天津图书馆

加强房屋管理的意义：城市的房屋建筑，无論是屬于全民所有（公产），或屬于私人所有（私产），都是人民的財富之一，都是劳动人民通过勞动所創造的物資。
  天津市的房屋管理工作，是从国民党反动派的破烂摊子上建立起来的。作为維护三大敌人利益的国民党反动派的房屋管机构，虽然标榜着保护人民財产，“私人財产神圣不可侵犯”，但实質上保护的只是官僚、买办及帝国主义分子的利益，因此，在国民党統治的3年間，房屋管理混乱損毀严重，使人民財产遭受很大損失。
  天津解放后，党在領导恢复与发展生产的同时，非常重視城市的房屋管理工作，特別是城市房荒严重，房屋供需之間存在着很大矛盾的情况下，加强对现有房屋的管理，減少人为的損坏，延长现有房屋的使用年限有着很大意义。党曾經一再提出，解决城市房屋矛盾，有两种不同的方法，第一种方法，增加房屋建設投資，这一种方法虽然比較簡单易行，但是，不符合我們国家一穷二白情况，不能把有限的資金用到房屋建設上去。第二种方法，新建与养护幷重，在生产发展的基础上一方面适当增加一批新房，同时保护现有房屋不受損坏。第一个五年計划期間，我們房屋管理部門，采取了第二种方法，認眞貫彻了新建与养护併重的两条腿走路方針，在增加新的居住建筑同时，加强了房屋管理工作，大力推动危房修繕，从而保証了公用和民用房屋的需要和安全，节約了国家的建設資金。
  私产房屋的管理：在1956年以前，当私人房产还未进行社会主义改造的时候，加强对私人房屋的管理，是保护现有房屋不受損失，保証人民居住安全的重要措施。天津解放之后，由于正确的执行了党的城市房屋政策，在195〓年3月針对天津市的具体情况制訂了“私人房屋租賃暫行条例”，初步解决了房主、房客之間的矛盾，剌激了房主保护房屋的积极性，但是，天津市的房屋問題是有历史性的、长时期积累的恶习，不是經过一两次运动就可以完全解决的。特別是私有制的存在，租賃关系还不十分正常的情况下，有些私人房主認为經营房屋旣无大利可图，又要負担修房，于是“先卖点吃点，房屋早晚免不了归公”的思想非常普遍。当时房地产交易所虽然成立，但是房产交易允許私人自行协商成交，房产交易基本上还是自由市场，所以投机居奇、賎价拋售危房，零星分割裁卖房屋，索要搬家費，住戶利用留購进行投机套購，造成房屋交易混
  乱，使社会財富遭受損失。伪了糾正这种破坏城市房屋政策现象，保証人民居住安全，在第一个五年計划期間，根据党的城市房屋政策和中央內务部、城市服务部的历次指示：
  一、限制楼房及正体性建筑分割裁卖。从1951年以后，天津房屋占有情况，逐漸向分散发展，楼房及正体性建筑用分割裁卖的办法，达到投机取利的目的。但是楼房及正体性建筑，在建筑結构上是无法分开的，分割裁卖实际上是一种破坏建筑的行为。特別是在分割裁卖之后，一所房屋有許多个房主，在修繕保养房屋方面，互相观望无人負責，势必減少房屋使用年限。因此，从1954年10月，政府制訂了限制房主分割裁卖办法，广泛的进行宣传，說明分割裁卖的坏处，适时地制止了分割裁卖房屋的蔓延。
  二、限制住戶留买倒卖，进行投机。天津解放之后，政府虽然一再說明保障私人的正当产权，但是部分房主总是有顧虑，認为“房子迟早是要归公的”，希望卖房“捞一点是一点”，所以賤价卖給房客，而部分住戶留購之后，又轉手倒卖一部或全部。由于房客套購倒卖房屋可以取得暴利，有些房客有意欠租或拒絕合理的調正租金，破坏房屋租賃政策，影响房屋經常养护工作。为此，在限制楼房及正体性建筑分割裁卖时，规定限制住戶留購倒卖。对于已經留購的新房主规定不准轉卖或以其他方式进行謀利。
