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〔简述〕 2008年下半年后，房地产行业受金融危机严重冲击，市场极度低迷，公司发展的不确定因素显著增多，2009年是津滨公司发展史上面临困难和挑战最为严峻的一年。企业面临着战略定位不准及结构性、制度性矛盾和困难，运营体制上存在“大马拉小车”、“大公司小项目”等问题；重点项目、关键项目不具备开发条件和市场竞争力。公司及时进行发展战略调整、组织机构调整、管控模式调整、项目运营方式和操作思路调整及薪酬福利制度调整，启动ERP管理，推动制度重建和业务流程再造。经调整与变革，在化解制约发展中存在不利因素、抵御行业风险等方面取得阶段性成果。 全年实现合并净利润1653.79万元，较上年降低4382.11万元，同比下降72.60％；实现主营业务收入18.13亿元，较上年增长43.88％。 工业厂房出租产生的租金收入占主营业务收入的5.87％、占主营业务利润的25.28％，房地产销售收入占主营业务收入的50.04％、占主营业务利润的69.68％，二者合计占公司主营业务收入的55.91％、占主营业务利润的94.96％。 〔经营战略调整〕 2005年以来，公司明确以综合房地产开发为主导的产业发展战略。经过几年的实践，意识到这种发展战略与公司自身能力和条件存在明显差距。具体表现为资金限制，产品市场占有率不高，人才专业化不够，操作水平不能整体提高，市场竞争力不够。公司经过审视，明确专注民用房地产的发展战略和方向。 基于新的发展战略，2009年进行一系列调整。将卫南洼项目、圣·乔治小镇项目、汉沽科技园项目、滨海国际项目由工业、商业、写字楼等产品形态向住宅产品调整。公司聘请易居房地产研究院为顾问，进行管控模式调整，将股权管理改为项目管理，将过程管理改为目标管理。将公司本部职能部门重组为一室一部和六个中心，将下属企业中的房地产企业按照地域合并为三个分公司，在公司系统内实施中层干部竞聘上岗，员工人岗匹配工作。聘请太和顾问进行岗位价值评估，设计职位等级矩阵，建立宽带薪酬体系。 〔重点项目推进〕 2009年，滨海国际项目实现销售收入4.0041亿元，利润4557万元，分别完成年度计划的133.91％和296.62％；天润新苑实现销售收入5.0836亿元，利润3180万元，分别完成年度计划的158.9％和776％。津滨玛歌庄园项目超额完成年度销售计划，实现销售收入3.6764亿元，项目毛利润1.2765亿元，分别完成年度计划的192％和202％；津滨杰座全年实现销售收入1.5571亿元，项目利润1011万元，分别完成年度计划的246％和668％。 汉沽津滨科技园项目完成租售面积6.01万平方米，资产经营分公司出租出售存量资产，为公司创利润600万元。 〔启动公司ERP管理〕 2009年下半年，公司集中精力对制度体系进行梳理，基本完成在新的战略格局下公司制度重建及管理体系重塑。在此基础上，全面启动ERP管理平台。 按照构建高效运作项目计划管理体系的思路，建立项目三级计划管理与年度计划管理制度体系，完善项目投资与风险控制管理体系。重新编制、修订《房地产项目投资管理规定》和《房地产项目可行性研究报告指引》，新编制《房地产项目后评价指引》和《公司法律事务管理规定》。 制定《区域分公司经营业绩考核管理规定（开发类）》、《分公司经营业绩考核管理规定（租赁贸易类》、《物业公司经营业绩考核管理规定》。 制定《津滨公司营销管理规定》，对区域市场研究、项目营销策划管理、销售计划管理、销售数据管理和分析、销售代理管理、客户资源管理与客户关系维护等提出规范要求。组织各区域分公司开展各种营销体系沟通会，为其搭建沟通平台。逐步对各区域分公司格式性文本进行规范。 编制《成本管理规定》与《招投标管理规定》。