各抽查宗地，划为同一地价等级。
  地价等级划定后，分别就各等级内抽查宗地的市价或收益价格，求其算术平均数或中数，为各该地价等级的平均地价。
  为适应土地整理和土地总登记的需要，城区标准地价调查进展较快。在完成一般标准调查基础上，进行各宗土地标准地价调查，先后不到半年时间，完成了8个区的标准地价估定工作，并分区编制了标准地价册。
  标准地价以布告形式公布于众。1947年3月4日公布长春、中正区的标准地价约7400宗、面积约8235亩。以后陆续公布中山、钟华、东光、东荣、和顺、安民6个区标准地价21595宗、面积约34415亩。
  按照《土地法》的要求，各该土地权利人，申请土地登记时，所报地价得依据标准地价为20％以内之增减。因此，公布标准地价，为土地登记申报，土地转移提供了地价依据。布告强调：“土地所有权人对于该标准地价认为规定不当时，依土地法第一百五十四条之规定，得经该区内同等级土地所有权人过半数之同意，于标准地价公布后三十日内，向本府提出异议，交由标准地价评议委员会评议之。”
  这次长春城区标准地价调查成果比较适用，地价数量具体到宗地（地号）。面积以亩为单位计算。市内繁华区与边远区地价相差也较大，拉开了档次。如胜利大街甲区共73宗地，地价每亩72万元。胜利大街乙区共67宗地，地价每亩57万元。又如地处边远的东荣大街甲区共362宗地，地价每亩4.8万元，东荣大街丙区共51宗地，地价每亩3.6万元。地价最高地区比最低地区高20倍。对土地标准地价做了比较细致的划分，有的几宗地就划为一个单元。现以中山区黑水路、黄河路为例，列表如下，以资参考。
  二、新中国成立后
  长春解放后，在长春市政府的正确领导下，城市经济逐渐恢复，财政情况开始好转，工商业迅速发展，人民生活不断提高，人口显著增加，城市房地产交易、租赁活动极为活跃。为解决土地产权纠纷，处理掌握租赁关系，调整土地租金，防止借公有土地转租转兑从中渔利，有必要制订城区土地标准地价，以便贯彻公平合理的负担政策，适应城市经济发展的需要。
  1949年长春市财政局公产管理处，对城区街道地价进行了调查，以1948年地价为基础，依物价指数推定地价。同时把沦陷时期和国民党统治时期的房租、地价做比较，编成新的地价表，供产籍清理工作使用。
  1951年，长春市人民政府房地产管理处又在解放初新编地价表的基础上，采取实际调查的办法，对城区土地标准地价重新进行估定，并编制成《长春市标准地价册》（草案）。
  这次调查的样本有单纯土地买卖2宗，房地混同买卖实例21宗，租赁关系253宗，并搜集各地有关资料作参考。按各街路工商业的繁萧、交通条件、人口多寡以及周围环境等的不同，划定级差。
  在调查中发现有很多地价类型，其中西二道街6号最为典型，以32米为深度系数标准最符合实际，数量也较多。前8米是市房基地，再8米是准市房用地，再8米是仓库厂房用地，再8米是接近住宅，共32米。这项深度系数适用于工商业区及旧式市街（因地形不同及街路不整）。对新市街按线价规定，凡临工商业街路是以同一地价标准进行计算，以1平方米为单位，不分深度有多少平方米就按多少平方米计算。住宅区则按地域的周围环境及设备决定地价，既不分深度，又不按线价，是按每平方米平均地价为单位进行核算。详见《各种不同深度土地系数表》及《地价级数表》。
  地价调查材料的核算方法是：对单纯土地买卖样本，按实例核算。对房地混同买卖样本，在核算前，将房屋的现值估定出来，主要根据长春土建公司及市政府房地产管理处修建工程队的新修建各种房屋、每平方米所需修建价格及己存在的旧建筑物各种折旧率，了解所调查的建筑年限（或使用年限）及设备现值等，作成折旧率表，以估定房屋价值。由房地产总值减去房屋实值为土地净值，再以土地面积除之，计算出每平方米的地价。同时，用租赁调查的核算作为估定地价的参考。估定了房屋价值，按社会平均利润（或银行存、放款利率），计算出单纯房租，由混同房租减去单纯房租，即为地租。由地租的高低比较出来地价高低。
  这次标准地价估定是根据各区的具体情况，采用不同方法分别计算的。第一、三两个区因地形不同、街路不整，按深度系数去推算。第二、四、六3个区是新市街，地形规整、街路也规整，用线价计算（按主要工商业街路沿线划定）。其他七、八、九3个区是郊区，土地已分配给农民耕种，未进行标准地价估定。
  制订城区标准地价采用的主要公式有：
  1．（房产现值×〓＋每年2个小工修理费）÷房基面积＝1平方米的单纯房租（应当租金）
  2．｛（实收房租÷房基面积）一1平方米单纯房租｝÷〓＝1平方米单纯地价
  3．1平方米单纯地价×房基面积＝实例总地价
  4．实例总地价÷宽度÷深度系数＝标准地价
  5．标准地价×深度系数×宽度＝宗地价格（一宗地的地价）
  6．（房地混同卖价一房价）÷房基面积＝1平方米地价
  现抄录长江路、珠江路标准地价表，供参阅。