  三、限制买卖危房及违章建筑。房主为了逃避修房責任或怕违章建筑拆除，造成个人損失，将危房或违章建筑賤价出卖，在1953年前后，也非常普遍，这样不仅对市民住房极不安全，同时由于违章建筑是政府规定严格取締的房屋，买卖双方很容易造成糾紛，所以在1954年以后，严格禁止买卖危房及违章建筑。对于要求出卖危房的房主，必須先将危房修好才准出卖，或者購买者有修繕能力，在买房后能够修房方准成交。违章建筑根据城市建設规划，須拆除的由区交易所严加控制，逐步予以消灭。
  四、限制拆卖房屋設备、指房借錢和索取搬家費用。設备是正体建筑的一部分，拆卖設备，实际上就是对房屋进行破坏，因此，群众对房主拆卖設备的行为非常气憤，要求政府加以限制。1954年二区首屆一次人民代表大会，就有代表提出：“我們在进行建設，他們却在进行破坏”，但是，限制拆卖房屋設备，必須首先从限制私商購买入手，因为当时房主拆卖設备多由私商（主要是拍卖行）收买包拆。为此现定凡要拆卖設备，必須經区建設科批准，私商不得自行拆卸設备，杜絕私人拆卖設备漏洞。
  本市居住房屋比較紧张，租房比較困难，有些房主在房屋倒底取締之后，采取指房借錢办法，进行勒索。另外，过去房主因急需收房自用或出卖，房客又有房可迁，房主酌予搬家費以补房客搬家时損失，这个习慣我們虽然未承認合法，但也未加限制，因而愈演愈多，成为一种恶习。有些房主为了高价卖房，謀取暴利，即以搬家賽誘攆房客，而有些房客，也故意以搬家費多少做为勒索条件，有的房主反映：“房屋一出租，就等于产权丟了一半”。所以生活富裕的房主，宁愿将房屋空着，也不愿出租。影响了现有房屋的合理使用。但是，对搬家費問題，情况比較普遍，而且习以成风，不是规定一个办法所能解决，主要采取宣传敎育、批評方法，使双方在自愿基础上达成协議。
  五、取締非法房屋經紀人的活动。1951年10月政府决定取締房地产經紀人，各区成立房地产交易所。但由于房屋买卖仍存在着自由市场，允許私人成交后再到房地产交易所办理手績，这样就給一部分旧經紀人以可乘之机，暗中进行活动，哄抬房价、欺騙訛詐房客。对于非法經紀人的活动，政府采取坚决态度，根据情节輕重予以处理，严重的或屡敎不改的送法院处理，打击了非法經紀人的活动。
  六、关于危房修繕工作：“天津旧有房屋的状况，基本上是老、旧、残、破，市民得不到适当住所，妨碍生产，影响人民健康，妨碍市民正常工作”（見杨振亚同志1951年2月3日在天津市三屆各界代表会第一次会議上報告）。天津现有房屋，大都是1936年以前（七七事变以前）建筑的，有許多房屋超过了保固期限。一般建筑有20～30年的历史；最早的有70～80年的历史。如旧日租界的房子，大部分是1910年～1930年建筑；南市一带的房子多系1910年～1920年建筑；河北一带的房子多系1910年左右建筑；城廂一带建筑年代更远，有的有百年历史。由于天津现有建筑年代久，加上过去租賃关系混乱，人民收入菲薄，房客不交租，房东不修房成为普遍现象，許多房屋遭到程度不同的破坏。据1950年調查，天津市原有建筑全部完好的只占30％，普遍破漏的占58％，严重破漏有倒塌危险的約占10％左右。由于危房多，所以在解放前每到雨季經常发生塌房伤人事故。如在国民党反动派統治时期，匪联勤被服厂子弟学校，楼板突然塌下，200多个学生受到輕重不同的跌伤和砸伤。解放后党非常重視房屋的修繕工作，特別是1951年房屋租賃条例公布之后，由于貫彻了“以租养房”的方針，在政府大力推动，群众监督之下，仅在1951年、1952年修繕了危房32万余間，全市約有一半住房得到程度不同的修繕。但是，天津市房屋年久失修的情况是严重的，虽然在恢复时期修繕了不少房屋，但在私人經营的情况下，或因房主限于經济能力，修繕不彻底，或因房主的敷衍搪塞，修房質量不高，再加上天津原有房屋一般是老、旧、残、破，年年修年年破，旧的危房还沒有修完，又发现一批新的危房，所以推动修繕危房，在第一个五年計划期間是一个經常性的任务，每年都动員了很大一部分力量进行这一工作。