前者明确总部各职能部门和分公司在项目开发过程的成本管理职能；后者明确公开招标、邀请招标的划分标准和工作流程。 确定以《工程管理规定》为管理总纲，质量、进度、竣工验收等专项实施细则为管理手段，相应流程为管理方法的三级管理模式。制定并下发《工程管理规定》，完成《工程管理流程》和《质量管理细则》编制工作。 编制安全管理制度及有关指导标准，制定并下发《安全生产管理制度》，完成《安全文明施工指导标准》、《施工现场形象指导标准》编制工作。 2009年，公司启动ERP系统建设。成立ERP领导小组和工作小组，选定ERP软件商、制定系统方案、进行系统调研，配置硬件，制定并落实ERP培训计划和实施计划。ERP工作小组参与并协调各职能部门进行各项相关制度的修改，配合软件商协调解决相关实施问题。公司OA系统于12月底上线使用。公司业务流程、管理流程得到系统梳理。 〔调整对外投资股权结构〕 推进和落实股权投资清理，先后收购诚远投资持有雅都公司5.2％股权、宁发集团持有时代公司26.7％股权、理想置地持有创辉公司25％股权，收购完成后津滨公司分别持有雅都公司、时代公司、创辉公司100％股权，使津滨公司对控股子公司管理顺畅方便。 〔处置存量资产〕 开发区管委会提出终止执行滨海投资服务中心大厦租赁合同，以适应滨海新区资源配置市场化及国有控股企业市场化运作的需求。经过多方努力，落实上半年租金收取。公司与管委会商谈回购投资服务中心解决方案，已完成房屋买卖合同签订、收取2亿元首期款、偿还该资产抵押贷款、办理解押等事宜，过户手续正在办理中。 经多次与广东公司及粤华集团就剩余股权款支付方式与时限进行商议，及时收取剩余股权转让款9000万元及广东公司资金占用费134万元，确认投资收益6000万元。 完成科技园公司在珠海科教公司及北京兴伯成公司的投资转让，于9月份全额收回3000万元投资款和300万元投资收益。转让津滨保险经纪公司股权，收回投资款151万元。转让山东平原公司股权，收回投资款3000万元，借款3000万元，资金占用费420万元。 做好厂房租赁，并开展存量资产出售变现工作。全年完成金融街写字楼、新材料厂房和2～3号厂房销售任务，实现销售收入5738万元，实现全额回款。 〔发行公司债〕 公司于2008年正式启动公司债发行工作。2008年11月10日发债材料在证监会封档，2009年12月完成7亿元规模的公司债发行工作。此次公司债发行成功，使公司资金储备得到保证。 〔品牌建设〕 2009年，项目营销活动为公司品牌形象塑造与品牌传播提供契机。2月，滨海国际项目获“2008滨海新区最具升值潜力幸福感楼盘”称号。9月，在天津举行的“第二届金融文化节暨2009天津国际投资理财博览会”上，津滨·泛海国际商务广场获“2009年度滨海新区最具影响力商业楼盘奖”。津滨汉沽分公司与汉沽团区委、汉沽区坚强孩子俱乐部联合举办成立“天润新苑‘大手拉小手’捐资助学会”活动。津滨物业公司获“2009中国物业服务百强企业”前50强称号，“2009中国物业服务百强满意度领先企业”和“2009中国特色物业服务领先企业”称号。国家住房和城乡建设部批准，天津津滨联合物业有限公司在管的天津滨海发展大厦项目获“全国物业管理示范大厦”称号；津滨公司获“中国人居环境建设贡献企业”称号。连续三年入围全国服务类企业500强。 〔学习实践科学发展观活动〕 公司党委根据滨海新区工委和泰达控股党委的要求和部署，做好落实学习实践科学发展观活动安排，组织各阶段活动，制定公司学习实践活动整改落实方案。公司党委从企业发展战略、解决经营中突出问题、完善管理体制三个方面，制定具体整改落实项目，责任落实到具体职能部门，明确整改内容、时限要求、具体措施和责任人。学习实践科学发展观活动，对推动公司完成战略调整、组织机构调整、管控模式调整及项目运营方式和操作思路调整，产生明显效果。