  推动私房修繕，直接关系着生产、关系着人民生活居住安全，任务旣繁重而又复杂，因此，必須充分发动群众，依靠群众。1953年全市发动了一次大规模普查和修繕危房运动，通过報紙、电台及其他各种形式宣传党的城市房屋政策，掀起了一个群众性修房，貫彻租賃条例运动，結果收获很大，到7月底全市修房37185間。
  大力推动私人修房，必須与調整租賃关系結起来，解决低租、欠租問題。使房主、房客双方互相协作，互相监督，房主修房，房客交租；房主把一部分租金存入銀行，作为修房儲蓄，这个办法群众一般反映很好，解决了不少糾紛。
  大力推动修房，实际上也是对群众进行爱护国家財产、提高群众社会主义思想工作。在几千年来私有制观念的影响下，許多人抱着这样思想：“房子是我的，想修就修，不想修就不想修”。另外，也有些房主，对社会主义有抵触情緒，抱着“倒一間房，卖三根檩”的态度，因此，对房主必須反复地进行敎育，說明房屋虽然屬于私人所有，但也是社会財产一部分，不是爱修就修，不爱修就不修，特別是举办修房展览会，处理拒不修房砸伤房客，对房主敎育很大，推动了一部分房主修房积极性。
  另外，在推动修房工作中，貫彻了拥軍、优屬和照顧无力修房者的困难，优先进行补助或进行貸欵。修房时特別注意隐蔽性危房，強調普查要细，修要彻底。正因为在房屋管理中，貫彻了一切从保护原有房屋不受損坏的方針，采取了許多积极有力的措施，所以到1956年，全市推动私房修繕达58万余間，其中由政府貸款191万余元，修房9万余間，补助費16万余元，修房7千余間。天津市園有房屋差不多都經过程度不同維护，对于保护社会財产，保障生产和居住安全起了很大作用。
  七、对私人房屋的社会主义改造。天津市的房屋状况，根据1955年11月份的調查，共有156万余間，其中屬于私营房地产企业或私人占有的房屋为81.7万余間，占全市房屋总数的52.27％。而在私人占有的房屋中，又有一半以上即47.5万余間为出租房屋。解放后，为了保障社会財富免受損失和人民居住的安全和安宁，采取了許多积极有效措施，加强了对私房的管理，制止了解放前长期存在的混乱现象。但是，房屋掌握在私人手里，采取資本主义的經营方式，是和社会主义制度、人民的居住和使用是有矛盾的。中央城市服务部张永励付部长在第二次全国厅局长会議上“关于城市房产管理工作的報告”中对这种矛盾的表现形式提出了三点：①房主抱着“得过且过，得一点化一点”的态度，只收租不修房，使房屋得不到正常保养；②租賃关系混乱，房主任意抬高房租，索取額外費用，加重职工負担，影响职工生活；③出租条件过苛，甚至有的宁愿把房屋閑置，不肯出租，妨碍房屋的合理利用。
  从天津的情况看，和全国各城市基本相同。由于房屋为私人所占有，首先就使得房屋使用不合理，不能充分发揮房屋的作用。天津市的居住房屋缺乏，是历史上长期存在的一个問題，但是有些房主宁愿把自己住不了的房屋空起来，也不肯出租，影响劳动人民居住条件的改善。从1956年1～4月份在房地产交易所登記出卖的7240間房屋看，絕大部分是空房或可以騰空的房屋，这說明私人房屋中潛力很大，就因为房屋私有制的存在，不能合理地調剂使用，以有余补不足，使现有房屋不能充分发揮作用；其次，房主中大部分抱着消极經营思想，“得过且过”，“得一点化一点”，不能很好养护房屋，虽經政府大力推动私房修繕也是敷衍了事，修繕极不彻底；再次，租賃关系不正常，存在着偏高或偏低情况，虽然租賃条例公布之后，历年解决了不少糾紛，但由于房屋性質未变，根本矛盾仍然仔在，新的糾紛仍然还会出现。
  私有房屋的租賃是資本借貸的一种特殊形式，它是以租賃的方式获得一定利潤的資本主义經营性質。根据国家在过渡时期的总任务和中华人民共和国宪法，为全面地完成經济战綫上的社会主义革命，逐步消灭剝削制度，就必須对城市私人占有房屋实行社会主义改造，将城市房屋置于国家的直接管理之下，这样才能从根本上解决矛盾。
  1956年初，当全国出现了对資本主义工商业实行全面公私合营时，天津市开始准备对私人出租房屋进行社会主义改造。私人出租房屋和私人工商业一样，同屬于資本主义性質，也是按照贖买政策，但在改造的方式上不是采取“公私合营”，而是“国营定租”，即按照房主在一定时期的实收租金，減去各項开支后的盈余部分核算定租。房屋完全由政府經营，无論經营情况如何，均不影响房主租金。
  为什么对私人出租房屋进行社会主义改造，不采取“公私合营”而采取“国营定租”方式呢？这是由于实行“公私合营，以产定息”，首先必須进行估值工作，但私人房屋在估值上存在着很多困难。如建筑結构、建筑年代不同，有的房屋在建筑时偷工減枓，外表虽好，質量很低，有的虽然超过保固期，但保养好，所有这些情况使估值很难合理，同时，在技术上也有困难，因此，采取“国营定租”方式，一方面适合私人出租房屋的实际情况，同时，也能达到改造的目的。
  1956年8月，市人氏委員会通过了天津市私有房屋社会主义改造方案，开始了第一批私改工作。当时整个形勢是很好的，对私人資本主义工商业改造已取得巨大的胜利，走社会主义道路是人心所向，私人房地企业的职工也紛紛要求改造，房主在大势所趋的形势下，感到只有走社会主义的道路是唯一的出路，因此，大部分房主表示愿意接受改造，提出申請。根据群众的要求和形式势的需要，第一批私改，首先是对占有300間以上的大房产者进行改造（包括私营房产公司）。定租的办法是按1955年或一定时期內房主的实收租金，扣除开支部分（房地产稅、修繕費、經营費等），以实际盈余作为定租标准。对于經营亏累戶，按实收租金2％～5％定租以示照顧。对房地产企业的职工和专职經营房产的房主，政府采取包下来的办法：对依靠房租为主要生活来源的房主，根据党的逐步改变剝削者为自食其力的勞动者的政策，愿意工作的可以酌情吸收安置工作。
  第一批私改工作，在党的正确領导下，由于广大群众的支持，进行的很順利，到11月份已胜利完成，共計改造了260戶，房屋64690間。
  在第一批私改取得經驗之后，1958年又开始第二批私房改造，改造范围为150平米（約合納税間11間）。由于第二批多数是中、小房主，房屋数量大、質量次、分散，所以定租首先考虑房屋的維修問題；其次照顧房主的生活。通过1958年对中、小房主的改造，天津市私人房屋社会主义改造基本完成，总計两批共改造房屋294690間。在私改之后，房主能够按期拿租金，收入固定，普遍感到滿意，而房租偏高的略有降低，对危房及时进行了修繕，解除了危险，保障了人民居住安全。
  另外，天津的各宗敎团体也有不少出租房屋，据1956年調查，共計为18107間。其中天主敎占有房屋最多，为15459間。敎会出租房屋和私人房屋一样，經营管理混乱、房租偏高、房屋得不到正常养护，房主、房客之間矛盾很大，群众要求对敎会房屋进行社会主义改造。同时，在全行业社会主义改造高潮中，敎会也感到經营房屋利潤少，在对第一批私房进行改造时要求对出租房屋进行改造。根据敎会要求，1956年底首先接受了天主教出租房屋。产权性質不变，房屋由政府統一管理，付給敎会一定的租金（占房租收入的2.3％)。幷且专門設立天津市天主敎房产联合經营处，負責敎会房屋的改造和管理工作。1958年在第二批私改中，又接管了基督敎、佛敎、道敎的出租房屋，至此，敎会房屋也納入了国营軌道。
  通过1956年和1958年两批私房改造，私人房屋在全市房屋中所占比重，已由1955年的52.27％下降到20％；国营公产由1955年的47.33％上升到80％。由于私人房屋在改造之后，是在国家統一管理之下，解决了私人占有制与社会主义建設之間的矛盾，大大有利于房屋的养护与合理使用，充分发揮了城市现有房屋的作用。
  公产房屋的管理：天津市的公产房屋管理，是在市房地产管理局統一領导之下，根据房屋的所屬系統，单位性質及財政来源，采取以下几种管理形式：
  ①直接管理：市屬行政单位使用公房，統一由市房管局直接管理，规划調配，幷由市財政拨款修繕。市行政单位所屬企业費开支的公司，由于性質不同，交房产公司經租修繕。
  ②委託管理：市屬文敎卫生部門使用公房，因为使用性質不同于一般机关，設备、修繕要求也有所不同，另外，使用上变动不大，所以委託由使用单位自行管理，責責修繕。
  ③系統管理：有三种情况：第一种是中央及外地駐津单位使用的房屋；第二种是部队自建自購房屋；第三种是1956年私人工商业合营以后的房屋。但是，不論那种情况都是在市房地产管理机构的統一領导之下，市房管局有权进行监督检查对房屋养护及使用情况。
  在第一个五年計划期間，公产房屋的管理工作，着重貫彻节約用房，重点調整，合理使用及加强公房养护工作。天津市公产房屋，在1949年底一共只有65000間，但到1957年增加到1059000余間（包括代管产及私改房屋），公产房屋增长速度很快，随之而来的管理修繕任务也逐年加大。特别是在接管的房屋中，很大一部分屬于破旧簡陋房屋，必須加强养护，才能保証生产和居住安全。对于公产房屋的养护，在恢复时期，根据当时的財政情况，主要是“搶危补漏”，解决危险。1953年以后，随着生产的发展，执行了“好房好修、坏房簡修与一般养护”方針，修繕范围逐漸扩大，同时，对于超过保固期的危房，采取大修和落地重建办法，仅1953年就对河北区焦家花园，和平区的信昌里，河西区的三合里，三德里，紅桥区的兴仁里等处858間严重危险房屋进行了落地重建，解决了这些地区劳动人民长期住危房的問題，从1954年以后，由于公房在前几年普遍进行了养护，基本上結束了搶危补漏，轉入了經常維护阶段，幷且对高級房屋，实行“分級养护，按年輪流”办法，加强了高級房屋的养护工作。
  天津市房屋在恢复时期和第一个五年計划时期，虽然新建很多房屋，但缺房情况幷沒有解决：有些机关、企业、团体在房屋使用上也存在着过宽过窄现象。为了貫彻节約用房方針，在1957年对中央及外地駐津30多个单位，工商业系統90个专业公司，市屬行政机关及文敎系統的用房情况，进行了一次普查，通过普查制訂了使用公房的标准（平均尔每人4～7平米），有力的推动了节約用房工作，总計在1957年一年內，节約了建筑面积87000多平米，解决了一部分机关办公用房及职工居住用房間題。
  在天津的旧有大型建筑中，有些由于建筑时偷工減料，存在着濳在的危险，有些是解放前使用不合理，建筑反复移手，随意拆改，造成人为的破坏。解放后，随着生产发展的需要，对一些大型建筑提出新的使用要求，但拆改原有建筑，必須首先进行鑑定，因此在第一个五年計划初期，即由天津設計公司抽調一部分力量負責大型建筑的鑑定工作，1954年为使房屋鑑定与修繕結合起来，将鑑定工作移交房管局領导。几年来由于对鑑定工作的重視，如对解放前有名的危楼——世界大楼进行了全面地鑑定、拆修；对劝业场、天祥市场、大光明影院等建筑內部改建的鑑定設計，一方面延长了旧有大型建筑的使用年限，同时也滿足了生产发展和人民文化生活对建筑上提出的新的需要。
  开展統一建房，“多、快、好、省”地解决职工住房問題：解放后在解决职工住房問題上基本上是由各单位分散进行，自己委託設計、施工、申請建筑材料，申請基建用地，这样不仅在人力上浪費很大，同时，由于分散建房，缺乏統一规划、安排，一切公共建筑、服务性建筑与住宅建筑互相脫节，因而，造成一些新的混乱现象，增加城市房屋管理工作上麻煩。为此，从1956年11月起开始实行統一建房，由市房管局为总甲方，負責全面的統建工作。統建的范围包括：市屬行政部門的办公用房、职工宿舍、住宅；地方工业、业商、文敎、卫生、建設、交通、手工业系統及中央、外地駐津行政单位的职工住宿用房。
  在政府决定实行統一建房之后，受到各单位的普遍欢迎和拥护，在1957年和1958年两年中，房管局接受了中央及地方103个单位的委託，建成了495977平米，进一步緩和了缺房的情况。
  两年的經驗証明，統一建房具有很多的优越性：
  ①便于統一調配物資，以有余补不足，挖掘建房潛力。在沒有实行統一建房之前，各投資单位自己申請材料，常常发生过多或过少现象。材料有富余的单位把材料移作別用，而少的或沒有申請到材料的单位，常常虽有投資但不能建房。这种情况，在实行統一建房后，材料由統建办公室掌握，可以进行全面平衡，完全解决了这个問題。如1957年統建投資中，有700多万元的自筹欵沒有材料，但經过平衡，幷采取統一改变結构、降低用料定额等办法，使无料单位也能建筑了房屋。
  ②便于統一进行规划，节約城市基建用地。分散建房，由于投資分散，某些地区虽然规划为住宅区，但由于地势低洼，塡土费用大或地上物处理較比困难，因而废棄不用。实行統建之后，可以集中力量处理地上物，統一先行垫土工程，所需費用平均分摊，这样就解决了大家爭用高地，废棄洼地现象，同时，統一垫土能节約土方成本，降低建筑造价。
  ③便利职工居住，統筹安排服务性建筑。分散建房，一个单位不好考虑也无力修建服务性建筑，往往职工迁入新房之后，小孩上学、購买生活日用品，感到非常不便。統一建房是按照城市规划街坊布置，在建职工宿舍（住宅）时，同时考虑到服务性建筑和公共設施，因此解决了建房与正个城市建設的脫节問題。
  ④統一建房只有一个甲方（房管局），一切由房管局負責，这样无論是申請土地、申報建筑、委託設計、委託施工等工作都由房管局負責办理，旣避免了多头，同时又可以节約一定的人力和时間。
  ⑤統一建房，由于設計、施工統一安排，在設計方面便于使用标准图或通用图，施工上因为是大面积生产，便于实行流水作业，节約临时設施，省工、省时和工程管理人員。
  实行統一建房虽然是一項新的工作，还缺乏經驗，管理制度上还不够健全，但事实証明它比分散建房具有很多优点，因此，从1957年以后，統一建房形成制度，統建办公室轉为房管局內部常設机构。